臺灣臺中地方法院民事判決
111年度重訴字第285號
原 告 張澎生
被 告 張澎濤
訴訟代理人 王銘柏律師
上列當事人間請求返還無權占有土地房屋事件，本院於民國111
年10月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落臺中市○○區○○段000○00地號土地，及其上同段 525建號及4176建號建物返還予共有人全體。二、被告應給付原告新臺幣6萬4496元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。查原告提起本件訴訟時，聲明原為：「㈠被告 應將附表所示之土地（下稱系爭土地）及建物（下稱系爭建 物，與系爭土地合稱系爭房地）返還予共有人全體。㈡請求 被告給付原告自民國107年6月21日至今相當於租金之不當得 利。」（見本院卷第15頁）。後迭經變更聲明，最終於111 年10月13日以言詞變更聲明為㈠被告應將系爭房地返還予共 有人全體。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）12萬9156元。 」（見本院卷第304頁），經核與上開規定無不合，應予准 許。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭房地為兩造及張玉淑、張玉雯、張玉琦所共 有，各共有人之應有部分均為5分之1，被告自107年4月17日 起，即擅自居住在系爭房地內，原告自得本於共有人之身分 訴請被告將系爭房地返還予共有人全體，並給付自107年4月 17日起至111年9月30日止相當於租金之不當得利12萬9156元 予原告，爰依民法第821條、第767條第1項、第179條提起本 件訴訟等語，並聲明：如程序方面變更後之聲明。二、被告則以：系爭房地各共有人間有默示之分管契約存在，被 告占用系爭房地並無不當得利。且被告只有使用系爭建物3 樓的1間房間，係按其應有部分使用系爭房地，縱認有不當 得利，應僅得依被告占用部分即應有部分計算，又系爭建物 老舊，生活機能普通、交通尚可，經濟價值不高，應以系爭 房地價值年息百分之3計算相當於租金之不當得利為當等語
為辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠按民法第818條規定，各共有人按其應有部分，對於共有物之 全部雖有使用收益之權，惟共有人對於共有物之特定部分為 使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對 共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人 不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意為使用 收益，即屬侵害他共有人之權利，其逾越應有部分為使用收 益，所受超過之利益，即為不當得利（最高法院84年度台上 字第2808號判決意旨參照）。再按對於物有事實上管領之力 者，為占有人，民法第940條定有明文。所謂對於物有事實 上管領之力，如對於物已有確定及繼續之支配關係，或者已 立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物已有事實上之 管領力（最高法院100年度台上字第1719號判決意旨參照） 。
㈡兩造與張玉淑、張玉雯、張玉琦共有系爭房地，應有部分各5 分之1，為兩造所不爭執，並有系爭土地土地登記公務用謄 本、系爭建物建物登記第一類謄本附卷可稽（見本院卷第12 7至129頁、第189至195頁），堪信為真正。 ㈢被告於107年4月17日起至111年9月30日止之期間，有無占用 系爭房地？占用之範圍為何？各共有人間是否具有默示之分 管契約或默示同意被告使用系爭房地？
⒈據證人即兩造之胞妹張玉雯所述：系爭房地1樓係供經營「海 響燈飾行」之用，由被告使用中，2樓的房間在我們母親過 世後即空著，3樓有3個房間，其中2個是由被告及其妻、其 子、其媳婦居住，2樓的客廳、餐廳及廚房均由被告在使用 等語（見本院卷第241至243頁）。證人即原告之胞妹、被告 之胞姐張玉淑則證稱：系爭房地1樓係被告經營「海響燈飾 行」之用，2樓則為我們父母的房間、客廳、衛浴、廚房， 以及曬衣空間，父母過世後該房間應該是閒置著，客廳、廚 房、浴室則是被告在使用等語（見本院卷第250至253頁）。 經核上開2證人所述大致相符，堪認系爭房地自各共有人之 母親過世後，確實是由被告占有使用，被告雖抗辯僅占用系 爭房地3樓之1間房間，惟此與前開證人證詞不符，參諸兩造 所提出之系爭房地內部現況照片所示（見本院卷第199至207 頁、第219至223頁），被告對於系爭房地之占有、使用已使 原告及其他共有人無法完整對系爭房地行使所有權，應認被 告排除其他共有人行使系爭房地所有權之範圍為整個系爭房 地，是被告此部份所辯，即無可取。
⒉復依證人張玉雯所證：各共有人間就系爭房地之使用沒有共
識，我的五分之1同意由被告使用，但其他共有人彼此間沒 什麼聯繫，所以也無法就系爭房地之使用達成共識等語（見 本院卷第243至244頁）；及證人張玉淑證稱：我們母親過世 後，被告曾通知我來選房間，叫我住進去，但該屋的格局我 根本不可能住進去，因此我的部分是授權給被告使用；其他 共有人是否有約定或達成共識我不清楚等語（見本院卷第25 4至256頁），堪認共有人間至多僅有張玉淑、張玉雯默許被 告使用系爭房地，被告自其母過世（即107年4月17日）後居 住在系爭房地內，張玉淑、張玉雯以外之共有人即原告、張 玉琦雖未曾對此積極提出異議，亦僅能認係消極不主張權利 ，未構成默示之同意被告使用系爭房地，更難謂共有人間有 默示之分管契約。
⒊至證人張玉雯所述：曾聽聞被告表示原告要選媽媽的房間等 語（見本院卷第245至246頁），然此係並非證人張玉雯自原 告處聽聞而來，而係聽被告所述，難謂各共有人間有成立分 管契約之意思表示合致。而證人張玉淑述及於各共有人之母 親生病時，曾聽聞原告有意於各共有人之母親往生後使用其 等母親之房間云云（見本院卷第255頁），然此僅係其等母 親尚在世時原告之意向，斯時繼承尚未發生，系爭房地尚非 各共有人共有，縱使原告有意於其等母親過世後使用該房間 ，亦難謂有何成立分管契約之意。
⒋是以，被告抗辯共有人間有默示之分管契約或得共有人之默 示同意使用系爭房地云云，並非可採。被告於未經原告及其 他共有人同意下，占有使用系爭房地，則原告依其系爭房地 之共有人身分，依民法第821條、第767條之規定請求被告遷 讓返還系爭房地予全體共有人，應屬有據。
㈣原告依不當得利之法律關係，請求被告給付上開期間占用系爭 房地（原告應有部分5分之1）相當租金之不當得利，是否有 理由？
⒈被告自各共有人之母親過世後（即107年4月17日起）即占有使 用系爭房地已如前述，被告未能舉證證明有何占有使用系爭 房地之正當權源，而原告因被告占有使用系爭房地，致原告 無法按其應有部分5分之1就系爭房地為使用收益，則原告主 張被告自107年4月17日起至111年9月30日止，就其應有部分5 分之1構成不當得利，於法洵屬有據。
⒉原告所得請求之數額：
⑴按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。 雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定 有明文。依此規定，不當得利之請求權人得請求之範圍，應 以對方所受之利益為度。而無權占有他人土地，可能獲得相
當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上 字第1695號判決意旨參照）。次按土地法第97條第1項規定， 城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年 息百分之10為限。依土地法施行法第25條規定，該條所謂土 地價額，係指法定地價，所謂建築申報總價，係指該管直轄 市或縣（市）地政機關估定之價額而言。又法定地價依土地 法第148條規定，係指土地所有權人依該法規定所申報之地價 。又房屋租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟 酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用房屋之經濟 價值及所受利益等項，並與附近租金相比較，以為決定。 ⑵查系爭房地位於臺中市○○區○○路00號，兩旁建物大部分供住家 使用，有被告所提出之系爭房地周遭街景畫面、GOOGLE地圖 存卷足參（見本院卷第111、113至114頁），足見系爭房地所 在位置並非繁榮鬧區，且系爭建物亦非新穎，其利用之經濟 價值已不大，被告占用系爭房地經營海響燈飾行、自行居住 及供其家屬使用，所受利益中等等情，認被原告應返還利益 之額度，應以系爭房地申報總價年息百分之5計算為適當。原 告主張應以系爭房地申報總價年息百分之10計算，應屬過高 。
⑶而系爭土地面積為166平方公尺，於107年至111年之申報地價 分別為每平方公尺6310.4元、6310.4元、5032元、5032元、5 032元，有系爭土地土地登記公務用謄本、107年至110年地價 稅課稅明細表存卷可查（見本院卷第133至152頁）；系爭建 物於107年至111年課稅現值分別為54萬8300元（計算式：538 500+9800＝548300）、53萬9700元（計算式：529900+9800＝53 9700）、53萬1200元（計算式：521400+9800＝531200）、52 萬2600元（計算式：512800+9800＝522600）、51萬4100元（ 計算式：504300+9800＝514100），有系爭建物房屋稅籍資料 查復表在卷足憑（見本院卷第153頁），依此計算，系爭土地 於107、108年申報總價為104萬7526元（計算式：166*6310.4 ＝0000000，元以下四捨五入，以下同），加計系爭建物107年 課稅現值54萬8300元，系爭房地107年間申報總價為159萬582 6元（計算式：548300+0000000＝0000000）；加計系爭建物10 8年課稅現值53萬9700元，系爭房地108年間申報總價為158萬 7226元（計算式：539700+0000000＝0000000）；系爭土地於1 09至111年申報總價為83萬5312元（計算式：166*5032＝83531 2），加計系爭建物109年課稅現值53萬1200元，系爭房地109 年間申報總價為136萬6512元（計算式：531200+835312＝0000 000）；加計系爭建物110年課稅現值52萬2600元，系爭房地1 10年間申報總價為135萬7912元（計算式：522600+835312＝00
00000）；加計系爭建物111年課稅現值51萬4100元，系爭房 地110年間申報總價為134萬9412元（計算式：514100+835312 ＝0000000），則原告應有部分5分之1於107年至111年之價值 分別為31萬9165元（計算式：0000000*1/5＝319165）、31萬7 445元（計算式：0000000*1/5＝317445）、27萬3302元（計算 式：0000000*1/5＝273302）、27萬1582元（計算式：0000000 *1/5＝271582）、26萬9882元（計算式：0000000*1/5＝269882 ），按年息百分之5計算，原告107至111年每年得請求之相當 租金不當得利分別為1萬5958元（計算式：319165*5％＝15958 ）、1萬5872元（計算式：317445*5％＝15872）、1萬3665元（ 計算式：273302*5％＝13665）、1萬3579元（計算式：271582* 5％＝13579）、1萬3494元（計算式：269882*5％＝13494），則 原告自107年4月17日起至111年9月30日所得請求之相當租金 不當得利為6萬4496元（計算式：15958*8/12+15958/12*14/3 0+15872+13665+13579+13494*9/12＝64496），逾此部分之請 求，則屬無據。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求 被告將系爭房地返還予全體共有人，並依民法第179條規定 ，請求被告給付相當於租金之不當得利共6萬4496元，均有 理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院 斟酌後，對於判決之結果不生影響，故不再逐一論列，併此 敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 111 年 11 月 24 日 民事第二庭 法 官 吳怡嫺
附表一：
土地部分：
編 號 土 地 坐 落 使用分區 面 積 應有部分 縣 市 鄉鎮市區 段 地號 平方公尺 1 臺中市 豐原區 豐原段 759之13 空白 166 原告、被告、張玉淑、張玉雯、張玉琦各5分之1 建物部分：
編 號 建號 基地坐落 層次及主要建材 建物面積（平方公尺） 應有部分 層次及面積 附屬建物用途及面積 1 臺中市○○區○○段000○號 臺中市○○區○○段000○00地號 1 層磚造 1層：33.20 無 原告、被告、張玉淑、張玉雯、張玉琦各5分之1 2 臺中市○○區○○段0000○號 3 層鋼筋混凝土造 1層面積：83.22 2層面積：83.22 3層面積：55.40 地下層面積：26.25 突出物面積：7.53 總面積：255.62 陽台：42.95 正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 11 月 24 日 書記官 林佩倫