臺灣臺北地方法院民事判決
110年度訴字第5885號
原 告 自光體室內裝修設計有限公司
法定代理人 鄭乃音
訴訟代理人 曾耀賢律師
被 告 胡訓松
訴訟代理人 吳宏山律師
胡雅娟
上列當事人間返還不當得利等事件，本院於民國111年10月19日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣17萬元，及自民國110年8月21日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（除撤回部分外）由被告負擔17％，餘由原告負擔。本判決第1項得假執行，但被告如以新臺幣17萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款均定有明文。本 件原告起訴時聲明請求被告給付原告新臺幣（下同）101萬2 571元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％ 計算之利息，嗣變更聲明為先位請求被告給付99萬2294元及 上開法定利息，備位聲明請求被告應給付原告85萬8000元及 上開法定利息，核予前開規定相符，應予准許。 貳、實體方面：
一、原告主張略以：原告於106年3月間，因搬遷擬尋找新址辦公 室承租，以員工約12至16人、加上辦公室設備、隔間，所需 約60坪空間，於591房屋交易網查詢後，發覺被告刊登60坪 之辦公空間符合需求，旋即聯絡商談並承租臺北市○○區○○街 0巷0號1樓房屋（下稱系爭房屋）。兩造於106年7月14日簽 立房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定自106年8月1日向 被告承租系爭房屋，自106年8月1日起至108年7月31日止每 月租金8萬8000元，自108年8月1日起至109年12月31日止每 月租金9萬8000元，另以口頭約定續租110年1月1日至110年2
月28日。嗣原告投入百萬元裝潢辦公室，承租期間雖發覺系 爭房屋空間似不足60坪，但因被告強調確實有60坪大，遂不 疑有他繼續承租。直至110年2月即將搬離之際，方發現系爭 房屋遭原告以室內違建方式，築起水泥牆，將前後空間隔開 後，原告僅承租47.5849坪，被告將後方約12.4151坪之空間 ，出租予另一承租戶經營上海煎包店，其以欺瞞方法，將不 能給付之標的出租予原告，應負給付不能損害賠償責任，並 返還不當得利，原告爰依照實際使用面積與兩造合意出租面 積比例，請求被告返還溢付之租金82萬2294元。再原告未經 同意將本屬於原告之空間出租予第三人上海煎包店，每月收 取租金1萬6000元，共計68萬8000元，致原告受有損害，亦 應就此負返還之責。又原告於簽立系爭租約時，交付26萬40 00元之保證金，應依照系爭租約第5條約定於租期屆滿時返 還。然被告以兩造係續租至110年3月31日，原告提前解約為 由扣除1個月租金9萬8000元，同時以系爭房屋原有之木地板 損傷，需扣除7萬2000元修繕費用，僅願歸還9萬4000元之保 證金，是被告應再返還保證金17萬元。爰依民法第179條、 第226條第1項規定請求，並先位聲明：被告應給付原告99萬 2294元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5% 計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行；備位聲明：被告 應給付原告85萬8000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清 償日止按年息5%計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：臺北市○○區○○街0巷0號1樓房屋之主建物登記面 積僅約119.55平方公尺，僅36.16坪，被告早於70年間，將 前院、後院增建。後院增建之1房1廳約12.41坪空間，與主 建物及前院增建之空間，以水泥磚牆阻斷，互不相通，且自 77年起即將後院增建出租予林愛華經營上海生煎包店，其僅 能由後方防火巷進出。而兩造自始僅合意承租臺北市○○區○○ 街0巷0號1樓房屋登記原始建物面積及前院增建部分。原告 自承租時起，每月水電費用均與上海煎包店分算，且其經營 室內裝潢及裝修業，承租後經由裝潢、室內桌椅擺設，必知 承租範圍為47坪多，且多次續租並無異議，其於多年後始以 租賃坪數不符廣告內容為由，要求退還坪數差額，顯違反誠 信原則。再被告自77年起將獨立分隔之後院增建出租予他人 經營上海煎包店，每月收取租金1萬6000元，並無不當得利 ，原告亦未受有損害。再原告之法定代理人鄭乃音，於電話 中與被告女兒胡雅娟確認續租至110年3月31日，原告並因此 開立110年1月至3月租金支票作為給付，被告下任房客亦係 於110年4月1日起租，則原告違反兩造合意之承租期間，提 前終止租約，仍應給付該月租金。末原告搬遷後被告清點時
，發現存有多處需改善事項，經通知要求改善，被告未為改 正，則被告以木地板需修繕為由，自保證金扣除修繕費用7 萬2000元，亦為有據等語置辯。並聲明：原告及假執行之聲 請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本案不爭執事項（見本院卷一第403至404頁）：（一）原告106年7月14日簽立系爭租約，約定自106年8月1日向 被告承租系爭房屋，承租房屋係坐落臺北市○○區○○街0巷0 號1樓，租賃範圍為房屋全部。自106年8月1日起至108年7 月31日止每月租金8萬8000元，保證金26萬4000元。自108 年8月1日起至109年12月31日止每月租金9萬8000元，保證 金26萬4000元。
（二）臺北市○○區○○街0巷0號1樓房屋建物謄本建物之面積為119 .5平方公尺。建物前後均有增建，但均未為門牌分割。後 方增建部分自77年3月15日起即出租他人迄今。四、本院之判斷
（一）兩造合意承租之空間僅系爭房屋原始建物及前院增建部分 。
1.按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事 人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及 過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經 驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主 要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法 律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字 面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院 98年度台上字第1925號判決意旨參照）。 2.兩造前於106年7月14日簽立系爭租約，約定原告承租之標 的係坐落係坐落臺北市○○區○○街0巷0號1樓，租賃範圍為 房屋全部，有系爭租約暨公證書在卷可稽（見本院卷一第 33至59頁），而兩造於系爭租約中未約定承租空間大小， 而系爭房屋原始建物全部面積本僅119.5平方公尺，約36 坪，前院、後院均有增建，前方增建與建物連通，惟後院 增建則與原始建物並不相通，有其建物謄本及增建範圍平 面圖在卷可佐（見本院卷一第337至339頁），則兩造約定 承租之範圍坪數、究有無包含後院增建部分，即應自兩造 訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣，作全盤之觀 察。
3.原告主張其於搬遷之始，擬找尋之辦公室面積為60坪之空 間，因見被告刊登臺北市○○區○○街0巷0號1樓係60坪之空 間始為承租，固據其提出刊登空間為60.8坪之591出租網 出租廣告網路列印頁面為佐（見本院卷一第29頁），然該
出租廣告經本院函詢數字科技股份有限公司原始刊登資料 ，出租地址為臺北市○○區○○街0號，核非系爭房屋（見本 院卷一第347頁、第352頁）。復經本院再函詢數字科技股 份有限公司系爭房屋之刊登資料，被告之子胡超倫固於10 5年1月22日刊登系爭房屋出租廣告租金為8萬8000元，然 廣告之坪數為70坪，廣告有效期限亦僅至105年2月21日（ 見本院卷一第431至435頁），則上開廣告於106年3月間早 已下架，且坪數核與原告主張未符。則原告稱因見出租廣 告系爭房屋為60坪方承租系爭房屋等語，已乏證據可佐。 4.復臺北市○○區○○街0巷0號1樓後院增建部分因磚牆區隔， 與前院增建及原始建物之空間，不相連通，直至原告擬搬 離之際，始知存有後方增建空間，則原告於承租之始查看 承租空間時，即僅評估、參考前院增建及原始建物之空間 作為承租與否之參考，顯見兩造自始合意承租之範圍僅及 於原始建物及前院增建部分，後院增建部分因未有連通， 而未列入使用空間之評估參考，顯然並非兩造合意承租範 圍。
5.末原告為裝修設計公司，且自述承租系爭房屋後，花費百 萬裝潢（見本院卷一第15頁），則裝潢之時對於承租空間 之空間規劃設計、所需裝潢材料及家具擺設，當依據真實 承租空間而有不同。換言之，其擬承租之空間如為60坪， 所設計之裝潢平面圖、所需裝潢材料數量、家具之擺設位 置，當與僅有47坪之空間明顯不同，更難認原告確實係因 需求60坪空間，始承租臺北市○○區○○街0巷0號1樓原始建 物及前院增建部分。綜此，原告未能證明其與被告係合意 承租60坪空間，其先位主張被告僅給付約47坪之空間，就 差距坪數之租金存有溢領租金不當得利，且因給付不能負 有相當於差距坪數租金之損害賠償，備位主張被告應返還 後院增建部分出租他人之不當得利云云，均屬無據。（二）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，為民法第179條所明定。於租賃關係消滅後，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事，且押租金尚有餘額時，承租人即得請求返還（最高法院81年度台上字第1630號判決意旨參照）。經查，兩造簽立之系爭租約，租期於109年12月31日屆至，兩造復口頭約定承租至110年2月28日，業據證人即被告之女胡雅娟證述：伊父親因罹患帕金森氏症，母親後罹患失智症，遂自108年起由伊負責與原告簽立租約，於109年11月初間因租約即將到期，有詢問過原告法定代理人續租意願，雙方口頭約定續租2個月，伊109年12月17日前往領取租金支票，原告員工林幸君直接拿取3張支票拿給伊簽，伊問僅承租2個月卻給付3張票之緣由，林幸君就說是老闆交代的，伊當下還是先簽3張票，後續再跟原告法定代理人鄭小姐確認等語（見本院卷一第454至455頁），此核與證人即原告員工林幸君稱：老闆只有交代說3張獨立之月租支票要交給房東，房東在隔天只領取兩張，於支票影本上簽名等語相符（見本院卷一第451頁），並與卷附租金支票影本暨胡雅娟簽收簽名相合（見本院卷ㄧ第101頁）。顯見被告之代理人胡雅娟於110年12月17日領收租金支票之時，合意承租租期僅至110年2月28日。而胡雅娟固陳述：其拿取2張支票後另有以電話與原告法定代理人討論合意承租至110年3月底，並擬另行拿取支票，然就此再以電話另行合意部分，已乏其餘證據可佐，其立於租約代理人身分陳述前情，核與當事人陳述無異，而難逕採。是僅足認兩造合意承租至110年2月28日止，被告尚不得以租約至110年3月31日始屆期原告提早搬遷為由，扣除相當於一個月租金之保證金，應依照民法第179條規定，於原告並無債務不履行之情形時，返還該部分保證金。 （三）被告復以原告損壞系爭房屋木地板，修繕費用為7萬2000 元為由扣除保證金，並提出損壞刮痕照片及修繕估價單為 佐（見本院卷ㄧ第209至225頁、第239頁）。然被告亦承迄 未修繕該刮痕即再行出租（見本院卷ㄧ第405頁），難謂被 告因修繕木地板受有損害，而得請求原告賠償，其以需原 告賠償該損害為由，扣除保證金7萬2000元，亦無可採， 應依照民法第179條規定，返還該部分保證金。（四）綜此，原告主張兩造合意承租60坪之空間，而請求不當得 利及給付不能損害賠償，均無可採，而被告自原告繳納 之保證金中扣除一個月租金9萬8000元及修繕木地板費用7
萬2000元，並非有據，應返還保證金17萬元。（五）按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。遲延之 債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算 之遲延利息，民法第229條第2項、第233條第1項分別定有 明文。原告起訴狀繕本於110年8月20日送達被告（見本院 卷一第121頁），則原告請求被告給付17萬元及自110年8 月21日起至清償日止，按法定利率即週年利率5％計算遲延 利息，自屬有據。
五、綜上，原告依據民法第179條規定，請求被告給付剩餘之保 證金17萬元，為有理由，逾此範圍之請求，無理由，均應予 駁回。
六、本判決原告勝訴部分未逾50萬元，爰依職權宣告假執行，同 時依被告聲請，酌定被告得以相當金額供擔保而免為假執行 。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應予駁回 。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及 證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦 與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 11 月 9 日 民事第九庭 法 官 曾育祺
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 111 年 11 月 9 日 書記官 林祐均
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網