臺灣高等法院民事判決
110年度上字第1064號
上 訴 人 黃棟榮
訴訟代理人 鐘耀盛律師
被上訴人 蘇秀玉
訴訟代理人 張耀天律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國110年8
月31日臺灣新北地方法院110年度訴字第1561號第一審判決提起
上訴，本院於111年11月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國106年9月5日將其所有門牌號碼新 北市○○區○路○街00巷00號5樓房屋（下稱系爭房屋）出租予 上訴人，約定租期自106年9月30日起至116年9月29日止，每 月租金新臺幣（下同）1萬9,200元，應於每月30日前繳納， 上訴人簽約時給付押租金3萬8,400元（下稱系爭租約）。詎 上訴人自109年7月30日起未支付租金，欠繳租金已逾2個月 ，伊於109年10月8日以存證信函催告上訴人給付租金，復以 起訴狀繕本之送達催告上訴人於受送達後5日內給付租金， 如未履行，系爭租約即終止。上訴人均未履行，系爭租約業 於110年5月12日終止，上訴人應返還系爭房屋、給付自109 年7月30日起至110年5月12日止之租金計14萬2,080元及自11 0年5月13日起加計法定遲延利息，暨自110年5月13日起至返 還系爭房屋之日止，按月給付上訴人1萬9,200元。爰依民法 767條第1項前段、第455條及系爭租約約定（擇一）及第179 條規定請求：㈠上訴人應遷讓返還系爭房屋。㈡上訴人應給付 伊14萬2,080元及自110年5月13日起至清償日止，按年息5％ 計算之利息。㈢上訴人應自110年5月13日起至遷讓返還系爭 房屋之日止，按月給付伊1萬9,200元（原審就上開部分判決 上訴人敗訴，上訴人聲明不服，提起上訴；另原審判決被上 訴人敗訴部分，被上訴人未上訴已確定，下不贅述）。其答 辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：伊為系爭房屋之所有權人，否認有將系爭房屋 出賣予被上訴人，亦否認向被上訴人承租系爭房屋。伊提供 臺北市龍江路地下停車場及系爭房屋向被上訴人之弟蘇志宗 借貸1,000萬元並設定抵押權擔保。因蘇志宗急需資金週轉 ，遂要求伊蓋用空白之不動產買賣契約書，供蘇志宗辦理抵
押貸款，伊不認識被上訴人。另伊與蘇志宗已於107年11月8 日同意解除契約，被上訴人無權請求返還系爭房屋等語，資 為抗辯。其上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上 開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行聲請均駁回。三、查系爭房屋及其坐落基地即新北市○○區○○段0000○0地號，所 有權應有部分1/5（系爭房屋與基地，則合稱系爭房地）， 被上訴人於105年8月25日以「買賣」為原因登記取得所有權 ，有建物及土地登記第一類謄本可參（原審110年度補字第3 63號〈下稱363號〉卷39至45頁），此為兩造所不爭執，堪信 為真實。
四、本院得心證理由：
㈠被上訴人以上訴人未給付租金，系爭租約已終止為由，請求 上訴人遷讓房屋、給付租金及返還相當於租金之不當得利等 語，上訴人否認出售系爭房屋，抗辯已解除契約，自己有權 占有系爭房屋等語。經查：
⒈被上訴人主張其於105年6月13日以700萬元向出賣人黃玉宇（ 即上訴人之子）購買系爭房地，另於106年9月5日與上訴人 簽訂系爭租約等情，業據其提出不動產買賣契約書、系爭租 約為證（原審110年度重簡字944號〈下稱944號〉卷41至63頁 、原審110年度訴字第522號〈下稱522號〉卷21至27頁）。 ⒉證人蘇志宗證稱：系爭房地一開始是上訴人之子所有，我借 給上訴人1,000萬元，上訴人沒有錢還我，就把房子以700萬 元賣給被上訴人，是我叫被上訴人來買系爭房地，日後可出 租。被上訴人委託我處理系爭房屋，上訴人說他要繼續承租 ，因他有一個朋友住在裡面，有收租金等語（本院卷123頁 、126頁），並提出其與上訴人簽訂之借貸契約書、匯款明 細資料為證（本院卷133至137頁、165至166頁），對於證人 蘇志宗出借1,000萬元之交付方式，係由證人蘇志宗於103年 5月7日將700萬元匯入見證律師楊金順之銀行帳戶內，另300 萬元則匯至上訴人指定之臺北第五信用合作社帳戶（帳號00 000-00-0000000號內），是證人蘇志宗證述其出借1,000萬 元給上訴人，且借款均已交付完畢一節，應可採信。 ⒊證人楊金順（即見證律師）證述：此份借貸契約書上有我的 律師章，應該是我有見證。上訴人向我借款約700萬元，後 來上訴人向蘇志宗借貸1,000萬元，其中700萬元要還我，70 0萬元有匯到我的戶頭。此700萬元實際上是訴外人劉若玉借 貸給上訴人，因劉若玉信任我，由我幫她操作整件事，因需 要清償此700萬元債務，才透過朋友介紹，找來金主蘇志宗 出借1,000萬元給上訴人等語甚詳（本院卷198至199頁）， 上訴人當庭亦認證人楊金順所述為真（本院卷199頁），是
上訴人為清償其積欠劉若玉（由證人楊金順代為處理）700 萬元債務，始向金主即證人蘇志宗借貸1,000萬元，至為明 確。
⒋參以證人黃玉宇（即上訴人之子）證稱：系爭房屋是上訴人 所有，僅借名登記在伊名下，伊長期住在臺東縣。對系爭房 屋所有事情均不清楚等語（本院卷120至121頁），足認上訴 人為系爭房屋之真正所有權人，僅借名登記在其子即證人黃 玉宇名下。
⒌參諸承辦系爭房地買賣之地政士即證人陳建青證述：買方被 上訴人是親自簽名，黃玉宇是上訴人代簽名，我將買賣契約 書擬好之後，先去找上訴人，由上訴人代理黃玉宇簽名，然 後我再去找被上訴人簽名。是蘇志宗告訴我說被上訴人要跟 黃玉宇簽訂買賣契約，請我去辦理，買賣價金是蘇志宗及 上訴人講好之後當場叫我寫，我去找上訴人簽訂買賣契約書 時蘇志宗也有在場等語（本院卷200至201頁），顯見上訴人 確實有出賣系爭房地之意思。
⒍上訴人抗辯其係配合蘇志宗貸款，始於空白不動產買賣契約 書上簽名，當初僅要設定給蘇志宗100多萬元，我已還給他3 00多萬元已足夠云云，然證人陳建青已當庭否認上訴人是在 空白不動產買賣契約書上簽名（本院卷201頁），況證人蘇 志宗出借之本金已達1,000萬元，尚未計算利息及違約金， 上訴人卻辯稱清償300多萬元已足夠云云，此點顯不合常理 ，殊非可採。
⒎上訴人再抗辯已與蘇志宗於107年11月8日同意解除系爭買賣 契約，被上訴人無權請求返還系爭房屋云云，雖提出合意解 除契約書為證（本院卷47頁），然解除契約書上之立約人係 被上訴人及證人黃玉宇，該二人均否認該紙文件之簽名為真 正（本院卷79頁、121頁），上訴人並無法舉證以實其說， 故其執上開文件抗辯系爭買賣契約業經解除云云，殊非可取 。
⒏又系爭房地之買賣價金為700萬元，其中170萬元係由上訴人 積欠證人蘇志宗之借款債務抵償，餘額530萬元由被上訴人 向銀行辦理貸款，再代償原有銀行貸款231萬1,606元、扣除 必要費用後，餘款272萬3,835元，由上訴人（代黃玉宇）同 意匯入證人蘇志宗之銀行帳戶等情，業據證人蘇志宗陳報在 卷，及正業建築經理有限公司之履約保證專戶收支明細表確 認書足證（本院卷183頁），倘上訴人不同意以出售系爭房 屋之方式，清償其積欠證人蘇志宗之借款債務，則上開買賣 價金之尾款無可能匯至證人蘇志宗之銀行帳戶。況系爭買賣 契約係於105年6月13日簽訂，直至105年9月8日買賣價金尾
款匯入證人蘇志宗銀行帳戶止，期間長達3個月之久，上訴 人未為任何阻止付款之行為，亦與常情未合。
⒐基上，由上開各項證據顯示，上訴人因無力清償其積欠證人 蘇志宗之1,000萬元債務，始同意以700萬元出售系爭房地予 被上訴人，用以清償上開借款債務，至為明確。上訴人抗辯 系爭買賣契約已解除及其為系爭房地所有權人云云，均非可 採。
㈡按承租人應按約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延 者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人 於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者 ，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定 ，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延 給付逾2個月時，始得終止契約，民法第439條前段、第440 條第1項、第2項定有明文；土地法第100條第3款亦有相同規 定；另所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還 之；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，復為民法第 767條第1項前段、第455條前段所明定。經查： ⒈被上訴人主張於106年9月5日與上訴人簽訂系爭租約，由上訴 人承租系爭房屋，每月租金1萬9,200元，然上訴人自109 年 7月30日起未再繳納租金，經以押租金3萬8,400元抵償後， 仍積欠租金達2個月以上，其以本件起訴狀繕本之送達催告 上訴人於收受書狀翌日起5日內給付積欠租金，並表明上訴 人如於前開期限內不履行，系爭租約即終止，該起訴狀繕本 業於110年5月7日合法送達上訴人，有系爭租約、起訴狀繕 本之送達證書可稽（原審522號卷21至27頁、944號卷17頁、 19頁），上訴人仍未繳交租金，是系爭租約已於110年5月12 日終止。上訴人於系爭租約終止時，應遷讓返還系爭房屋， 則被上訴人依民法第767條第1項前段、第455條前段之規定 ，請求上訴人將系爭房屋遷讓返還，自屬有據。 ⒉上訴人應給付自109年7月30日起至110年5月12日止之租金， 計9月12日（應9月又13日，然被上訴人就原審少計算1日部 分未上訴，併予敘明），合計18萬480元【計算式：（19,20 0元×9 ）＋（19,200元×12/30）＝180,480元】，扣除押租金3 8,400元後，為14萬2,080元，是被上訴人請求上訴人給付14 萬2,080元及自110年5月13日起至清償日止，按年息5％計算 之利息，為有理由。
㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不當得 利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所 取得者，並應返還，但依其利益之性質或其他情形不能返還
者，應償還其價額，民法第179條、第181條定有明文。又承 租人於房屋之租賃關係終止後，已無繼續占有使用該房屋之 權源，然其卻繼續占有使用，受有使用收益該屋之利益，並 致出租人受有損害，且為無法律上之原因，則房屋出租人因 無權占有人所受利益依其性質不能返還，自得依不當得利之 法律關係，請求其償還價額。本件系爭租約已於110年5月12 日終止，業如前述，則上訴人自110年5月13日起未返還系爭 房屋而仍繼續無權占有，自受有相當於租金之不當得利，並 致被上訴人受有不能使用收益系爭房屋之損害，是被上訴人 依上開規定，請求上訴人自110年5月13日起至遷讓返還系爭 房屋之日止，按月給付相當於月租金即每月1萬9,200元之不 當得利，當屬有據。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、第455條前 段、第179條規定及系爭租約約定請求上訴人：㈠遷讓返還系 爭房屋。㈡應給付被上訴人14萬2,080元及自110年5月13日起 至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢應自110年5月13日起 至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1萬9,200元 ，為有理由，應予准許。從而原審就上開部分為上訴人敗訴 判決，並分別諭知供擔保後，得、免為假執行，核無不合。 上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由 ，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 111 年 11 月 30 日 民事第五庭
審判長法 官 呂淑玲
法 官 陳君鳳
法 官 洪純莉
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 11 月 30 日
書記官 林士麒