確認優先購買權存在
臺灣雲林地方法院(民事),訴字,111年度,333號
ULDV,111,訴,333,20221110,1

臺灣雲林地方法院民事判決
111年度訴字第333號
原 告 保安宮
法定代理人 高子瑋
訴訟代理人 高敬棠律師
被 告 財政部國有財產署中區分署

法定代理人 趙子賢
訴訟代理人 張能軒
複 代理人 蔡岳翰
龔哲輝
被 告 呂宗憬
上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，經本院於民國111
年10月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認原告就台灣金融資產服務股份有限公司中部分公司代為標售111年度第601批逾期未辦繼承登記土地或建築改良物標號第25標，坐落雲林縣○○鄉○○○段000地號、面積102.14平方公尺、權利範圍全部之土地，其優先購買權存在。
訴訟費用由被告負擔。　　
事實及理由
壹、程序事項：
一、按共同訴訟之被告數人，其住所不在一法院管轄區域內者， 各該住所地之法院俱有管轄權。但依第4條至第19條規定有 共同管轄法院者，由該法院管轄，民事訴訟法第20條定有明 文。次按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動 產所在地之法院管轄，其他因不動產涉訟者，得由不動產所 在地之法院管轄，民事訴訟法第10條定有明文。所謂其他因 不動產涉訟，係指因不動產之物權或其分割或經界以外，與 不動產有關之一切事項涉訟者而言（最高法院98年度臺抗字 155號裁判意旨參照）。又確認優先承買權存在或不存在之 訴訟，核屬不動產之物權或其分割或經界以外與不動產有關 之事項而涉訟，依上開條文規定得由該不動產所在地之法院 管轄，如當事人之住所地均非屬同一法院轄區，依民事訴訟 法第20條但書規定，自應由共同管轄法院即不動產所在地之 法院管轄（最高法院104年度臺抗字第538號裁定意旨參照） 。查，本件原告係對坐落雲林縣○○鄉○○○段000地號、面積10 2.14平方公尺、應有部分全部土地（下稱系爭土地）起訴請 求確認有優先承買權存在，而確認優先承買權存在或不存在 之訴訟，核屬不動產之物權或其分割或經界以外與不動產有



關之事項而涉訟，且被告乙○○之住所地在嘉義市，而被告財 政部國有財產署中區分署（下稱國產署）之公務所所在地在 臺中市，依上開規定及說明，本院自有管轄權，先予敘明。二、按非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力。 凡有僧道住持之宗教上建築物，不論用何名稱，均為寺廟； 寺廟財產及法物，應向該管地方官署呈請登記；寺廟財產及 法物為寺廟所有，由住持管理；寺廟之不動產及法物，非經 所屬教會之決議，並呈請該管官署許可，不得處分或變更。 民事訴訟法第40條第3項、監督寺廟條例第1、5、6、8條定 有明文。所謂非法人之團體設有代表人或管理人者，必須有 一定之名稱及事務所或營業所，並有一定之目的及獨立之財 產者，始足當之。本件原告雖未登記為財團法人或社團法人 ，然已向雲林縣政府為寺廟登記，亦有管理人及財產，有雲 林縣寺廟登記證、雲林縣古坑鄉農會活期性存款存摺封面暨 內頁明細等影本在卷可稽，自應認有當事人能力。三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 而所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否 不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危 險得以對於被告之確認判決予以除去者而言。經查，原告主 張對系爭土地有優先購買權，既為被告所否認，是原告對系 爭土地有無優先購買權即屬未明，而致原告私法上地位有受 侵害之危險，此危險並得以確認之訴判決除去之，依前開說 明，應認原告提起本件確認之訴有確認之利益，合先敘明。貳、實體事項：　
一、原告起訴主張：
㈠、高文樹（歿）所有系爭土地，經被告國產署委託台灣金融資 產服務股份有限公司中部分公司（下稱台金公司）標售，並 由被告乙○○以新臺幣（下同）617,800元得標。又高文樹於6 2年11月1日至79年8月1日擔任雲林縣古坑鄉高林村村長（第 10屆至第13屆），於卸任之際，為感念村民對其之信任與支 持，以及對於原告所祀神尊之信仰，乃表示要將系爭土地贈 與原告，並於翌年（80年)將其所有之（整編前）高厝林子 頭段291號地號之土地進行分割，左邊部分（沿用高厝林子 頭段291號地號，整編後編為高林北段539地號）出售予訴外 人高明魁，右邊部分（即系爭土地；分割後編為高厝林子頭 段291-28號地號，整編後編為高林北段537地號)則交付予原 告使用、收益。由於原告係地方性廟宇，庶務多由務農之村 民協力為之，渠等不諳法律，亦不確定原告可否作為登記名 義人；又原告信徒皆以高林村村民為主，而被繼承人高文樹



長期擔任高林村村長，其亦對於原告之行政、祭祀事務甚為 投入，乃於其擔任村長期間，形成以其名義為法律行為或登 記之習慣。原告於與被繼承人高文樹互相表示意思一致、成 立贈與契約之際，仍沿襲前述以其名義為法律行為或登記之 習慣，故未辧理所有權移轉登記。
㈡、原告受贈系爭土地以後，尚曾一度出借系爭土地予古坑鄉公 所興建廁所，以供附近幼兒園學童使用;嗣幼兒園遷移，古 坑鄉公所乃將該幼兒園附屬廁所，交由原告負責管理維護事 宜迄今，蓋作為行政機關之古坑鄉公所亦認知原告有所有權 ，或有合法使用之權利。原告除對系爭土地有事實上之使用 、收益外，亦對上開附屬廁所進行之管理維護事宜，具 體 包括：其日常清潔皆由原告自行聘請清潔人員為之，水電 及修繕費用亦皆由原告自行負擔。原告乃本於自己與被繼承 人高文樹之間之贈與契約，而有權占有並合法使用系爭土地 ，應屬土地法第73條之1第3項所稱之「合法使用人」。㈢、縱認原告與被繼承人高文樹之間贈與契約因未辧理移轉登記 而有效力之瑕疵，然依民法第112條，本件客觀上已具備「 使用借貸」之要件，且被繼承人高文樹若知其贈與有效力之 瑕疵，即欲為「使用借貸」，則「使用借貸」，仍為有效； 果爾，原告乃本於自己與被繼承人高文樹之間之使用借貸契 約，而有權占有並合法使用系爭土地，應屬土地法第73條之 1第3項所稱之「合法使用人」。
㈣、再查，被繼承人高文樹表示要將系爭土地贈與原告，暨該系 爭土地交付原告使用、收益等事實，發生迄今已逾30年，儘 管被繼承人高文樹於88年5月5日死亡，然其繼承人高榮夫等 9人既未就系爭土地辧理繼承登記，亦未曾向原告主張請求 返還系爭土地，即係因為被繼承人高文樹於死亡前曾經囑託 繼承人應將系爭土地移轉登記予原告，從而被繼承人高文樹 若知其贈與有效力之瑕疵，顯亦欲為「使用借貸」，至為灼 然。此外，被繼承人高文樹乃至繼承人高榮夫等9人於每年 收受地價稅繳款書時，亦立即轉交原告，由原告逕為繳納， 此有原告設於雲林縣○○鄉○○○號000-0000-00-00000-0-0號帳 戶存摺內頁交易明細影本、原告所持有之系爭土地103年至1 08年之地價稅繳款書收據聯及可稽，此亦足徵被繼承人高文 樹若知其贈與有效力之瑕疵，即欲為「使用借貸」之最佳證 明。
㈤、原告與系爭土地之使用關係已逾30餘年，所有高林村村民， 乃至繼承人高榮夫等9人，甚至作為行政機關之古坑鄉公所 ，皆清楚認知原告對於系爭土地係有權占有並合法使用。復 之，系爭土地上方廁所現在亦由原告負責管理維護事宜，並



提供原告、村辦公處、社區活動中心及附屬籃球場等各項宗 教、文教、行政活動之廁所使用（具體包括：原告宗教祭典 、社區書法課、社區老人食堂、投票所等，皆有使用系爭土 地上方廁所之需求），由原告優先購買之，方可發揮土地利 用之經濟效益。
㈥、並聲明：確認原告就台金公司代為標售111年度第601批逾期 未辦繼承登記土地或建築改良物標號第25標，坐落雲林縣○○ 鄉○○○段000地號、面積102.14平方公尺、權利範園全部之土 地有優先購買權存在。
二、被告國產署則以：系爭土地之所有權人登記為高文樹，依雲 林縣政府107年2月27日逾期未辦繼承登記土地或建物列冊管 理單所載，其於88年6月18日死亡，原告提出高文樹與原告 間有贈與契約，而有權占有並合法使用系爭土地，惟查高文 樹與原告間並未訂有辦理公、認證之贈與契約，契約是否存 在、合法、有效或基於契約當事人之真意簽訂，尚有疑義。 另原告檢附之雲林縣古坑鄉公所函文、雲林縣稅務局地價稅 繳款書等文件，亦無法判定是否係基於合法使用關係同意原 告為管理維護人或納稅義務人，故無法認定其是否為合法使 用人身分，而得主張優先購買權。如果原告能證明其為合法 使用人，則同意由原告優先承買等語置辯，並聲明：原告之 訴駁回。
三、被告乙○○則以：被告乙○○尊重台金公司及被告國產署之審查 及判決，原告列被告乙○○為被告為當事人不適格，被告乙○○ 亦無可能支付原告為保障自身權益而行使之訴訟行為費用等 。又就其所知，民法第758條規定非經登記不生效力，證人 甲○○之證述都是證人自己講的，沒有書面的登記，原告提出 優先購買權，在拍賣之前被告國產署都會通知繼承人是否繼 承，卻讓土地拍賣，不動產是採登記制，該地方原為幼稚園 廁所，不是證人所述當廟方的老人使用，公廁沒有登記，法 律上是違建，公廁是要如何證明是廟方所有，或是活動中心 、幼稚園所有，根本無登記，合法使用人有優先承購權條件 要合法，但這就是不合法，如何有優先承購權，不能以這個 作為優先承購的條件。被告乙○○從得標到現在與當地高村長 聯絡很多次，他們說想要把土地買回去，他們講的條件是被 告乙○○要放棄得標的權利，因為他們廟方有派人投標，是第 二高標，要被告乙○○放棄而取得該標等語，資為抗辯。並聲 明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事項
㈠、台金公司經被告國產署委託標售系爭土地，經被告乙○○於111 年5月3日以617,800元之金額得標。




㈡、原告於111年5月12日向台金公司提出優先購買權申請書主張 優先承購系爭土地。
五、本件兩造之爭執在於：原告主張其為系爭土地之合法使用人 ，請求確認對系爭土地有優先購買權存在，有無理由？茲分 述如下：
㈠、按確認之訴衹須主張為訴訟標的之法律關係或其他事項之存 否有不明確者，對於爭執其主張者提起，即具當事人適格（ 最高法院107年度臺上字第1686號判決意旨參照）。本件原 告主張就坐落系爭土地有優先購買權存在，為被告乙○○所否 認，揆諸前揭說明，原告對於被告乙○○提起本件訴訟，當事 人適格即無欠缺，核先說明。
㈡、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段規定。次按，土地或建築改良物， 自繼承開始之日起逾1年未辦理繼承登記者，經該管直轄市 或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於3個月內聲請登 記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。但有不 可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除。前項列冊管理期 間為15年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建 築改良物清冊移請國有財產局公開標售。繼承人占有或第三 人占有無合法使用權者，於標售後喪失其占有之權利；土地 或建築改良物租賃期間超過5年者，於標售後以5年為限。依 第2項規定標售土地或建築改良物前應公告30日，繼承人、 合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。 但優先購買權人未於決標後10日內表示優先購買者，其優先 購買權視為放棄，土地法第73條之1第1項至第3項分別定有 明文。而上揭土地法第73條之1第3項所謂之合法使用人，係 指基於物權或債權等合法使用權源占有不動產者而言。是原 告欲依土地法第73條之1第3項規定主張優先購買權者，即應 對系爭土地有合法使用權源乙節，負舉證責任。㈢、依證人甲○○到庭具結證稱：系爭土地是伊父親高文樹所有， 因原告廟宇可使用空地太小，伊父親高文樹就將系爭土地捐 獻給原告使用，所以在高文樹於88年5月5日過世後，伊與其 餘繼承人就系爭土地才沒有辦理繼承登記等語（見本院卷第 266至267頁），衡諸證人甲○○為高文樹之繼承人之一，與兩 造間均無利害關係，且經具結，實無甘冒偽證罪追訴而虛偽 證述之理，是其證詞應屬客觀可信。佐以系爭土地重測前為 高厝林子頭段291-28地號，係分割自同段291地號，均屬高 文樹所有，而在高文樹於80年間出賣該291地號土地前，特 地分割出系爭土地而未一併出賣，顯見高文樹乃將系爭土地 分割出另作他用。再佐以系爭土地之109、110年之地價稅係



由原告所繳納，此有雲林縣古坑鄉農會活期性存款存摺封面 暨內頁明細在卷可稽（見本院卷63頁），益徵高文樹已將系 爭土地贈與原告，故其繼承人方在收到雲林縣稅務局地價稅 繳款書後轉交由原告繳納。並參以系爭土地上之公共廁所係 雲林縣古坑鄉公所所興建之幼兒園附屬廁所，於幼兒園遷移 後繼續作為當地寺廟、社區活動中心及村辦公處之廁所使用 ，並交由原告負責管理乙情，此有雲林縣古坑鄉公所111年5 月6日古鄉民字第1110007242號函在卷可參（見本院卷第61 頁），而原告主張其亦在系爭土地上興建遮雨棚，並提出照 片為證（見本院卷第33頁）。從而，本院認高文樹生前與原 告間就系爭土地有贈與合意，原告為系爭土地之合法使用人 ，則原告依此主張其依土地法第73條之1第3項規定，得優先 購買系爭土地，自屬有據。
㈣、至被告乙○○辯稱系爭土地上之公共廁所未經登記屬違建而合 法使用人有優先承購權條件要合法，原告既不合法，不能以 此做為優先承購的條件云云，惟稽之土地法第73條之1第3項 所謂之合法使用人，係指基於物權或債權等合法使用權源占 有不動產者而言（最高法院107年度臺上字第333號判決意旨 參照），其要件僅需具「合法使用人」之身分即得優先購買 前開標售之系爭土地，並不以合法使用人係合法使用系爭土 地為前提，是被告乙○○上開所辯乃誤會法律之規定，併予敘 明。
六、綜上所述，原告為系爭土地之合法使用人，其依土地法第73 條之1之規定，請求確認其就系爭土地，有優先購買權存在 ，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據 ，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰毋庸一一論述 ，併此敘明。至原告雖聲請傳喚第三人高銘欽到庭作證，惟 上開事證已屬明確，故無傳喚之必要，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　111 　年　　11 　月　　10　　日 民事第二庭 法 官 吳福森

以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數提出繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　111 　年　　11　　月　　10　　日 書記官　程尹鈴