臺灣橋頭地方法院民事判決
111年度訴字第283號
原 告 陳富興
被 告 蔡鎮隆
上列當事人間請求返還地上物等事件，本院於民國111年10月24
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段000地號土地及其上坐落如附圖編號Ａ部分土地上之未辦保存登記建物（門牌號碼：高雄市○○區○○○00號之1，下分別稱812土地、系爭房屋）原為原告之父陳喜勝所有，陳喜勝於民國86年1月9日死亡後，由訴外人陳榮興、陳華興、陳貴興及原告4人共同繼承，應有部分各4分之1，並就812土地辦理繼承登記。陳榮興、陳華興、陳貴興分別於105年5月5日、91年3月3日、109年12月17日死亡，渠等之應有部分分別由陳涂松娣、陳宋玉梅、陳玉展繼承。詎被告自106年7月1日起，無權占有系爭房屋及如附圖所示編號Ａ、Ｂ部分土地（面積分別為92.18平方公尺、19.76平方公尺，其中Ａ部分土地為系爭房屋坐落土地，Ｂ部分土地為停車位，下合稱系爭土地，並與系爭房屋合稱系爭房地），被告所為已侵害原告之所有權，自應將系爭房地返還原告與全體共有人，爰依民法第821條、第767條第1項前段規定提起本訴。聲明：（一）被告應將系爭房地返還原告及全體共有人。（二）願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：系爭房屋門牌號碼應為16號，係陳貴興經全體共 有人同意後，代表全體共有人將之出租給被告，並同意被告 在三合院前廣場停車，當時因系爭房屋老舊不適宜居住，約 定由被告出資修繕，故約定較長之租賃期間及相對較便宜之 租金，並簽訂房屋租賃契約書，約定租賃期間為自106年7月 1日起至126年6月30日止，自106年7月1日起至116年6月30日 止，每月租金金額為新臺幣（下同）2,000元、自116年7月1 日起至126年6月30日止，每月租金金額為2,500元（下稱系 爭租約）。嗣後因原告要求將系爭租約修改為一年一簽，被 告不同意，原告就不再同意被告在三合院前廣場停車，被告 方改將車停在系爭房屋前即如附圖所示編號Ｂ部分土地（下 稱Ｂ土地），被告應有合法占有使用系爭房地之權利等語， 資為抗辯。聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。 （二）若受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、不爭執事項：
（一）812土地、系爭房屋原為陳喜勝所有，陳喜勝於86年1月9 日死亡後，由陳榮興、陳華興、陳貴興及原告4人共同繼 承，應有部分各4分之1，並就812土地辦理繼承登記。陳 榮興、陳華興、陳貴興分別於105年5月5日、91年3月3日 、109年12月17日死亡，渠等就812土地、系爭房屋之應有 部分分別由陳涂松娣、陳宋玉梅、陳玉展繼承。（二）被告自106年7月1日起迄今，占有使用系爭房屋，並使用Ｂ 土地停車。
（三）被告在106年7月向陳貴興承租系爭房屋後，有出資整修系 爭房屋。
（四）被證１至被證７（審訴卷第249至290頁）形式上真正（本院 卷第260頁）。
四、本院得心證理由：
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、第821條分別定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而抗辯非無權占有者，應就其取得占有係有正當權源之事實負舉證責任。原告為812土地、系爭房屋之共有人，為兩造所不爭執，而原告主張被告無權占有使用系爭房地，為被告所否認，並以前詞置辯，自應由被告舉證證明有占有使用系爭房地之合法權源，合先敘明。（二）系爭租約應屬有效：
１、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益 ，他方支付租金之契約。不動產之租賃契約，其期限逾一 年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限 之租賃，民法第421條第1項、第422條分別定有明文。是 租賃契約原則上為諾成契約，當事人就租賃標的物及租金 意思表示一致，契約即成立。
２、房屋租賃契約書已載明自106年7月1日起至116年6月30日止 ，每月租金金額為2,000元、自116年7月1日起至126年6月 30日止，每月租金金額為2,500元，並經陳貴興、被告簽 名、蓋章（審訴卷第23、29頁），可認渠等就租金金額， 已意思表示合致。
３、系爭租約之租賃標的為系爭房屋：
被告提出之房屋租賃契約書（被證７，審訴卷第275至290 頁）雖未記載租賃之標的物，然查：
（１）被告於106年7月向陳貴興承租系爭房屋，為兩造所不爭執 ，業如前述。
（２）被告曾出資修繕系爭房屋，亦為兩造不爭執，若系爭租約 所約定之租賃標的非系爭房屋，被告應無出資修繕不屬其 所有房屋之必要。
（３）本院對原告行當事人訊問時，原告陳稱：「（問：106年7月之前，系爭房屋就是這樣子的嗎？還是原本確實比較老舊，是經過被告整修之後，才變成現在這個樣子？）系爭房屋外觀及內部狀況差不多都是這樣，我當時去看時，時間不是很清楚，我原本都是租3,500元給別人，但被告租金僅2,000元，被告要怎麼整理我都同意」、「（問：你回美濃老家的時候，有沒有看過被告出入系爭房屋？）有看過。」、「（問：你看到被告的時候，有沒有問他是誰？為什麼可以進出系爭房屋？）我弟弟陳貴興有告訴我，租給一個人，確實時間我不清楚，但是在開始租之前。」等語（本院卷第229、230頁）。原告既自陳其看到被告出入系爭房屋後曾詢問陳貴興，陳貴興告訴伊將系爭房屋出租他人，亦知悉陳貴興將系爭房屋出租予被告之租金金額為每月2,000元，因此，系爭租約之租賃標的係系爭房屋，應屬無疑。 ４、職是，房屋租賃契約書雖未記載租賃標的，然陳貴興、被 告已就系爭租約之租金金額、租賃標的物意思表示合致， 業如前述，則系爭租約應已成立且有效。
（三）按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直 接對本人發生效力，民法第103條定有明文。原告固主張 陳貴興未經其同意，即將系爭房屋出租予被告，並盜刻其 印章後，於房屋租賃契約書用印，然查：
１、本院對原告行當事人訊問時，原告陳稱：「（問：106年7 月之前，系爭房屋就是這樣子的嗎？還是原本確實比較老 舊，是經過被告整修之後，才變成現在這個樣子？）系爭 房屋外觀及內部狀況差不多都是這樣，我當時去看時，時 間不是很清楚，我原本都是租3,500元給別人，但被告租 金僅2,000元，被告要怎麼整理我都同意」等語（本院卷 第229頁）。本院言詞辯論時，原告亦自陳：「（問：先 前在法官面前有說關於陳貴興出租的事情你知道？） 陳 貴興當初用講的，說有將系爭房屋租給別人。」、「（問 ：陳貴興當初跟你講的時候，你當初有口頭同意？）對。
」、「（問：你們當初同意陳貴興去處理這些事情？）我 有同意。」等語（本院卷第260頁）。由此觀之，原告應 知悉且同意由陳貴興代表將系爭房屋出租予被告。 ２、又一般人應無法取得他人之電費繳費單；且有人居住使用 之房屋與無人居住之房屋，電費金額必不相同，若該應繳 納電費之人，未曾同意他人占有使用房屋，發現電費異常 升高時，或發現有他人無理由代為繳納自己之電費時，該 應繳納電費之人應會適時為權利之主張，無任由他人繼續 占有使用該房屋或代為繳納電費之理。被告既執有系爭房 屋之110年11月電費繳費通知單（其上蓋有統一超商股份 有限公司○○門市章）、107年3至4月電費繳費憑證（被證１ ，審訴卷第249、251頁），依常情推斷，前揭電費應係被 告繳納，原告亦自陳知道被告有繳納系爭房屋之電費乙事 （本院卷第260頁），應可認自被告占有使用系爭房屋後 ，系爭房屋之電費均由被告繳納。原告既為系爭房屋之共 有人，系爭房屋共有人又無人居住於系爭房屋，若未將系 爭房屋出租予他人，原告自應依應有部分比例負擔系爭房 屋之電費，原告既知悉且任由被告繳納其應負擔之系爭房 屋之電費，且迄110年9月6日（見審訴卷第9頁民事起訴狀 本院收文戳章）提起本件訴訟前，均未對被告代其繳納系 爭房屋之電費乙事為任何權利之主張，亦可徵原告已同意 將系爭房屋出租予被告。
３、本院對原告行當事人訊問時，原告另稱其於106年7月後， 約1、2個月會回位於系爭旁屋旁之美濃老家一次；原告回 老家時，曾看過被告出入系爭房屋；陳貴興有告訴原告將 系爭房屋出租給一個人，確實時間我不清楚，但是在開始 租之前等語（本院卷第229、230頁），又被告自106年7月 1日起即占有使用系爭房屋，復為兩造不爭執。故原告至 遲於106年7月即知悉被告占有使用系爭房屋，若原告未同 意將系爭房屋出租予被告，自應適時對被告為權利之主張 ，然自斯時起至原告於110年9月6日提起本件訴訟時止， 被告占有使用系爭房屋已逾4年，在此4年間，原告均未提 出遷讓房屋或返還地上物訴訟，反任由被告占有使用系爭 房屋、出資修繕系爭房屋、繳納電費，足認原告已同意將 系爭房屋出租予被告，始有可能風平浪靜，無絲毫漣漪。 ４、揆諸前揭情事，原告應已同意陳貴興將系爭房屋出租予被 告，陳貴興自有代理原告出租系爭房屋予被告，並代原告 於房屋租賃契約書蓋用原告印章之權，且依民法第103條 規定，系爭租約對原告亦生效力，被告自得依系爭租約對 原告主張有權占有系爭房屋。
（四）末查，系爭房屋位於高雄市○○區○○○，地處○○區郊區，房 屋使用人使用汽機車出行應屬日常生活所必要，而使用汽 機車出行即需停車空間，被告既承租系爭房屋，自有停車 之需求。而812土地面積1995.21平方公尺，Ｂ土地位於系 爭房屋前方、面積僅19.76平方公尺，占812土地面積僅百 分之0.99，比例甚少，亦有土地建物查詢資料、本院履勘 照片、複丈成果圖可查（本院卷第161、207頁）。爰審酌 前揭情事，被告抗辯稱陳貴興曾代表全體共有人同意其在 三合院前廣場停車，嗣因系爭租約之爭議，而改將車輛停 放於Ｂ土地，應屬可採。
（五）綜上所述，被告抗辯其係依系爭租約合法占有使用系爭房 地，應屬可採，被告既有占有使用系爭房地之合法權源， 原告請求被告將系爭房地返還原告及全體共有人，即屬無 據。
五、綜上所述，原告依民法第821條、第767條第1項前段規定， 請求如訴之聲明第一項所示，為無理由，應予駁回。原告之 訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 11 月 15 日 民事第三庭 審判長法 官 朱玲瑤
法 官 楊捷羽
法 官 呂明龍
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 11 月 15 日 書 記 官 洪嘉鴻
附圖：高雄市政府地政局美濃地政事務所民國111年6月15日美法 土字第283330號複丈成果圖。