臺灣臺中地方法院民事判決
110年度重訴字第584號
原 告 林碧慧
訴訟代理人 張恩鴻律師
鄭丞寓律師
黃柏璋律師
被 告 沈寶鏞
訴訟代理人 洪家駿律師
複 代理人 陳昭伊律師
楊承頤律師
許立功律師
被 告 詠順不動產經紀有限公司
法定代理人 鐘小媚
被 告 朱紹達
上二人共同
訴訟代理人 徐盛國律師
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國111年11月9日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告沈寶鏞應給付原告新臺幣玖佰伍拾萬元，及其中新臺幣壹佰玖拾萬元自民國一百一十年五月十二日起至清償日止，其中新臺幣貳佰捌拾伍萬元自民國一百一十年六月十七日起至清償日止，其中肆佰柒拾伍萬元自民國一百一十年七月二十八日起至清償日止，均按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告沈寶鏞五分之三，原告負擔五分之二。本判決第一項，於原告以新臺幣參佰壹拾陸萬柒仟元預供擔保後，得假執行。但被告沈寶鏞如以新臺幣玖佰伍拾萬元為原告預供擔保得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有被告 同意、請求之基礎事實同一、請求或減縮應受判決事項之聲 明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴 訟法第255條第1項第1款、第2款、第3款、第7款定有明文。 次按民事訴訟法第255條第1項第2款所稱之「請求之基礎事 實同一」者，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共 同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，
而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度 範圍具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用 ，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進 而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院100年度台抗字第716 號裁定意旨參照）。查：
（一）本件原告於民國111年4月29日提出民事追加起訴狀，追加 備位聲明第5項：「被告沈寶鏞應給付原告新臺幣（下同 ）1,315,750元，及自追加起訴狀繕本送達之翌日起至清 償日止，按年利率百分之5計算之利息。」（見本院卷二 第29頁），其請求權基礎為原告與被告沈寶鏞所簽訂「土 地買賣契約書」第10條第3項之約定，與原起訴請求係基 於同一土地買賣契約關係所生，追加之訴與原告之原因事 實，有其社會事實上之共通性及關聯性而就原請求所主張 之事實及證據資料，於追加之訴得以利用，且無害於被告 程序權之保障，俾先後請求在同一程序得加以解決，符合 訴訟經濟，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，核與民事 訴訟法第255條第1項第2款、第7款之規定相符，應予准許 。
（二）原告原先位聲明第1、2項均請求「自110年5月10日起至清 償日止，按台新國際商業銀行牌告活期存款利率計算之利 息」（見本院卷一第13、14頁）、第4項請求「自110年7 月28日起至清償日止，按台新國際商業銀行牌告活期存款 利率計算之利息」（見本院卷一第14頁），嗣於111年6月 7日具狀將前開先位聲明第1項變更為「其中190萬元自110 年5月12日起至清償日止；其中285萬元自110年6月17日起 至清償日止；其中4,751,416元自110年7月28日起至清償 日止，均按台新國際商業銀行牌告活期存款利率計算之利 息」（見本院卷二第111頁）、第2項變更為「自起訴狀繕 本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利 息」（見本院卷二第111頁）、第4項變更為「自起訴狀繕 本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利 息」（見本院卷二第111頁），復於本院111年11月9日言 詞辯論期日當庭以言詞將前開先位聲明第1項變更為「自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息」（見本院卷二第298頁）。本件原告前開所 為之變更，係基於同一請求基礎事實，減縮應受判決事項 之聲明，既經被告同意（見本院卷二第299頁），且不甚 礙被告之防禦及訴訟之終結，核與民事訴訟法第255條第1 項第1、2、3、7款之規定相符，應予准許。二、原告主張：
（一）緣原告於110年5月初路過臺中市○○區○○路00號，看到有廣 告刊登出售臺中市○○區○○段000地號土地，遂撥打電話與 被告朱紹達聯絡，被告朱紹達向原告介紹系爭土地為四角 形，要供二戶人家通行之私設巷道不可以圍，原告因想購 地自建住宅，為免影響日後興建面積大小，遂詢問該私設 巷道是否為法定空地、可否計入空地比計算，經被告朱紹 達表示該私設巷道可當成空地比計算，不會影響日後興建 。嗣被告朱紹達約原告於110年5月8日在臺中市○區○○路00 號即被告詠順不動產經紀有限公司經營之有巢式房屋臺中 南區興大加盟店商談土地價格，當天原告與陳堃彬一同前 往，經原告再三確認，被告朱紹達表示該私設巷道可當法 定空地比計算，不會影響日後興建，並於談妥950萬元價 格準備簽約時，才提供系爭土地第二類謄本及地籍圖謄本 ，原告因誤信被告朱紹達之介紹而願意出價購買，當日被 告沈寶鏞之代理人葉秀美亦表示該私設巷道可計入法定空 地，如無法作為空地比使用，願意無條件解除契約。當日 雙方同意以總價950萬元買賣系爭土地及其上未辦保存登 記建物，並簽立「土地買賣契約書」、「土地買賣其他特 別約定事項」、「標的物現況說明書」、「價金履約保證 申請書」，原告並當場提供發票日為110年5月10日面額為 190萬元之支票1紙作為簽約款，及於110年6月17日給付28 5萬元、於110年7月28日給付4,941,416元（其中19萬元， 是預定給付被告詠順公司及被告朱紹達之仲介服務費，1, 416元是預定支付系爭土地買賣之契稅），合計9,691,416 元匯至台新國際商業銀行受託信託財產專戶（即履約專戶 ）。其後，原告委託建築師就系爭土地申請建築執照過程 中，始發現前開路地並非私設巷道，而是早在68年間即經 建都營字第167號建築執照被套繪為道路中心線之道路， 且根據系爭土地附近現況圖及地籍套繪圖，不僅如附圖編 號A所示部分土地已被套繪為道路而無法計入法定空地面 積，如附圖編號B所示部分土地也被長龍路1段道路及排水 溝占用，原告知悉上情後，分別於110年8月25日、110年1 0月1日寄發存證信函予被告，要求被告沈寶鏞應就前開土 地瑕疵負完全清理責任，並據以解除系爭契約。而原告亦 發現被告沈寶鏞曾於109年8月4日將系爭土地出售給他人 ，不到半年又於110年1月5日購回，據聞抑係因系爭土地 存有上開重大瑕疵而解約，故被告沈寶鏞不可能不知上開 重大瑕疵。
（二）被告詠順不動產經紀有限公司（下稱詠順公司）及被告朱 紹達分別身為不動產經紀業及仲介業務人員，依不動產經
紀業管理條例第24條之2第3款、第4款、第5款規定，應提 供買受人關於不動產必要之資訊，告知買受人依仲介專業 應查知之不動產之瑕疵及協助買受人對不動產進行必要之 檢查。然被告詠順公司及被告朱紹達在原告購買系爭土地 過程中，根本未盡任何調查義務，既無帶原告至現場詳細 查看不動產現況，也沒有提供系爭土地先前複丈鑑界之成 果圖、地籍套繪圖，更違反確實報告及調查義務，未向臺 中市政府都市發展局查詢系爭土地有無被套繪，未告知系 爭土地不僅如附圖所示A部分土地已套繪為道路，而無法 計入法定空地面積，如附圖所示B部分土地也被長龍路1段 道路及排水溝占用等瑕疵，導致原告陷於錯誤而簽訂系爭 契約。
（三）原告爰依民法第88條第1項前段、第92條第1項前段規定， 撤銷購買系爭土地及訂立系爭契約之意思表示，並依民法 第359條之規定、系爭土地買賣契約書第10條第1項及其他 特別約定事項第3條之約定，解除系爭契約，再依民法第1 84條第1項前段、第2項、第188條第1項、第224條、第227 條第1項準用第226條、第544條、第567條第1項、第2項、 第571條、不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，⑴ 先位聲明請求：①被告沈寶鏞應給付原告9,501,416元，及 其中1,900,000元自110年5月12日起至清償日止，其中2,8 50,000元自110年6月17日起至清償日止，其中4,751,416 元自110年7月28日起至清償日止，均按週年利率百分之5 計算之利息；②被告詠順公司及被告朱紹達應連帶給付原 告9,501,416元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日 止，按週年利率百分之5計算之利息；③前2項給付，如有 任一被告為全部或一部之給付者，他被告於該給付範圍內 即免給付之義務；④被告詠順公司及被告朱紹達應連帶給 付原告190,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償 日止，按週年利率百分之5計算之利息；⑤如獲有利判決， 原告願供擔保，請准宣告假執行；請求法院擇一為有利之 判決。另依民法第184條第1項前段、第2項、第188條第1 項、第354條、第359條、第360條、第544條、第567條、 第572條前段、不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定 ，及系爭土地買賣契約書第10條第3項前段、第7條第1項 、第3項之約定；另依民法第184條第1項前段、第2項、第 188條第1項、第354條、第357條、第359條、第360條、第 544條、第572條、第567條之規定、系爭土地買賣契約書 第10條第3項前段之約定、不動產經紀業管理條例第26條 第2項之規定，請求被告沈寶鏞給付因土地瑕疵減少之價
額及賠償給付遲延之損害，暨被告詠順公司與被告朱紹達 連帶賠償損害及返還仲介服務費用，⑵備位聲明請求：①被 告沈寶鏞應給付原告3,000,000元，及自起訴狀繕本送達 之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；② 被告詠順公司及被告朱紹達應連帶給付原告3,000,000元 ，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率 百分之5計算之利息；③前2項給付，如有任一被告為全部 或一部之給付者，他被告於該給付範圍內即免給付之義務 ；④被告詠順公司及被告朱紹達應連帶給付原告190,000元 ，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率 百分之5計算之利息；⑤被告沈寶鏞應給付原告1,315,750 元【計算式：買賣總價款9,500,000元×約定違約金按日以 0.5/1000計算×遲延給付天數110年7月28日至111年4月28 日共277天＝違約金1,315,750元】，及自追加起訴狀繕本 送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利 息；⑥如獲有利判決，原告願供擔保，請准宣告假執行； 請求法院擇一為有利之判決。
三、被告抗辯：
（一）被告沈寶鏞抗辯：
1、被告沈寶鏞於締約過程中並未施行詐術，亦未令原告就系 爭土地之「現況」陷於錯誤之情事。況原告與被告沈寶鏞 簽訂特別約定事項時已就「系爭巷道能否畫出建築指示線 」約定由原告自行負責，雙方並簽立「現況附圖之部分深 褐色為道路用地使用，雙方同意依現況點交。本案無水、 電。本案能否畫出建築指示線，由買方自行處理，與賣方 無涉。」（即系爭手寫條款），原告即不得事後悔稱瑕疵 ，該段手寫文字「緊鄰」原告簽名處，原告簽名時怎可能 未注意到，且對涉及自身權益之文字未及聞問，故原告配 偶陳堃彬稱當場沒講、代書逕自繕寫云云，委不足採。另 系爭手寫條款均為代書陳建堯確認原告真意後，始加增於 上，則系爭巷道之現況使用問題既經約定排除於土地買賣 其他特別約定事項第3條之外，原告不得再依前揭約定請 求解除契約；且系爭巷道縱不得計入法定空地，亦得作為 停車空間，在使用上並非毫無效益，甚且系爭巷道並非該 處住戶連接長龍路1段之「唯一」道路，是原告稱因必須 保留道路多所不便，系爭土地價值不如預期云云，尚非實 在。再衡諸原告既有參與110年6月9日土地鑑界並簽名於 圖上，而鑑界過程中經地政人員丈量、定界樁，道路及排 水溝占用均為肉眼可見之事實，惟原告並未有所爭議，仍 於鑑界後交付尾款，足見此並非系爭買賣標的物瑕疵，原
告亦未有陷於錯誤之情，則原告於訴訟中始爭執此占用情 事有違誠信。故原告先位主張因被詐欺、陷於錯誤而購買 系爭土地，其得依據民法第359條、土地買賣契約書第10 條第1項、土地買賣其他約定事項第3條解除系爭契約，並 無理由。
2、原告應知悉系爭巷道得計入法定空地，為免爭議，並於締 約過程中請原告繕寫「現況附圖之部分深褐色為道路用地 使用，雙方同意依現況點交。本案無水、電。本案能否畫 出建築指示線，由買方自行處理，與賣方無涉。」等文字 ，無論原告當時議約動機為何，被告沈寶鏞應不需負擔出 賣人之擔保責任。又原告於110年6月9日土地鑑界時即已 知悉排水溝占用情事，當場亦表示無妨，因原告鑑界當天 有在場、噴漆標示、定界樁，按地政機關做法均有要求其 現場確認，原告無法諉為不知，衡情排水溝非一般市井小 民得輕易排除之狀況，而原告於知悉有排水溝占用後仍付 清系爭土地買賣價款，顯見締約過程原告未認該情形為瑕 疵，且因系爭土地係面朝唯一出路口、大馬路之方正土地 ，所帶來之交通便利、地價高昂等利益，明顯高過區區之 排水溝占用，甚且該等土地將會有「徵收利益」，詎原告 於衡量利弊得失、成立買賣、尾款交付後，卻頻頻以存證 信函要求減少價金，有違誠實信用原則。縱原告所主張系 爭巷道能否計入法定空地、土地被道路及排水溝占用約1 坪多，確為買賣標的物瑕疵，因原告於締約過程即已知悉 ，被告沈寶鏞應不負擔保之責，原告依據買賣瑕疵擔保責 任，請求解除契約、減少價金，為無理由。
3、觀諸系爭買賣契約第9條關於土地點交之約定，本件無論 係長龍路1段或排水溝均非所謂之「地上物」，更非「第 三人占用」，且長龍路1段及排水溝占用非被告沈寶鏞得 以自力排除之情況，被告沈寶鏞何有可能訂立該等約款而 自陷賠償違約金之損失；準此，無論係按契約文義、體系 解釋，系爭契約之點交土地義務並不包含長龍路1段及排 水溝之排除甚明。況系爭買賣契約第2條價款給付約定「 尾款：475萬元整。點交土地日期訂於110年6月30日，甲 方應依約付清尾款。」，亦即雙方將點交土地作為尾款交 付之條件，而被告沈寶鏞於完成此項義務後，原告確已將 本件買賣價金之尾款匯入履約保證帳戶，如今卻反口稱被 告未履行點交土地之義務，顯違反誠信原則。實則，原告 於系爭土地鑑界完成後，即不斷要求復電、清空未辦保存 登記建物內之廢棄物（原告並未有續留該建物之意願，卻 堅持要求被告沈寶鏞清除內裡之廢棄物）、土地上石頭磚
塊、拆除隔壁屋簷越界部分、甚要求被告沈寶鏞開挖土壤 以確認有無含有毒物成分等等，被告沈寶鏞均一一完成， 為此併交付8萬餘元之費用，而於被告沈寶鏞完成前揭原 告「宣稱」之義務後，原告確實亦交付尾款，故此可徵， 兩造就系爭買賣契約之點交土地義務不包括「排除長龍路 1段、排水溝占用」，原告據此主張被告沈寶鏞未履行應 給付違約金云云，顯無理由，而被告沈寶鏞既已完成點交 土地之義務，自無須賠償違約金予原告，則原告主張依系 爭契約第10條之約定解除契約，亦無理由。
4、至於，原告逕以其總樓面積減少約177.144平方公尺，折 合約53.6坪，以每坪10萬元計算，暫請求減少價金300萬 元，難謂允當，蓋土地之應有價值不單以建築之總面積為 換算，如鈞院認原告主張之瑕疵成立，即應由鑑定單位就 系爭土地無瑕疵時之應有價值、有瑕疵之應有價值為鑑定 ，始能得出適切之減少價金數額。綜上，原告並無誤認系 爭巷道得計入法定空地乙事，有何陷於錯誤而成立買賣契 約；又原告於參與鑑界，知悉道路、排水溝占用後仍支付 尾款，足見原告並未認此為標的物瑕疵；實則，系爭土地 前一筆破局買賣價金1,060萬元，而本件價金僅為950萬元 ，被告沈寶鏞在價格上已有大幅調降，原告知情，並認金 額合算而締結買賣契約；且買賣契約必要之點為標的物、 價金，原告現空言指陳實際建築面積減少云云，惟當時並 未經雙方列為本件契約預定效用，原告不得據以為瑕疵而 主張解除契約、減少價金。並聲明：原告先位及備位之訴 暨假執行之聲請均駁回；如受不利判決，被告沈寶鏞願供 擔保，請准宣告免為執行。
（二）被告詠順公司、朱紹達抗辯：
1、依本件買賣雙方所簽「土地買賣其他特別約定事項」第3 條之約定，探求當事人締約時之真意，應認為上開約定係 指系爭土地經劃為現有巷道以外的其他土地，須可供合法 建築使用，且未經套繪。蓋買賣雙方在簽約當時，確實都 已清楚認知系爭現有巷道無法供作建築之用；由本件締約 之經過，可知就系爭現有巷道，買賣雙方於交易時均已知 情，且原告已充分認知該現有巷道無法供作建築之用、無 法排除他人通行使用，賣方並因而在買賣交易價格上做出 讓步，買賣雙方因而約定要以現況進行點交，在此情況下 ，自不可能還約定現有巷道部分「可供合法建築使用」， 否則雙方同意無條件解約。又兩造在「土地買賣其他特別 約定事項」既特別附註約定「現況附圖之部分深褐色為道 路用地使用，雙方依現況點交。本案無水、電。本案能否
劃出建築指示線，由買方自行處理，與賣方無涉。」，參 諸由陳堃彬所簽立之「不動產買賣意願書」，其上特別註 明：「房屋稅籍、地上物一併移轉給買方，建築線由買方 自行負擔。」，原告明顯是要保留系爭土地之原建物供作 倉庫之用，並無實際重建之意，更足顯兩造締約時就西側 土地畫作巷道部分是否被套繪，根本毫不在意。參以，該 西側巷道部分之土地既無法供作建築之用，則其是否經「 套繪」為現有巷道，與原告之權利狀態，並無任何影響。 締約雙方不可能於締約時係有意在西側巷道部分之土地被 套繪時，讓本約可無條件解除。是以，本件探求當事人締 約時之真意，應認為上開約定係指系爭土地經劃為現有巷 道之外的其他土地，須可供合法建築使用，且未經套繪； 而系爭土地經劃為現有巷道以外的其他土地，並非屬建管 單位已套繪管制之法定空地或因其他因素套繪管制、亦未 曾申請建築執照指定建築線，確實可供合法建築使用，且 未經套繪。
2、依內政部所頒「不動產說明書應記載及不得記載事項」之 內容，針對土地之交易，完全沒有要求不動產仲介業者須 調查土地有無被套繪，故被告詠順公司對此應無調查告知 之義務。退步言之，系爭土地西側之部分土地，被告詠順 公司於簽約前，從臺中市政府都市發展局「建築物地籍套 繪查詢系統」查詢結果，都只顯示是「現有巷道」，無法 得知是否已被套繪，而向臺中市政府都市發展局函詢之結 果，亦是要當事人自行上網路系統查詢，直到鈞院向臺中 市政府都市發展局函詢才得以知悉其為套繪有案之現有巷 道，被告詠順公司顯已善盡調查之能事，應無疏失。是以 ，在簽約當時，既已充分告知原告系爭土地之相關潛在風 險，經原告表示不介意後才簽約，買賣雙方並因而約定要 以現況進行點交，原告顯亦有免除被告詠順公司相關調查 義務之意，曷能於事後再指責被告詠順公司違反調查義務 。
3、關於系爭土地西側巷道是否可以計入法定空地比，與被告 詠順公司、朱紹達無關，且被告朱紹達亦未曾告知原告系 爭土地西側巷道可以計入法定空地比，則原告據此請求損 害賠償，並無理由。至於，陳堃彬係原告之配偶，且為系 爭土地之實際買受人，僅因欲登記在原告名下，才以原告 為買受人簽約，陳堃彬與系爭買賣有重大利害關係，其所 為證詞，難免有偏頗、失真而對被告不利，實無憑信性可 言。又被告朱紹達原本與陳堃彬約110年5月6日16時到被 告詠順公司商談，但不知何故原告及陳堃彬提前於當日14
時到場，被告朱紹達因尚在外帶客看屋，來不及趕回，乃 委由同事廖芳庭接待，當時被告朱紹達根本不在場，怎可 能向原告及陳堃彬提及系爭土地旁之巷道可當法定空地計 算空地比。再者，雙方初次洽談時，就是在被告詠順公司 內，當時並未提到可蓋幾坪，陳堃彬只稱建築線會自己負 責，當場並由陳堃彬簽立「不動產意願書」，及在特約條 款上註明「房屋稅籍、地上物一併移轉給買方，建築線由 買方自行承擔。」。且依臺中市政府都市發展局之函文， 並無不能計入法定空地之問題，原告據此向被告朱紹達、 詠順公司請求損害賠償，亦無理由。
4、依不動產交易實務，不動產仲介在成交前並不會對不動產 為實地測量，亦無任何法規要求不動產仲介業者須就買賣 之標的先行鑑界後才能受託仲介，對於相鄰建物有無越界 等問題，都是約定簽約後鑑界，確認無誤後再行點交，如 有問題，則以解約方式處理。從附圖所示B部分土地來看 ，被占用之土地細瘦狹長，面積甚小，顯然亦非肉眼可從 地籍圖簡單辨明者，在未經土地測量之情況下，焉能要求 被告朱紹達能一眼看出。本件連賣方即被告沈寶鏞都不知 悉系爭土地臨長龍路1段道路及排水溝部分有遭占用之情 形，被告朱紹達應已盡調查之責；抑且，被告詠順公司在 第一時間業已將系爭土地有遭排水溝及馬路占用之事實， 告知原告及陳堃彬夫妻。退步言之，本件依兩造締約前即 一再告知原告系爭土地西側係巷道要供給後面兩戶住家出 入不能圍起來，則不管該部土地是否曾遭套繪，對原告之 影響均甚微小；又本件依附圖之B部分土地被長龍路1段道 路及排水溝占用等瑕疵部分甚微，且本來就不能作為其他 用途；參以，本件被告對於原告於履約過程中種種逾越契 約權利之要求均予配合等狀況，亦應認本件原告縱得行使 權利，亦不能解除契約。
5、依土地買賣其他特別約定事項最下方註記「現況附圖之部 分深褐色為道路用地使用，雙方同意依現況點交。本案無 水、電。本案能否畫出建築指示線，由買方自行處理，與 賣方無涉。」，足證原告以建築線須退縮為計算基礎，所 推算之所謂「損害」，允無理由。況且，依臺中市政府都 市發展局之函文所述，基地西側臨接寬6公尺之現有巷道 ，現有巷道未達6公尺部分，自原道路中心退縮3公尺為建 築線，而原告於購地時既已知基地西側為巷道，要留給後 面住戶通過不可以圍起來，則自原道路中心退縮3公尺為 建築線實屬必然，原告焉可就此部分之土地退縮向被告主 張損害賠償。再者，系爭基地即令自該中心線退縮3米，
其建築線亦不可能退縮5米多，原告卻誇張地在西側退縮5 米多，另在南側臨長龍路部分無端退縮3米，實不知其所 據，故被告詠順公司、朱紹達否認原告自行計算實際建築 面積、總樓層面積減少之數目及損害數額。次以，雙方既 已約明本案能否畫出建築指示線，由買方自行處理，與賣 方無涉，原告如何能就建築線之劃定物位置，向出賣人主 張權利。再者，基地南側臨接寬11.8-12.33公尺長龍路1 段部分，其計畫道路寬度15公尺，未達15公尺部分，自現 有公路中心線退縮7.5公尺為建築線，可知原告所稱系爭 土地B部分之排水溝及長龍路1段道路，根本就在建築線以 外，完全不會影響該土地建築線之劃定。換言之，就附圖 所示B部分被長龍路1段道路及排水溝占用部分之土地，原 告本就不能做其他用途，焉可就此部分之土地退縮主張損 害賠償。
6、在簽約當時，已充分告知原告系爭土地之相關潛在風險， 原告表示不介意後才簽約，買賣雙方並因而約定要以現況 進行點交，原告事後竟以系爭土地西側被套繪為現有巷道 為由，請求損害賠償，顯有違禁反言之原則。退步言之， 為保障交易雙方之權益，在制式化之「土地買賣其他特別 約定事項」中已載明，即便買賣雙方所簽「土地買賣其他 特別約定事項」所約定可無條件解約之情形，包含系爭土 地經劃為現有巷道之部分（假設語氣），亦僅生系爭買賣 是否依約自始無效之問題，系爭買賣價金既都在履保帳戶 內，原告自無受損之問題，當然亦無由對被告詠順公司請 求損害賠償。
7、本件原告於110年7月5日土地鑑界當日即已知悉上開排水 溝占用系爭土地之情形，當場並表示「大約差1坪多沒關 係」，而事後對排水溝之問題不僅隻字未提，更迭次以「 若復電完成，買方本人將會履行尾款475萬元整之價款於 履約保證專戶」、要求被告朱紹達同意減少6萬元之服務 費才匯尾款、主張農曆7月過後再點交、要求清空未保存 建物內之廢棄物，及土地上之廢棄物、石頭、磚塊，拆除 隔壁屋簷越界部分，被告沈寶鏞均遵照辦理後，原告另以 懷疑土地下有掩埋建築廢棄物必須開挖檢查，被告沈寶鏞 於備妥機具後，即依照原告之要求，開挖系爭土地，經原 告檢查確定沒有廢棄物。在此之前，原告既未要求減少價 金、亦未要求解約，反倒一再要求被告沈寶鏞做一系列契 約所未要求之事（契約約定是現況點交），原告行為顯已 造成特殊情況，足以引起被告沈寶鏞及被告詠順公司、朱 紹達之正當信任，以為原告已不欲行使其就系爭土地之瑕
疵擔保請求權及損害賠償請求權。原告於被告沈寶鏞花費 相當之勞力、時間、費用、精神，被告朱紹達補貼6萬元 之服務費後，竟突然再為瑕疵擔保請求權之行使，應認為 有違誠信原則。況且，系爭土地南側臨接寬11.8～12.33公 尺長龍路1段部分，其計畫道路寬度15公尺，未達15公尺 部分，自現有公路中心線退縮7.5公尺為建築線，可知就 附圖編號B所示被長龍路1段道路及排水溝占用部分之土地 ，根本就在建築線以外，完全不會影響該土地建築線之劃 定，原告本來就不能拿來做其他用途。原告就此部分請求 減少價金獲損害賠償，顯然有違誠信。況且，原告既已收 受被告朱紹達交付之6萬元，在此情況下，應認其已不得 再對被告朱紹達、詠順公司為任何損害賠償之請求。 8、綜上所述，本件原告對被告詠順公司、朱紹達所為之請求 ，確屬無據。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，被 告詠順公司、朱紹達均願供擔保，請准宣告免予假執行。四、本院所為之判斷：
（一）兩造不爭執之事項：
1、本件係由原告之配偶陳堃彬先與被告詠順公司於110年5月 6日簽訂「不動產買賣意願書」及「買方給付服務費承諾 書」後，再由原告與被告沈寶鏞於110年5月8日簽訂「土 地買賣契約」，約定由原告以950萬元之價格，向被告沈 寶鏞購買其所有坐落臺中市○○區○○段000地號（重測前為 頭汴坑段134-5地號）土地（權利範圍全部）及其上門牌 臺中市○○區○○里○○路0段00號未辦保存登記建物（權利範 圍全部），原告先後於110年5月12日給付簽約款190萬元 、110年6月17日給付完稅款285萬元、於110年7月28日給 付尾款475萬元、仲介服務費19萬元及契稅1,416元，系爭 土地並已於110年8月2日辦理所有權移轉登記予原告，此 有土地登記第二類謄本（見本院卷一第29頁）、地籍圖謄 本（見本院卷一第31頁）、土地買賣契約書（見本院卷一 第35至42頁）、價金履約保證申請書（見本院卷一第43至 44頁）、陳堃彬簽發之支票及原告簽發之本票（見本院卷 一第46頁）、價金履約保證書（見本院卷一第51至52頁） 、臺中銀行國內匯款申請書回條（見本院卷一第57至59頁 ）、臺中市地籍異動索引（見本院卷一第65至66、129至1 31頁）、土地登記第一類謄本（見本院卷一第127頁）、 不動產買賣意願書（見本院卷一第459頁）、買方給付服 務費承諾書（見本院卷一第459頁）、台新國際商業銀行 建北分行履保專戶交易資料（見本院卷二第117頁）在卷 為憑。
2、系爭土地就如附圖編號A所示部分為供後方住○○○○○○○○巷 道○○○○○號B所示部分為長龍路1段及排水溝占用；經本院 囑託臺中市太平地政事務所測量人員，分別依原告及被告 沈寶鏞之指界進行測量結果，如附圖編號A所示之現有巷 道部分，其佔用面積分別為62.21平方公尺、49.39平方公 尺，如附圖編號B所示之道路及排水溝佔用部分，其佔用 面積分別為11.59平方公尺、7.20平方公尺；此有本院勘 驗筆錄（見本院卷二第175至180頁）、臺中市太平地政事 務所111年9月2日平地二字第1110006059號函檢送之土地 複丈成果圖（見本院卷二第183至187頁）、履勘現場照片 （見本院卷二第251至267頁）、現場照片（見本院卷二第 289至291頁）在卷可稽。
3、系爭土地曾經原告於110年8月9日委由建築師事務所申請 建築線指定在案，依據臺中市政府都市發展局110年8月31 日中市都測字第1100155284號函核發建築線指定成果及注 意事項所載，基地臨路情形如下：⑴基地西側臨接寬6公尺 之現有巷道，現有巷道未達6公尺部分，自原道路中心線 退縮3公尺為建築線；⑵基地南側臨接寬11.8～12.33公尺之 公路（市道136線，路名：長龍路1段），其計畫寬度15公 尺，未達15公尺部分，自現有公路中心線退縮7.5公尺為 建築線；本案現有巷道性質依據臺中市政府68年167建號 建照執照辦理，基地西側及南側有現有排水溝，此有臺中 市政府都市發展局110年8月31日中市都測字第1100155284 號函檢送之建築線申請書、地籍圖謄本、土地登記第二類 謄本、建築線指定注意事項（非都市土地）（見本院卷第 411至419頁）、建築線指定圖（見本院卷一第421頁）、 臺中市○○區○○路0段00號附近現況圖（見本院卷一第423頁 ）、臺中市○○區○○段000地號地籍套繪圖、現場照片、建 築套繪圖（見本院卷一第425至431頁）、臺中市政府都市 發展局111年3月7日中市都建字第1110041836號函（見本 院卷一第465至466頁）在卷可稽。
4、是以，本件兩造主要爭執事項在於：原告主張依民法第88 條第1項前段、第92條第1項前段之規定，撤銷其與被告沈 寶鏞間就系爭土地買賣契約所為之意思表示，有無理由？ 原告主張就系爭土地經套繪為現有巷道、遭長龍路1段及 排水溝占用等情，依民法關於物之瑕疵擔保責任之規定、 系爭土地買賣契約及其他特別約定事項之約定，解除系爭 土地買賣契約，請求被告沈寶鏞返還已給付之土地買賣價 金950萬元、契稅1,416元，有無理由？原告主張被告朱紹 達及被告詠順公司未盡確實報告及調查義務，應依侵權行
為、不完全給付、違反居間忠實辦理義務之規定，暨不動 產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求其等連帶賠 償原告9,501,416元之損害及返還溢領之仲介費用19萬元 ，有無理由？原告另主張不解除契約，而依侵權行為及物 之瑕疵擔保責任之規定，請求被告沈寶鏞給付因系爭土地 瑕疵而應減少之價金300萬元，有無理由？原告主張依民 法第572條前段之規定，酌減其與被告詠順公司間之居間 報酬，請求被告詠順公司及被告朱紹達連帶返還已給付之 仲介服務費19萬元，有無理由？原告依系爭土地買賣契約 第10條第3項之約定，請求被告沈寶鏞負給付遲延之損害 賠償責任，給付違約金1,315,750元，有無理由？爰就原 告各項請求，悉述如下。
（二）就原告主張依民法第88條第1項前段、第92條第1項前段之 規定，撤銷其與被告沈寶鏞間就系爭土地買賣契約之意思 表示部分：
1、按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意 思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之；但以其錯誤或 不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第 1項定有明文。次按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者， 表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以
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