臺灣臺中地方法院民事判決
111年度重訴字第61號
原 告 林武斌
訴訟代理人 林建宇
林羿帆律師
何彥騏律師
被 告 林明德
訴訟代理人 林松虎律師
上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國111年10月19日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落臺中市○○區○里段000地號土地上如附圖編號A 部分鐵皮建物（面積150平方公尺）、編號B部分黑色網室（ 面積130平方公尺）、編號C部分水泥地面（面積845平方公 尺）及編號D部分蘭花網室（面積2224平方公尺）拆（刨） 除，並將上開占用土地騰空返還原告。
二、被告應給付原告新台幣15萬元，及自民國111年1月12日起至 清償日止按週年利4率5計算之利息。
三、被告應自民國110年11月24日起至交還第一項土地予原告之 日止，按日給付原告新台幣217元。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決於原告以新臺幣1161萬元供擔保後，得假執行。但被 告如以新臺幣3482萬9600元為原告預供擔保後，得免為假執 行。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。又不變更訴訟標的 ，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或 追加。民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明 文。本件原告起訴原聲明求為：「㈠被告應將坐落臺中市○○ 區○里段000地號土地（下稱609地號土地）上如起訴狀附圖 所示編號A部分（面積3285平方公尺）之地上物及設備全部 清除，並將上開部分土地騰空交還予原告。㈡被告應給付原 告新台幣（下同）15萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按週年利率5計算之利息。㈢被告應自民國110年11 月24日起至交還第㈠項土地予原告之日止，按日給付原告211 元。㈣原告願供擔保請准宣告假執行。」之判決。嗣於本院
勘驗現場並囑託臺中市大里地政事務所測量後，原告更正上 開聲明中之㈠、㈢項求為「㈠被告應將609地號土地上如附圖編 號A部分鐵皮建物（面積150平方公尺）、編號B部分黑色網 室（面積130平方公尺）、編號C部分水泥地面（面積845平 方公尺）及編號D部分蘭花網室（面積2224平方公尺）拆（ 刨）除，並將上開占用土地騰空返還原告。」、「㈢被告應 自110年11月24日起至交還第一項土地予原告之日止，按日 給付原告217元。」之判決，核原告所為上開更正，其中就 聲明第㈠項部分並未變更訴訟標的，僅係本於測量結果更正 事實上陳述，非為訴之變更或追加，就聲明第㈢項部分，則 屬擴張應受判決事項之聲明，合於上開規定，應先敘明。貳、原告主張：
兩造於107年10月24日簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租約 ），約定被告向原告承租609地號土地除附圖（即臺中市大 里地政事務所複丈日期111年4月18日土地複丈成果圖）所示 編號E部分土地以外之土地（面積3349平方公尺，即附圖所 示編號A、B 、C、D土地之合計面積，下稱系爭土地）及同 段610地號土地（面積351平方公尺，下稱610地號土地）、 同段612地號土地（面積6541平方公尺，下稱612地號土地） ，並約定被告就承租之上開土地僅得供種植花卉之用，不得 供非法使用或存放危險物品，且不得在承租之土地上建築房 屋或其他工作物，租賃期間自107年12月1日起至114年11月3 0日止、每年租金24萬元、每6個月付租金1次，被告並於簽 訂系爭租約時交付保證金15萬元予原告。詎被告於租賃期間 未經原告同意，擅自在系爭土地上搭建地上物，除作為倉庫 使用外，尚設有客廳、廚房及房間等設備，顯與一般住宅無 異，復未經許可鋪設水泥地板堆置棄置物，違反農業發展條 例第8條之1規定，被告顯未依約訂為租賃物之使用、收益， 違反系爭租約第4條第1、4、5款之約定，原告乃於110年11 月16日以臺中福平里郵局第473號存證信函（下稱473號存證 信函）對被告為終止系爭租約之意思表示，該存證信函於11 0年11月23日送達被告，系爭租約業經原告合法終止，惟被 告迄仍拒絕將系爭土地回復原狀至農耕狀態返還原告。爰依 系爭租約之約定、民法第455條或767條第1項前段規定，請 求被告將系爭土地上之地上物拆（刨）除並將土地返還原告 ；並依不當得利之法律關係，請求被告自系爭租約終止翌日 （即110年11月24日）起至返還系爭土地之日止，按日給付 相當租金不當得利217元；另依系爭租約第8條之約定，請求 被告給付懲罰性違約金15萬元暨法定遲延利息等語。並聲明 ：除假執行供擔保之金額外，如主文所示。
參、被告抗辯：
一、兩造早於98年10月15日即就609、610、612地號土地簽訂 土地租賃契約2份，分別約定租賃期間自98年12月1日起至 102年11月30日止、自102年12月1日起至107年11月30日止 ，兩造於前開租約租期屆滿前之107年10月24日又簽訂系 爭租約，約定租賃期限至114年11月30日，租賃期限尚未 屆至，且系爭租約並無於期限屆至前得終止租約之約定， 原告於系爭租約約定期限屆至前為終止系爭租約之通知， 與民法第458條、農業發展條例第21條第2項規定不符，不 發生終止系爭租約之效力。
二、又被告於97年4月1日曾與原告之妻林黃秋菊簽訂房屋租賃 契約書，約定被告向林黃秋菊承租門牌臺中縣○○鄉○○路○○ 巷0號房屋（下稱2號房屋）作為倉庫使用，約定租賃期間 自97年5月1日起至107年11月30日止。後原告夫妻於103年 間向被告表示要收回2號房屋自用，並同意被告於609地號 土地上興建鐵皮屋作為倉庫使用，被告乃於103年10月間 在609地號土地興建鐵架建物，作為種植花卉使用之倉庫 及被告臨時休息場所，如附圖編號A所示土地上之鐵皮屋 （下稱系爭A建物）自完成後並以原告為房屋稅納稅義務 人核課房屋稅。再系爭土地上之水泥地面為被告於98年間 所鋪設，是兩造於107年10月24日簽訂系爭租約時，系爭 土地上之水泥地面及鐵皮屋均為當時存在之現狀，原告於 被告使用該鐵皮屋長達7年期間未為任何反對之表示，並 均將系爭A建物之房屋稅單交由被告繳納房屋稅，足見原 告確有同意被告在系爭土地上興建鐵皮屋，原告突於110 年11月16日以473號存證信函終止系爭租約、要求被告將 系爭土地回復原狀返還原告，不但於法不合，亦與誠信原 則有違。
三、系爭租約未經原告合法終止，兩造就系爭土地之租賃關係 仍存在，原告請求被告將系爭土地回復原狀返還原告，並 請求被告給付懲罰性違約金及相當租金不當得利，均無理 由等語。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如 受不利判決，願供擔保免為假執行。
肆、本件經兩造整理並簡化爭點，結果如下（見卷第197-198頁 ）：
一、兩造不爭執之事項：
㈠兩造於107年10月24日簽訂系爭租約，約定被告向原告承租 系爭土地及610地號、612地號土地，並約定租賃期間自10 7年12月1日起至114年11月30日止、每年租金24萬元、每6 個月付租金1次。被告並於簽訂系爭租約時交付保證金15
萬元予原告。
㈡兩造於簽訂系爭租約前，曾於98年10月15日就609、610、6 12地號土地簽訂土地租賃契約2份，分別約定租賃期間自9 8年12月1日起至102年11月30日止、自102年12月1日起至1 07年11月30日止。
㈢被告於97年4月1日與原告之妻林黃秋菊簽訂房屋租賃契約 書，約定被告向林黃秋菊承租2號房屋（即附圖所示編號E 部分土地上之建物），約定租賃期間自97年5月1日起至1 07年11月30日止。
㈣被告於103年底在附圖所示編號A部分土地上興建鐵皮建物 （即系爭A建物）、在附圖所示編號B部分土地上興建黑色 網室。
㈤附圖所示編號C部分土地上之水泥路面為被告於99年5月21 日之前所鋪設。
㈥原告於110年11月16日以473號存證信函對被告為終止系爭 租約之意思表示，上揭存證信函於110年11月23日送達被 告。
二、兩造爭執之焦點：
㈠原告是否曾同意被告在系爭土地上興建建物、鋪設水泥路 面？亦即，被告使用系爭土地是否有違反依系爭租約第4 條第1、5款之約定？
㈡原告以473號存證信函所為終止系爭租約之意思表示，是 否已生終止系爭租約之效力？
㈢原告請求被告拆除系爭土地上之地上物，將系爭土地返還 原告，並請求被告給付違約金15萬元本息及系爭租約終止 後占用系爭土地期間之相當租金不當得利，有無理由？ 伍、得心證之理由：
一、兩造於107年10月24日簽訂系爭租約，約定被告向原告承 系爭土地及610地號、612地號土地，租賃期間自107年12 月1日起至114年11月30日止，及系爭土地如附圖編號A、B 所示土地上現分別有被告所興建之鐵皮建物（即系爭A建 物）、鐵架造黑色網室（下稱黑色網室），附圖編號C所 示土地上則有被告所鋪設之水泥地面，為兩造不爭執之事 實，且有土地租賃契約書附卷可稽，並經本院會同兩造勘 驗現場、囑託臺中市大里地政事務所測量，分別製有勘驗 筆錄、土地複丈成果圖在卷可按，自堪信為真正。 二、原告依系爭租約之約定，請求被告將系爭土地上之地上物 拆（刨）除並將土地返還原告，為有理由：
㈠兩造於系爭租約第4條明文約定「使用租賃物之限制：㈠本 土地供種植花卉之用。…㈣土地不得供非法使用，或存放危
險物品，影響公共安全。㈤乙方（按即被告，下同）不得 在承租之土地上建築房屋或其他工作物。…」，有系爭租 約在卷可按，則被告使用系爭土地自應受系爭租約第4條 約定之限制，且被告使用系爭土地如有違反上開約定之情 事，依系爭契約第6條「乙方積欠租金達兩個月以上，或 違反本契約第四條各款之規定時，甲方（按即原告，下同 ）得終止契約，收回租賃物。」之約定，原告即得終止系 爭租約。被告在系爭土地如附圖編號A、B所示土地上分別 建有系爭A建物、黑色網室，及在附圖編號C所示土地上鋪 設水泥地面，顯然已違反系爭租約第4條第1、4、5款之約 定，則原告依系爭租約第6條規定終止系爭租約自屬有據 。被告雖以系爭租約約定之租賃期限尚未屆至，原告於租 賃期限屆至前終止系爭租約與民法第458條、農業發展條 例（下稱農發條例）第21條第2項規定不符，不生終止之 效力等語為辯。惟查，兩造係於107年10月24日簽訂系爭 租約，依農發條例第20條第1項「本條例中華民國89年1月 4日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約，應依本條例 之規定，不適用耕地三七五減租條例之規定。本條例未規 定者，適用土地法、民法及其他有關法律之規定。」之規 定，本件自應優先適用農發條例，而由農發條例第21條第 1、2項「本條例中華民國89年1月4日修正施行後所訂立之 農業用地租賃契約之租期、租金及支付方式，由出租人與 承租人約定之，不受土地法第110條及第112條之限制。租 期逾一年未訂立書面契約者，不適用民法第422條之規定 。」、「前項農業用地租賃約定有期限者，其租賃關係於 期限屆滿時消滅，不適用民法第451條及土地法第109條、 第114條之規定；當事人另有約定於期限屆滿前得終止租 約者，租賃關係於終止時消滅，其終止應於6個月前通知 他方當事人；約定期限未達6個月者，應於15日前通知。 」規定之文義觀之，可知農發條例第21條第2項規定之「 當事人另有約定於期限屆滿前得終止租約者」乃指任意終 止，亦即指當事人無須任何事由及得終止租約而言，與「 依法終止」或「違反契約約定事由之依約終止需有違反法 定或約定事由」始得終止之情形不同。本件原告既係以被 告有違反系爭租約第4條第1、4、5款約定之違約情事，而 依系爭租約第6條之約定終止系爭租約，自無農發條例第2 1條第2項規定之適用，被告上揭所辯，洵不足採。 ㈡被告復以其係經原告同意而在系爭土地上興建地上物，且 系爭A建物、黑色網室及水泥地面，為其種植蘭花農作間 臨時休息、存放花材及搬運蘭花之必要設施等語為辯。然
查：
⑴被告抗辯係經原告同意而在系爭土地上興建地上物、鋪 設水泥地面，既為原告所否認，自應由被告就原告有同 意其在系爭土地上興建地上物、鋪設水泥地面之利己事 實，負舉證之責任。查，姑不論原告如曾同意被告在系 爭土地上興建地上物，則兩造於簽訂系爭租約時，應不 會有系爭租約第4條第5款「乙方不得在承租之土地上建 築房屋或其他工作物」之明文約定。且查，被告抗辯係 經原告同意而在系爭土地上興建地上物、鋪設水泥地面 ，無非以前曾向原告之妻承租2號房屋作為倉庫使用， 及系爭土地上之地上物及水泥地面已存在多年，原告從 未表示反對等語，為其論據。然被告曾否向原告之妻承 租2號房屋作為倉庫使用，與原告是否同意被告在系爭 土地上興建地上物，並無必然關係，此由兩造於歷次租 約不但未曾約定原告需提供倉庫出租予被告使用，系爭 租約第4條第5款更有上揭不得建築房屋或其他工作物之 明文約定觀之自明，是被告曾向原告之妻承租2號房屋 之事實，要不足推認原告有同意被告在系爭土地上興建 建物之事實。又原告縱然多年來未就被告在系爭土地上 興建地上物乙事表示反對，此至多僅足認原告多年來對 被告之違約行為保持沈默、未為積極之權利主張，亦不 足推認原告有同意被告在系爭土地上系爭土地上興建地 上物、鋪設水泥地面之意思表示，被告前開所辯，自不 足採。至被告雖聲請向臺灣電力公司臺中營業處函調原 告名義之電號「00-00-0000-00-0」、「00-00-0000-0 」電表之申請資料以證明原告同意被告申請電表、調取 原告入出境紀錄以證明原告知悉被告在系爭土地上興建 地上物、傳訊證人林黃秋蘭以證明被告曾向原告之妻承 租2號房屋、函詢臺中市政府系爭土地能否核發農地農 用證明等，核縱經調查，亦均無從證明原告曾同意被告 在系爭土地上興建地上物，故無調查之必要，附此敘明 。
⑵再查，系爭A建物面積達150平方公尺，其內並設有簡易 廚房、客廳、房間各1間，房間內放置有床組、客廳放 置1組木製椅子及茶几，其餘部分堆置雜物（見卷第139 -144頁勘驗筆錄），依其面積、設施及使用現狀觀之， 顯已逾種植蘭花農作期間作為臨時休息場所所必要；又 鐵架黑色網室面積達130平方公尺，其內放置花盆及種 植蘭花花材（見同上筆錄），被告顯已將該黑色網室作 為倉庫使用，而非僅供放置耕作之必要工具；另系爭土
地如附圖編號C所示土地上所鋪設之水泥地面，面積廣 達845平方公尺，且被告在其上堆置大量鐵材、大型抽 風扇等雜物（見同上筆錄），該水泥地面顯非供被告搬 運蘭花所必要之設施，是被告辯稱系爭A建物、黑色網 室及水泥地面，為其種植蘭花農作間臨時休息、存放花 材及搬運蘭花之必要設施云云，亦不足為採。
㈢基上，被告既有違反系爭租約第4條第1、4、5款之情事， 則原告自得依系爭租約第6條之約定終止系爭租約，而原 告業以473號存證信函對被告為終止系爭租約之意思表示 ，且473號存證信函業於110年11月23日送達被告，為兩造 不爭執之事實，則系爭租約於110年11月23日生終止之效 力，則原告依系爭租約第6條之約定，請求被告將系爭土 地上之地上物拆（刨）除並將土地返還原告，於法自屬有 據。
三、系爭租約業經原告於110年11月23日終止，已詳如前述， 被告迄未將系爭土地上之地上物拆（刨）除並將土地返還 原告，則原告依系爭租約第8條「乙方如違約不於租賃期 滿或經終止租約時，交還租賃標的物，即應支付懲罰性違 約金新台幣壹拾伍萬元整。」之約定，請求被告給付懲罰 性違約金15萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（即111年1月 12日，見卷第45頁）起之法定遲延利息，亦屬有據。 四、按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法 第 179條定有明文。依此規定，不當得利之請求權人得請 求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人土 地 ，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（ 最高 法院61年台上字第1695號判決參照）。系爭租約既 經原告於110年11月23日終止，則被告自110年11月24日占 有系爭土地即屬無權占有，則原告依上揭規定，請求被告 給付自110年11月24日起至交還系爭土地之日止占有系爭 土地所受之相當租金不當得利，於法自屬有據。查，依系 爭租約約定之每年租金額24萬元計算，每日租金為658元 （計算式：24萬元365日＝658元），按系爭土地面積合計 3349平方公尺（即附圖編號A面積150㎡＋編號B面積130㎡＋編 號C面積845㎡＋編號D面積2224㎡＝3349㎡）、占系爭租約租賃 標的土地面積33％（計算式：3349㎡÷〈3349㎡＋610地號351㎡＋ 612地號6541㎡〉＝0.33）之比例計算，被告每日所受相當租 金不當得利即為217元（658元33％＝217.14元，元以下四 捨五入）。從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告 自110年11月24日起至交還系爭土地之日止，按日給付原
告217元相當租金不當得利，應予准許。
五、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告將系爭 土地上之地上物拆（刨）除並將土地返還原告、並給付原 告懲罰性違約金15萬元及自111年1月12日起至清償日止按 週年利率5％計算之利息，另依民法第179條規定，請求被 告自110年11月24日起至交還系爭土地之日止，按日給付 原告217元相當租金不當得利，為有理由，應予准許。 六、兩造均陳明願供擔保，分別為准、免假執行之聲請，核均 無不合，爰依民事訴訟法第390條第2項、第392條第2項規 定，各酌定相當擔保金額准許之。
七、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審 酌均於判決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 11 月 18 日 民事第二庭 法 官 呂麗玉
正本係依原本製作。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 11 月 21 日 書記官 巫偉凱
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