臺灣高等法院臺中分院民事判決
111年度上字第257號
上 訴 人
即被上訴人 邱東和
訴訟代理人 陳銘傑律師
被上訴人即
上訴人 和勤精機股份有限公司
法定代理人 黃亦翔
訴訟代理人 李進建律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，兩造對於中華民國111年3月
17日臺灣彰化地方法院109年度重訴字第119號第一審判決各自提
起上訴，上訴人並減縮起訴聲明，本院於111年10月19日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人邱東和後開第二項之訴部分，及該部分 假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判（除減縮部分外）均廢棄。上訴人和勤精機股份有限公司應再給付上訴人邱東和新臺幣174 萬9,638元，及其中新臺幣164萬9,638元自民國110年2月27日 起，其中新臺幣10萬元自民國111年5月5日起，均至清償日止 ，按年息百分之五計算之利息。
上訴人和勤精機股份有限公司之上訴及上訴人邱東和之其餘上 訴均駁回。
第一審（除減縮部分外）、第二審訴訟費用，關於上訴人邱東 和上訴部分，由上訴人和勤精機股份有限公司負擔百分之四十 ，餘由上訴人邱東和負擔；關於上訴人和勤精機股份有限公司 上訴部分，由上訴人和勤精機股份有限公司負擔。本判決第二項所命給付部分，於上訴人邱東和以新臺幣58萬4,0 00元供擔保後得假執行，但上訴人和勤精機股份有限公司如以 新臺幣元174萬9,638元預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
甲、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。又第二審訴之變更或追加，非經他 造同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款情形，不 在此限，亦為同法第446條第1項所明定。查本件上訴人即被 上訴人邱東和（下稱邱東和）於原審起訴請求被上訴人即上 訴人和勤精機股份有限公司（下稱和勤公司）應給付新臺幣 （下同）913萬6,139元及自民國110年2月27日起至清償日止 ，按年息百分之5計算之利息，邱東和嗣於本院減縮請求為
和勤公司應給付454萬2,536元之本息（見本院卷第114頁） ，核屬為減縮起訴之聲明，依據首揭規定，應予准許。合先 敘明。
乙、實體方面
壹、邱東和主張：伊將其所有坐落彰化縣○○鄉○○段000、000、00 0、000、000、000、000、000、000地號土地上68、203建號 建物（下稱68、203建號建物）、系爭甲建物（原判決附圖 一編號甲、甲1至甲7所示建物）、系爭A地（原判決附圖二 編號A、A2至A8、B、B1、C、D、D1所示土地）及系爭乙地（ 原判決附圖一編號乙、乙1所示建物《下稱系爭乙建物》坐落 基地），出租予和勤公司，約定租期自104年10月1日起至10 9年5月31日止，每月租金16萬元。嗣兩造於106年3月14日將 系爭租約調整為每月26萬3,000元，並合意將租約延展至109 年7月31日。和勤公司遲至110年2月9日始將系爭甲建物、系 爭A地及系爭乙地返還伊。和勤公司自109年8月1日起至110 年2月9日止無權占用上開房地面積共計5,561平方公尺，受 有相當於租金之不當得利166萬2,536元【計算式：263,000× 6（109/8~110/1）+263,000×9/28(110/2/1-2/9）】。又系 爭租約第6條約定，和勤公司於租期屆滿後仍違約繼續占用 上訴人所有上開房地，按月應給付伊租金五倍之違約金，伊 請求和勤公司給付每月二倍之違約金263萬元【計算式：263 ,000元× 2× 5(月）】。另依系爭租約第12條約定，請求和 勤公司給付伊本件第一、二審律師費用共25萬元。爰依民法 第179條規定、系爭租約第6條、第12條約定，請求和勤公司 給付伊454萬2,536元及自民國110年2月27日起至清償日止， 按年息百分之5計算之利息之判決。（邱東和逾上開金額之 請求部分，經原審判決駁回，邱東和未據上訴部分及本院減 縮請求之金額，均非本院審理範圍，下不贅述）。貳、和勤公司則抗辯：伊未授權訴外人即邱○○與邱東和訂約，系 爭租約並不成立，伊不受其拘束；如認邱○○係由當時擔任伊 公司董事長之邱東和授權訂約，邱東和亦違反自己代理之禁 止規定，仍屬無效。邱東和如得請求相當於租金之不當得利 ，應以申報地價年息百分之2計算為適當。系爭租約第6條違 約金約定顯失公平，為無效約定；如認有效，計算違約金應 以系爭租約原定租金每月16萬元計算，且違約金約定過高， 應酌減至零。又邱東和擔任伊公司董事長，未經董事會決議 與自己簽訂系爭租約，約定高額租金及違約金，損害伊公司 權益，其請求伊給付違約金，顯然有權利濫用或違反誠信原 則情事。至邱東和請求返還支出律師費用，第一、二審皆以 8萬元為適當等語。
參、原審為邱東和一部勝訴、一部敗訴之判決，判命和勤公司應 給付邱東和42萬5,898元及自110年2月27日起至清償日止， 按年息百分之5計算之利息。並為假執行及附條件免為假執 行之宣告。另駁回邱東和其餘之訴及假執行之聲請。兩造就 其敗訴部分聲明不服，各自提起上訴。邱東和之上訴聲明： ㈠原判決不利邱東和部分廢棄。㈡上開廢棄部分，和勤公司應 再給付邱東和411萬6,638元，及自110年2月27日起至清償日 止按年息百分之5計算之利息。㈢邱東和願供擔保請准宣告假 執行（見本院卷第113頁）。和勤公司之上訴聲明：㈠原判決 不利於和勤公司之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，邱東和於第 一審之訴訟駁回。㈢如受不利益判決，願供擔保請准宣告免 為假執行（見本院卷第114頁）。兩造之答辯聲明則為，和 勤公司：㈠邱東和之上訴駁回㈡如受不利益判決，願供擔保請 准宣告免為假執行。邱東和之答辯聲明：和勤公司之上訴駁 回。
肆、兩造不爭執事項（見本院卷第115-116頁）：一、坐落彰化縣○○鄉○○段000、000、000、000、000、000、000 、000、000地號土地及其上同段68、203建號建物為邱東和 所有。
二、和勤公司於104年10月1日向邱東和承租68、203建號建物、 系爭甲建物、系爭A地及系爭乙地，並於系爭乙地上興建系 爭乙建物。約定租期至109年5月31日止，租金訂約時為每月 16萬元。
三、兩造於106年3月14日將系爭租約租金調整為每月26萬3,000 元，並於原租約約定租期屆滿後，合意將租期展延至109年7 月31日。
四、和勤公司於110年2月9日將系爭甲建物、A地、乙地返還邱東 和。和勤公司無權占有邱東和所有土地面積5,561平方公尺 之期間為109年8月1日起至1l0年2月9日止。伍、爭執事項：
一、系爭租約是否成立、生效？
二、邱東和依民法第179條規定，請求和勤公司給付109年8月1日 起至110年2月9日止，按租賃契約每月26萬3千元之租金有無 理由?
三、邱東和得否依系爭租約第6條約定，請求和勤公司給付違約 金？
㈠該第6款約定是否為定型化契約條款，顯失公平而無效？ ㈡邱東和請求違約金，有無權利濫用？
㈢如得請求違約金是否過高而應酌減，酌減之數額為何？四、邱東和得否依系爭租約第12條約定，請求和勤公司給付所支
出之一、二審律師費用？如得請求數額為何？
陸、本院就爭執事項之判斷：
一、系爭契約已成立、生效：
㈠按公司之經理人，在執行職務範圍內，亦為公司負責人。經 理人之職權，除章程規定外，並得依契約之訂定。經理人在 公司章程或契約規定授權範圍內，有為公司管理事務及簽名 之權。經理人對於第三人之關係，就商號或其分號，或其事 務之一部，視為其有為管理上之一切必要行為之權。經理人 ，就所任之事務，視為有代理商號為原告或被告或其他一切 訴訟上行為之權。公司法第8條第2項、第31條、民法第554 條第1項、第555條定有明文。故公司經理人，依法本有代理 公司權限。
㈡本件系爭租約係由邱○○代理和勤公司與邱東和簽訂乙情，有 租賃契約書在卷可稽（見原審卷第37-40頁）。和勤公司既 不否認邱○○訂約時為和勤公司之總經理，揆諸前揭規定，其 即有權限代理和勤公司與他人訂約，且此項代理權限係本於 法律規定，而非董事長授權而來。故邱○○本於其代理權，與 邱東和簽訂系爭租約，系爭租約即已成立、生效。況和勤公 司已自認其確有向邱東和承租系爭甲建物、A地、乙地（見 不爭執事項），其此部分抗辯，尚無可採。系爭契約已有 效成立，應堪認定。
二、邱東和依民法第179條規定，請求和勤公司返還相當於租金 之不當得利166萬2,536元，為有理由： ㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第 179條定有明文。無權占有他人土地，依社會通常觀念，可 獲得相當於租金之不當得利，所有權人自得請求返還。 ㈡系爭租約所約定之租期已於109年7月31日屆滿，為兩造所不 爭執。且和勤公司於110年2月9日將系爭甲建物、A地、乙地 返還邱東和。和勤公司無權占有邱東和所有土地面積5,561 平方公尺之期間為109年8月1日起至1l0年2月9日止，復為兩 造所不爭執（見不爭執事項），是和勤公司於租約屆滿後 ，仍繼續占有系爭甲地、A地、乙地，核屬無權占有，受有 相當於租金之不當得利，而使邱東和受有相當於租金之損害 ，且二者間有直接因果關係，則邱東和依民法第179條規定 ，請求和勤公司返還於109年8月1日起至1l0年2月9日止，無 權占有邱東和所有土地面積5,561平方公尺之相當於租金之 不當得利，即屬有據，應予准許。
㈢兩造就和勤公司所占用之不動產，本即訂有租約，且於106年 3月14日將系爭租約租金調整為每月26萬3,000元之事實，為
和勤公司所不爭執（見不爭執事項），並有邱東和所提出 和勤公司106年3月14日董事會議事錄為憑，系爭土地位在彰 化縣○○鄉，北側、東北側臨路，交通尚稱便利，鄰近地區多 為農田、鄉村，和勤公司占有使用系爭土地係作為生產廠房 等情，有原審勘驗筆錄（含簡圖及照片）在卷可佐（見原審 卷第91頁-113頁）。按土地法第97條第1項雖規定：城市地 方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分 之10為限。然和勤公司占用系爭廠房作為營利之場所，其使 用利益自非一般人日常占有作為居住取得較少之利益所能相 比，其利益自不應以申報地價年息百分之10為最高額限制。 復審諸兩造就和勤公司長期占有使用系爭土地每月租金之標 準，有明文約定，且無事證足以證明約定該使用對價之條件 已有變動，是審究和勤公司於租約屆滿後，未依約返還租賃 物所取得之利益，客觀上，應以契約存續中所約定之每月租 金數額作為計算標準，方符合事理。是就和勤公司無權占用 系爭不動產期間，每月不當得利之計算標準應以26萬3,000 元為基準。故和勤公司自109年8月1日起至110年2月9日（6 個月又9日）止，無權占用上開房地面積共計5,561平方公尺 ，受有相當於租金之不當得利166萬2,536元【計算式：263, 000×6（109/8~110/1）+263,000×9/28(110/2/1-2/9）】。三、邱東和依系爭租約第6條約定，得請求和勤公司給付違約金 ：
㈠按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償 總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債 務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違 約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害 之賠償總額。民法第250條定有明文。查系爭租約第6條約定 ：「乙方（按即和勤公司，下同）於租期屆滿時，除經甲方 （按即邱東和，下同）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋 誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利 ，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租 金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方 （按本件無連帶保證人），決無異議。」有租賃契約書在卷 可查（見原審卷第38頁）。和勤公司於系爭租約約定租期屆 滿後，未即將系爭甲建物、A地、乙地返還邱東和，則邱東 和主張其得依系爭租約第6條約定，請求和勤公司給付自109 年8月至110年1月共計6個月期間之違約金，自屬有據，應予 准許。
㈡系爭租約第6條並無顯失公平而無效：
和勤公司雖抗辯系爭租約第6條約定為定型化契約條款，顯 失公平而無效云云。惟查：
1.按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約， 為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效 ：二、加重他方當事人之責任者。四、其他於他方當事人有 重大不利益者。民法第247條之1第2款、第4款定有明文。上 開規定即所謂定型化契約條款，係指一方當事人為與多數人 訂約而事先擬定之契約條款。
2.經查，系爭租約固係坊間販售之制式約定條款，惟和勤公司 並未舉證證明系爭租約內容係邱東和預定用於同類契約條款 而訂定之契約條款，而依和勤公司所提出在邱東和擔任其公 司董事長之期間，該公司與第三人簽訂租賃契約書，亦非均 使用與系爭租約相同內容條款（見原審卷第249頁-256頁） ，自不能認為系爭租約係邱東和為與多數人訂約而事先擬定 之定型化契約條款，當無民法第247條之1適用餘地。和勤公 司此部分抗辯，應無可採。
㈢邱東和請求違約金，無權利濫用：
和勤公司抗辯邱東和請求給付違約金，為權利濫用云云： ⒈按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目 的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第14 8條第1項、第2項定有明文。又行使權利是否以損害他人為 主要目的，應比較衡量權利人行使權利所能取得利益，與他 人及國家社會因此所受損失。倘行使權利，自己所得利益極 少而他人及國家社會所受損失極大者，基於權利社會化基本 內涵，可認為係以損害他人為主要目的；惟在自由經濟市場 機制下，倘當事人斟酌情況，權衡損益，為追求其經濟效益 或其他正當目的行使依法取得權利，除係以損害他人為主要 目的外，尚難遽指為權利濫用。
⒉查本件訴訟純屬私權糾紛，與公共利益無關，而邱東和本於 兩造簽訂之系爭租約第6條約定請求和勤公司給付違約金， 乃正當行使契約生之權利，非以損害他人為主要目的。況和 勤公司為上市公司，109年10月、11月營收分別為2.09億元 、2.37億元等情，則有經濟日報在卷可參（見原審卷第203 頁），衡諸邱東和得請求其給付之違約金數額，難認和勤公 司受有巨大損害。斟酌上情，實難認邱東和為本件違約金給 付之請求，係以損害和勤公司為主要目的。和勤公司此部分 抗辯，亦非可採。
㈣邱東和得請求之違約金過高，應酌減為1個月租額即26萬3,00 0元：
⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第2
52條定有明文。又按違約金之訂定，原應視為因債務不履行 所生損害賠償總額之預定。關於損害賠償數額，在當事人間 雖不妨於事前預為約定，惟其所約定數額，若與實際損害顯 相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失為標準，酌予 核減。
⒉經查，系爭租約第6條雖未明文記載系爭違約金之性質為懲罰 性違約金，惟審諸邱東和因和勤公司未於系爭租約租期屆滿 時返還系爭土地、建物所受損害，即為相當於租金之損失， 邱東和已請求和勤公司返還自109年8月1日起至110年2月9日 止相當於租金之不當得利，已如前述，就此高達五倍於租金 之違約金約定，顯係懲罰性違約金性質。衡諸邱東和於租約 屆期前已有向和勤公司表示不願續租之情事，更於租期屆滿 前通知和勤公司屆期不予續租，和勤公司明知出租人之意向 ，猶於租期屆滿前，不妥善處理其所自建之地上物，延至11 0年2月9日始返還系爭土地、建物時，逾期六個月餘，致邱 東和無法盡早取回出租物而得再具體使用收益（邱東和計畫 將邱○○經營公司搬遷至系爭土地、建物乙情，業據邱東和陳 明在卷，見原審卷第342頁），審諸邱東和就和勤公司無權 占用期間已得請求賠償損害，及邱東和計劃利用之情事，本 院認系爭租約第6條約定按月租金5倍計算之違約金，明顯過 高，應酌減為1個月租額（即26萬3,000元）為適當。是邱東 和於此範圍之請求為有理由，逾此部分之請求則屬無據。四、邱東和得依系爭租約第12條約定，請求和勤公司給付律師費 25萬元：
㈠系爭租約第12條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之 權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費 、律師費用，均應由乙方負責賠償。」有租賃契約書在卷可 考（見原審卷第39頁），復為兩造所不爭執。又邱東和因和 勤公司於系爭租約約定租期屆滿後，未即依約返還系爭土地 、建物，乃委任陳銘傑律師提起本件訴訟，支出第一審律師 費15萬元、第二審律師費10萬元等情，業據邱東和提出委任 契約、收據為證（見原審卷第213頁、第215頁、本院卷第73 -77頁），邱東和依上開約定，請求和勤公司給付律師費25 萬元，核屬有據，應予准許。
㈡和勤公司雖抗辯律師費部分第一、二審應各以8萬元為宜云云 。經查，系爭租約第12條應屬損害賠償約定，其性質上非屬 違約金，自無民法第252條規定適用。邱東和因和勤公司未 依約履行而訴請拆屋還地等事項，案情非屬簡易，訴訟期間 幾近二年，邱東和就其實際支出之費用訴請和勤公司賠償， 於法有據；此外，和勤公司復未能具體指明邱東和請求之金
額有何應予酌減之法律依據，其前述單方片面抗辯，尚無可 採。
柒、基上，邱東和依民法第179條規定、系爭租約第6條、第12條 約定，請求和勤公司分別給付不當得利166萬2,536元、違約 金26萬3,000元及賠償律師費用25萬元，合計217萬5,536元 ，為有理由，應予准許，逾此部分之請求則無理由。捌、本件邱東和依不當得利、系爭租約法律關係請求和勤公司給 付，為無確定期限且未另約定利率之債務，邱東和於第一審 所提變更訴之聲明之民事準備（一）狀繕本已於110年2月26 日送達和勤公司，有和勤公司收件章在卷可證（見原審卷第 100之1頁），而邱東和於本院擴張請求第二審律師費10萬元 部分，上訴狀繕本固於111年4月26日送達和勤公司（見本院 卷第19頁），惟邱東和支出之時間為111年5 月4日（見本院 卷第77頁）則邱東和就上開准許，其中207萬5,536元部分(1 649,638+425,898=2,075,536)，請求自110年2月27日起算； 其中10萬元係自111年5月5日起，均至清償日止，按年息百 分之5計算之遲延利息，合於民法第229條第2項、第233條第 1項前段、第203條規定，亦應准許。
玖、綜上所述，邱東和依民法第179條規定、系爭租約第6條、 第12條約定，請求和勤公司217萬5,536元及其中207萬5,536 元請求自110年2月27日起算；其中10萬元自111年5 月5日起 均至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息，為有理由 ，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。上開 應准許之部分，原審僅命和勤公司應給付邱東和42萬5,898 元本息，其餘為邱東和敗訴之判決，尚有未合，邱東和指摘 原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰由本院改判如 主文第二項所示（含邱東和於第二審擴張請求之10萬元，合 併諭知）。至於上開其餘應准許之部分，原審為邱東和勝訴 之判決，並諭知得為假執行，及諭知和勤公司供擔保後，得 免為假執行；及不應准許部分，原審判決為邱東和敗訴之諭 知，並駁回其此部分假執行之聲請，均無不合，和勤公司之 上訴、邱東和之其餘上訴，均無理由，應予駁回。又本判決 所命給付部分，兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核 均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
拾、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
拾壹、據上論結，本件邱東和之上訴為一部有理由、一部無理由 ，和勤公司之上訴為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 111 年 11 月 9 日
民事第三庭 審判長法 官 黃玉清
法 官 許旭聖
法 官 涂秀玲
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。因疫情而遲誤不變期間，得向法院聲請回復原狀。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。 書記官 卓佳儀
中 華 民 國 111 年 11 月 9 日
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