臺灣新北地方法院民事判決
111年度重訴字第27號
原 告 黃玉鈴
訴訟代理人 洪志勳律師
被 告 陳紹恩
訴訟代理人 王文範律師
上列當事人間請求返還價金等事件，於民國111年10月17日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣614萬元，及自民國111年1月25日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔98％，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣210萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣614萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於民國110年1月8日委由代理人錢德惠與被告陳紹恩之代 理人陳韻棻簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）， 由原告向被告購買新北市○○區○○段○○段00地號土地（權利範 圍：105/10000）及坐落其上之同段0000建號、門牌號碼新 北市○○區○○路00號建物（下合稱系爭房地），總價金為新臺 幣（下同）2200萬元。
㈡依系爭買賣契約第2條約定，本件買賣價金共分三期支付，即 ：簽約款124萬8000元（簽立系爭買賣契約時同時給付，其 後賣方即應備齊過戶證件）、完稅款90萬元（買方於稅單核 下後3日內給付，雙方並應同時繳清稅款）、尾款1985萬200 0元（買方於前述履約條件成就後給付，且賣方應同時辦理 交屋）。原告簽約前已先於109年12月31日開立三張支票及 以匯款方式支付被告買賣價金85萬2104元，並於110年1月8 日簽約當日支付買賣價金224萬8000元，且為利被告儘速搬 遷以利交屋作業，又另於110年2月24日支付被告5萬元買賣 價金，總計315萬104元，已溢付系爭買賣契約所訂簽約款及 完稅款。
㈢詎料，被告收受上開款項後，卻遲未依系爭買賣契約約定備 齊過戶證件、繳清土地增值稅，致系爭房地買賣未能進行尾 款交付及交屋程序，屢經原告催告仍不斷藉故拖延。嗣因被
告其他債權人聲請對被告為強制執行，系爭房地經本院辦理 公開拍賣，於111年7月11日由第三人拍定，原告僅得依民法 第229條第2項、第254條規定，以111年10月4日民事準備三 狀為解除系爭買賣契約之意思表示；另依民法第199條第1項 、第259條第1款、第2款等規定，以及系爭買賣契約第10條 約定，請求被告返還已受領之買賣價金315萬104元，並賠償 所收價款同額之損害金。
㈣聲明：被告應給付原告630萬208元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並願供擔保請 准宣告假執行。
二、被告辯稱：兩造於簽訂系爭買賣契約時即約定土地增值稅由 原告繳納，且被告已將系爭房地之過戶文件交付黃言廉代書 並於110年3月9日通知原告，然原告卻未依約繳納土地增值 稅及遲未給付尾款而有違約之情，自無權解除系爭買賣契約 ，更不得依民法第259條規定或系爭買賣契約第10條約定， 請求被告返還已受領之買賣價金及損害賠償（實則，原告已 付買賣價金僅307萬元，且經被告依系爭買賣契約第10條約 定沒收抵作違約金）等語，並聲明：原告之訴及假執行之聲 請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、經查，因陳韻棻積欠錢德惠債務未還，雙方遂以系爭房地作 價抵償債務，再經兩造同意後，兩造於110年1月8日簽訂系 爭買賣契約，惟系爭房地後續買賣程序遲未完成；嗣訴外人 彰化商業銀行股份有限公司聲請拍賣系爭房地，經本院執行 處以110年度司執字第57762號公開拍賣後，由訴外人辜雅楹 得標買受等情，業據原告提出系爭買賣契約書、本院110年 度司執字第57762號不動產權利移轉證書、臺灣新北地方檢 察署111年度偵字第3080號不起訴處分書等件為證（見本院 卷第31至42、185至189、191至192頁），並為被告所不爭執 ，應堪認定。
四、原告另主張被告未依系爭買賣契約約定備齊過戶證件、繳清 土地增值稅，致系爭房地買賣未能進行尾款交付及交屋，是 其已依法解除系爭買賣契約，併依系爭買賣契約第10條約定 以及民法第199條第1項、第259條第1款、第2款等規定，請 求被告返還已付價金及賠償損害等節，則經被告否認並以前 揭情詞置辯。經查：
㈠被告違反系爭買賣契約第3條所訂應盡義務，原告得依系爭買 賣契約第10條約定，請求被告返還已收價款及賠償同額損害 金：
⒈參諸系爭買賣契約第10條後段約定：「本約簽訂後，…，如 賣方（即本件被告，下同）不賣或不照約定履行應盡義務
時除應將已收價款如數退還予買方（即本件原告，下同） 外，另賠償所收價款同額之損害金予買方後，本約方得解 除，各無異議」，而第3條亦明訂：「賣方應於前條第一 期款付款時交付所有權狀，第一期款付款時交付產權移轉 應備全部證件，及蓋妥辦理移轉登記等有關書表予指定之 地政士。日後如需賣方本人出面協辦或補蓋印鑑、補換證 件等時，賣方應無條件即時交件，不得藉詞拖延拒絕或要 求任何求償行為。買方應於五日內交付配合地政士作業及 過戶所需一切證件，送至地政士處憑辦…」。
⒉而承辦系爭房地買賣事宜之地政士即證人黃言廉已到庭結 證稱：我是受買賣雙方即兩造委託處理系爭房地買賣之地 政士。兩造簽立系爭買賣契約時，買方代理人有交付第一 期款的票給賣方代理人，雙方均有簽收，之後賣方很快就 把權狀正本、印鑑證明正本、地政過戶資料交給我，不過 賣方說他已經更換印鑑證明，而且買賣雙方又在110年3月 8日前後協商並刪改系爭買賣契約第14條特別約定事項㈠： 「本案完成時，有關陳紹恩、陳韻棻、錢德惠三人間債權 債務皆結清無誤，並返還借據有關憑證」、㈢：「雙方約 定過戶及點交完成時，到代書事務所，賣方領取新臺幣85 萬銀行本票」，所以兩造又約定在110年3月9日來我的事 務所交付本票及相關過戶資料；110年3月9日時，買方的 代理人錢德惠準時到場，但賣方沒準時到，所以錢德惠就 生氣回中壢，也沒交付本票給我保管；後來賣方的代理人 陳韻棻遲了2、3小時才到，我再打電話給錢德惠，但錢德 惠回答她已經在回中壢的途中、不會再回來，陳韻棻也就 離開了；陳韻棻雖然有帶新的印鑑和印鑑證明過來，但她 也沒交給我保管、用印等語明確（見本院卷第146至155、 161頁）。本院審酌證人黃言廉係受兩造委任處理系爭房 地之買賣事宜，未與任一造有特殊情誼，衡情應無自陷偽 證之危險而為偏頗任一造證詞之可能，其證言應堪憑採。 是以，被告已收受原告給付之第一期款，卻於變更印鑑、 印鑑證明後，未即時將變更後之印鑑、印鑑證明交付證人 黃言廉；甚至遲誤兩造約定辦理系爭房地過戶時日即110 年3月9日，縱事後到場，猶未將變更後之印鑑、印鑑證明 交予證人黃言廉用印、保管等事實，即堪認定。 ⒊依系爭買賣契約第3條約定，被告於收受第一期款後，負有 「交付產權移轉應備全部證件，及蓋妥辦理移轉登記等有 關書表予指定之地政士」、「日後如需賣方本人出面協辦 或補蓋印鑑、補換證件等時，賣方應無條件即時交件，不 得藉詞拖延拒絕」之義務，其卻於變更印鑑、印鑑證明後
，未即時交付變更後之印鑑、印鑑證明予指定地政士即證 人黃言廉，顯違前揭義務，從而原告主張被告有不照系爭 買賣契約約定履行義務之情事，依系爭買賣契約第10條前 開約定請求被告返還已收價款，及賠償所收價款同額之損 害金，應屬有據。
⒋被告固辯稱其係經原告同意始返家更換印鑑章等語，然證 人黃言廉就此節已證稱：「（你剛剛有無證述有一次協商 時，陳韻棻向你表示文件須返家找被告索取？）因為雙方 多次協商，我的印象中是有一次要辦過戶，陳韻棻表示她 有變更印鑑及印鑑證明，需要回家拿新的印鑑及印鑑證明 。不過具體日期我忘記了，不是110年3月9日陳韻棻遲到 那次」等語明確（見本院卷第160至161頁），即難認被告 遲誤兩造約定辦理系爭房地過戶時日之110年3月9日，有 正當理由。
㈡被告無從以原告未於收到稅單後3日內繳納稅款（土地增值稅 、契稅及印花稅）、未支付尾款，或不滿原同意抵償債務額 等情，脫免其違約責任：
⒈證人黃言廉到庭另證稱：系爭房地之買賣，因為賣方說無 力支付土地增值稅，雙方事後又口頭約定由買方代繳增值 稅，最後再從尾款中扣除，稅捐負擔並沒有變動，所以沒 有修改系爭買賣契約第4條有關稅捐負擔之約定；我在110 年3月9日前將系爭房地之土地增值稅、契稅、印花稅等稅 單交給錢德惠，但錢德惠沒有繳納，並在110年3月9日之 後某日主動拿到事務所交還給我；最後買方也沒有支付尾 款，也就是沒有代償賣方的銀行貸款債務；錢德惠曾經提 過她對被告（應為陳韻棻之誤）的債權不只這些錢，本來 要給被告優惠，只要兩造在110年3月9日完成相關事情， 沒想到被告沒有把握這個機會；錢德惠和陳韻棻在110年3 月9日後又針對債權債務數額進行多次協商，就我的認知 ，系爭房地買賣無法完成的原因應該是雙方債權債務喬不 攏等語（見本院卷第147至149、151至152、154至155、16 1至162頁），固可知兩造另有口頭約定由原告為被告代繳 系爭房地買賣之土地增值稅，且原告未於土地增值稅、契 稅及印花稅等稅單核下3日內繳納稅款，亦未支付系爭買 賣契約所訂尾款（即未代償被告之銀行貸款債務）；錢德 惠甚至不滿原同意抵償債務額，而與陳韻棻進行多次協商 等情屬實。
⒉惟按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用 之辭句，民法第98條固定有明文，但契約文字業已表示當 事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為
曲解。稽之系爭買賣契約第2條付款約定中雖記載：「第 三期（應為第二期之誤）完稅款：約定付款金額新臺幣玖 拾萬元正（應同時履行條件：於稅單核下後三日內由買方 給付，雙方並應同時繳清稅款）」（見本院卷第32頁）， 然該條款僅係約定系爭房地買賣之第二期款履行條件，尚 非土地增值稅等相關稅款之繳納期限約定，而系爭買賣契 約復無約明系爭房地產權移轉或點交之具體期日，實難認 原告未於土地增值稅、契稅及印花稅等稅單核下3日內繳 納稅款，即屬違約；況且，原告亦已提前支付被告第二期 款90萬元（詳如後述），更難認原告有不按約定日期付款 之情。
⒊而原告未繳納系爭房地之土地增值稅、契稅及印花稅，固 同致系爭房地無法辦理產權移轉，進而影響後續尾款之交 付（參系爭買賣契約第2條有關尾款之備註約定：「交屋 日：尾款給付之同時」，見本院卷第32頁）。惟本院審酌 系爭買賣契約所訂之「產權移轉證件之交付」及「稅款之 繳納」等義務，雖係各別存在，然均為系爭房地產權移轉 登記前所必須完成之前置行為，彼此間為達成系爭買賣契 約之履行，應有密切之牽連關係，基於法律公平原則，應 可類推適用民法第264條同時履行抗辯規定之餘地（最高 法院89年度台上字第1658號判決亦同此意旨）。準此，被 告既未依系爭買賣契約第3條約定交付變更後之印鑑、印 鑑證明予指定地政士黃言廉，則基於法律公平原則，原告 拒絕代被告繳納系爭房地買賣之土地增值稅及支付尾款， 尚非無稽。
⒋至關於原告代理人錢德惠事後不滿原同意抵償債務額，而 與被告代理人陳韻棻進行多次協商乙節，因斯時系爭買賣 契約尚未經兩造合意解除或更改，兩造即應受系爭買賣契 約之拘束，是縱錢德惠事後不滿原抵償債務額而另起爭執 ，亦無礙兩造應依系爭買賣契約所訂義務履行。 ⒌被告既已先違反系爭買賣契約第3條所訂義務，本應負違約 責任。原告雖拒絕代被告繳納系爭房地買賣之稅款、拒絕 支付尾款，然尚非法之不許；至錢德惠事後不滿原抵償債 務額而另起爭執，則不影響系爭買賣契約之效力。從而， 被告執上各情置辯，亦難脫免其違約責任。
㈢依系爭買賣契約第10條約定，原告得請求被告返還已收價款3 07萬元及同額違約金：
⒈原告雖主張已支付被告買賣價金計315萬104元等語，然僅 提出被告於110年2月24日簽收現金5萬元之交款紀錄為據 （見本院卷第135頁）；而證人黃言廉到庭亦僅結證稱：
我確定買方有交付賣方第一期款，因為簽約當時買方代理 人有交付一張票面金額為第一期款的票給賣方代理人，雙 方均有簽收；至於其他款項或票據，則不確定、沒有印象 等語（見本院卷第154至155頁）。
⒉惟參被告曾於110年5月7日以台北法院郵局第3033號存證信 函表示：「惟黃君（即本件原告）迄今僅給付307萬元， 仍未付清房屋價金之尾款」等語（見本院卷第49頁），復 於本院審理時辯稱可沒收原告已付買賣價金307萬元抵作 違約金等語（見本院卷第115、117至119頁），應可認被 告就其已收受原告給付系爭房地買賣價金307萬元（超過 第一期款124萬8000元、第二期款90萬元之總和）之事實 ，尚無爭執。是依上開事證，被告已收價款應以307萬元 為認定，從而原告依系爭買賣契約第10條後段約定，請求 被告退還已收價款307萬元，另賠償所收價款同額之損害 金即307萬元，應屬有據。
五、綜上所述，原告依系爭買賣契約第10條後段約定，請求被告 給付614萬元（計算式：307萬＋307萬＝614萬），及自起訴狀 繕本送達翌日即111年1月25日（見本院卷第85頁之本院送達 證書）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由 ，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。至原 告另援引民法第199條第1項、第259條第1款、第2款等規定 為其請求權基礎，然本院既已依系爭買賣契約之法律關係准 許其請求，即無庸審酌上開請求權是否有理由，附此敘明。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果無不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核 原告勝訴部分合於法律規定，爰分別酌定相當擔保金額宣告 之；至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不 予准許。
八、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 111 年 11 月 14 日 民事第二庭 法 官 楊雅萍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 11 月 15 日 書記官 蘇 泠