臺灣臺中地方法院民事判決
111年度中簡字第1503號
原 告 莊閔智
訴訟代理人 溫裕坤
張智翔律師
被 告 許學義
訴訟代理人 許庭毓
上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國111年10月18日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國110年9月2日簽立買賣契約（下稱系 爭契約）由原告以新臺幣（下同）763萬元向被告購買門牌 號碼臺中市○○區○○路○段000○00號4樓建物（下稱系爭建物） ，並於110年10月26日辦理所有權移轉登記，然原告拆除客 廳與房間之隔間牆木櫃時，方知悉系爭隔間牆已嚴重龜裂、 水泥剝落並有修復痕跡，被告既為系爭房屋所有權人，就前 開瑕疵自難諉為不知，然被告竟於系爭買賣契約及標的物現 況說明書上向原告保證系爭房屋無龜裂及水泥剝落等情事， 而系爭隔間牆顯然不具通常效用及契約預定效用，交付時亦 欠缺被告所保證之品質，其後雖經原告通知被告修繕，被告 則未置理，原告不得已雇工修繕，支出修繕費用185,000元 ，為此，爰以起訴狀繕本送達為請求減少價金之意思表示， 及依民法第354條、第359條、第179條之規定，請求被告減 少價金並返還前開費用，及聲明：被告應給付原告185,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分 之5計算之利息。
二、被告則以：系爭房屋為屋齡逾30年之中古屋，櫃體為固定裝 潢，被告實無從知悉拆除木櫃後系爭牆面之狀態，且被告就 已知瑕疵部分，如漏水，均已善盡告知義務，原告於簽立系 爭契約前，則曾於110年8月31日及9月2日到場勘查2次，已 確認客廳、臥室隔間牆現況及拍照存證，加以系爭契約第15 點已約定固定裝潢均以現況點交，則被告就系爭牆面之瑕疵 自不負瑕疵擔保之責；此外，所稱牆面龜裂也可能是原告工 班拆除櫃體時所造成，而原告並未再舉證系爭瑕疵存在，僅 憑原告所提照片並無從認定系爭牆面確有可歸責於被告之瑕 疵，至於證人雖證稱系爭牆面龜裂狀態影響結構安全，然證
人為打除清運師傅並未具有專業知識，所證內容屬個人推測 ，難認可採；此外，原告於110年11月3日透過仲介告知被告 發現牆面龜裂情事後，被告即提議委由第三方公證單位鑑定 瑕疵存否，然原告即逕於11月5日拆除系爭牆面，甚且變更 系爭隔間牆之位置，既原告本有更改系爭房屋格局之計畫， 縱系爭牆面有瑕疵，亦難認有影響結構安全或為重要之瑕疵 ，再者，原告所提估價單為單一廠商估價，並非公允等語， 並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由
㈠原告主張兩造於110年9月2日簽立系爭契約，由原告以763萬 元向被告購買系爭建物，並於110年10月26日辦理所有權移 轉登記，然原告拆除客廳與房間之隔間牆木櫃時，發現系爭 隔間牆存有龜裂、水泥剝落情形，並於110年11月3日對被告 為瑕疵之通知，其後原告則雇工拆除系爭牆面並於非相同位 置上重新砌牆之事實，為兩造所不爭執，本院自得採為判決 之基礎。
㈡原告舉現況說明書為據，主張系爭牆面具有瑕疵且未具被告 所保證之品質，請求被告應負瑕疵擔保之責，為被告所否認 ，是本件爭點厥為：系爭牆面龜裂、水泥剝落是否屬重大瑕 疵？被告是否已保證系爭牆面具有未龜裂、水泥未剝落之品 質？
1.系爭牆面龜裂、水泥剝落是否屬重大瑕疵？ ⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減 少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關 重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。次按 當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民 事訴訟法第277條前段亦有明文。
⑵查系爭房屋於81年5月19日經台中市政府工務局發給竣工圖， 該局（81）中工建使字第489號使用執照存根附卷可參（本 院卷第131頁），迄系爭契約成立時，業已使用近30年，而 系爭牆面拆除櫃體後有如照片所示裂痕，雖有照片附卷可參 （本院卷第45至49頁），然該裂痕成因為何？是否影響結構 安全，則未見原告另舉證以佐其說，依此，本院實無從僅以 照片遽認系爭牆面有崩塌之危險或認有修補之痕跡等不具通 常效用及契約預定效用之瑕疵。
⑶次查，原告於11月3日通知被告瑕疵後，已於11月5日打除並 重新砌牆之事實，為原告所自承（本院卷第102頁），並有L INE對話紀錄附卷可考（本院卷第90至91頁），佐以證人魏 仁英於本院審理時證稱：我從事打石清運工作，有負責拆除
系爭牆面，重新砌牆的位置有位移一些等語（本院卷第146 至148頁），既然重新砌牆之牆面較之原系爭牆面既已有位 移，應認系爭牆面對系爭房屋結構安全、居住品質均不生實 質影響或妨害，否則要無位移之理，依此，系爭牆面縱有龜 裂、水泥掉落等情，亦難認有減少價值或減少通常效用或預 定效用情事，此一瑕疵現況，核屬民法第354條第1項後段所 稱「減少之程度無關重要」之情形，即無關重要，不得視為 瑕疵；準此，被告抗辯縱有瑕疵亦無關重要，不得視為瑕疵 ，即屬有據。
2.被告是否已就系爭牆面保證具有未龜裂、水泥未剝落之品質 ？
⑴按所謂缺少出賣人所保證之品質者，係就約定物之瑕疵擔保 責任所為之特別規定。必出賣人就買賣標的物曾與買受人約 定，保證有某種品質，而其物又欠缺所保證之品質時，買受 人始得依該條規定向出賣人請求不履行之損害賠償。屋況說 明書之性質，僅係出賣人就買賣標的物現況之說明記載，依 前揭說明，要難逕認即出賣人對買受人為保證品質之意思表 示（臺灣高等法院96年度上字第668號判決要旨參照）。準 此，被告於系爭買賣契約所附標的物現況說明書上所為之記 載（本院第37至39頁），性質上僅屬買賣標的物現況之說明 ，並非被告對原告所為之房屋品質保證，先予敘明。 ⑵查「（是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事？）否 」、「（是否有龜裂傾斜情形？）否」固有被告填載之標的 物現況說明書附卷可查（本院卷第37頁），然證人台慶不動 產業務張芝穎於本院審理時證稱：現況說明書是指肉眼所示 的現況（本院卷第151頁），另證人即有巢氏房屋業務呂勇 嶢於本院審理時證稱：我帶看系爭房屋時系爭牆面前方有系 統櫃所以沒有發現牆面龜裂的狀態，另當時有發現系爭牆面 靠臥室的部分有龜裂的現象，與系爭瑕疵位置不同，又訂立 買賣契約前也有告知原告仲介已發現之漏水及龜裂部分由原 告自己修繕，其後，勾選現況說明書時是以肉眼所見狀況去 填載等語（本院卷第152至154頁），參以系爭牆面龜裂、水 泥剝落狀況為拆除系爭牆壁櫃體後查悉乙節，亦為原告所不 爭執，既然現況說明書僅就系爭房屋未拆除木作櫃體前之現 況所為說明，則實難僅現況說明書之登載，遽認被告就木作 櫃體後之系爭牆面狀況有何品質之保證，則原告主張被告已 保證系爭房屋具無龜裂、無水泥剝落之品質等語，仍難憑採 。
四、綜上，原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，依民法第第35 4條、第359條、第179條之規定，請求被告減少價金，及返
還原告185,000元及利息，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果 不生影響，爰不逐一論述。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 11 月 23 日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 陳航代
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 11 月 23 日 書記官 王梓芸