臺灣臺中地方法院民事判決
111年度訴字第998號
原 告 劉秀碧
訴訟代理人 許博堯律師
複 代理 人 戴連宏律師
被 告 張雪珠
張雪真
張雪蓮
張集福
共 同
訴訟代理人 陳世川律師
被 告 張雪卿
陸明誠
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於中華民國111年11月3
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落臺中市○○區○○段000地號面積476.30平方公尺土地，均分歸被告陸明誠取得；被告陸明誠應分別補償其他被告及原告如附表一所示之金額。
訴訟費用由被告分別負擔如附表二所示之比例，餘由原告負擔。 事實及理由
壹、程序部分
一、訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，移轉於第三人，第三人 經兩造同意，得聲請代移轉之當事人承當訴訟，民事訴訟法 第254條第2項前段定有明文。所謂經兩造同意，係指經對造 及移轉之當事人同意。本件原被告張集龍、張集全、張集昇 於訴訟中將其共有土地之法律關係均移轉於被告陸明誠，有 土地登記謄本為憑，經被告陸明誠具狀聲請承當訴訟及兩造 具狀表明同意，核無不合，其承當訴訟即為合法。二、被告陸明誠未於言詞辯論期日到場，無民事訴訟法第386條 所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分
一、原告主張：兩造共有坐落臺中市○○區○○段000地號面積476.3 0平方公尺土地（下稱系爭土地），因分割之方法不能協議 決定，復查無因物之使用目的不能分割或契約不分割之情事 ，爰訴請法院准予分割，將系爭土地均分歸被告陸明誠取得 ，由被告陸明誠分別補償其他被告及原告如附表一所示之金 額等語。並聲明：如主文所示。
二、被告張雪珠、張雪真、張雪蓮、張集福、張雪卿則以：請求 將如附圖一所示編號甲面積41.64平方公尺土地部分（下稱
系爭甲部分）分歸被告張雪珠、張雪真、張雪蓮、張集福、 張雪卿共同取得，因相鄰之同段416地號土地及其上門牌為 臺中市○○區○○街000號房屋（下稱系爭房屋）均為被告張雪 珠、張雪真、張雪蓮、張集福、張雪卿所共有，而系爭房屋 後方即系爭甲部分地上有一鐵皮設施，其地下化糞池是供系 爭房屋使用。其餘如附圖一所示編號乙面積434.66平方公尺 土地部分（下稱系爭乙部分）則分歸原告及被告陸明誠共同 取得，因系爭乙部分臨馬路寬度約7.8公尺，除可單獨建構 獨棟房屋所需臨路寬度4.5公尺外，尚可留通路深入以開發 系爭乙部分內部土地；又相鄰之同段417、418地號土地亦為 被告陸明誠所有，將系爭甲部分分歸張雪珠、張雪真、張雪 蓮、張集福、張雪卿，不影響系爭乙部分與同段417、418地 號土地共同利用。此外，本院囑託卓越不動產估價師事務所 就系爭土地所為之鑑估價格明顯過低，依捷丞不動產估價師 聯合事務所預估單，系爭土地之價格應是每坪新臺幣（下同 ）57萬元至63萬元間；又參照內政部實價登錄資料，同段41 8地號土地於110年11月26日為每坪68.5萬元等語（尚不願意 賣給被告陸明誠），資為抗辯。並聲明：同意分割，但分割 方案如上所述。
三、被告陸明誠雖未於言詞辯論期日到場，但依其具狀載稱：因 同段417、418地號土地位處豐原區直興街、東興街交岔路口 之三角窗位置，且其上有屋齡30年以上老舊建物（同段建號 244、252號即門牌同為直興街208號之房屋二棟），若拆除 重建依法可獲容積獎勵（即增加樓地板面積），然系爭土地 地形曲折，又無可申請建築容積獎勵之老舊建築存在，顯有 差異。被告陸明誠於110年11月26日係以每坪45萬元之價格 向張集龍、張集全、張集昇購買系爭土地之應有部分，同日 以每坪68萬餘元之價格向張集龍、張集昇購買同段417、418 地號土地連同其上老舊房屋（願以相同條件向被告張雪珠、 張雪真、張雪蓮、張集福、張雪卿購買系爭土地之應有部分 及同段416地號土地連同其上老舊房屋）等語，並不爭執由 其取得系爭土地全部，並按本院囑託鑑價結果補償他共有人 之分割方案。
四、「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限。」「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分 割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經 共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列 之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物 之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物
分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人； 或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分 配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配， 或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。」分別為 民法第823條第1項、第824條第1至3項所明定。經查：（一）系爭土地為兩造所共有，應有部分之比例如附表二所示， 有土地登記謄本附卷可稽（本院卷第191至194頁），並無 因物之使用目的不能分割或契約不分割之情事，亦為兩造 所不爭執，茲分割之方法不能協議決定，原告訴請分割， 即為有理由。
（二）法院定共有物之分割方法，為形成判決，應斟酌當事人之 聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等， 本其自由裁量權為公平合理之分配，但不受當事人聲明、 主張或分管約定之拘束。經查：
1.系爭土地之土地使用分區為「商二」，有臺中市豐原區 都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書在卷 可參（本院卷第99頁）。所謂「商二」，指為供住宅區 與地區性之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而 劃定之商業區，自應以其分割結果得建築上列商業活動 使用之建物或住宅，始符合經濟效用之原則。
2.互核系爭土地之地籍圖謄本、相鄰土地示意圖、空照圖 （本院卷第33、151、177頁）及附圖一，可見系爭土地 應僅有臨東興街寬度約7.8公尺部分得畫設建築線，因 地形曲折，逾半面積應屬裡地（指位於臨街線算起適當 範圍以外土地），故經濟效用原已大受限制，如再割除 系爭甲部分，一望即知將大幅壓縮系爭乙部分臨路建築 之縱深，使系爭乙部分之地形更為曲折，令其經濟效用 更加劣化，非常不合理。至於相鄰之同段417、418地號 土地上仍有房屋，並無即刻拆除與系爭乙部分合併開發 之必要性，況本院亦無權干涉同段417、418地號土地及 其上房屋之所有權如何行使。反觀系爭甲部分，依被告 張雪珠等人所提出之照片所示（本院卷第139頁），其 地上物無非是系爭房屋後方增建之鐵皮棚架，無權占有 系爭土地，難謂有何維持之正當性；縱該處埋設化糞池 供系爭房屋使用（此部分事實真偽不明），惟接管公共 污水下水道即可廢棄舊有之化糞池，接管施工相關成本 自應由系爭房屋所有權人負擔，假如為此顧慮不惜減損 系爭土地分割之經濟效用，則顯失公平。基此，本件讓 各共有人均受原物之分配顯有困難，而被告張雪珠等人 或原告均無意願取得系爭土地全部而以金錢補償他人，
故將系爭土地均分歸被告陸明誠取得，由被告陸明誠以 金錢補償其他共有人，乃唯一可行之原物分配方法。 3.經本院囑託卓越不動產估價師事務所就系爭土地所為之 鑑估價格為總值71,778,410元，有其不動產估價報告書 併卷可查，故被告陸明誠按各共有人應有部分之比例， 應分別補償其他共有人之金額如附表一所示。至於被告 張雪珠等人雖提出捷丞不動產估價師聯合事務所預估單 及內政部實價登錄資料（本院卷第319、321頁），辯稱 卓越不動產估價師事務所所為鑑估價格明顯過低等語， 但觀諸卓越不動產估價師事務所之不動產估價報告書， 已詳載估價之程序及如何運用比較法、土地開發分析法 評估其適當價格，並無缺失，即可採憑，其證明力自非 極簡略之一紙所謂預估單所能動搖。關於所謂實價登錄 資料，經被告陸明誠說明其於110年11月26日係以每坪4 5萬元之價格向張集龍、張集全、張集昇購買系爭土地 之應有部分，同日以每坪68萬餘元之價格向張集龍、張 集昇購買同段417、418地號土地連同其上老舊房屋，並 提出各該不動產買賣契約書為證（本院卷第195至201、 327至334頁）及援引《都市危險及老舊建築物加速重建 條例》、《都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法》（ 本院卷第345至351頁），堪信屬實；況依前揭地籍圖謄 本、相鄰土地示意圖、空照圖，一望即知系爭土地上除 系爭甲部分有少許遭系爭房屋後方之增建所占用外，其 餘為空地，且位置及地形均遠遜於同段417、418地號土 地，而後者有同段建號244、252號即門牌同為直興街20 8號之房屋二棟，登記建築完成日期依序為56年12月30 日、64年2月28日，各有建物登記謄本可憑（本院卷第3 35至342頁），確為老舊房屋無誤，自不能逕以同段417 、418地號土地之實價登錄為由貿然指摘系爭土地之鑑 價結果過低。事實上，依卓越不動產估價師事務所就系 爭土地所為之鑑估價格總值71,778,410元，即每平方公 尺150,700元，相當於每坪498,182元，尚且高於被告陸 明誠購買系爭土地應有部分之價格，自難謂過低，故被 告張雪珠等人所辯不可取，附此敘明。
五、綜上所述，原告訴請分割系爭土地，為有理由，應予准許， 並經本院斟酌其分割方法，爰判決如主文。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項後 段、第80條之1。
中 華 民 國 111 年 11 月 17 日 民事第三庭 法 官 蔡嘉裕
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 11 月 17 日 書記官 譚鈺陵
附表一
應受補償人 補償金額(新臺幣) 被告張雪珠 3,588,920.5元 被告張雪真 3,588,920.5元 被告張雪卿 3,588,920.5元 被告張雪蓮 3,588,920.5元 被告張集福 3,588,920.5元 原告劉秀碧 17,944,602.5元
附表二
全體共有人 應有部分之比例 被告陸明誠 50%（即30/60） 被告張雪珠 5%（即3/60） 被告張雪真 5%（即3/60） 被告張雪卿 5%（即3/60） 被告張雪蓮 5%（即3/60） 被告張集福 5%（即3/60） 原告劉秀碧 25%（即15/60）