臺灣桃園地方法院民事簡易判決
110年度訴字第2460號
原 告 許芷菱
訴訟代理人 紅沅岑律師
被 告 張安舜
訴訟代理人 張珉瑄律師
上列當事人間返還價金等事件，本院於民國111年10月14日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
原告起訴係聲明：一、先位聲明：㈠被告應給付原告新臺幣 （下同）73萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、 備位聲明：被告應給付原告283,920元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保， 請准宣告假執行。嗣於本院審理中經數次之變更，最後撤回 先位聲明，並變更聲明如後開原告訴之聲明所示（本院卷第 129、215、237頁），核屬擴張、減縮應受判決事項之聲明 ，合於民事訴訟法第255條第1項第3款規定，應予准許。貳、實體方面：
一、原告主張：原告於民國110年9月13日向被告購買門牌號碼桃 園市○○區○○路000號2樓房屋（下稱系爭房屋）及坐落基地， 買賣價金638萬元，約定於111年2月10日交屋，並簽訂不動 產買賣契約書（下稱系爭契約）。詎原告於110年10月28日 發現系爭房屋內與浴室相連之牆面、陽台等處有因滲漏水導 致壁癌及油漆剝落之情形，原告於110年10月間即催告被告 修繕，然被告只願意減少部分價金或僅修繕壁癌牆面，原告 請人估價維修費用為343,350元，故原告於110年11月15日以 存證信函向被告行使減少價金之權利。又維修期間2個月原 告必須另行租屋花費租金38,000元，及原告因為將來要住在 有瑕疵的房屋導致精神受有極大壓力且因處理本件瑕疵之事 患有焦慮症，併請求精神慰撫金10萬元，上開金額加總為48 1,350元。爰依系爭契約第7條第7項、民法第359條、第179 條、第227條第2項、第227條之1、第195條第1項前段之規定 ，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告481,350元 ，及其中283,920元自起訴狀繕本送達翌日起，其餘197,430
元自111年6月28日民事更正聲明狀繕本送達翌日（即111年6 月30日）起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供 擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告於交屋前要求借屋裝修，故被告於110年9月 13日簽立買賣契約後隨即搬出系爭房屋。原告於110年10月2 8日因借屋裝修進入系爭房屋丈量，並透過仲介告知被告系 爭房屋之浴室牆面外側有油漆剝落之情形，兩造遂於110年1 1月5日共同前往查看屋況，被告雖訝異浴室外牆有輕微油漆 剝落之情形，然原告表示經其工班評估牆面補強約需35,000 元，請被告補貼該金額即可，被告認為合理而同意補償金額 故未修繕。詎料原告不斷提高修繕金額至25萬元，被告乃拒 絕原告無理要求，並於110年11月19日函覆原告會於交屋前 修繕完畢，被告從未拒絕修繕，油漆剝落亦非不能修繕之情 形，且被告已於111年9月中旬修繕完畢，故原告主張減少價 金為無理由。被告既無債務不履行之情事，故原告依民法第 227條第2項、第227條之1、第195條第1項前段規定請求被告 賠償損害，亦無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執 行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免 為假執行。
三、經查：㈠原告於110年9月13日向被告購買系爭房屋及坐落基 地，買賣價金638萬元，約定於111年2月10日交屋，並簽訂 系爭契約。㈡原告於110年10月28日進入系爭房屋欲借屋裝修 ，但因兩造對系爭房屋是否有瑕疵有爭執，故未借屋裝修， 亦未交付鑰匙予原告，迄至言詞辯論終結時尚未交屋等情， 有系爭契約在卷可稽（本院卷第15至21頁），且為兩造所不 爭執（本院卷第239頁），堪信為真實。
四、本件爭點為：系爭房屋是否有瑕疵？原告請求減少價金有無 理由？原告請求另行租屋花費之租金及精神慰撫金有無理由 ？論述如下：
㈠依契約第7條第7項：「房地點交前，如發現買賣標的物有物 或權利瑕疵，依下列約定處理，惟如本契約另有約定者，從 其約定：1.買方得催告賣方補正，如賣方拒絕補正或客觀上 難以補正，買方即得依民法規定行使減少價金或解約等權利 ；惟解除契約顯失公平，或修繕補正金額與買賣價金比例顯 不相當者，不得請求解除契約。」（本院卷第19頁）。按買 賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者 ，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359條定 有明文。
㈡原告主張其於110年10月28日驗屋時發現系爭房屋與浴室相連 之牆面、陽台等處有因滲漏水導致壁癌及油漆剝落之瑕疵。
然被告只承認前開位置有油漆剝落之瑕疵，且被告辯稱已於 111年9月間將油漆剝落之瑕疵修繕完成，故應由原告舉證證 明系爭房屋有「滲漏水」之瑕疵。經查：
1.依原告提出之系爭房屋格局圖及照片（本院卷第23至31頁 ）只能看出牆面油漆有凸起及剝落之情形，看不出來有滲 漏水。
2.證人即甲室內裝修有限公司負責人辛於本院審理中具結證 稱略以：我於107年取得內政部營建署專業技術人員施工 證照。從事室內裝修業5年。我於110年10月間至系爭房屋 勘查屋況，發現有壁癌情形，壁癌位於前後陽台的頂部樓 板、廁所周圍外牆。壁癌成因可能是一、內部管路漏水滲 出，水泥會粉化，故會造成表面發霉。二、內部潮濕引起 壁癌形成。三、廁所內的防水層過於老舊失效，造成內部 濕氣滲出牆外形成壁癌。因廁所牆面磁磚有空心，屋主跟 我說想處理滲漏水，有壁癌。我建議壁癌可能是管路有裂 縫導致漏水才產生壁癌。所以需要整理廁所管線，因為壁 癌都在廁所的外牆。修繕時間共40個工作天，如我今日庭 呈的工程進度程序表（本院卷第177頁）。我做的估價單 如證物五（本院卷第35頁），因原物料上漲，故金額提高 如證物十（本院卷第133頁）。我沒有據實的研判，我是 說有可能。因曾經有別人的案例。我沒有辦法判斷本件是 何種原因造成壁癌，因我無專業的儀器等語（本院卷第14 7至154頁）。
3.依證人上開所述，證人只是臆測系爭房屋內壁癌發生原因 ，並未使用專業儀器檢測。則其修繕方式為將二間浴室磁 磚打除、重做防水層及重新配置冷熱水管，費用不含稅為 343,350元，尚難採信系爭房屋有滲漏水之情形。 4.又原告雖於110年11月15日以存證信函向被告行使減少價 金權利（本院卷第65頁），但被告分別於110年11月19日 、110年12月1日以存證信函向原告表示會於交屋前將壁癌 修繕完成（本院卷第67、71頁），嗣於111年9月中旬修繕 完畢，並提出估價單、修繕示意圖、完工照片等件附卷為 憑（本院卷第249至253頁），被告之施工方法為除去壁癌 後將2間浴室、2個陽台天乃板、客廳電視牆旁的管道間重 上防水油漆，花費81,100元，故被告並無拒絕修繕之情形 ，原告請求減少價金，並無理由。
5.原告雖主張兩造於111年10月13日驗屋，原告協同丁工程 行攜帶專業儀器去驗屋，驗屋結果如證物17檢測地磚（本 院卷第267頁）、牆壁（本院卷第269頁）含水量均超過正 常數值3。證物16（本院卷第265頁）是原告在上午在浴室
內以水沖牆壁1個小時，下午就拍到外牆顯見出水漬。證 物19（本院卷第273頁）是檢測的瑕疵結果有打勾，工程 行當場有具體說明，被告也有全程在場及錄影，可見被告 以上防水漆的方式沒有辦法修繕瑕疵云云（本院卷第258 頁）。但被告爭執該儀器之精準度，且辯稱未看到水漬等 語（本院卷第258頁），因丁工程行非本院囑託之鑑定機 關，且為被告所爭執，則原告主張被告的修繕方式是無效 修繕等同拒絕修繕云云，並不可採。
㈢承上所述，原告並未舉證證明系爭房屋有「滲漏水」之瑕疵 ，而被告並未拒絕修繕壁癌，且已將壁癌修繕完畢，故原告 依系爭契約第7條第7項、民法第359條請求減少價金並依民 法第179條規定請求返還價金343,350元，為無理由。又被告 既無債務不履行之情事，故原告依民法第227條第2項請求被 告賠償租金或依民法第227條之1、第195條第1項前段規定請 求被告賠償精神慰撫金，均無理由。
五、綜上所述，原告依系爭契約第7條第7項、民法第359條、第1 79條、第227條第2項、第227條之1、第195條第1項前段之規 定，請求被告給付如原告訴之聲明所示金額及利息，為無理 由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失 所依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
七、因原告變更聲明為請求被告給付之金額在50萬元以下，屬應 適用簡易訴訟程序之案件，僅不及變更案號而已，故關於上 訴費用計算、上訴之規定，均應適用簡易訴訟程序，附此敘 明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 11 月 11 日 民事第三庭 法 官 吳佩玲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 11 月 11 日 書記官 龍明珠