臺灣臺北地方法院民事判決
111年度北訴字第37號
原 告 杜淑梅
訴訟代理人 龔君彥律師
劉宜臻律師
被 告 陳永珍
訴訟代理人 蔡文玉律師
上列當事人間返還押租金事件，於中華民國111年10月4日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬伍仟柒佰貳拾貳元由原告負擔。 事實及理由
一、原告主張：
㈠原告向被告租賃房屋用以經營旅店，雙方約定房屋所在地及 使用範圍為臺北市○○○路000號6樓(下簡稱系爭房屋)，租賃 期限自民國101年8月28日起至111年8月27日止，其中押金為 新臺幣138萬元，雙方約定押金係作為退租還屋時，屋況及 相關使用該屋所產生之雜費結算費用，此有房屋租賃契約為 憑（下簡稱系爭租約）。而後，原告與被告合意於110年7月 27日終止租賃契約，雙方並約定，由被告支付200萬元價購 旅店內如電腦、除濕機、冰箱、電視等各項器具及旅店執照 。惟查，雙方合意終止租約並確認屋況結算費用後，被告雖 依約給付200萬元價購設備款予原告，惟其卻未將押金138萬 返還原告。是以，原告依系爭房屋租賃契約第3條第2點，請 求被告返還138萬元押金。
㈡並聲明：被告應給付原告138萬元，及自收受起訴狀繕本翌日 起至清償日止，按5％計算之利息。
二、被告則以：
㈠本件原告固有向被告承租系爭房屋經營旅店，並與被告訂立 系爭租賃契約書，依契約書第2、3條約定租賃期限共為10年 （自101年8月28日起至111年8月27日止），並自第8年（即1 09年）起原告應給付被告每月租金為28萬元，唯原告嗣以疫 情影響生意不佳、年營業額不若以往每年上千萬元為由，一 再要求降租，被告亦應其要求多次降租後，已退無可退，原 告復於110年7月間向被告表示其已無法繼續營業要終止租約 ，因租賃期限未滿，依系爭契約書第6條第3項規定之精神， 原告需提早6個月告知被告，並無條件賠償被告6個月租金共 168萬元（28萬×6月＝168萬），否則罰則加倍計算；經兩造
協商後，乃合意於110年7月27日終止租約，原告之押租金13 8萬元不退還，用以抵償前開原告應給付被告之168萬元賠償 金（參被證一末頁），被告再另以200萬元價購原告置於旅 店內之舊有生財器具（含電腦、除濕機、冰箱、冷氣、電視 等）及旅店執照，並於原告點交房屋完成退回原告已交付之 6張支票；嗣於「110年8月10日」原告搬遷點交房屋完成， 被告即依約退還原告6張支票，並於原告委人辦理旅店執照 過戶予被告指定之富雅樂旅店有限公司後，被告亦依約陸續 匯款20萬元、180萬元予原告無誤，雙方均已依約履行完畢 ，提訴請求被告退還138萬元押租金，顯無理由。 ㈡依系爭房屋租賃契約書第3條第2項規定，系爭138萬元押租保 證金係作為退租「還屋時」，屋況及原告使用該屋所產生之 所有雜費結算專用，於「租賃期滿」結算後「交還房屋同時 」無息返還。本件原告違約並非於「租賃期滿」交還房屋， 並不符該退還押租金條件。且依系爭租約第6條第3項規定之 精神，凡租賃期限未滿，而提前解除或終止契約時，原告即 應無條件賠償被告6個月租金之損失，並須提前6個月告知， 及獲被告同意，否則罰則加倍計算。本件租期係至111年8月 27日始屆滿，惟原告提前於110年7月即欲立即解除或終止租 約，被告受一年多之租金損失。經協商後被告才同意原告於 110年7月27日提前終止租約，原告押租金138萬元不退以抵 償被告6個月租金損失168萬元。
㈢況查，兩造業於110年8月10日完成交還房屋之「點交」，若 非兩造早有協商約定，押租金不退還，用以抵償被告之損失 ，原告豈可能不於「交屋同時」爭執要退還押金之理？而被 告又豈可能不要求原告賠償提前解除或終止租約所受損失之 理？且於點交房屋完成之後，原告嗣不但又於同年9月間委 人辦理旅店執照負責人變更為被告指定之余湘娟，及旅店名 稱更名為被告指定之富雅樂旅店有限公司，原告並於同年10 月間配合被告至中華電信辦理電話過戶，及同年12月間至大 台北瓦斯辦理保證金過戶等事宜。倘非兩造早有協商約定押 租金不退還，原告又豈會自始至終毫無爭執而均願意配合辦 理之理？
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
㈠原告曾於101年8月間向被告承租系爭房屋經營旅店，約定租 期10年，自101年8月28日起至111年8月27日止。約定租金第 1年至第4年每月租金23萬元，第5年至第7年每月租金26萬元 ，第8年至第10年每月租金28萬元，由原告開立支票事先交 付被告按期兌領，有兩造簽訂之系爭租賃契約書可稽（原證
一、被證一）。
㈡原告簽立租約時曾交付被告押租保證金138萬元。 ㈢110年8月10日原告、「毛哥」共同點交租賃之房屋予被告、 魏相魁、余湘娟等人(本院卷第157頁、第161至163頁)。 ㈣110年9月原告委人辦理旅店執照過戶，將旅店名稱由「一九 一旅店有限公司」變更為被告指定之「富雅樂旅店有限公司 」，公司負責人由「杜淑梅」變更登記為「余湘娟」，並經 台北市政府觀光傳播局於110年10月5日核准發證(本院卷第5 9頁)。
㈤被告於110年10月5日匯款20萬元、110年11月1日匯款180萬元 予原告(本院卷第61、62頁)。
㈥110年10月28日原告偕同被告等人至中華電信辦理電話過戶。 ㈦110年12月間原告偕同被告至大台北瓦斯辦理保證金過戶。四、得心證之理由：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文，是民事訴訟如係由原主 張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以 證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能 舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高 法院17年上字第917號判例意旨參照）。又事實有常態與變 態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變 態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任（最高法院86 年度台上字第891號判決意旨參照）。
㈡原告請求返還138萬元之押租金為無理由： ⒈依系爭租約第3條第2項約定，應於租賃期滿結算後交還房屋 之同時無息返還。再依系爭租約書第6條第3項約定「本契約 租賃期限未滿，一方解約時，須得對方同意，但需提早六個 月告知對方；並無條件賠償對方六個月租金，否則罰則加倍 計算…」，原告於110年7月間向被告表示因疫情影響生意不 佳，已無法繼續經營，而於同年7月20日以Line向被告表示 ，將委其友人「毛哥」與被告聯絡洽商租約是否提前終止等 事宜(本院卷第53頁，被證2），兩造再協商合意終止契約， 至110年7月25日下午4點「毛哥」、被告、魏相魁、余湘娟 四人共同於魏相魁之住處協商租約提前終止之事，有手機翻 拍對話紀錄在卷可按(本院卷第153頁，被證5)。雙方協商後 同意提前於同年7月27日終止租約，被告另以200萬元價購原 告之旅店執照及舊有設備，並約定原告於同年8月10日點交 房屋；110年7月25日下午5點多協商完畢後，「毛哥」、被 告、魏相魁三人曾一起至租賃之南京西路房屋查看原告之旅 店執照、各房間及設備情形，有該等期日之錄影錄音光碟及
譯文在卷可參(本院卷第157頁至160頁)，並有證人余湘娟( 本院卷第131至132頁、第218至222頁)、魏相魁(本院卷第13 2頁、第214頁至218頁)之證言可證。足證原告於111年7月25 日協商租約提前終止之事及111年8月10日點交時並不在場， 自未能瞭解當時之協商條件，被告當時的確向「毛哥」表達 押金不返還，「毛哥」當場表示同意，且有證人余湘娟、魏 相魁之證言可證(本院卷第218頁第15行、第221頁第26、27 行、第222頁第3行)。
⒉原告固主張：兩造係合意終止並沒有任何條件云云。然查， 系爭租約係原告先表示要提前終止，被告表示以押租金作為 合意終止之條件，該條件較系爭租約第6條第3項之約定為寬 鬆，尚稱合理；且審酌原告若提前終止租約，將導致被告受 有租金之損害，從而，被告表示以沒收押金為合意終止之條 件尚稱公允，毛哥既代表原告協商終止契約，當有權為原告 表示同意，至於毛哥若未經授權，乃毛哥與原告間之問題， 要與被告無關。
㈢原告雖請求本院囑託法務部調查局文書鑑識科為鑑定機關， 以「筆跡形成時間」，對系爭被證一進行文書筆跡鑑定。然 該「…，（註：原為句號）押金不退還」等字樣，縱係被告 未經原告同意下事後片面擅自書寫，本院之心證已敘明如前 ，並未審酌該記載，縱係被告事後增添，亦不影響本案之認 定；況且，該筆跡形成之時間，若係差距甚微，依現有之科 學條件難以鑑定其差別，從而，原告該調查證據之聲請顯不 必要，應予駁回。
五、綜上所述，原告提起本訴請求被告應給付原告138萬元，及 自收受起訴狀繕本翌日起至清償日止，按5％計算之利息，為 無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不 生影響，爰不一一贅論，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 111 年 11 月 8 日 民事庭 法 官 趙子榮
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 11 月 8 日 書記官 陳怡安
計 算 書：
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 1萬4662元
第一審證人旅費 1060元
合 計 1萬5722元
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