臺灣臺北地方法院簡易民事判決
110年度北簡字第16420號
原 告 王咪雅（原名王美玲）
訴訟代理人 江百易律師
被 告 蕭秀滿
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於中華民國111年10月5日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾捌萬肆仟玖佰元，及其中新臺幣壹拾伍萬玖仟元自民國一百一十年九月二十三日起，其中新臺幣貳萬伍仟玖佰元自民國一百一十一年五月十七日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十七，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣壹拾捌萬肆仟玖佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項
一、按其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄，民 事訴訟法第10條第2項定有明文。查本件原告以兩造簽訂之 房屋租賃契約（下稱系爭租約）起訴請求被告返還租賃物並 給付租金，而租賃之不動產所在地為臺北市萬華區，本院自 有管轄權。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求 之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查原告 起訴時請求：㈠被告應自門牌號碼臺北市○○○路00號7樓之67 號房屋即臺北市○○區○○段○○段0000○號建物（下稱系爭房屋 ）遷出並返還與原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）77, 000元，及自民國110年2月5日起至清償日止，按週年利率5％ 計算之利息；㈢被告應自110年2月5日起至返還第1項房屋之 日止，按月給付原告15,000元。嗣變更請求：被告應給付原 告190,900元，及其中165,000元自110年9月23日起至清償日 止，暨其中25,900元自民事追加暨陳述意見狀送達被告翌日 起至清償日止，均按週年利率5％計算之利息（見本院卷第10 1頁），合於前揭規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
（一）被告於105年12月31日與原告簽訂系爭租約，承租原告女 兒黃雅鈺所有交由原告管理使用之系爭房屋，約定租期自 106年1月1日起至108年12月31日止，租金每月15,000元（ 不含管理費），期滿後被告繼續租用，雙方未再訂立租賃 契約。因被告時常積欠租金，並自109年10月後均未繳納 ，原告先以存證信函催告未獲置理，復於110年2月4日寄 發存證信函表明終止系爭租約，並請求給付租金。又原告 以押金30,000元扣抵109年3、4月租金，被告積欠自109年 1月起至同年9月租金共9,000元（原告不爭執109年5、6月 有同意減少租金），及自109年10月起至110年2月4日租金 共62,000元（計算式：15,000×4＋500×4＝62,000）。（二）另被告於110年9月22日調解時表示系爭房屋鑰匙放在門口 信箱，應有交還房屋之意思，爰以該日作為被告返還房屋 之日，自110年2月5日起至110年9月22日共6個月46日（計 算式：2月份共24日，3月至8月共6個月，9月份共22日） ，以每月15,000元、每日500元計算，被告無權占用系爭 房屋相當於租金之不當得利共計113,000元（計算式：15, 000×6＋500×46＝113,000）。再依系爭租約第3條約定，每 月管理費由被告繳納，系爭房屋管理費加清潔費每月為1, 150元，被告僅繳納至110年2月，自110年3月起至同年8月 共6個月之管理費加清潔費6,900元未繳，原告於110年11 月1日代墊，被告應依民法第179條規定返還。（三）以上合計190,900元（計算式：9,000＋62,000＋113,000＋6, 900＝190,900），爰依系爭租約及不當得利之法律關係提 起本訴，並聲明：1.被告應給付原告190,900元，及其中1 65,000元自110年9月23日起至清償日止，暨其中25,900元 自民事追加暨陳述意見狀送達被告翌日起至清償日止，均 按週年利率5％計算之利息；2.原告願供擔保，請准宣告假 執行。
二、被告方面
（一）被告透過仲介吳國維向原告承租系爭房屋，租期自l06年1 月1日起至l08年12月31日止，租金每月15,000元，並簽訂 系爭租約。於租賃期間，被告因家庭因素必須返家照顧年 邁父親，礙於租約尚未結束，違約需賠償2個月租金，加 上同住友人蔡明珊有居住需求，與當時仲介討論，並經原 告同意後，不改簽租賃契約，改由蔡明珊承租，待原租約 於108年12月31日到期後，由蔡明珊另與原告簽訂契約， 自107年9月13日起，改由蔡明珊與原告承租並聯繫付款等 事項，被告已無使用管理系爭房屋，被告於系爭租約承租 期間都未積欠房租。
（二）原告女兒於109年11月間請仲介辦理續約及交屋事宜，被 告同意讓仲介自取鑰匙帶看房屋，並告知鑰匙放在信箱， 租約到期即不再承租，被告及蔡明珊於109年12月31日前 已搬離系爭房屋並歸還之。依原告於ll0年1月4日以通訊 軟體Line傳訊息給蔡明珊表示「房子是我（即原告）跟你 （即蔡明珊）打契約的，她全權交給我處理」，隔日原告 傳訊息向蔡明珊表示「妹妹房子我們要拿回了，當初條約 有明確條款…，如不即時遷讓需賠償」之對話紀錄可知， 原告與蔡明珊間有租屋契約，被告自107年9月13日起即非 系爭房屋之承租人，無須再支付租金，本案與被告無關， 依民法第l02條第2項、第450條規定，原告不得請求被告 支付l09年l0月至ll0年2月4日之租金。（三）原告以Line傳訊息給蔡明珊，於109年11月18日稱「8/26 是匯8月你查一下6.7月的差額你幾號補的?」、於同年l1 月23日稱「妹妹你匯了嗎」、「女兒說你都不準時付，她 想租其他人」，於1l0年1月4日稱「總要給我們一個答案 不能一直拖欠房租…」，可知原告明知積欠房租的對象並 非被告。另原告於ll0年1月4日傳訊息對蔡明珊說「給你 一週時間搬走l/l0號點交」、「…我們1/l0會簽給房仲專 任賣」，可知原告於ll0年1月4日已告知蔡明珊將於同年 月10日強制收回系爭房屋，同年1月ll日起至同年9月22日 之管理費應該由原告支付，況管理費還預繳至1l0年2月， 又系爭房屋所在大樓收費方式為年繳管理費較為優惠，故 前次管理費繳納方式使用年繳，繳納管理費用期間為l09 年2月至110年2月，不得以繳管理費方式認定被告占有使 用系爭房屋。原告不得主張l10年2月5日至同年9月22日之 交還房屋及管理費用之不當得利。
（四）原告於109年4月有口頭同意減免租金，且有2個月押金可 扣抵，原告稱「我能幫的也有幫你了疫情期間降價…」， 足認原告確有降租意願，以租金12000元計算，則自109年 1月至110年1月10日止，應付租金共144,000元【計算式： 12,000×10＋10,000×2＋（12,000/30×10）＝144,000】，原 告已收租金共86,000元及押金30,000元，合計116,000元 ，僅欠租金28,000元。
（五）並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利之 判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件原告主張上開事實，業據其提出房屋租賃契約書、存證 信函2件暨回執、權利讓與確認書等件為證（見本院110年度 補字第629號卷第7至17頁、第23頁），被告對兩造簽訂系爭 租約之事實並不爭執，惟以前詞置辯。經查：
（一）按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出 租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約； 未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人 之習慣者，從其習慣；前項終止契約，應依習慣先期通知 。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之 期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為 契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知 之。民法第451條、第450條第2、3項分別有規定。查系爭 租約之期間為自106年1月1日起至108年12月31日，而租期 屆滿後，系爭房屋仍由證人蔡明珊繼續使用之事實，為兩 造所不爭執，並經證人蔡明珊到庭證述屬實，依上述說明 ，應認系爭租約屆期後，兩造間成立不定期租賃契約。（二）至被告固抗辯其因故早已離開系爭房屋，系爭租約屆期後 ，原告與蔡明珊另訂租賃契約，原告應向蔡明珊請求返還 租金云云，並舉原告與蔡明珊間之「房子是我跟你打契約 的，她全權交給我處理」等Line對話截圖為證（見本院卷 第136頁）及其他由蔡明珊處理繳租事宜之對話紀錄，並 聲請蔡明珊為證人，惟證人蔡明珊已到庭證述其並未與原 告另簽訂租賃契約，自難逕以上述片斷對話截圖逕認原告 另與蔡明珊簽訂租賃契約。
（三）次查原告寄發終止上述不定期租約之存證信函於110年2月 8日送達被告，有存證信函回執附卷可查（見前述補字卷 第17頁），兩造租賃契約應於110年2月8日終止。又原告 主張租賃期間租金每月15,000元、每日500元，本院審酌 被告所提出之原告與蔡明珊間之Line對話截圖（見本院卷 第177至181頁），109年9月12日原告向被告表示3、4月是 用押金扣，6、7月尚欠7,000元；109年11月18日原告向被 告表示5、6月有答應租金各算10,000元，尚欠10、11月租 金30,000元及應補繳6、7月尚欠3,000元（經扣除5、6月 溢付部分），應認算至109年9月被告尚欠3,000元，自109 年10月起至110年2月8日共4個月8日租金應計64,000元（ 計算式：15,000×4＋500×8＝64,000）。至被告抗辯原告有 降租意願而以租金12,000元計算租金云云，並未提出確切 證據為佐，並為原告所否認，而觀諸被告所提之原告與蔡 明珊間Line對話截圖亦未見原告有同意減租為12,000元之 對話紀錄，是此部分抗辯，自無足採。 （四）再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人土 地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高 法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查原告主張兩
造租賃契約終止後，被告遲未返還系爭房屋，直至110年9 月22日始返還，被告即受有相當於租金之利益，致原告受 有損害，故請求被告自110年2月9日起至同年9月22日共6 個月42日，給付原告相當於租金之不當得利111,000元（ 計算式：15,000×6＋500×42＝111,000），應為可採。本件 被告固抗辯其早已離開系爭房屋，而蔡明珊則稱其於109 年12月31日搬離系爭房屋而已歸還等語，惟被告並未實際 與原告進行點交，亦無證據足認被告已盡其返還房屋之義 務，自難認為被告有利之認定。
（五）另查系爭租約第3條約定「租金每月新台幣壹萬伍仟元…（ 電燈費及自來水費另外）不含管理費」，原告主張被告未 繳納110年3月至同年8月共6個月之管理費（含清潔費）共 6,900元，原告於110年11月1日代為繳清之事實，業據其 提出管理費繳款通知單及管理費收費明細表在卷可查（見 本院卷第109、111頁），則原告依民法第179條規定，請 求被告給付原告代墊管理費6,900元，亦屬有據。（六）以上合計184,900元（計算式：3,000＋64,000＋111,000＋6, 900＝184,900）。
（七）末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責 任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經 債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或 為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務 ，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之 遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律 可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第1、2項、 第233條第1項前段、第203條定有明文。查本件被告於110 年9月22日返還系爭房屋，原告民事追加暨陳述意見狀繕 本於111年5月16日送達被告（見本院卷第101頁），則原 告就租金159,000元部分（計算式：184,900－25,900＝159, 000）請求加計自110年9月23日起，就其後追加25,900元 部分請求加計自111年5月17日起，均按法定利率5％計算之 遲延利息，亦屬有據。
四、從而，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告應 給付原告184,900元，及其中159,000元自110年9月23日起， 其中25,900元自111年5月17日起，均至清償日止，按年息5％ 計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無 理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果 不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易 程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定 ，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，宣告 被告如預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執 行之聲請已失所附麗，應併予駁回之。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 11 月 4 日 臺北簡易庭
法 官 郭麗萍
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○○路0 段000 巷0 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 11 月 4 日 書記官 陳怡如