臺灣宜蘭地方法院民事判決
110年度訴字第308號
原 告 有限責任宜蘭信用合作社
法定代理人 許榮源
訴訟代理人 林志嵩律師
被 告 李長煌
鄭質美
李明憲
共 同
訴訟代理人 李志雄律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國111年10月18日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告先位之訴及假執行之聲請均駁回。
二、被告應以新臺幣（下同）38萬6,176元向原告購買坐落宜蘭 縣○○市○○○段000地號如附圖標示A、B部分（面積共1.88平方 公尺）之土地，並應於原告將上開土地所有權移轉登記予被 告之同時給付上開價金。
三、訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、程序事項：
本件原告於訴狀送達後，變更先位聲明中被告應拆除建物返 還土地之面積、按月給付相當於不當得利之租金數額及備位 聲明中被告應價購越界建築占用土地之面積及價購之金額（ 本院卷第312至314頁），屬聲明減縮，符合民事訴訟法第25 5條第1項第3款規定，應予准許。
二、原告主張：
㈠被告所有之坐落於宜蘭縣○○市○○○段000地號土地之宜蘭市○○○ 段000○號建物（門牌：宜蘭縣○○市○○路0段0號，下稱被告建 物，房地均為被告所有），與原告所有之坐落於宜蘭市○○○ 段000地號土地（下稱系爭土地）之宜蘭市○○○段000○000○號 建物（門牌：宜蘭縣○○市○○路0段0號，下稱原告建物）相鄰 ，原告經測量發現被告建物越界，系爭土地遭被告建物牆壁 無權占用如附圖標示A、B部分（面積共1.88平方公尺，下稱 系爭占用部分）。
㈡依民法767條第1項、第179條規定，先位聲明： ⒈被告應共同將坐落系爭土地如附圖編號A、B部分（面積共1.8 8平方公尺）房屋拆除，將土地返還原告。
⒉被告自民國109年3月25日起至履行前項拆屋還地之義務止， 應每月給付原告1,847元，暨自起訴狀繕本送之翌日起至清 償日止按年息5％計算之利息。
⒊願供擔保請准宣告假執行。
㈢依民法第796條之1第2項、第796條第2項規定，備位聲明： 如主文第2項所示。
三、被告則以：
㈠系爭占用部分實為原告前手屋主二次施工所為之牆壁，被告 建物並未占用系爭土地。又本件經囑託宜蘭縣建築師公會鑑 定結果（下稱建築師公會），兩造相鄰建物於騎樓內同時建 造，並使用共同柱，而該共同柱使用到系爭土地，可認系爭 占用部分應有得當初土地所有權人同意。
㈡鑑定報告表示如附圖標示A一部分為兩造建物騎樓內側共同樑 柱結構物，若予以拆除將造成兩造房屋倒塌而危害公共安全 ，拆除B部分磚牆極可能造成被告建物最外側的主鋼筋受損 ，對整體結構安全有不利的影響。故原告請求拆除並無理由 。又縱認被告占用系爭土地，其相當不當得利之每月租金應 以198元為適當。
㈢原告請求價購越界土地之金額高於市價。聲明：原告之訴駁 回。
四、爭點整理：
經查，原告主張系爭土地為其所有，自身建物與被告建物相 鄰，系爭占用部分坐落於系爭土地上等情，業據提出土地、 建物登記第一類謄本、土地複丈成果圖、地界分析成果圖、 現場照片為證（本院卷第23-27、33-37頁），並有被告建物 及所坐落之土地之公務用謄本可憑（本院卷第49-54頁）， 且經本院會同宜蘭縣宜蘭地政事務所派員進行勘測，製作土 地複丈成果圖確認無誤（本院卷第167頁，詳如附圖），兩 造對此不爭執，此部分堪信為真正。本件應判斷之重點為： ㈠系爭占用部分是否為被告建物？
㈡原告先位請求拆屋還地有無理由？
㈢原告備位請求被告價購越界建築占用之土地有無理由？ 五、本院之判斷：【被告建物無權占用系爭土地】。 ㈠被告雖辯稱系爭占用部分為原告建物之牆壁，並非被告建物 所占用。然經本院囑託建築師公會進行現場勘查而鑑定結果 ，認為：如附圖標示A部分是中山路3段9號前棟房屋中（即被 告建物），被保留的538建號原磚造主建物承重磚牆之一部； 附圖B部分，則屬於被告建物後棟鋼筋混凝土加強磚造建物 承重磚牆的一部等情。有該鑑定報告及所附勘查照片可佐（ 見鑑定報告第12頁），亦即系爭占用部分確為被告建物之牆
壁，被告抗辯此為原告建物之牆壁，即不可採。 ㈡又鑑定報告雖提及兩造建物之前棟房屋騎樓有使用共同樑柱 之情形，然被告建物於改建時，除保留原磚造主建物之承重 磚牆（即如附圖標示A部分），其餘含前棟騎樓使用之鋼筋 混凝土柱、樑之共同柱則為後期整建時所增設，此同為建築 師公會勘查後所認定，有鑑定報告可憑（鑑定報告第5頁第6 點），如附圖標示A部分之磚牆與事後改建之共同柱既為不 同時期施工而成，自難以雙方建物前棟騎樓於事後改建時有 使用共同柱乙節，推論原系爭土地之所有權人即有同意於先 前不同時期、不同位置建造之如附圖標示A、B磚牆部分，有 權可使用系爭土地，被告亦未能證明系爭占用部分為有權占 有，則原告主張系爭占用部分為無權占有，即屬有據。六、本院之判斷：【先位請求拆屋還地、不當得利為無理由】。 ㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767條第1項前段定有明文。惟按土地所有人建築房屋 逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共 利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地 所有人故意逾越地界者，不適用之，98年1月23日增訂民法 第796條之1第1項定有明文；又修正之民法第796條及第796 條之1規定，於民法物權修正施行前土地所有人建築房屋逾 越地界，鄰地所有人請求移去或變更其房屋時，亦適用之， 此觀民法物權編施行法第8條之3規定亦明。尋繹其立法理由 ，係謂對於「不符合同法第796條規定」者，鄰地所有人「 得」請求移去或變更逾越地界之房屋，然有時難免對社會經 濟及當事人之利益造成重大損害。為示平允，宜賦予法院裁 量權，爰參酌最高法院67年台上字第800號判決，由法院斟 酌公共利益及當事人之利益，免為全部或一部之移去或變更 ，以顧及社會整體經濟利益，並兼顧雙方當事人之權益。兩 造既為相鄰土地所有人，渠等因土地上建物逾越地界而產生 相鄰關係衝突，自應援引上揭法文加以調和。
㈡原告請求拆除系爭占用部分面積僅1.88平方公尺，位處原告 建物牆壁之外側（即原告建物牆壁之外），原告難以再為利 用，有土地複丈成果圖及建築師公會出具之現場套繪圖可佐 （鑑定報告附件5-1第1頁），可認原告是否收回該部分土地 對日後土地整體利用影響不大。反觀被告建物目前做為咖啡 店鋪使用，因兩造建物緊鄰，系爭占用部分為被告建物之承 重磚牆，故於拆除附圖標示A部分磚牆時，必須考量補強、 保護原告建物結構不受破壞，風險與費用均高。又若不拆除 原告後棟建物，無法單獨拆除附圖所示之B部分的磚牆，縱 拆除B部分磚牆，也極有可能造成被告建物後棟房屋主鋼筋
受損，對整體結構安全有不利的影響，有鑑定意見、補充說明 及現場照片可證（鑑定報告第13頁、附件6照片編號1、本卷 院第364-368頁）。可認就拆除執行層面而言，若非重新改 建，實難以同時拆除系爭占用部分，又保全現有建物結構安 全，且實際拆除、保全既有建物之花費及風險均高。是以， 本院評估兩造利害關係及公共利益，認附圖所示編號A、B部 分之建物得不予移除為適當。
㈢從而，原告先位請求被告應將系爭占用部分予以拆除，並將 該部分土地返還予原告，即屬無據，無從准許。又原告先位 請求拆屋還地既無理由，則附帶請求至被告履行拆屋還地之 義務止，按月給付相當不當得利租金，亦難准許。另原告假 執行之聲請因先位之訴駁回而失所依附，應併予駁回。七、本院之判斷：【備位請求價購土地部分有理由】。 ㈠按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變 更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部 之移去或變更。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害應支 付償金，鄰地所有人並得請求土地所有人，以相當之價額購 買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協 議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之，此觀民法第 796條之1第1項前段及同條第2項準用第796條第1項但書、第 2項之規定自明。
㈡查被告建物雖逾越地界，但不能准原告拆屋還地之請求，已 如前述，原告備位請求被告價購越界部分之土地，自應准許 ，以資平衡。而原告先前於109年3月24日以2,975萬6,100元 購得面積為144.86平方公尺之系爭土地，換算每平方公尺土 地之購買價金為20萬5,413元（元以下4捨5入），此有原告 所提契約書及系爭土地謄本可憑（本院卷第23、39-41頁） ，參酌系爭土地位於宜蘭市中心，交通便利且商業發達，有 GOOGLE地圖列印資料可佐（本院卷第334頁），且原告主張 該價購越界土地之價格同為被告所不爭執（本院卷第352頁 ），此價額應屬客觀，可據為遭占用之土地合理價額，依此 計算結果，被告應給付原告38萬6,176元（計算式：20萬5,4 13元×1.88平方公尺＝38萬6,176元，元以下4捨5入），而此 項價金之給付，與原告所負移轉價購土地與被告之債務有對 待給付關係，原告於備位聲明表明，於被告給付上開價金同 時，願將如附圖標示A、B部分占用之土地移轉為被告所有， 應予准許。
八、綜上所述，原告先位依民法767條第1項、第179條規定請求 被告拆屋還地並按月給付相當於不當得利之租金，為無理由 ，應予駁回。而其備位依民法第796條之1第1項前段、第2項
、第796條第2項規定，請求被告應以38萬6,176元向原告購 買坐落宜蘭市○○○段000地號如附圖標示A、B部分（面積共1. 88平方公尺）之土地，並應於原告將上開土地所有權移轉登 記予被告之同時給付上開價金，為有理由，應予准許。九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及舉證，經本院斟酌 後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前 段。
中 華 民 國 111 年 11 月 10 日 民事庭 法 官 蕭淳元
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
中 華 民 國 111 年 11 月 10 日 書記官 邱信璋
附圖：