臺灣彰化地方法院民事判決
111年度訴字第327號
原 告 黃冠瑋
訴訟代理人 朱浩萍律師
被 告 林文琨
林文瑩
林黛容
上 一 人
訴訟代理人 謝素麗
兼 上二人
訴訟代理人 林國清
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國111年10月19日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本 件原告起訴時原聲明如附表一所示，嗣經本院會同兩造及員 林地政事務所人員於民國111年8月11日至現場履勘測量，並 製作附圖即彰化縣員林地政事務所111年8月15日（收件日期 111年7月22日）員土測字第1292號土地複丈成果圖（見本院 卷第205頁），原告乃於111年9月16日具狀更正訴之聲明如 附表二所示，核屬不變更訴訟標的而更正事實上或法律上之 陳述，且無礙於被告之防禦及訴訟之終結，依前揭規定意旨 ，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張略以：坐落彰化縣○○市○○○段000地號、面積117.33 平方公尺之土地（下稱系爭土地）為原告及訴外人彭繹辰所 共有。被告4人共有之門牌號碼彰化縣○○市○○巷000號之建物 （下稱系爭建物）屬未辦保存登記建物，無正當權源占用系 爭土地如附圖所示編號A部分，屢次促請被告拆除，均未獲 置理。至於如附圖所示編號B、C部分（下稱系爭B、C部分）
，雖為空地，亦屬無權占用。爰依民法第767條第1項、第82 1條規定，請求被告拆除系爭建物，並將占用部分土地騰空 返還予原告及其他共有人。此外，被告無權占有系爭土地， 衡情獲有相當於租金之不當得利，審諸系爭土地之位置、環 境優良，以系爭土地之申報地價為新臺幣（下彤）1,440元 ，按年息百分之10計算租金數額應屬適當，爰依民法第179 條規定，請求被告自111年3月9日起至騰空返還土地之日止 ，按月給付原告1,408元。並聲明：如附表二所示。二、被告則以：
㈠系爭土地原屬被告之父林同心所有，嗣於97年間由被告4人繼 承。被告4人於109年間就系爭土地設定抵押權供擔保向訴外 人徐翊銘借款，因未能清償債務，系爭土地遭強制執行拍賣 ，輾轉由原告取得系爭土地所有權，是以系爭土地及建物原 先同屬被告4人共有，因拍賣而房地異主，應有民法第425條 之1第1項前段規定之適用，即在房屋得使用期限內，有推定 租賃關係存在，是被告並非無權占用系爭土地。此外，被告 係以系爭土地設定抵押權供擔保向他人借款，因債權人實行 抵押權，系爭土地及建物因強制執行拍賣致房地異主，堪認 亦有民法第838條之1第1項、第876條第1項關於法定地上權 規定之適用，系爭建物就其基地有法定地上權存在，並非無 權占用。是原告訴請被告拆除系爭建物並返還占用部分土地 ，為無理由。至於原告請求返還附圖編號B、C部分，惟該二 部分是蓋房子保留的空間，係租賃整體一部分，並非法定空 地，被告實際上並未占用，原告請求返還，亦屬無據。又被 告占用系爭土地既非無法律上原因，本件與不當得利之法律 要件容有未合，則原告併依不當得利法律關係請求被告給付 相當於租金之不當得利，亦無理由。
㈡系爭建物雖係未辦保存登記建物而無法辦理所有權移轉登記 ，僅得以事實上處分權讓與，然受讓人所取得之事實上處分 權，較之所有權人之權能，實屬無異。參以又民法第425條 之1之立法意旨在於：為調和房屋所有人與土地所有人間之 關係，使原存在之房屋不因其所占用之土地移轉他人而成無 權占有土地，即側重於房屋所有權與土地利用權一體化之體 現，基於保護房屋既得使用權之原則，因而肯認土地使用權 不因土地所有權之嗣後變動而受影響。是民法第425條之1法 文雖係「房屋所有權讓與他人」，然未辦保存登記建物在未 經執行強制拆除前，仍屬民事法上財產權而可以作為買賣之 標的，得讓與事實上處分權，為司法實務所肯認，是該條法 文「所有權讓與他人」，解釋上應包括讓與事實上處分權之 情形，始符法意。至於違章建築物依建管法規是否應予拆除
，要屬建管單位依行政法規之權責，與被告就系爭土地是否 無權占用，當屬二事。原告徒以系爭建物屬違章建築物依建 管法規應予拆除，主張系爭建物並無民法關於推定租賃關係 、法定地上權等規定之適用，顯然混淆公、私法間權義關係 之差異，洵屬有誤。
㈢系爭建物現況良好，過去僅於95年間在屋外牆面補貼磁磚及 室内牆面油漆粉刷，沒有改建變更建物主結構，並無不堪使 用之情形。又不動產之合理價值格應以市價為準，非得逕以 稅籍證明書所載為斷。系爭建物曾經鑑價粗估價值至少1、2 00萬元，原告稱建物價值僅34,600元，並非事實。再者，系 爭房屋屬祖厝，被告等人逢年過節均會回去團聚，該房屋對 於被告而言意義重大，是老人晚年之歸宿。加以被告林文琨 年事已高，現仍居住其中，並無資力搬離，若強令拆屋還地 ，其勢必流離失所等語。
㈣並為答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請 准免為假執行。
三、到庭之兩造經本院整理及協議簡化爭點，結果如下（本院依 判決格式調整文字，見本院卷第279、280頁）： ㈠兩造不爭執事項
⒈系爭土地及系爭建物原屬訴外人林同心所有，於林同心過世 後，由被告4人繼承取得所有權。嗣於109年間，被告4人以 系爭土地設定抵押權供擔保借款，因未清償債務，遭債權人 實行抵押權強制執行拍賣，後由原告取得系爭土地所有權應 有部分2分之1。
⒉系爭土地如附圖即彰化縣員林地政事務所111年8月15日（收 件日期111年7月22日）員土測字第1292號土地複丈成果圖所 示編號A部分面積87.91平方公尺土地上，有被告4人共有之 系爭建物坐落。
⒊系爭建物為未辦保存登記建物，依彰化縣地方稅務局房屋稅 籍證明書記載，系爭建物構造別為加強磚造，現值為34,600 元，折舊年數為47年。
⒋系爭建物與系爭土地於設定抵押權時，原均同屬被告4人所共 有，僅以系爭土地為抵押，嗣後系爭土地以拍賣為原因為原 告所受讓。
㈡本件爭執事項：
⒈被告4人共有之系爭建物占用系爭土地如附圖所示編號A部分 面積87.91平房公尺土地，有無正當法律權源？原告請求被 告拆屋還地予原告及其他共有人，有無理由？
⒉原告是否得請求被告返還系爭土地如附圖所示編號B部分面積 2.53平方公尺、編號C部分面積26.89平方公尺之空地？
⒊原告得否請求被告給付相當於租金之不當得利，若可，其金 額應為多少？
四、得心證之理由：
本件原告主張其為系爭土地應有部分二分之一之所有權人， 被告4人所共有之系爭建物，無正當權源占用系爭土地如附 圖所示編號A部分，致原告受有不能使用土地之損害等情， 業據原告提出土地登記謄本、地籍圖謄本等件為證（見本院 卷第13至第20頁），並經本院於111年8月11日會同兩造及員 林地政事務所人員至現場履勘測量，製有勘驗筆錄、現場簡 圖等在卷可稽（見本院卷第197頁至第202頁），及員林地政 事務所依勘測成果製作現況圖即該所111年8月15日土地複丈 成果圖在卷可佐（見本院卷第205頁）。被告對於其等所有 之系爭建物占用系爭土地一節固不爭執，惟以系爭土地及建 物原先同屬渠等所有，嗣因強制執行拍賣程序致房地異主， 依民法第425條之1第1項規定推定在房屋使用期限內有租賃 關係存在，及依同法第838條之1、第876條第1項規定有法定 地上權存在，並非無權占用；且系爭建物仍具有相當價值， 並無不堪使用情事，原告訴請拆除為無理由等語置辯。本院 綜觀兩造前開主張及說明，整理如上揭兩造爭執事項所示爭 點，判斷如下：
㈠按土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地 或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權 之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之，不能協議 者，得聲請法院以判決定之，民法第876條第1項定有明文。 其立法目的乃基於保護房屋使用權之考量，使房屋所有權與 土地利用權結成一體，促進房屋所有權之安定性，俾調和土 地與房屋之利用關係，以避免危害社會經濟，並維護公平。 因此，在判斷法定地上權是否成立，應以社會經濟之公益及 抵押權當事人合理利益之維護，為重要之基礎。兩造就系爭 房屋及系爭建物於林同心過世後，由被告4人取得所有權等 情不爭執，則被告4人於109年僅以系爭土地設定抵押權，於 抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，已符合民法第876 條第1項之形式要件。
㈡次按民法第876條第1項之法定地上權，須以該建築物於土地 設定抵押時業已存在，並具相當之經濟價值為要件。是適用 最高法院48年台上字1457號判決，除房屋與土地須同屬一人 外，尚須以房屋具有相當之價值為必要，否則非但有害基地 之利用，對社會經濟亦屬無益(最高法院85年度台上字第384 號判決可資參照)。此規定之立法理由，一是基於社會經濟 公益上之考量，因民法上建築物與土地係個別獨立之不動產
，各得為單獨交易之客體與物權之標的，如土地或建築物設 定抵押權，於拍定後，建築物與土地各異所有人時，將造成 建築物無從利用土地之結果，難免遭受拆除，對社會經濟有 害；二是基於對抵押權當事人之合理的意思與當事人之預見 為基礎，擬制當事人間已有設定地上權之意思。是民法第87 6條所稱建築物，係著重在該建築物有無相當之經濟價值。 原告雖主張依稅籍證明書可知，系爭房屋1、2層現值合計僅 34,600元，折舊年數為47年，而加強磚造之固定資產耐用年 數為35年，可知系爭建物之屋齡遠逾耐用年限，堪認已不堪 使用，被告所提之房屋照片係被告事後改建、修飾，不得據 以主張系爭建物仍堪用。又被告林文琨之戶籍不在系爭建物 ，林文琨並未居住於系爭建物等語。然查，系爭建物是否仍 具相當經濟價值或不堪使用，應以建物實際現況判斷，稅籍 證明書之現值僅為納稅核算之依據，本與實際市值有一定之 差距，而固定資產耐用年數表係稅法上用以攤提資產價值之 用，與各項資產物理上之實際耐用年限，仍存在有相當之落 差，自無從據以為建物是否已達不堪使用之唯一標準。依現 場照片可知，系爭建物外觀及內部均屬完整，並無樑柱傾斜 、結構損壞、破舊漏水失修、有安全上顧慮等情狀，自應認 系爭建物仍具有相當之經濟價值，亦無不堪使用之情狀。又 被告稱僅於95年有在外牆貼磁磚一節，亦為原告所不爭執， 而外牆貼磁磚並未影響系爭建物之結構，自難認定是被告於 建物不堪使用之後有事後改建之行為。另原告自陳被告林文 琨之戶籍地址均無人收受信件，只有寄到系爭建物地址被告 林文琨才會收件等語，更顯見被告林文琨確實居住於系爭建 物內，系爭建物現尚有人居住使用，並無不堪使用之情狀， 且亦具有相當之經濟價值，堪以認定。
㈢再按未符合建築法規而無法辦理保存登記之違章建築，雖無 法辦理所有權移轉登記，然系爭建物仍具有財產價值一節， 已如前述。且民法第876條第1項之建築物，只需建築物業已 存在即為已足，至是否已辦理所有權登記則非所問。蓋土地 設定抵押權時，建築物既已存在，抵押權人自係以此為土地 價值之評價，況建築物係因建築完成，由出資建築人取得所 有權，本不以登記為要件之故。因之，第三人受讓此種未辦 理所有權登記之建築物，無論是否已由該第三人完成所有權 登記者，該第三人仍可主張本條之適用（謝在全著：民法物 權論（中）修訂五版，第495頁）。又民法第876條第1項之 立法目的乃在避免拍定後建築物無從利用土地致拆除之結果 ，而有害社會經濟發展，故應審酌者應為建築物是否有相當 之經濟價值，依其立法理由及法條文義，並未限縮於已辦保
存登記建物能適用，原告主張違章建築不適用於民法第876 條第1項之規定，尚無足取。是被告主張系爭建物依民法第8 76條第1項之規定，就系爭土地編號A部分為視為取得地上權 人，而有以系爭建物利用系爭土地之合法權源，故原告請求 被告拆除系爭建物並返還土地編號A部分，為無理由，應予 駁回。
㈣原告另主張被告應返還B、C空地，被告則辯稱B、C空地為系 爭建物之法定空地，被告並未占用B、C空地等語。系爭建物 為未辦保存登記建物，自無依建築法規保留之法定空地，而 B、C現狀既為空地，被告亦稱並未占有使用，原告並無證據 證明被告有何占用B、C部分土地情事，則原告依民法第767 條訴請被告返還B、C空地，為無理由。
㈤從而，原告雖因拍賣取得系爭土地，然系爭建物對於原告因 拍賣而取得之系爭土地既有法定地上權之存在，原告自不得 請求被告拆除系爭建物並返還編號A部分；而就B、C空地部 分亦無從舉證證明被告有占有之事實，則原告請求被告於返 還系爭土地應按月給付相當於租金之不當得利1,408元，自 無理由，應予駁回。
㈥綜上所述，系爭建物對於系爭土地有法定地上權存在，非無 權占用，又被告並未占用B、C空地，是原告之訴及假執行之 聲請，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果不生影響，爰不一一論述，併予敘明。
六、訴訟費用負擔之依據，民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 111 年 11 月 16 日 民事第一庭 法 官 范馨元
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 11 月 16 日 書記官 卓千鈴
附表一
⒈被告林國清、林文琨、林文瑩、林黛容應將坐落彰化縣○○市○○○段000地號土地上如附圖所示面積約117.33平方公尺（面積以實測為準）之二樓鋼筋水泥造透天房屋拆除，並將該建物坐落之土地騰空返還原告及其他共有人。 ⒉被告等應自民國111年3月9日起至拆除前項地上物騰空返還土地予原告及其他共有人之日止，按月連帶給付原告新臺幣1,408元。 ⒊請准供擔保宣告假執行。
附表二
⒈被告林國清、林文琨、林文瑩、林黛容4人應將坐落彰化縣○○市○○○段000地號土地上如彰化縣員林地政事務所111年7月22日員土測字第1292號土地複丈成果圖所示編號B部分面積2.53平方公尺、編號C部分面積26.89平方公尺之空地，返還予原告及其他共有人。 ⒉被告4人應將如附圖所示編號A部分面積87.91平方公尺之樓房建物拆除，並將前開建物占用之基地騰空返還予原告及其他共有人。 ⒊被告四人應自111年3月9日起至拆除系爭建物騰空返還予原告及其他共有人之日止，按月連帶給付原告新臺幣1,408元。 ⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。