臺灣宜蘭地方法院民事判決
111年度訴字第168號
原 告 張阿順
訴訟代理人 陳敬穆律師
楊家寧律師
被 告 陳純堅
林淑惠
蔡東雄
王致凱
王明國
王明富
上六人共同
訴訟代理人 黃憲男律師
被 告 王志平
兼 上一人
訴訟代理人 王子予
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國111年10月13日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國102年9月5日以新臺幣（下同）80,30 2,960元向王明輝、被告陳純堅、林淑惠、蔡東雄、王明國 、王明富購買如附表所示之土地（下分別依附表所示地號稱 之，合稱系爭土地），並簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契 約），其中特約事項第9條約定：「賣方保證本件買賣土地 未曾提供作興建地上物（即一般房屋或農舍等）之法定空地 比率用地，否則賣方應無條件同意解除本契約，並立即退還 既收款項，及負一切賠償責任。」嗣原告於110年間因預計 於系爭土地上申請起造建物而申請土地登記謄本時，赫然發 現717地號土地謄本上已註記為已提供興建農舍，始查悉為 配合宜蘭縣○○鄉○○00○0○00○○○○○○000號使用執照之農舍（下 稱系爭農舍，基地坐落冬山鄉補城二段766、767地號）興建 ，依系爭土地之異動沿革，原告於102年購入之系爭土地，7 10、717、717-1地號土地為已套繪土地、723地號土地為部 分套繪土地，被告顯有違反系爭買賣契約特約事項之約定， 致原告無法利用上開土地興建地上物。又內政部100年1月18
日、102年6月24日公告，將系爭土地列為「國家重要濕地」 範圍內，詎被告於簽訂買賣契約出售時對此卻隻字未提，致 原告購入系爭土地後，不論開發、興建均遭受諸多嚴格法令 限制，迄今仍無法為有效之利用，造成原告之損害。王明輝 已歿，其權利義務由其子女即被告王致凱、王子予、王志平 繼承。綜上，被告未依債之本旨提出給付，爰依民法第226 條、第227條之規定，請求被告賠償系爭土地價值減損之損 害。又系爭土地因前揭瑕疵導致之價值減損價額尚須鑑定估 價始得特定，故先以150萬元為請求數額，並聲明：被告應 給付原告150萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按 年息5%計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：系爭農舍興建時，被告與系爭農舍興建之基地及 配合之農地均無關係，並未提供系爭土地做為系爭農舍之法 定用地使用。又系爭買賣契約訂立時，710、717、717-1、7 22、723地號土地均無套繪為已建築之法定空地，業據被告 於訂約前即向主管機關查明，並將主管機關之回覆檢附於系 爭買賣契約書內。717、717-1地號土地出售原告後，系爭土 地經數度合併、分割，且現有套繪登記之717地號土地，面 積僅13.55平方公尺，足認今日土地地號已與系爭買賣契約 買賣時之標的不同。又內政部公告系爭土地為國家重要濕地 時，並未直接通知被告或曾與被告協商，被告對此並不知情 ，亦未表示同意。內政部如為上開公告，亦應為公眾所知悉 ，原告除向被告購買系爭土地外，亦先行向他人收購系爭土 地周圍之宜蘭縣○○鄉○○段000地號土地，而為土地開發，應 無不知之理。況五十二甲溼地雖於110年1月18日公告，然係 於104年1月28日公告確認範圍，溼地保育法則係於104年2月 2日施行。於系爭買賣契約簽訂時，五十二甲溼地之範圍尚 未經確認，溼地保育法亦尚未施行。原告購入系爭土地後， 於111年1月28日仍就717地號土地持續分割，就725、728地 號土地更以分割規劃利用，其所稱購入後開發與興建均受限 制而遭受重大損失云云，並非事實等語置辯，並聲明：原告 之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、原告主張其於102年9月5日向王明輝、被告陳純堅、林淑惠 、蔡東雄、王明國、王明富購買系爭土地，並簽訂系爭買賣 契約，王明輝、被告陳純堅、林淑惠、蔡東雄、王明國、王 明富已將系爭土地移轉予原告等情，為被告所不爭執（見本 院卷第337頁），且有系爭買賣契約書為證（見本院卷第155 至164頁），自堪信為真實。
四、按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於
債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民 法第227條第1項、第226條第1項定有明文。又按買賣標的物 如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時 ，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕 疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨， 即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上 字第1112號民事判決參照）。再按債務不履行之債務人之所 以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要件。若 債權人已證明有債之關係存在，並因債務人不履行債務而受 有損害，即得請求債務人負債務不履行責任。倘債務人抗辯 損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，自應由其負舉 證責任（最高法院97年度台上字第1000號民事判決意旨參照 ）。原告主張㈠710、717、717-1地號土地及部分723地號土 地業經套繪為配合系爭農舍興建之基地，及㈡系爭土地經公 告為國家重要濕地，而認王明輝與被告陳純堅、林淑惠、蔡 東雄、王明國、王明富就系爭買賣契約有不完全給付之情形 ，應依民法第227條第1項、第226條第1項負損害賠償責任， 自應以被告有可歸責之事由為要件，並由被告舉證證明無可 歸責之事由，經查：
㈠、原告主張710、717、717-1地號土地及部分723地號土地業經 套繪為配合系爭農舍興建之基地，是否有因可歸責於債務人 之事由，致為不完全給付？
⒈系爭土地中現有717地號土地登記「已提供興建農舍，基地坐 落冬山鄉補城二段766、767地號，未經解除套繪管制不得辦 理分割」（見本院卷第253至254頁）。又系爭買賣契約書特 約事項第9條載有：「賣方保證本件買賣土地未曾提供作興 建地上物（即一般房屋或農舍等）之法定空地比率用地，否 則賣方應無條件同意解除本契約，並立即退還既收款項，乃 負一切賠償責任。」（見本院卷第160頁），則被告提供上 開土地，不符買賣標的物保證之品質，而有非依債之本旨提 供給付之情形，原告此部分主張尚屬有據。
⒉惟查，系爭買賣契約訂立前，被告陳純堅、蔡東雄向宜蘭縣 五結鄉公所查詢，經該所回覆：710、717、717-1、722、72 3地號土地均無套繪為已建築之法定空地，有宜蘭縣五結鄉 公所102年8月16日五鄉建字第1020012971、1020012972號函 可參，上開回函內容並附於系爭買賣契約中（見本院卷第16 1至162頁）。是被告答辯稱不知717地號土地經套繪為已建 築之法定空地，應可採信。
⒊又查，75年訴外人王振田於宜蘭縣○○鄉○○段000○00000地號土 地興建系爭農舍，供其套繪農地為宜蘭縣○○鄉○○○○段0○0000
○00號土地3筆，有本院調取系爭農舍建築物使用執照卷宗可 按。上開宜蘭縣○○鄉○○○○段0號土地，於95年10月27日重測 登記為五結鄉新甲段710地號；五結鄉五十二甲段12-1號土 地，於95年10月27日重測登記為五結鄉新甲段717地號，96 年8月6日分割登記為新甲段717、717-1地號土地；五結鄉五 十二甲段13號土地，於95年10月27日重測登記為五結鄉新甲 段724地號，於96年7月30日分割登記為新甲段724、724-1地 號土地，於99年1月19日合併登記，併入新甲段723地號（合 併土地：新甲段723、723-1、724、724-1地號土地4筆）， 同日續辦分割為723、723-2地號土地。再於103年1月28日因 合併登記，前述新甲段723、723-2地號併入新甲段717地號 （合併土地：新甲段717、717-1、718、723、723-2、726、 726-1地號7筆）。同日續辦分割登記，分割為新甲段717、7 17-2、717-3地號。104年9月8日再辦分割登記，分割為新甲 段717、717-4（註：尚有717-5、717-6未據該函載明）等情 ，有宜蘭縣羅東地政事務所110年8月27日羅地登字第110000 7535號函可參（見本院卷第24至25頁）。則系爭買賣契約訂 立當時編列為710、717、717-1地號之土地，確係原為五結 鄉五十二甲段9、12-1地號之土地。然查，系爭農舍坐落富 農段795、795-1地號等2筆土地與該農舍目前同屬黃申子所 有外，其餘配合興建農舍之重測前五結鄉五十二甲段9、12- 1、13地號3筆土地，於77年3月5日已移轉登記予他人所有。 而此3筆土地重測後新甲段710、717、724地號土地，亦皆多 次轉手，且如前述新甲717、724地號多次分割及合併，並因 合併涉及原不屬於配合興建之新甲段718、723、726地號等 其他土地，至104年9月8日，分割合併後之土地為717、717- 2、717-3、717-4、717-5、717-6地號土地，該等地號是否 仍屬系爭農舍提供興建之農地而應予註記，尚待查明。故前 開五結鄉五十二甲段9、12-1、13地號3筆配合興建農舍之地 號非目前有效標示，應由宜蘭縣○○鄉○○○○○○○○○○○地號即現 今有效之最新標示敘明或列冊囑託，以憑辦理註記管制登記 等情，有宜蘭縣羅東地政事務所110年8月27日羅地登字第11 00007535號函可參（見本院卷第25至26頁）。則系爭土地因 有重測、分割、合併等變更，究是否屬系爭農舍套繪範圍， 尚待公署查明。而依原告提出之710、717、717-1、722、72 3地號土地登記第一類謄本所示，現亦僅有面積僅13.55平方 公尺之717地號土地有套繪登記，其餘土地並無套繪登記。 又被告於訂約前已向公署查詢710、717、717-1、722、723 地號土地是否業經套繪，經回覆未經套繪，已如前述，應認 被告就其有不可歸責之事由，已盡舉證責任，是其所答辯不
知土地業經套繪等語，堪信為真。原告不能證明被告與系爭 農舍起造人王振田之關係或知悉系爭農舍使用710、717、71 7-1、722、723地號土地作為法定空地等情，是原告主張被 告有可歸責之事由而為不完全給付，難認可採。㈡、系爭土地經公告為國家重要濕地部分，是否為不完全給付？ ⒈系爭土地於100年1月18日、102年6月24日公告發布列為國家 重要濕地，為兩造所不爭執（見本院卷第337頁），且有內 政部營建署城鄉發展分署111年1月10日城海字第1110000009 號函可參（見本院卷第29頁），堪信為真實。 ⒉惟查，土地具有登記之公示性，交易市場上買受人可依據公 開登記之資訊，做成交易之決定。在一般交易實務上，買受 人買受土地之原因亦有多端，買受人購買土地之動機或目的 ，除非載為契約約定之內容，不影響契約之履行及效力。系 爭土地列為國家重要濕地，既為公告周知，屬公開資訊，且 兩造復未於系爭買賣契約約定系爭土地應具有「不得為國家 重要濕地」或「不得有礙起造建物」等特定品質，原告雖主 張伊購入系爭土地後受有開發、興建之諸多限制等語，惟此 為原告購買系爭土地做開發、興建建物之動機或目的，然上 開動機或目的既未於締約時做成對系爭土地保證特定品質之 約定，原告以系爭土地經列為國家重要濕地即認被告非依債 之本旨提供給付，尚難認可採。
⒊況且，五十二甲溼地係於104年1月28日始公告確認範圍，溼 地保育法則係於104年2月2日施行，有109年度內政部重要溼 地審議小組五十二甲重要溼地國家級保育利用計畫第1次專 案小組審查會議議程（見本院卷第316至317頁）、宜蘭縣政 府111年7月28日府水行字第1110111238號函（見本院卷第30 2頁）可參。如就系爭土地設有開發之限制，此事實亦係於 溼地保育法施行後發生，則土地如有因而貶值、禁止開發之 情形，本應由買受人承擔。復且，系爭土地非不得開發利用 ，其中建築用地、農牧用地均設有容許使用項目，得為從來 之現況使用，此有上開專案小組審查會議議程可參（見本院 卷第320至321頁）。再者，民眾申請徵詢728地號等18筆土 地新建工程，經認無溼地保育法第27條規定之破壞、降低重 要溼地環境或生態功能之虞之開發或利用行為，無須擬具濕 地影響說明書等情，有110年度內政部重要濕地審議小組第4 次會議紀錄可查（見本院卷第324至325頁），亦可佐證系爭 土地並無因經列為溼地而失去系爭買賣契約訂立時做為交易 標的之一般品質。是原告主張被告非依債之本旨提供給付， 難認有據。
五、綜上，原告依民法第226條第1項、第227條第1項之規定，請
求被告給付因土地價值減損之150萬元及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁 回。其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，亦予駁回。六、本件事證已臻明確，原告請求函查系爭土地因列為國家重要 溼地在起造建物時有何法令之限制，及鑑定系爭土地價值減 損金額，無調查之必要，又兩造其餘攻擊、防禦方法及所提 證據，經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘 明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 11 月 11 日 民事庭 法 官 謝佩玲
附表
編號 買賣時之土地 地號（地目） 面積 所有權人及權利範圍（應有部分） 備 註 1 宜蘭縣○○鄉○○段000號（田） 2109.58平方公尺 陳純堅1/1 現地號 、面積均與買賣時相同 2 宜蘭縣○○鄉○○段000號（田） 422平方公尺 林淑惠1/3 蔡東雄1/3 王明輝1/3 現原地號仍存，但面積不同 3 宜蘭縣○○鄉○○段00000號（田） 420.99平方公尺 林淑惠1/3 蔡東雄1/3 王明輝1/3 現無此地號 4 宜蘭縣○○鄉○○段000號（田） 228.26平方公尺 林淑惠1/6 蔡東雄1/6 王明輝1/6 現原地號仍存，但面積不同 5 宜蘭縣○○鄉○○段000號（旱） 5519.81平方公尺 林淑惠1/3 蔡東雄1/3 王明輝1/3 現無此地號 6 宜蘭縣○○鄉○○段000號（建） 2118.33平方公尺 林淑惠1/3 蔡東雄1/3 王明輝1/9 王明國1/9 王明富1/9 現原地號仍存，但面積不同 7 宜蘭縣○○鄉○○段000號（建） 3131.02平方公尺 林淑惠1/3 蔡東雄1/3 王明輝1/9 王明國1/9 王明富1/9 現原地號仍存，但面積不同 正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 11 月 14 日 書記官 黃家麟