臺灣高等法院民事判決
111年度上字第1078號
上 訴 人 葉宇證
被 上訴人 陳蓉蓮
訴訟代理人 陳冠銘律師
上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國111年6
月30日臺灣桃園地方法院111年度訴字第546號第一審判決提起上
訴，本院於111年10月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付逾新臺幣捌拾伍萬元本息，及其假執行之宣告，暨該訴訟費用部分，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。其餘上訴駁回。
廢棄改判部分第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔；駁回上訴部分第二審訴訟費用，由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國110年5月28日由中信房屋中原大學 加盟店即東禾房屋企業社（下稱東禾企業社）居間向上訴人 購買桃園市○○區○○段0000○000000地號土地及其上桃園市○○ 區○○○街00巷00號建物（下稱系爭不動產），簽訂不動產買 賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金新臺幣（下 同）1,370萬元，上訴人應於110年7月30日點交系爭不動產 ，伊依約於110年5月28日及同年6月1日匯入第1期款共170萬 元至本案履約保證專戶；詎上訴人一再藉故拖延交付系爭不 動產權狀及相關證件予地政士，遲誤辦理不動產過戶與點交 房屋時程，經伊催告仍不履約，伊於110年8月18日通知上訴 人解約，信函於翌日送達上訴人，依系爭買賣契約第11條第 1項約定，上訴人應給付遲延違約金3萬4,000元及解約違約 金170萬元，爰依系爭買賣契約第11條第1項約定提起本件訴 訟。聲明：上訴人應給付被上訴人173萬4,000元及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。原審判 決上訴人應給付被上訴人170萬元，駁回被上訴人其餘之訴 ，上訴人不服，提起上訴。被上訴人之答辯聲明：上訴駁回 （被上訴人就其敗訴部分，未聲明不服）。
二、上訴人則以：伊遭妻子黃璟妍詐騙誤以為伊被父母當作人頭 背負龐大債務，聽信黃璟姸建議簽訂系爭買賣契約，伊有告 知黃璟妍伊僅是系爭不動產之登記名義人，實際所有人為晉 超科技有限公司，伊未有系爭不動產之權狀正本，而房屋仲
介江奕姍亦明知上情仍居間欺騙伊締約，系爭買賣契約應不 成立。被上訴人於本件交易之顯有疏漏過失，對伊無法履約 應與有過失，參照最高法院109年度台上字第2177號裁判意 旨，本件應有民法第252條酌減違約金之適用。被上訴人購 買系爭不動產係做為自住使用，未能完成本件交易，縱有造 成其細微不便之處，亦不能認有何具體重大損害或人力、物 力等之經濟上損失，故縱有損害亦極微小，況被上訴人已全 額取回買賣價款，實際上並未受有損害，且伊之經濟狀況不 佳，無力負擔高額違約金，故請求依民法第252條酌減違約 金等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分 廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之 聲請均駁回。
三、查被上訴人於110年5月28日向上訴人購買系爭不動產，簽訂 系爭買賣契約，買賣價金1,370萬元，被上訴人於110年5月2 8日及同年6月1日匯入第1期款170萬元至履約保證專戶，上 訴人應於110年7月30日點交系爭不動產，因上訴人遲未交付 系爭不動產權狀及相關證件予地政士，未能辦理過戶與點交 ，經被上訴人催告仍未履行，被上訴人於110年8月18日解除 系爭買賣契約，通知函於翌日送達上訴人等情，有系爭買賣 契約、房屋交易安全保證書、郵政跨行匯款申請書、收受款 紀錄表、存證信函及回執等可稽（見原審卷第9至67頁）， 且為兩造所不爭執（見本院卷第48頁），堪信為真。四、被上訴人主張系爭買賣契約簽訂後，上訴人藉故拖延交付系 爭不動產權狀及相關證件予地政士，遲誤辦理過戶與點交時 程，經催告仍未履行，故依系爭買賣契約第11條第1項約定 解約並請求違約金170萬元，為上訴人所否認，並以前詞置 辯。經查：
㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立；因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤 銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其 事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第153條第1項、 第92條第1項定有明文。兩造簽訂系爭買賣契約，就買賣標 的物、價金、價金給付方式、買賣標的物移轉及點交時間等 事項已詳為約定，雙方之意思表示合致，契約成立生效；雖 上訴人稱遭其妻黃璟妍或房屋仲介江奕姍詐欺而簽約，但依 上開規定僅得撤銷被詐欺之意思表示，契約並非當然無效； 而不論黃璟妍或江奕姍，均屬系爭買賣契約當事人外之第三 人，上訴人並未說明或舉證被上訴人明知其受詐騙之事實或 可得而知情形，自無從撤銷其所為之意思表示，故上訴人前 揭抗辯，並不足取。
㈡依系爭買賣契約第3條第1項約定「為配合『房屋交易安全制度 』，本買賣之產權移轉登記、抵押權塗銷及設定、貸款申報 及償還等事項，甲《被上訴人》、乙《上訴人》雙方指定見證人 加盟總部之特約地政士代為辦理。」，第2項第1款約定「簽 訂本契約書同時甲方應以壹佰柒拾萬元整，同時簽發與尾款 同額指定乙方為受款人之『禁止背書轉讓』本票乙紙交付特約 地政士保管…乙方則將所有之土地及建物權狀正本交由特約 地政士保管，同時雙方備齊證件，並在過戶書表上蓋妥印鑑 章交付特約地政士。」，而房屋交易安全契約書第1條約定 「甲、乙雙方在完成下列手續經丁方確認後，由丁方出具房 屋交易安全保證書（以下簡稱保證書）。甲方應將第一期 價款（含定金）交付丁方之特約地政士確認收受無誤。甲 、乙雙方應將買賣標的物所有權狀正本、辦理不動產移轉登 記及解除買賣契約辦理退稅之所有資料、文件交付丁方之特 約地政士保管。」，依此約定，上訴人有將系爭不動產所有 權狀交由特約地政士保管之義務，然上訴人因故並未依約交 付系爭不動產所有權狀予地政士，故應負債務不履行之責任 。
㈢系爭買賣契約第11條第1項約定：「乙方除因不可抗力之事由 外，若有可歸責乙方之事由，致違反本契約書所定各項義務 之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾一日（自逾期日起 算至完全給付日止）乙方應按甲方已支付價款千分之一計算 違約金予甲方，甲方並得於該期應支付之價款中逕為扣除。 若經甲方依房屋交易安全契約書約定之方式催告期滿而乙方 仍不履約者，甲方得解除本契約，乙方並應按甲方已支付之 價款加倍返還予甲方作為違約賠償。」，上訴人無正當理由 遲未辦理系爭不動產過戶與點交，經被上訴人催告仍未履行 ，被上訴人於110年8月18日以存證信函通知上訴人解除契約 ，存證信函於翌日送達上訴人，系爭買賣契約既經被上訴人 依約解除，故被上訴人依上開約定請求上訴人給付違約金， 應屬有據。
㈣被上訴人稱原審判命上訴人應賠償170萬元違約金，並未超過 內政部公告之成屋買賣定型化契約之違約金上限，審酌伊為 處理系爭買賣契約之簽訂及解除事宜，支出無益勞力、時間 、費用等損失，並考量兩造於簽約前本應自行審慎評估履約 能力，衡以系爭買賣契約之雙方利益衡平，及藉由違約金促 進並確保雙方履約所必要之限度，應認本件約定170萬元違 約金並無過高云云。然約定之違約金額過高者，法院得減至 相當之數額，民法第252條定有明文，不問其作用為懲罰性 抑為損害賠償之預定，均有其適用。至於是否相當，即須依
一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為 斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由 意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請 求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額。有最 高法院70年度台上字第3796號判決要旨、79年台上字第1915 號判決先例可參。系爭買賣契約第11條第1項約定之違約金 為賠償總額預定性質，為兩造所不爭執（見本院卷第76頁） ，系爭買賣契約係110年5月28日簽訂，上訴人應於110年7月 31日前履行約定之義務，因其無故違約，被上訴人即於110 年8月18日解約，期間不足1個月，被上訴人自承購買系爭不 動產之目的係供自住使用，解約後已由履約保證帳戶領回先 前交付之全部第1期款170萬元（見本院卷第49頁），考量系 爭買賣契約之總價金為1,370萬元，約定違約金170萬元約占 總價金12.4%，系爭買賣契約簽訂時之物價波動不大、尚屬 平穩等社會經濟狀況，被上訴人稱因催告上訴人履約及通知 解約而支付委任律師費用共2萬元（見本院卷71、73頁）， 可見其實際所受損害並不多，而兩造約定遲延賠償責任是以 已付價金千分之一按日計算（見系爭買賣契約第11條第1項 之約定），被上訴人於上訴人遲延約19日即予解約（被上訴 人另請求遲延賠償3萬4,000元，惟經原審判決駁回。），又 上訴人自承工作收入約月薪4萬5千元（見本院卷第49頁）， 可見上開約定之違約金170萬元，確屬過高，故上訴人請求 依民法第252條規定酌減違約金，應屬可採；考量被上訴人 為處理系爭買賣契約簽訂及解除事宜所支出之勞力、時間與 費用等所受損失，及上訴人之賠償能力等，認本件約定之違 約金應酌減二分之一，則被上訴人請求賠償之違約金以85萬 元為適當，逾此範圍之請求，不應允許。
五、綜上所述，被上訴人依系爭買賣契約第11條第1項後段約定 請求上訴人給付85萬元違約金，於法有據，應予准許，逾此 範圍之請求，尚屬無據，不應准許。原審就超過上開應准許 部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽 。上訴人上訴意旨就此部分求予廢棄改判，為有理由，應予 准許，爰由本院予以廢棄並改判如主文第2項所示。至於上 開應准許部分，原審判命上訴人如數給付，並為假執行之宣 告，核無違誤。上訴意旨仍執陳詞求予廢棄改判，為無理由 ，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴
訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 11 月 9 日 民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 張婷妮
法 官 潘進柳
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 111 年 11 月 10 日
書記官 廖婷璇