臺灣苗栗地方法院民事判決
111年度重訴字第47號
原 告 劉珮芳
劉玲芳
劉郁芳
劉庭芳
劉郁秀
共 同
訴訟代理人 饒斯棋律師
甘眞綝律師
羅偉恆律師
被 告 何素丹
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國111年11月15日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣345,205元，及其中新臺幣332,192元自 民國111年7月8日起、其中新臺幣13,013元自111年10月14日起 ，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴均駁回。
訴訟費用由被告負擔千分之27，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣345,205元為 原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請均駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠訴之聲明第一項：原告於民國110年4月1日以遺囑繼承登記為 原屬訴外人劉湯瑞年所有之苗栗縣○○市○○段○○○○○○○○○○○段○ 000○000地號土地（下稱系爭土地）共有人，而被告於107年 2月間即向訴外人邱文光購入坐落系爭土地之門牌號碼苗栗 縣○○市○○路00號未辦理保存登記建物（下稱系爭建物），惟 系爭建物未經原告被繼承人劉湯瑞年或原告同意即占用系爭 土地，亦無占用系爭土地合法權源；又前租地建屋之邱文光 有與劉湯瑞年約定每年地租新臺幣（下同）25萬元，被告亦 自承知悉該約定，然被告自107年2月間購得系爭建物並承繼 該租地建屋契約（下稱系爭租約）後，即未繳納地租超過4 年，爰依土地法第103條第4款規定，以民事起訴狀繕本送達 方式對被告為終止系爭租約之意思表示，倘法院認未合法終 止，被告收受起訴狀繕本後對於欠租逾4.3年乙情顯已知悉
，且於起訴後近5個月均未繳納租金，爰依同規定，再以民 事更正訴之聲明暨辯論意旨狀繕本送達方式，對被告為終止 系爭租約之意思表示，故系爭租約既經合法終止，被告亦屬 無權占有。爰依民法第767條第1項前、中段規定請求被告拆 除系爭建物，並返還占用之部分系爭土地等語。 ㈡訴之聲明第二、三項：（先位聲明）被告無權占用系爭土地 ，受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，而系爭土 地坐落頭份市最精華路段，生活、交通、休閒機能均屬完善 ，應以占用之系爭土地申報地價總額年息10%計算不當得利 ，爰依民法第179、181條規定請求被告給付自107年2月1日 起至111年4月30日止之不當得利，及自起訴狀繕本送達翌日 起至返還訴之聲明第一項所示系爭土地之日止，按月給付27 ,816元；（備位聲明）倘認兩造間系爭租約關係仍存續，爰 依系爭租約請求被告給付自107年2月起至111年5月19日起訴 時，以每年25萬元計算之租金1,075,000元，又系爭土地現 值較86年8月5日劉湯瑞年取得時已有大幅升漲，且被告占用 系爭土地之面積非小，倘以86年約定之租金數額顯屬過低， 爰依系爭租約及擇一依民法第442條、第227條之2第1項規定 ，請求調整租金為每月4萬元，並請求被告自起訴狀繕本送 達翌日起至系爭土地租賃關係終止日止，按月給付原告4萬 元等語。
㈢並均聲明：
⒈被告應將坐落317地號土地上如苗栗縣頭份地政事務所111 年 8月29日土地複丈成果圖（即附圖）編號A、B、C、D、E 、H 、I(其中占用317地號土地面積共計97.97平方公尺) ，及31 5地號土地上如附圖編號G、I(其中占用315地號土地面積共 計42.24平方公尺) 之地上物拆除，並將上開占用之土地騰 空返還原告。
⒉（先位聲明）被告應給付原告1,418,626元，及自民事起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；（ 備位聲明）被告應給付原告1,075,000元，及自民事起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⒊（先位聲明）被告應自民事起訴狀繕本送達翌日起至返還第 一項聲明所示占用土地之日止，按月給付原告27,816元；（ 備位聲明）被告應自民事起訴狀繕本送達翌日起至兩造就31 5地號土地如附圖編號G、I，317地號土地如附圖編號E、I、 H之租賃關係終止日止，按月給付原告4萬元。 ⒋願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：我於106年間與劉湯瑞年商量後，得其同意購買 系爭建物，於107年2月間給付定金，並於同年6月13日完成
過戶取得系爭建物，我知悉劉湯瑞年與邱文光間有每年地租 25萬元乙事，我於107年購入系爭建物後，即有給付25萬元 予劉湯瑞年，然劉湯瑞年退還5萬元，並表示其後毋庸給付 ，故我之後即未給付地租等語，資為抗辯，惟未提出答辯聲 明。
三、兩造協議簡化爭點如下（本院卷第156至158頁、第425至426 頁）：
㈠不爭執事項
⒈315、317地號（重測前：頭份段四小段168、166地號）土地 （即系爭土地），原為劉湯瑞年單獨所有，嗣劉湯瑞年於10 9年10月10日逝世，系爭土地即於110年4月1日以遺囑繼承為 由移轉登記為原告共有（應有部分各1/5），土地面積分別 為55.10、101平方公尺，使用分區、使用地類別均為空白（ 本院卷第27至30頁、第101至110頁）。 ⒉315地號土地於107年1月、109年1月、111年1月之申報地價均 為每平方公尺8,702元，而317地號土地於107年1月、109 年 1月、111年1月之申報地價均為每平方公尺30,319.2元（本 院卷第27至29頁）。
⒊系爭建物係未辦理保存登記建物，稅籍登記納稅義務人（房 屋稅籍編號：00000000000 、00000000000 ）原均登記為邱 文光，嗣於107年6月13日移轉予被告，並於同年8月30日辦 理變更登記（本院卷第75至79頁、第111至123頁、第101 頁 ）；系爭建物現部分出租經營營養銀行頭份門市（本院卷第 37至39頁）。
⒋原證13係原告劉玲芳與被告之通訊軟體「LINE」對話紀錄（ 本院卷第139至141頁）。
⒌原告劉玲芳有於111年4月26日以存證信函（台南中正路郵局 存證號碼：000121）向被告表示：被告所有系爭建物分別坐 落系爭土地上而屬無權占有。被告既認與原告並無租賃關係 ，請於文到7日內將系爭建物拆除，如被告願承租系爭建物 ，亦請於文到7日內向劉珮芳、劉玲芳、劉庭芳、劉郁秀等 人提出願意承租方案等語（本院卷第143至144頁），該存證 信函有送達被告。
⒍被告自107年6月13日買受系爭建物。
⒎原告依民法第450條第2項、土地法第103條第3、4、5款規定 ，以民事起訴狀繕本送達對原告為終止兩造間系爭租約之意 思表示，而民事起訴狀係於111年7月7日送達被告（本院卷 第17至18頁、第91頁）。
㈡爭執事項
⒈系爭建物有無占用系爭土地之合法權源？如兩造間就系爭土
地具有不定期租賃關係，被告是否積欠租金額達2年以上？ 原告依民法第450條第2項、土地法第103條第4款規定，以民 事起訴狀繕本送達方式對被告為終止系爭租約意思表示，是 否生合法終止效力？原告依民法第767條第1項前、中段規定 ，請求被告拆除系爭建物占用系爭土地部分，並將該部分占 用之土地返還原告，有無理由？
⒉兩造間就系爭土地是否具有不定期租賃關係？原告先位依民 法第179、181條規定，備位依兩造間租賃關係租金請求權， 先位請求被告給付自107年2月1日起至111年4月30日止之系 爭建物占用系爭土地之相當於租金之不當得利1,418,626元 ，備位請求被告給付自107年2月起至111年5月19日止之租金 1,075,000元，有無理由？
⒊兩造間就系爭土地是否具有不定期租賃關係？原告先位依民 法第179、181條規定，請求被告給付自民事起訴狀繕本送達 翌日起至返還上開占用土地之日止，按月給付相當於租金之 不當得利27,816元，有無理由？如無，則原告備位依兩造間 租賃關係租金請求權及擇一依民法第442條、第227條之2第1 項規定，請求被告給付自民事起訴狀繕本送達翌日起至租賃 關係終止日止，按月給付租金4萬元，有無理由？租賃範圍 為何？
四、本院之判斷：
㈠爭點一：
⒈按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人 財產上之一切權利、義務，而繼承人有數人時，在分割遺產 前，各繼承人對於遺產全部為公同共有（民法第1148條第1 項本文、第1151條）；另遺囑自遺囑人死亡時發生效力，被 繼承人之遺囑，定有分割遺產之方法者，從其所定（同法第 1199條、第1165條第1項）；而出租人於租賃關係存續中死 亡，其出租人之地位及租賃物所有權，於遺產分割前，固由 其繼承人全體承受。惟民法關於遺產之分割係採移轉主義， 由繼承人全體相互移轉其應繼分，使各繼承人就分得之遺產 取得單獨所有權，故遺產分割後，除別有約定外，即應類推 適用民法第425條第1項規定，租賃契約僅對於分得租賃物所 有權之繼承人繼續存在（最高法院91年度台上字第1064號判 決意旨參照）；又租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移 轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在（民 法第426條之1）。經查：
⑴原告先主張劉湯瑞年與邱文光間就系爭土地具有租賃關係存 在，惟因時代久遠而不確定是否為租地建屋契約等語（本院 卷第154頁），然其後業已主張被告有承繼邱文光之租地建
屋契約等語（本院卷第465頁），且證人邱文光亦於本院具 結證稱：我父母親於36年向劉太田購買日式建築，其後有增 建後院，增建時有得地主即劉湯瑞年之夫劉漢源之同意，我 父母親過世後，系爭建物登記為我名下，劉漢源有向我表示 要每年付地租25萬元，我每年都給付，待劉漢源逝世後，我 亦每年給付租金25萬元予劉湯瑞年，且係於農曆過年前一個 星期一次給付，我給付之租金即係承租系爭建物占用之地主 土地等語（本院卷第540至545頁），且證人邱文光亦提出70 年9月10日土地使用權同意書，上載劉漢源同意將重測前頭 份段四小段166地號土地（即317地號土地）面積99平方公尺 全部、168地號（即315地號土地）面積57平方公尺中44.7平 方公尺，供證人邱文光建築4層RC建築物1棟（本院卷第487 頁），核與系爭建物經測量後占用317地號土地將近全部、 占用315地號土地一部之情形相符（本院卷第387頁土地複丈 成果圖，即附圖）。足認劉湯瑞年與邱文光間，就系爭建物 占用系爭土地部分，具有租用土地建築房屋之租地建屋契約 （即系爭租約），地租每年25萬元，而邱文光均於每年農曆 過年前一星期一次給付。
⑵則依不爭執事項⒈，原告於110年4月1日以遺囑繼承為由移轉 登記為系爭土地共有人，而劉湯瑞年曾以經公證之自書遺囑 將系爭土地分配予原告各繼承5分之1，並於109年10月10日 逝世（本院卷第135至138頁公證書正本、自書遺囑、第161 頁個人基本資料查詢），依上開所述，該自書遺囑係於109 年10月10日生效，而系爭土地之分割方式並以該遺囑定之， 再類推適用民法第425條第1項規定，原告亦自109年10月10 日起繼承系爭租約；又依不爭執事項⒊、⒍，被告於107年6月 13日向租地建物之邱文光購得未辦理保存登記之系爭建物， 審酌事實上處分權與所有權應同受保障，應類推適用同法第 426條之1規定，被告亦自107年6月13日起繼受系爭租約，故 渠等間即為系爭租約之主體，被告所有系爭建物就所占用系 爭土地部分，即具有系爭租約作為合法占用權源。 ⒉次按租用建築房屋之基地，非因承租人積欠租金額，除以擔 保現金抵償外，達2年以上時，出租人不得收回（土地法第1 03條第4款）；而建築房屋基地之出租人，依土地法第103條 第4款以承租人積欠租金額達2年以上為原因，終止租賃契約 ，仍應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支 付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契 約，非謂一有承租人欠租達2年以上之事實，出租人即得隨 時終止租賃契約（最高法院110年度台上字第1566號判決意 旨參照）。經查：
⑴依本院上開認定，原告自109年10月10日起繼承系爭租約，而 被告自107年6月13日起繼受系爭租約，而原告雖主張被告欠 租超過4年等語（本院卷第17頁），惟被告抗辯其自107年6 月13日起取得系爭建物後，僅繳納該年地租25萬元，並經劉 湯瑞年退回5萬元，係劉湯瑞年表示毋庸給付地租等語（本 院卷第155頁）。
⑵而證人劉映良於本院具結證稱：劉湯瑞年是我奶奶、被告是 我母親，我知道被告有於107年間購買系爭建物，系爭建物 占用之土地係劉湯瑞年所有，劉湯瑞年知悉且同意被告購買 系爭建物，並未反對，亦未就購買系爭建物或地租有何爭執 ，被告購買系爭建物後，我未曾聽聞劉湯瑞年要求被告給付 地租，亦未曾向被告表示積欠地租未付，被告亦未曾表示須 給付地租予劉湯瑞年，或積欠地租未付，我有印象日常對話 中，被告曾表示劉湯瑞年於其購買系爭建物後，有向其表示 毋庸給付地租，被告與劉湯瑞年同住至劉湯瑞年逝世，關係 不錯，平常沒有爭執等語（本院卷第551至555頁）；證人邱 文光亦於本院具結證稱：我之前有住在系爭建物，劉湯瑞年 住隔壁，被告有與劉湯瑞年同住，渠等平常相處狀況溫順， 沒有過爭執，我當時出售系爭建物時係先告知劉湯瑞年，劉 湯瑞年同意由被告以400萬元購買等語（本院卷第542至545 頁）；證人陳菊蘭亦於本院具結證稱：我是被告30幾年朋友 、同事，有路過時就會去被告及劉湯瑞年家中拜訪，被告結 婚後即與劉湯瑞年同住，迄劉湯瑞年逝世，渠等相處很融洽 等語（本院卷第547至548頁）。
⑶則依證人上開所證，被告與劉湯瑞年乃婆媳關係，並同住至 劉湯瑞年逝世，平時相處融洽並無爭執，核與被告提出之出 遊、共餐等照片截圖內容相符（本院卷第505至525頁），且 證人劉映良、邱文光亦證稱劉湯瑞年知悉被告購買系爭建物 ，證人劉映良另證稱被告曾表示劉湯瑞年於被告購買系爭建 物後，曾向被告表示毋庸給付地租，被告與劉湯瑞年間亦未 曾就地租有何爭執等語。本院審酌被告係於77年1月30日與 劉湯瑞年之子劉肇恭結婚，而劉肇恭於106年8月20日逝世（ 本院卷第83頁被告戶籍謄本），其後被告於107年6月13日購 得系爭建物後，迄劉湯瑞年於109年10月10日逝世時（本院 卷第161頁個人基本資料查詢）均同住，渠等既具有婆媳關 係，且長期同住、相處融洽，劉湯瑞年生存時亦未曾向被告 催討地租，故劉湯瑞年基於婆媳情誼、為早逝兒子照顧妻小 之考量，於被告107年6月13日取得系爭建物，並給付該年地 租後，即免除被告給付地租之債務，實與常情相符，故被告 上開抗辯，足堪採納。
⑷原告雖主張劉湯瑞年係因被告擅自購買系爭建物方以自書遺 囑將系爭土地指定由原告繼承，而不願賦予被告所生女兒代 位繼承權；又劉湯瑞年生存時，被告曾口頭允諾日後會繳納 地租，劉湯瑞年並告知原告，被告亦自承其知悉地租為25萬 元，且曾於107年提出25萬元予劉湯瑞年繳納地租，而劉湯 瑞年於107年時為將近90歲之人，該25萬元地租為維繫生活 之部分收入來源，豈會免除被告繳付租金義務等語（本院卷 第430至431頁）。然劉湯瑞年上開自書遺囑並未記載將系爭 土地指定由原告繼承之原因（本院卷第138頁），且卷內亦 無劉湯瑞年生前曾向被告催討地租之證據，難認原告上開主 張可採。
⑸綜上，被告自107年6月13日購得系爭建物時，亦因而繼受系 爭租約，而應負按年給付地租25萬元之義務，然其後業經系 爭租約之出租人劉湯瑞年免除給付地租之債務，故迄劉湯瑞 年於109年10月10日逝世當年，被告並無遲付租金之情事； 而原告雖自109年10月10日繼承系爭租約，惟該年地租業經 劉湯瑞年免除被告給付義務，故被告僅負有給付自110年1月 1日起每年地租25萬元之義務，從而迄原告於111年5月19日 起訴時（本院卷第13頁），被告雖自承均未給付地租（本院 卷第155頁），然積欠原告之地租總額尚未達2年以上；且依 不爭執事項⒋，原告雖曾委由原告劉玲芳於110年10月13日催 告被告限期於同年11月底給付地租25萬元（本院卷第140頁 通訊軟體「LINE」對話紀錄），然就111年度地租並未催告 被告定相當期間給付，僅依不爭執事項⒌由原告劉玲芳以存 證信函催告被告自行拆除系爭建物。故被告積欠地租總額既 未達2年以上，且部分未經原告合法催告定相當期間給付， 依上所述，原告自無從依土地法第103條第4款規定終止系爭 租約。故原告先後以民事起訴狀繕本、民事更正訴之聲明暨 辯論意旨狀送達方式，依民法第450條第2項、土地法第103 條第4款規定，對被告終止系爭租約，即屬無據，應認系爭 租約仍有效存續。
⒊綜上所述，兩造間就系爭建物占用系爭土地部分，既仍具有 系爭租約存在，被告所有系爭建物即有占用部分系爭土地之 合法權源，故原告依民法第767條第1項前、中段規定，請求 被告拆除系爭建物，並將占用之系爭土地騰空返還原告，即 屬無據，應予駁回。
㈡爭點二：
⒈依本院上開認定，被告所有系爭建物占用部分系爭土地，既 以系爭租約作為合法權源，即非無法律上原因，故原告先位 依民法第179、181條規定，請求被告給付自107年2月1日起
至111年4月30日止之系爭建物占用部分系爭土地之相當於租 金之不當得利1,418,626元，即屬無據，應予駁回。 ⒉原告訴之聲明第二項先位聲明既經本院駁回，備位聲明審判 條件已成就，本院即應就備位聲明判斷。則依上所述，原告 係自109年10月10日因遺囑繼承系爭土地而繼承系爭租約， 而109年當年地租業經劉湯瑞年免除被告給付義務，原告自 不得依系爭租約請求被告給付自107年2月1日起至109年12月 31日止之地租；另依上開認定，被告自110年1月1日起負有 給付地租義務，且原承租人邱文光先前於當年度農曆過年一 星期前即給付，故原告依系爭租約，請求同年月1日起至同 年12月31日止之地租25萬元，及請求111年1月1日起至同年5 月19日止共139天之租金95,205元（計算式：25萬元×〈139÷3 65〉≒95,205元，小數點後4捨5入），合計345,205元為有理 由，應予准許，逾此範圍之請求即屬無據，應予駁回。 ⒊又原告先以民事起訴狀請求107年2月起至111年4月之租金（ 本院卷第20頁），該民事起訴狀依不爭執事項⒎於111年7月7 日送達被告，再以民事更正訴之聲明暨辯論意旨狀追加請求 111年5月1日至19日之租金，該書狀於同年10月13日送達被 告（本院卷第463、465頁），從而原告請求就上開345,205 元，其中332,192元自民事起訴狀繕本送達翌日即同年7月8 日起、其中13,013元（計算式：25萬元×〈111年5月中19天÷3 65天〉≒13,013元，小數點後併入上開111年1月1日起至同年4 月30日止之地租）自民事更正訴之聲明暨辯論意旨狀送達翌 日即同年10月14日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之 利息，亦屬有據，亦應准許，逾此範圍之請求即屬無據，亦 應駁回。
㈢爭點三：
⒈依上所述，原告所有系爭建物既具有系爭租約作為占用部分 系爭土地之合法權源，從而原告依民法第179、181條規定， 先位請求被告自民事起訴狀繕本送達翌日起至返還占用土地 之日止，按月給付相當於租金之不當得利27,816元，為無理 由，應予駁回。
⒉又原告訴之聲明第三項先位聲明既經駁回，本院即應就備位 聲明判斷。經查：
⑴復按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有 效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其 他原有之效果（民法第227條之2第1項）；又租賃物為不動 產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但 其租賃定有期限者，不在此限（同法第442條）；再城市地 方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分
之10為限，此規定於租用基地建築房屋準用之（土地法第10 5條準用第97條第1項）。
⑵則317地號土地於86年7月之公告土地現值為每平方公尺98,71 4元，而111年1月之公告土地現值為111,444元（本院卷第48 頁公告土地現值及公告地價查詢、第105頁土地登記公務用 謄本），另315地號土地於86年7月之公告土地現值為每平方 公尺29,300元，而111年1月之公告土地現值為33,914元（本 院卷第103頁土地登記公務用謄本），足認系爭土地經過約2 5年時間，公告土地現值僅上漲約10分之1；又經本院囑託測 量後，系爭建物分別占用317地號土地97.97平方公尺、315 地號土地42.24平方公尺（本院卷第387頁土地複丈成果圖， 即附圖），以317、315地號土地於86年7月之申報地價每平 方公尺29,829元、8,520元計算法定地租上限為每年328,223 元（計算式：〈29,829元×97.97＋8,520元×42.24〉×10%≒328,2 23元），另以不爭執事項⒉中317、315地號土地於111年1月 之申報地價每平方公尺30,319.2元、8,702元計算法定地租 上限為每年333,794元（計算式：〈30,319.2元×97.97＋8,702 元×42.24〉×10%≒333,794元），經過約25年僅相差5,571元， 並未明顯提高；再縱被告自承有將系爭建物一部分出租，每 月租金3萬元，扣除稅負後實拿26,000元等語（本院卷第156 頁），惟系爭租約既係出租系爭土地一部供建築房屋，其地 租之數額應以租地建屋關係判斷是否允當，而被告係將系爭 建物出租他人方獲致租賃收入，而非直接將系爭土地出租他 人，自不得以被告出租系爭建物所獲租金數額，遽認系爭租 約原約定之地租數額過低。
⑶綜上，系爭租約成立後，系爭土地價值並無明顯升高之情事 ，且法定租金數額亦無高度調升，難認系爭租約成立後，有 何情事變更致原約定租金數額顯失公平之情事，亦無因系爭 土地價值高度升降，而有調整租金之必要，故原告備位請求 依兩造間租賃關係租金請求權及擇一依民法第442條、第227 條之2第1項規定，請求被告自民事起訴狀繕本送達翌日起至 租賃關係終止日止，按月給付租金4萬元，亦屬無據，應予 駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後 核於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分未 逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職 權宣告假執行，故原告此部分假執行之聲請僅係促請本院為 之，爰不另為假執行擔保金之諭知，併依同法第392條第2項 規定，依職權宣告被告如預供擔保相當之金額，得免為假執
行。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失其依據，應 併予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前 段。
中 華 民 國 111 年 11 月 30 日 民事第二庭 法 官 劉奕榔
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 11 月 30 日 書記官 郭娜羽