臺灣臺南地方法院民事判決
110年度重訴字第88號
原 告 吳朝勤
訴訟代理人 李代昌律師
王佩琳律師
被 告 邱孟秋即台南市私立聖功老人養護中心
訴訟代理人 蘇清恭律師
蘇文俊律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於111年7月19日民國言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落臺南市○區○○段0000地號土地上如附圖所示編
號A到J之建物及附屬設施拆除，並將該土地全部返還予原告
。
二、被告應將台南市私立聖功老人養護中心住民自前項建物遷出
。
三、被告應給付原告新臺幣72萬683元，及自民國110年4月27日
起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自民國110年4
月27日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告新臺幣39
萬3,100元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、第一項及第二項之履行期間為6個月。
六、訴訟費用由被告負擔。
七、本判決第三項前段於原告以新臺幣24萬元、後段於原告按月
以新臺幣13萬元供擔保後，各得假執行。但被告於前段以新
臺幣72萬683元、後段按月以新臺幣39萬3,100元為原告供擔
保後，各得免為假執行。
八、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠坐落臺南市○區○○段0000地號土地(下稱系爭土地)，原為訴外
人吳蕭玉(即原告之母)所有，吳蕭玉於民國89年11月20日與
被告簽立租賃契約（下稱系爭租約），將系爭土地出租
予被告興建如附圖所示編號A到J之建物及附屬設施（即臺南
市○區○○段0000○0000○0000○號建物，門牌號碼為臺南市○區○
○路000號及同號2樓、3樓，下稱系爭建物），經營台南市私
立聖功老人養護中心（下稱聖功養護中心），約定租期自89
年I2月5日起至109年12月4日為止，每月租金新臺幣（下同
）19萬6,550元，嗣吳蕭玉於101年間死亡，系爭土地由原告
繼承並繼受系爭租約。
㈡又原告於上開租期屆至前，自109年3月間起即多次發函向被
告預示租期屆滿不願再出租之意思，且於租期屆至後，再發
函限期催告其自行拆遷及返還系爭土地，惟其拒不拆遷，仍
無權占用系爭土地至今，是原告依系爭租約第7條前段、民
法第767條第1項前段、中段及第455條規定，請求被告拆屋
還地，並應將聖功養護中心自系爭建物遷出，應屬有據。
㈢再原告另依民法第179條，請求被告應自租期屆滿翌日（109
年12月5日）起至110年3月2日止，按申報地價10％給付相當
租金之不當得利32萬4,240元（計算式：1653.38平方公尺×8
,134元×10%×88/365天=32萬4,240元)，及自起訴狀繕本送達
翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付不當得利11萬2,07
2元(計算式：1653.38平方公尺×8,134元×10%÷12=11萬2,072
元）；暨依系爭租約第7條後段規定，併請求被告應自租期
屆滿翌日（109年12月5日）起至110年3月2日止，按照租金2
倍給付違約金115萬1,221元（計算式：196,550元×2倍×(2個
月+26/28月)=115萬1,221元，元以下捨棄），扣除已抵銷之
票款39萬3,100元，被告應再給付原告75萬8,121元，及自起
訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，應按月給付違
約金39萬3,100元。綜上合計108萬2,361元（即32萬4,240元
+75萬8,121元）及法定遲延利息，暨自起訴狀繕本送達翌日
起至返還系爭土地之日止，按月給付50萬5,172元（即11萬2
,072元＋39萬3,100元)。
㈣被告雖以：依系爭租約第2條之優先承租權約定，其有單方續
約權利，不需經原告同意，因其已向原告表明續租，系爭租
約已發生續約效力，並非無權占用；另以其寄交原告之109
年12月及110年1月租金支票2張，業經原告提示兌領票款，
認系爭租約已視為不定期租賃等情詞抗辯。然系爭租約第2
條之優先承租權，並不等同於續約權，且依系爭租約第7條
約定可知被告請求續租，尚需經原告同意，始發生續約效力
，而原告早已向被告表明不同意續約之意思，故被告陳稱其
有單方續約權利，不需經原告同意云云，顯與租約不符。至
被告自行寄送之2張支票，原告前曾通知被告領回，因其置
之不理，且於租期屆滿後仍持續無權占用系爭土地，業經原
告以110年1月26日存證信函通知被告以此票款抵銷違約金，
被告指稱為原告收取租金云云，亦有不實，均無可採。
㈤至被告另以：聖功養護中心住民甚多，短期間無法安置，請
求酌定履行期間乙節，因原告早於109年3月間即向被告表明
不再續租，且自租期屆滿至今，因本件訴訟延宕已超過2年
，並無短期不能安置之情事，故其此部分請求亦無理由。
㈥並聲明：
1.如主文第一、二項所示。
2.被告應給付原告108萬2,361元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按週年利率5％計算之利息；暨自起訴狀繕本送 達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告50萬5,172 元。
3.請准供擔保得為假執行。
二、被告答辯：
㈠被告向吳蕭玉租用系爭土地之目的，乃為建築房屋經營老人 養護中心，依系爭租約第2條約定租期屆滿，被告如未有違 約有優先承租權，及照附註事項7記載租期屆滿時若承租人 不願承租，地上物自動歸屬於土地所有權人，足認被告與吳 蕭玉簽約時已預見被告得優先續約，故被告有單方續約權利 ，不需經出租人同意，而其於租期屆至前已向原告表明續租 之意，故系爭租約已發生續約效力，被告並非無權占用。又 實務上租地建屋租約之租賃期限通常為20年，應解釋為租至 房屋不堪使用時為止，另參照行政院財政部公佈之固定資產 耐用年數表，鋼筋混凝土造及加強磚造住宅之耐用年限各為 50年及35年，亦可預見吳蕭玉出租系爭土地時，即有容許被 告於系爭建物耐用年限內之續租權，而有同意被告租用至系 爭建物不堪使用為止之真意，是系爭租約應繼續存在。 ㈡又被告於20年租期屆滿前已向原告表明續租之意，並寄交109 年12月及110年1月租金支票2張，經原告收受及提示兌領完 畢，依民法第451條規定，已視為不定期租賃契約，原告自 不得再依系爭租約第7條請求拆屋還地。是其主張被告無權 占有請求給付不當得利，容非正當，縱屬正當，亦應以租金 數額為準，而無依土地法第105條準用第97條第1項規定之餘 地。此外，被告亦無系爭租約第7條情形，原告依該條另請 求違約金，亦屬無據，縱屬有據，違約金額亦過高，應予酌 減。況且，原告除請求被告給付相當租金之不當得利外，再 請求按租金2倍計算之違約金，更有失公平，而原告以被告 欲支付續租租金之票款抵銷違約金，除有悖於被告之意思， 亦與民法第321條規定之抵充順序不符。
㈢再被告之系爭建物為保存登記建物，且尚堪用中，原告請求 被告拆除，與系爭租約目的不符，亦有權利濫用之情事，被 告在系爭建物獨資經營之聖功老人養護中心，共計有147床 位，現屬滿床狀態，短期內不易安置住民，如應搬離則非長 期間不能履行，故併請求酌定較長之履行期間。
㈣並聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利判決，請准供擔保免為假執行。三、兩造不爭執事項：（重訴卷第340-341頁） ㈠系爭土地原為吳蕭玉（即原告之母）所有，吳蕭玉於89年11 月20日與被告簽立系爭租約，將系爭土地出租予被告建築經 營療養院，每月租金19萬6,550 元，嗣吳蕭玉於101 年間死 亡，系爭土地由原告繼承並繼受系爭租約。
㈡系爭租約第2條約定：「雙方同意租賃期間為20年，即自89年 12月5日起至109年12月4日止。租賃期間屆滿乙方（即被告 ）如未違約，有優先承租之權」；第7條約定：「乙方於租 期屆滿時，除經甲方（即原告）書面同意繼續出租外，應即 日將租賃空地按照原狀騰空交還甲方，不得藉詞推諉或主張 任何權利，如不即時遷出返還房屋時，甲方每月得向乙方請 求按照租金2倍之違約金至遷讓完畢之日止，乙方絕無異議 。」
㈢被告在系爭土地上興建如附圖所示編號A到J之系爭建物（含 附屬設施，部分為保存登記建物、部分為未保存登記建物） ，經營聖功老人養護中心（獨資），占用系爭土地面積共計 1653.38平方公尺。
㈣原告於109年3月間函知被告將於109年12月4日租期屆至後不 再出租；被告於同年月10日回函請求續租。
㈤被告於109年11月間將109年12月及110年1月租金支票2張寄送 原告。
㈥原告先後以109年11月30日及同年12月11日高雄廣澤郵局第17 3號及第4543號存證信函，通知被告於租期屆至後不再續租 ，請求被告拆遷及返還土地，並領回上開支票，如逾期未辦 理，將提示支票抵償違約金；嗣再以110年1月26日高雄廣澤 郵局第17號存證信函通知被告提示上開支票抵銷違約金。四、兩造爭執事項：（重訴卷第341、396頁） ㈠原告依系爭租約第7條前段、民法第767條第1項前段及中段、 第455條規定，請求被告請求拆屋還地，及將聖功老人養護 中心住民遷出，有無理由？被告以下列事項抗辯，有無理由 ？
1.系爭租約第2條約定租期屆滿，被告有優先承租權，此為被 告之單方續約權利，不需經原告同意，因其已向原告表明續 租，系爭租約已發生續約效力，並非無權占用？ 2.原告提示被告之2張支票，系爭租約已視為不定期租賃關係 ？
3.被告請求酌定履行期間，有無理由？合理履行期間應為多久
？
㈡原告前項請求如有理由，其另依民法第179條及系爭租約第7 條後段，請求被告給付不當得利及違約金，有無理由？五、本院之判斷：
㈠原告請求被告拆屋還地及遷出，應有理由；被告之抗辯均無 理由：
1.按探求契約當事人之真意，應通觀契約全文，依誠信原則， 從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察，若契約文字 7有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭 句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已 表達當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更 為曲解（最高法院17年上字第1118號及86年台上字第3873號 判決要旨參照)。又所謂優先承租權並不同於續約權，前者 乃出租人於租期屆滿後再出租時，承租人可以同一條件優先 承租之權利，後者乃租期屆滿時，承租人有權繼續承租之權 利，二者不可混為一談。
2.依兩造不爭執事項㈡所示，系爭租約第2條乃就優先承租權之 約定，第7條則為續租之約定，兩者並非同一，而第7條既約 定租期屆滿，除經原告同意繼續出租外，被告應將系爭土地 騰空交還，已明示20年租期屆至時，被告請求續租，仍應經 原告同意之文義，洵甚明確。是被告將第2條之優先承租權 指稱為其不需經原告同意之單方續約權云云，顯然與第7條 約定不符，自無可採。
3.又依兩造不爭執事項㈣、㈤、㈥所示，可知原告早在租期屆至 前之109年3月間，即向被告明確預知租期屆至時不同意續租 之意思，被告雖於同年月10日回函請求續租，並於109年11 月間寄送租期屆至後之109年12月及110年1月租金支票2張予 原告，然已據原告先後以109年11月30日及同年12月11日高 雄廣澤郵局第173號及第4543號存證信函，向被告重申不再 續租之意旨，請求其拆遷及返還土地，並領回上開支票，如 逾期未辦理，將提示支票抵償違約金；嗣再以110年1月26日 高雄廣澤郵局第17號存證信函通知被告以上開支票抵銷違約 金等情。是兩造之系爭租約已於109年12月4日因租期屆滿而 消滅，並不發生續租效力，應堪認定。被告抗辯系爭租約已 發生續約效力云云，亦無可採。
4.另按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出 租人不即表示反對之意思者，始發生視為不定期限租賃契約 之效力，此觀民法第451條規定可明。承前所述，原告於租 期屆滿前及屆滿時已重複向被告明示不同意續租，反對其繼 續使用系爭土地之意思，乃因被告於租期屆滿後仍無權占用
系爭土地，且經通知取回上開支票而逾期未為，原告依系爭 租約第7條得請求被告按照租金2倍給付違約金，故提領票款 用以抵償違約金，其主觀上並非收取租金之意思，亦甚明確 。是被告以原告提領票款為由，另抗辯系爭租約已視為不定 期租賃關係之情詞，顯與事實不符，亦無可採。 5.再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項 前段及中段定有明文，且系爭租約第7條亦明定被告於租期 屆滿時應將系爭土地騰空交還原告，然其至今仍在系爭建物 經營老人養護中心收納住民及收費，自屬無權占用系爭土地 。是原告依上開規定及約定，請求被告應將系爭建物拆除及 返還系爭土地，並將聖功老人養護中心住民自系爭建物遷出 ，洵屬有據，且為權利之正當行使，自應准許。故被告另抗 辯其為權利濫用云云，均無可採。
6.復按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被 告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行 期間或命分期給付，民事訴訟法第396條第1項定有明文。本 院審酌被告拆除系爭建物前，需先將聖功老人養護中心住民 另行安置，而以該養護中心共計有147床位，現屬滿床狀態 ，確實有不易履行之情事，惟斟酌系爭租約自109年12月4日 屆期至今已將近2年，認被告合理之履行期間應以6個月為宜 。
㈡原告請求被告給付違約金部分有理由，另請求不當得利部分 則無理由：
1.依系爭契約第7條約定租期屆至時，被告如未遷出及返還系 爭土地，原告得按月請求被告按照租金2倍給付違約金，至 返還之日止。而系爭租約於109年12月4日屆期，被告至今仍 未返還系爭土地，是原告依上開約定請求被告自109年12月5 日起至110年3月2日止（應為2個月又25日，原告計算為2個 月又26日，應有錯誤），按照租金2倍給付之違約金，應為1 11萬3,783元（計算式：196,550元×2倍×(2個月+25/30月)=1 11萬3,783元，元以下捨棄），及自起訴狀繕本送達翌日起 至返還系爭土地之日止，應按月給付違約金39萬3,100元， 亦屬有據。
2.又二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各 得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。民法第334條第1項 前段定有明文。查系爭租約於109年12月4日屆期消滅，被告 已無再向原告支付租金之義務，原告應無受領被告之109年1 2月及110年1月票款（共計39萬3,100元）之權利，自負有返 還該筆款項之義務，則其以此抵銷被告已到期之違約金，於
法亦無不合。是原告抵銷後得再請求被告給付之違約金應為 72萬683元（111萬3,783元－39萬3,100元），及自起訴狀繕 本送達翌日起至返還系爭土地之日止，應按月給付違約金39 萬3,100元。
3.再按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害 之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法 履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務 外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所 生損害之賠償總額。民法第250條第2項定有明文。故違約金 有屬於損害賠償約定之性質者，有屬於懲罰性之性質者，倘 屬前者，違約金既視為因不履行債務而生損害之賠償總額， 即不得於請求給付違約金外，又請求損害賠償。兩造系爭契 約第7條所約定之違約金，並未載明為懲罰性質，應屬損害 賠償性質，而被告無權占用系爭土地期間既需向原告給付2 倍租金之違約金，顯已支付超過相當租金之對價，難謂尚受 有何不當利益，是原告另請求被告給付不當得利部分，應不 予准許，而原告此部分請求既未獲准許，被告執此抗辯違約 金過高部分，亦難認可採。
六、綜上所述，原告請求被告：㈠應將系爭土地上如附圖所示編 號A到J之建物及附屬設施拆除，將系爭土地全部返還予原告 ；㈡並將聖功老人養護中心住民自系爭建物遷出；㈢暨應給付 原告72萬683元，及自起訴狀繕本送達翌日即110年4月27日 起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自110年4月27 日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告39萬3,100元 之違約金等部分為有理由，應予准許，並酌定㈠、㈡項之履行 期間為6個月。至原告其餘請求則無理由，應予駁回。七、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，就第㈢項 之違約金部分，尚無不合，分別酌定相當之擔保金額宣告之 ；至第㈠、㈡項部分因定有履行期間，應待判決確定再履行為 宜，故就此部分及原告敗訴部分之假執行請求，應另予駁回 。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
九、論結：原告之訴為部分有理由、部分無理由，依民事訴訟法 第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 111 年 11 月 18 日 民事第五庭 法 官 陳淑卿
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 11 月 24 日 書記官 謝璧卉