臺灣新北地方法院民事判決
110年度重訴字第612號
原 告 簡瑞斌
訴訟代理人 張麗真律師
被 告 福璽建設股份有限公司
法定代理人 簡豪志
訴訟代理人 黃泰源律師
上列當事人間請求給付分配款等事件，經本院於民國111年11月1
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告與訴外人簡林龍、林瑞燦、簡秀梅為兄姐弟，家族成 員討論將共有坐落新北市○○區○○段000地號、同段443地號、 同段446-1地號、同段441-1地號、同段442地號、同段454地 號、同段455地號、同段456地號、同段457地號、同段461地 號土地（下各稱438號、443號、446-1號、441-1號、442號 、454號、455號、456號、457號、461號土地）結合鄰地， 或邀同鄰地，共同開發興建房屋。其中438號土地（面積364 .74平方公尺）、443號土地（面積17.02平方公尺）、446-1 號土地（面積4.94平方公尺）（下稱系爭3筆土地）為原告 與林瑞燦（以上應有部分各1/3）及簡豪裕、簡豪志（即簡 林龍之子，以上應有部分各1/6）所共有，以原告應有部分 比例折算面積為128.9平方公尺（即38.99坪）；簡林龍單獨 所有445號土地面積244.09平方公尺（即73.84坪）。上開土 地分成2區塊，其中系爭3筆土地交由被告建築（工地名稱「 福璽，景安」，下稱系爭建案）；其餘土地則交由訴外人福 喜建設股份有限公司開發（下稱福喜公司）。簡林龍雖表示 以合建方式開發，建物因地主分配65%，建商分配35%，但未 形諸文字。
㈡原告於99年2月起依簡林龍指示將投資款交付給福喜公司，迄 被告公司成立前，原告已付款項為新臺幣（下同）800萬元 。投資現況則於100年3月17日做成會議紀錄（下稱原證3紀 錄），原告共投資4150萬元。因原告是以委建方式參與被告 興建系爭建案，完工後原告於106年4月18日分得房屋委託被 告代銷，其代銷收入扣除委建應付營建成本、土地增值稅、
代銷費用後，尚餘1414萬3537元未獲被告給付，經催告被告 及福喜公司給付，被告竟表示於108年7月24日匯款1969萬12 91元後即結清，也否認原告有投資興建，不得已爰本於契約 關係起訴請求被告給付1414萬3537元及法定遲延利息。 ㈢即
⑴98年底簡林龍要求原告等提供系爭3筆土地向銀行辦理貸款 融資，故於98年12月4日提供系爭3筆土地為擔保向板信銀 行設定最高限額抵押權5億1000萬元。被告公司是於99年4 月29日申請成立，經新北市政府於99年5月6日核准設立， 登記負責人雖為蔡志鴻，實際負責人為簡林龍。98年抵押 權設定時，被告公司尚未成立，登記謄本竟以被告公司為 登記債務人，事有蹊蹺。簡林龍於94年成立福喜公司（登 記負責人林瑞燦，實際負責人仍為簡林龍），與被告公司 對外通稱「家福集團」，自任總裁以對內、外行事。 ⑵被告公司成立後，為提供系爭土地向銀行辦理授信之用， 要求原告等地主提供印章給起造人，並於99年5月12日由 被告公司提供蓋用地主印章合建契約（下稱原證5契約） 向銀行辦理融資，但原證5契約非當事人間合建約定，僅 供授信使用。原告並不知悉有原證5契約存在，亦否認原 證5契約之效力。100年6月24日原告等地主與板信銀行簽 署信託契約，才有經原告簽名（下稱原證6契約）。而簡 林龍於100年6月22日與被告公司簽署合建契約（下稱原證 7契約）未經原告同意，對原告不生效力。本件應以103年 7月18日會議紀錄（即原證8紀錄）為準，即原告是以委建 方式交由被告開發系爭建案。
⑶被告公司為起造人合建基地面積1059.92平方公尺（即320. 63坪），原告持有38.99坪，占總建案土地12.16%。被告 於102年8月23日取得建築執照，106年完工，建築基地105 9.92平方公尺，建築面積10561.25平方公尺（即3194.78 坪）相當1坪土地可蓋9.964坪。然土地登記面積2918.74 坪（包括40.74坪露台），相當於1坪土地可以蓋9.1坪。 簡林龍簽署原證7契約所載1坪土地換建物3坪，明顯不合 常情。以原告持有土地面積換算，至少可取得354.92坪。 106年4月18日被告委請訴外人沈志揚、陳金水幫忙製作地 主抽籤分配結果表（下稱原證11），原告分配取得（A1） 7樓、9樓、10樓；（A2）3樓；（A3）5樓、7樓；（A6）1 1樓及7個車位。原告取得部分，可委託被告代銷或自行銷 售，價金由被告統一收取，按土地占總價65%、建物占總 價35%分配，也與原證5、7契約不同。
⑷系爭建案順利銷售後，被告依其與原告間契約關係於108年
7月18日提出明細表（下稱原證13），依原證13記載，原 告收入為1億9145萬元，扣除委建成本8777萬7162元後， 原告可取得1億367萬2838元，再扣除被告已給付6983萬80 10元後，被告尚應給付原告3383萬4828元。被告於108年7 月24日再匯款1969萬1291元後，餘款1414萬3537元經屢催 ，均未獲置理。爰本於契約關係請求被告給付1414萬3537 元及法定遲延利息。
㈣退步言之，倘兩造間契約關係非定性為委建契約關係，而應 定性為合建契約關係，則由被告提出乙證4可知，原告受分 配金額應以總價1億9145萬元之65%計，共1億2444萬2500元 。扣除應分擔創意家銷售、土地增值稅，共784萬5883元； 及容移費用565萬4279元後，原告可取得淨額為1億1094萬23 38元。被告僅支付原告8952萬9301元，尚餘2141萬3037元未 給付。即本件原告仍主張兩造間為委建契約關係，但若法院 認系爭契約定性為合建契約關係，被告應給付原告金額應擴 張至2141萬3037元。
㈤併為聲明：
⑴被告應給付原告2141萬3037元，及其中1414萬3537元自起 訴狀繕本達翌日（即110年12月1日）起至清償日止，按年 息5%計算之利息；其餘726萬9500元自變更訴之聲明狀繕 本送達翌日（即111年9月7日）起至清償日止，按年息5% 計算之利息。
⑵原告願提供現金或定期存款單或等值之有價證券或銀行保 證書為擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
㈠兩造間契約關係為合建（詳乙證2，約定原告分得不動產價款 65%，被告分得35%，下稱A契約），並非委建契約關係。原 告提出原證8紀錄並未將被告公司列為同意人，出席人也僅 地主，被告並未出席。被告否認原證8紀錄上被告公司印文 之真正，也否認有同意原證8紀錄之內容，原證8紀錄不得拘 束被告。至於原證11，則是被告會計部門依簡家兄弟（即地 主）之要求製作（參乙證3、4、5）， 被告並未同意變更與 原告間A契約關係報酬計算方式，此由被告拒絕於原告提出1 08年7月18日協議書（下稱B協議）上用印簽名可明。 ㈡被告依A契約應給付原告土地（不動產售價款65%）為1億2112 萬558元（詳本院卷㈠339頁）。被告於106年10月26日給付12 83萬3143元；106年10月27日給付1785萬2820元；107年1月5 日給付1348萬3338元；107年1月30日給付2209萬1257元；10 7年2月1日給付1329萬4696元；107年5月18日給付1887萬401 3元；107年8月22日給付300萬元；108年7月24日給付1969萬
1291元清償完畢。關於原告於107年1月31日給付被告2200萬 元及107年5月22日給付被告650萬元，合計共2850萬元部分 ，並非土地款之返還，而是履約保證金之返還。關於 107年8月22日給付被告300萬元，則非供清償4150萬元借款 一部之用，而是給付土地款。本件倘認被告尚未將應付土地 款1億2112萬558元給付完畢，則不足餘額先與原告應負擔土 地增值稅456萬5007元抵銷後，再不足部分，則以代銷服務 費242萬26元抵銷。
㈢至原告於105年間陸續給付予被告之2850萬元為代收代付款， 非履約保證金之返還。除做為系爭建案之代收代付款外，尚 包含為福喜喜硯建案之代收代付款。其中系爭建案部分被告 已付1億2112萬558元，尚未扣除原告應負擔土地增值稅456 萬5007元、代銷服務費242萬26元、容移費用704萬712元， 待結算後，即會再與原告結算。福喜喜硯建案，則尚有1戶 及數個車位 尚未處分，故無法確認結算金額。
㈣併為答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利 判決願供擔保，請免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠原告提出原證1至6、原證9至20、原證25至29書證，形式為真 正。其中原證13書證為被告製作後交付原告。 ㈡原告提出原證8為影本，其上蓋用被告公司及其法定代理人印 章、福喜公司及其法定代理人印章（詳本院卷㈠第274頁）。
㈢被告提出乙證1至7書證，形式為真正。其中B協議（即乙證6 ）並未經兩造達成合意，故不成立。被告提出乙證8-1至20 書證，形式為真正。
㈣被告自105年6月27日起至105年12月29日止，分8次收到板信 銀行撥付款項後，隨各陸續共匯款2950萬元予原告及匯款27 50萬元予訴外人林瑞燦（歷次付款時間、金額詳本院卷㈢第5 9頁附表9所載）。原告收到前述2950萬元後，陸續自105年6 月28日起至106年1月17日止再將前開款項全數轉帳予被告使 用，並有交易明細（詳原證26）、存摺節本（詳乙證20）附 卷可佐。
㈤系爭建案完工後，依被告與原告等地主間契約關係，原告受 分配不動產共10戶，其中A1-7樓、9樓、10樓；A2-3樓；A3- 5樓、7樓；A6-11樓原告受分配權利為「全部」。其餘A2-7 樓原告受分配權利為「163/921」；A5-4樓原告受分配權利 為「54/1349」；A6-4樓原告受分配權利為「188/1379」。 該10戶不動產房地實際買賣總價如本院卷㈠第399頁房地總價 欄所載；原告依A契約可受分配土地款（即土地買賣合約金
額〈占房地總價65%〉，按原告可受分配權利計算。）共1億21 12萬558元（明細詳本院卷㈠第399頁土地買賣合約金額欄所 載）等情，並有原證11、系爭10筆不動產買賣相關證明文件 （乙證8-1至乙證17-5）附卷可憑。
㈥倘依前項方式分配，原告應負擔土地增值稅456萬5007元（明 細詳本院卷㈡第21頁附表5）、代銷服務費242萬26元（明細 詳本院卷㈡第23頁附表6）。
㈦被告依序於106年10月26日給付原告1283萬3143元；106年10 月27日給付原告1785萬2820元；107年1月5日給付原告1348 萬3338元；107年1月30日給付原告2209萬1257元；107年2月 1日給付原告1329萬4696元；107年5月18日給付原告1887萬4 013元；107年8月22日給付原告300萬元；108年7月24日給付 原告1969萬1291元，合計共1億2112萬558元等情，並有匯款 單（乙證7）在卷可佐。
㈧原告曾於107年1月31日匯款2200萬元予被告，及於107年5月2 2日匯款650萬元予被告等情，並有交易明細（詳原證21、24 ）、匯款單款（詳原證22）、取款憑條（詳原證23載有「保 證金」字樣）附卷可佐。
四、關於兩造間契約之內容：
㈠按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任。又 私文書經本人簽名、蓋章或按指印者，推定為真正。民事訴 訟法第277條及第358條定有明文。上訴人據以請求之協議書 上所蓋被上訴人之印章，係屬真正，為被上訴人所不爭執。 被上訴人雖辯稱：其印章被盜蓋云云。惟未據舉證以實其說 ，依上開說明，即應推定該協議書為真正（最高法院83年度 台上字第1382號裁判意旨參照）。本件原告就A契約上原告 印文為真正一事，既未有爭執，又未提出其餘證據證明該印 文非其本人或代理人所蓋用，依民事訴訟法第358條第1項規 定A契約即應推定為真正。又A契約係於103年1月20日簽署， 則原告提出99年5月12日簽署之原證5契約及100年6月22日簽 署原證7契約，不問究否基於當事人合意成立，既均因A契約 簽署之結果契約變更失其效力，自無贅論必要。 ㈡被告否認原證8上被告公司印文之真正，應由原告就原證8上 被告公司印文為真正之利己事實，負舉證之責。關此部分， 業經原告提出經被告確認蓋有被告公司章之文件及原證8原 本，由本院當庭以肉眼比對結果，認二者相符等情，有本院 111年8月25日言詞辯論筆錄附卷可佐（詳本院卷㈠第406頁） ，可信屬實。惟觀諸原告提出原證8，雖記載為「福璽/福喜 建設(股)公司內部會議紀錄」，但出席者既僅原告、訴外人 簡德旺等人，並不包括被告公司負責人蔡志鴻。縱蓋用在原
證8文書影本上之被告公司印文為真，至多僅能認被告公司 知悉該次會議內容，亦尚難進步推謂被告公司即同意原證8 內容（即將A契約內容變更為原證8內容）。即原告主張：被 告應受原證8內容拘束，兩造間契約關係應以原證8約定為據 一節，並無可採。
㈢另原證13（以每坪21萬元計算建築成本；扣除委建費用、稅 金等後，原告可取得3383萬4828元。）固107年8月18日由被 告公司會計製作後交付原告，然製作完成後，兩造既就同日 製作B協議（係根據原證13製作，此參B協議第1條、第4條內 容可明）並未達成合意，關於兩造間之結算，自難認應變更 為以原證13內容為依憑。
㈣基上，兩造間契約之內容，應以A契約為準。即應定性為合建 契約關係。䨓
五、系爭建案完工後，原告依A契約可受分配土地款（即以土地 買賣合約金額〈占房地總價65%〉，按原告可受分配權利計算 。）共1億2112萬558元，已如前述，可信屬實。又被告於10 6年10月26日給付原告1283萬3143元；106年10月27日給付原 告1785萬2820元；107年1月5日給付原告1348萬3338元；107 年2月1日給付原告1329萬4696元；107年5月18日給付原告18 87萬4013元，其中1237萬4013元；及108年7月24日給付原告 1969萬1291元，合計共8952萬9301元，是供給付本件土地款 之用等情，也為兩造所未爭執，亦可信屬實。原告也未爭執 ，被告曾於107年1月30日給付被告2209萬1257元，於107年5 月18日給付原告1887萬4013元（1237萬4013元+650萬元）， 及於107年8月22日給付原告300萬元等情，自應由原告就前 述款項非供給付本件土地所用之利己事實，負舉證之責。經 查：
㈠被告抗辯：其於107年1月30日所付2209萬1257元為土地款， 是供給付A1-9樓應付土地款差額634萬6857元（1918萬元-12 83萬3143元）、A2-3樓應付土地款差額260萬3715元（975萬 元-714萬6285元）、A2-7樓應付土地款總額179萬4593元、A 3-7樓應付土地款差額496萬6662元（1845萬元-1348萬3338 元）、A5-4樓應付土地款總額59萬3239元、A6-4樓應付土地 款總額188萬2726元及A6-11樓應付土地款差額390萬3465元 （1461萬元-1070萬6535元）等情，核與原告提出系爭10戶 不動產其中5戶之付款表（詳本院卷㈠第285、287、289、291 頁）互核相符，可信屬實。
㈡至被告於107年5月18日給付原告1887萬4013元，依原告提出 被告製作A1-7樓付款表（詳本院卷㈠第293頁）記載：實付金 額1237萬4013元+650萬〈貸金流程〉107年5月18存入1887萬40
13元等語，對照原告提出650萬元取款憑條（詳本院卷㈠第35 3頁）註記「保證金」，足認該次給付僅其中1237萬4013元 ，是為供給付A1-7樓部分土地款所為給付，其餘650萬元則 專為製造返還履約保證金金流而為給付，不能認屬土地款之 給付。
㈢再就原告主張：被告於107年8月22日給付原告300萬元係供清 償4150萬元款項一部所用，與土地款之給付無關一節，業據 提出與其所述相符之對話截圖（詳原證25）、被告公司製作 股本明細表（詳原證29）為佐，可信屬實。參酌本件被告自 承其確另有負欠原告4150萬元債務，並於給付原告300萬元 前明確指定抵充前述4150萬元債務之一部，原告又未同意將 前述300萬元改列為本件土地款之已付款等情，應認被告於1 07年8月22日給付原告300萬元確與土地款之給付無關。 ㈣復就原告主張：其於107年1月31日給付被告2200萬元是已收 土地款之退還，應予扣除一節，為被告所否認，抗辯：前述 2200萬元與107年5月22日給付被告650萬元，合計共2850萬 元部分，是履約保證金之返還等語，則與A契約第8條約定及 前述650萬元取款憑條（原證23）之附註（保證金）相符。 經本院調查結果，認A契約第8條所載被告給付予原告2850萬 元履約保證金，性質上既為擔保合建房屋能依約興建完成而 為給付，衡諸交易習慣，地主應於合建房屋興建完成（或依 建築進度分期）後始負返還建商之義務，而本件原告於107 年5月22日給付予被告650萬元確供返還履約保證金之用一節 ，又如前述，可信屬實。參酌前述被告於107年1月30日給付 予原告之金額為2209萬1257元，恰與被告應給付原告A1-9樓 、A2-3樓及7樓、A3-7樓、A5-4樓、A6-4樓及11樓所餘總土 地款額相符，與原告於次日給付予被告2200萬元金額不符 等情，應認被告抗辯：原告於107年1月31日給付被告2200萬 元亦供履約保證金返還之用等語，為可採信。至原告於105 年間收受被告交付2950萬元履約保證金（其中100萬元為溢 付），隨陸續再將前開款項交付被告使用一事，肇於原告交 付之時點顯非前述履約保證金應返還時點。且原告亦稱其是 依被告指示交付，並不清楚緣由，被告也否認其於105年間 要求原告交付2950萬元是為履約保證金之返還（被告抗辯： 前開金額是原告提供被告做為系爭建案及福喜喜硯建案之代 收代付款使用。），自難認原告於105年間所交付2950萬元 是為履約保證金之返還，附此敘明。
㈤基上，兩造不爭執被告已付8952萬9301元土地款，加計被告 於107年1月30日所付2209萬1257元土地款後，本件被告已付 土地款共1億1162萬558元（8952萬9301元+2209萬1257元）
，應尚餘950萬元（1億2112萬558元-1億1162萬558元）土地 款未給付。而關於原告依A契約返還2850萬元履約保證金， 其中650萬元為被告提供（屬與A契約無直接關聯之原告對被 告之債務）；及原告於105年間所交付被告2950萬元（屬與A 契約無直接關聯之原告對被告之債權。），因均與本件土地 款之給付無直接關聯，爰不贅論其原因關係。
六、前述被告應付土地餘款950萬元，經與原告本於A契約關係應 負擔土地增值稅456萬5007元及代銷服務費242萬26元抵銷後 ，餘額計251萬4967元（950萬元-456萬5007元-242萬26元） 。再與原告不爭執應由原告負擔，並同意扣抵之容積移轉費 用565萬4279元（被告抗辯：本件原告應負擔容積移轉費用 為729萬8955元。其中565萬4279元為原告所不爭執，應屬有 據。被告逾此部分之主張，則與本件判決結果無涉，故不贅 論。）抵充後，原告已無土地款餘額可再向被告為給付之請 求。
七、綜上所述，被告本於A契約關係應給付原告之土地款共1億21 12萬元558元，經被告依序於106年10月26日給付原告1283萬 3143元；106年10月27日給付原告1785萬2820元；107年1月5 日給付原告1348萬3338元；107年1月30日給付原告2209萬12 57元；107年2月1日給付原告1329萬4696元；107年5月18日 給付原告1237萬4013元；108年7月24日給付原告1969萬1291 元後，尚餘950萬元未給付。再與原告本於A契約關係應負擔 土地增值稅456萬5007元、代銷服務費242萬26元及容積移轉 費用其中251萬4967元抵充後，已經清償完畢。從而，原告 本於契約關係，請求被告給付原告2141萬3037元，及其中14 14萬3537元自110年12月1日起至清償日止，按年息5%計算之 利息；其餘726萬9500元自111年9月7日起至清償日止，按年 息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回 ， 其假執行之聲請亦失依據，應併駁回。
八、兩造其餘主張及攻擊防禦方法，與本件判決結果無涉，爰不 逐一論列說明。
結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 11 月 24 日
民事第六庭 法 官 黃信滿
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 11 月 24 日
書記官 黃曉妏
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