臺灣新北地方法院民事判決
111年度簡上字第316號
上 訴 人 李品賢
訴訟代理人 陳俊廷律師
被上訴人 禾橋興業有限公司
訴訟代理人 黃士哲
法定代理人 葉姵岑
上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國111年5
月26日臺灣新北地方法院板橋簡易庭111年度板簡字第465號第一
審判決提起上訴，經本院於111年11月9日言詞辯論終結，判決如
下：
主 文
一、原判決關於命上訴人給付超過新台幣（下同）160,400元及 自民國111年1月25日起至清償日止，按週年利率5％計算之利 息部分，及該部份假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄 。
二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均 駁回。
三、其餘上訴駁回。
四、第一、二審訴訟費用由上訴人負擔十分之三，餘由被上訴人 負擔。
事實及理由
一、被上訴人（即原告）於原審起訴主張：
上訴人原為新北市○○區○○路000巷00號4樓房屋及其土地（下 稱系爭房地）之所有權人，並於民國110年5月6日與被上訴 人簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），委託被上訴 人居間銷售系爭房地，委託銷售期間自110年5月6日起至售 出為止，委託銷售價格為928萬元。詎上訴人竟於111年1月1 1日以板橋新海郵局存證號碼000004號存證信函予被上訴人 ，片面表示解除系爭契約，復於委託期間內擅自將系爭房地 出售予第三人，已違反系爭契約第11條第1項第1款之約定， 應以出售總價6％計算違約金，上訴人即應給付被上訴人556, 800元（計算式：9,280,000×6%＝556,800）之違約金。為此 ，爰依系爭契約之法律關係，請求上訴人應給付違約金556, 800元。並聲明：上訴人應給付被上訴人556,800元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息 。
二、上訴人（即被告）於原審聲明：被上訴人之訴駁回，並答辯 略以：
上訴人於111年1月6日即寄發存證信函予被上訴人要求解除 系爭契約，且存證信函內文提及函到7日內若被上訴人並未 回應，則視為系爭契約終止，被上訴人於同年月13日收受該 存證信函後皆無回音，因而系爭契約應於111年1月20日生終 止效力；又經向消保官諮詢，認為系爭契約中第4條約定所 記載「委託銷售期間自110年5月6日起至售出為止」之內容 違反公平交易原則，因此系爭契約並不合理，應不成立等語 。
三、原審對於被上訴人之請求，判決上訴人應給付被上訴人556, 800元，及其中185,600元自111年1月25日起，暨其中371,20 0元自111年4月29日起，均至清償日止，按週年利率5％計算 之利息。並駁回其餘之訴（駁回部分業已確定）。上訴人就 其敗訴部分不服提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人 部分均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回 。被上訴人則於本院聲明：上訴駁回。
四、兩造於本院新增攻防理由：
㈠上訴人部分略以：
⒈兩造於110年5月6日簽訂系爭契約，被上訴人為求節省作業 時間，竟要求上訴人在契約審閱欄位倒填日期為110年5月 3日，以使符合審閱期3日之規定。上訴人並非主張契約全 部無效，而是系爭契約為定型化契約，因違反審閱期間之 規定，故第11條第1項第1款應不構成系爭契約之內容。 ⒉本件兩造簽約後，被上訴人又改口系爭房屋可能有員工有 興趣，希望改以較低價格直接出售。故兩造又簽署「委託 銷售／出租契約內容變更同意書」（下稱系爭變更同意書 ），變更內容為「屋主實拿價770萬元，802萬含4％服務費 」。然被上訴人計算本件違約金時，竟仍以原委託銷售價 格928萬元計算6％作為違約金。
⒊上訴人後來發現系爭契約的委託期限至系爭房屋售出時為 止，實不合理，故於111年1月6日以Line簡訊（下稱系爭 簡訊）通知被上訴人終止系爭契約，事後才以存證信函重 申終止之意。是以系爭契約既經兩造終止，上訴人於111 年1月6日出售系爭房屋自無違約。
⒋本件系爭契約約定之違約金過高。兩造在110年5月6日簽約 後又簽系爭變更同意書，一日價差高達126萬元，可見被 上訴人怠於協助上訴人合理訂價之義務。且被上訴人明知 契約總價業已變更，卻於原審隱瞞此事，以原委託售價92 8萬元計算違約金，顯有惡意。再者，本件被上訴人工作
付出程度，僅有尋找買方、安排代看等部分勞力，後續介 紹買賣雙方、價格磋商、交易簽約、過戶、貸款、點交等 工作都未為之，故以委託銷售總價6％計算違約金實屬過高 ，應予酌減。
㈡被上訴人部分略以：
⒈111年1月6日有收到上訴人要終止系爭契約的Line簡訊，但 當時上訴人已經自行將系爭房屋售出，仍屬違約。 ⒉系爭契約及系爭變更同意書的意思是，約定最高可賣到928 萬元，最低可賣到802萬元，如低於802萬元，屋主表示至 少要實拿到770萬元之價金，方可售出。系爭變更同意書 ，是跟屋主商討後，在系爭契約當日簽訂。被上訴人當時 有提供周遭時價登錄行情給上訴人參考。系爭契約也有當 面跟上訴人講解，說明專銷委託書會有違約金，如果有私 下販賣的話會有6%違約金。
五、兩造不爭執之事實：
㈠兩造於110年5月6日簽訂系爭契約。系爭契約就審閱權部分係 記載「110年5月3日經委託人攜回審閱3日」。第4條委託銷 售期間約定自110年5月6日起至售出為止。第11條第1項第1 款規定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成 仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之 6計算之違約金，並應全額一次付予受託人：委託期間内， 委託人自行將房地產標的物出售、出租或經由第三人介紹或 其他類似之銷售行為者。」
㈡兩造於110年5月6日簽訂系爭變更同意書，變更內容略以：「 屋主實拿價770萬元，802萬含4％服務費」。 ㈢上訴人於111年1月6日以Line簡訊通知被上訴人：「朋友剛剛 看過合約了，她說你們的合約明顯有瑕疵，對我們完全不合 理，我的房子現在不賣了，請你們停止銷售並且不能作任何 廣告。」（顯示「已讀 下午8：38」）
㈣上訴人於111年1月6日將系爭房屋出售第三人耿銘（登記日期 ：111年3月2日）。
六、本院就兩造之爭點認定如下：
㈠系爭契約是否因違反審閱期間或委託銷售期間未定期，而使 違約金之約定為無效？
⒈按民法第247條之1規定：「依照當事人一方預定用於同類 契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形 顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約 條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。 三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其 他於他方當事人有重大不利益者。」。查系爭契約關於委
託銷售期間約定「委託銷售期間自110年5月6日起至售出 為止」，就委託銷售期間並未定期，且以系爭房地之售出 與否作為系爭契約存續期間，有不當限制委託人即上訴人 所有權能行使之情形，該部分約定依民法第247條之1第3 款規定，應為無效。上訴人仍得依民法第549條第1項規定 ，隨時終止委任契約。
⒉系爭契約之審閱期間約定為三日，縱如上訴人所言有倒填 日期至110年5月3日之情形存在，但就算依照兩造不爭執 之簽約日期即110年5月6日來計算三日審閱期，至110年5 月9日止，上訴人亦已應審閱三日完畢。而本件上訴人遲 至半年以後之111年1月6日才以簡訊表明系爭契約不合理 等語，自無由再爭執被上訴人未給予其三日審閱期之瑕疵 。
⒊民法第247條之1規定，依照當事人一方預定用於同類契約 之條款而訂定之契約，有該條各款情形之一者，其法律效 果為「該部分約定無效」，並不影響其餘兩造間之約定條 款效力，換言之，倘若當事人其餘契約條款並無民法第24 7條之1各款規定之顯失公平情形，契約當事人不得以其中 一條款之顯失公平情形，主張全部契約無效。是以，系爭 契約第4條委託銷售期間之約定固有不當限制上訴人權利 行使而無效之情形，惟兩造間其餘約款包括委託銷售系爭 房地、委託銷售價格、違約責任等，均係兩造基於自由意 志下所簽署，兩造仍應依系爭契約約定條款履行契約。故 上訴人以系爭契約委託銷售期間之約定顯示公平，三日審 閱期倒填日期等，主張系爭契約關於違約金部分亦屬無效 ，並無所據，要難採認。
㈡上訴人於本件有無違約情事發生？
⒈上訴人主張其於111年1月6日已用簡訊向被上訴人合法終止 系爭契約，故其後再出售系爭房屋，即無違約等語。被上 訴人固不否認有收到上述簡訊，但仍認上訴人是在系爭契 約終止前出售系爭房屋，仍屬違約。
⒉本院查，本件上訴人提出之房屋買賣契約書之成立日期確 為111年1月6日，惟依被上訴人提出不動產買賣契約書以 觀（見本院卷第91-112頁），上訴人出售系爭房屋係委託 僑馥建築經理股份有限公司為付款中間人，並有辦理履約 保證，衡諸常情，上訴人應不可能在系爭簡訊發送至被上 訴人知悉（111年1月6日下午8時38分）之時點後，於111 年1月6日結束前的三個多小時內，就完成履約保證及買賣 契約之全部事務。是以，縱認上訴人發送系爭簡訊到達被 上訴人時，系爭契約已經合法終止，上訴人仍係於系爭簡
訊發送之前（即系爭契約仍存續之情形下），存在「委託 人自行將房地產標的物出售、出租或經由第三人介紹或其 他類似之銷售行為者。」一事，堪予認定。
⒊綜上以觀，本件上訴人於系爭契約之履行，確有違約之事 實。
㈢上訴人訴請上訴人給付違約金556,800元，有無理由，是否應 予酌減？
⒈本件上訴人有違約情事，既已認定如前，則被上訴人依系 爭契約第11條第1項第1款約定，請求上訴人給付違約金， 即屬有據。查院查，系爭契約第11條第1項第1款約定：「 委託期間內，委託人如有下例情形之一者，視為受託人已 完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價 百分之6計算之違約金，並應全額一次付予受託人：委託 期間內，委託人自行將房地產標的物出售、出租或經由第 三人介紹或其他類似之銷售行為者。」而本條所稱「委託 銷售總價6％」，自應以兩造實際約定之委託價格為準。查 本件兩造於110年5月6日已簽署系爭變更同意書，變更委 託價格為「屋主實拿770萬元、802萬元含4％服務費」，則 關於違約金之計算，自應以兩造最新約定之委託銷售總價 802萬元為準。
⒉被上訴人雖辯稱系爭變更同意書，是指最高可以賣928萬元 、最低可以賣802萬元，如不足802萬元屋主要實拿770萬 元，故仍應以委託銷售價格928萬元計算6％之違約金云云 。本院認為，被上訴人前述所辯顯然與系爭契約及系爭變 更同意書之文義不符，苟兩造之真意確為被上訴人所述情 狀，被上訴人身為不動產仲介之專業經營者，自應將之詳 細記載於契約文書之上，以為憑證，並避免日後糾紛。然 被上訴人並未於相關文件上作上述記載，臨訟再辯稱前開 契約文件之真意實係如何如何云云，顯難採信。 ⒊就違約金應否酌減一事，本院認定如下： ⑴上開違約金之約定，係為保護被上訴人身為不動產仲介 業者，對仲介事務已經付出相當心力之後，卻遭客戶惡 意毀約，為迴避支付仲介費用自行成交，所造成業者無 法依約收取仲介費用之營利損失。查系爭契約如果順利 完成，被上訴人得收取之仲介服務報酬為「實際成交價 之4％」，此觀系爭契約第5條第1款之約定自明（見原審 卷第15頁）。是以，本件被上訴人對於系爭房屋之仲介 事務尚未完成後續簽約、貸款、過戶、點交等工作，卻 能收取比完成工作所得報酬（4％）更高之違約金（6％） ，顯然不符比例，故此違約金部分自應酌減至房屋委託
售價4％以下。
⑵再者，上訴人主張被上訴人履行契約有諸多惡意及不當 之行為，應再酌減違約金一事，為被上訴人所否認。本 院認為：本件被上訴人身為不動產仲介業者，本應基於 仲介業之專業倫理提供仲介服務，以誠實信用之原則締 結契約、履行契約及處理契約糾紛。而觀諸被上訴人之 行為，自締約時起即約定委託銷售未定期限之無效條款 ，於簽訂系爭契約之同一日，復簽訂系爭變更同意書， 兩份文件委託銷售價格之差距達126萬元（928萬元-802 萬元＝126萬元），差距幅度達13％以上。於本件糾紛發 生後，被上訴人於原審竟隱匿兩造重要交易文件（即系 爭變更同意書）未提出於法院，顯然亦欠誠信。綜上以 觀，被上訴人請求之違約金仍有再予酌減之必要，爰再 酌減二分之一，應以最新委託售價之2％計算。 ㈣綜上所述，本件被上訴人主張上訴人有違約情事，應依系爭 契約給付違約金，係屬可信。而上訴人抗辯違約金計算有誤 且應予酌減等情，亦屬可採。依前開認定，本件被上訴人得 請求上訴人給付之違約金，應為兩造最新約定委託銷售價格 802萬元之2％，即160,400元（8,020,000×2％＝160,400 ）。 ㈤末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法 定利率計算之遲延利息。給付無確定期限者，債務人於債權 人得請求時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延 責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付 命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。應付 利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率 為百分之五，民法第233條第1項、第229條第2項及第203條 分別定有明文。本件被上訴人請求上訴人給付之違約金，係 以支付金錢為標的，且無確定期限及約定利率，故被上訴人 請求上訴人給付前述違約金，應自起訴狀繕本送達翌日即11 1年1月25日起，按週年利率5％計算之利息，併應准許。七、綜上所述，被上訴人本於系爭契約之法律關係，請求上訴人 給付違約金160,400元，及自111年1月25日起至清償日止， 按週年利率5％計算之法定遲延利息部分，為有理由，應予准 許。逾此部分所為請求，為無理由，應予駁回。原審就超過 上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告 ，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄 改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給 付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨就此部分仍執 陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上 訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 11 月 30 日 民事第六庭 審判長法 官 許瑞東
法 官 賴彥魁
法 官 許映鈞
以上正本證明與原本無異
本判決不得上訴。
中 華 民 國 111 年 11 月 30 日 書記官 陳逸軒
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