臺灣新竹地方法院民事簡易判決
111年度竹北簡字第328號
原 告 范純惠
范賢惠
共 同
訴訟代理人 鄒玉珍律師
被 告 施姵綺
訴訟代理人 駱建榮
訴訟代理人 楊一帆律師
陳興蓉律師
追加被告 姜在堂
王銘鋅
上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國111年10月6日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告施姵綺應自門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○○○巷○○號建物遷出，並將上開建物返還予原告及全體共有人。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告施姵綺負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣參萬肆仟元供擔保後，得假執行。但被告施姵綺如以新臺幣壹拾萬壹仟肆佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但不甚礙 被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第7款定有明文。原告起訴時僅列施姵綺為被告，嗣 原告主張依施姵綺之陳述，現占有使用建物之人為姜在堂、 王銘鋅（卷第64頁），故追加上列二人為被告，因不甚礙被 告施姵綺之防禦及訴訟之終結，准予追加。
二、被告姜在堂、王銘鋅經合法通知，未於言詞辯論期日到場， 核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請由其 一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：
㈠、門牌號碼新竹縣○○鄉○○路000巷00號建物（下稱系爭建物、老 家）為原告之母親「張英妹」所有，張英妹於民國108年3月 25日死亡後，由張英妹之全體繼承人即原告2人、訴外人范 綱琦、葉志高、葉志琦、范植旻、范紫怡（下稱「原告等共
7人」）公同共有系爭建物之所有權，此有房屋稅籍證明書 可證（卷第17、43頁）。
㈡、系爭建物乃原告自小居住成長之老家，雖嫁居外地，但會返 回老家探望母親張英妹。僅因母親過逝後，已無親情牽掛故 鮮少返回老家。
㈢、詎於110年中某日，經鄰居告知，老家遭不明人士占用，經原 告側面察知乃被告施姵綺未經系爭建物所有權人同意而擅自 入住使用，原告返回老家擬告知被告施姵綺其違法情事應遷 離，惟多次尋覓未遇，遂於110年9月8日委託律師寄發存證 信函要求其於10日內自行騰空、回復原狀並遷離，上開存證 信函已於110年9月9日送達被告施姵綺但未獲置理（卷第25- 29頁），亦未轉知直接占有人即追加被告姜在堂、王銘鋅2 人騰空搬離。
㈣、否認被告施姵綺所提出由范綱綺簽署之「房屋所有權讓渡書 」真正。爰依民法第767條第1項前段、第821條之規定提起 本件訴訟，並聲明：⑴被告3人應自系爭建物遷出，並將前揭 建物返還予原告及其他繼承人。⑵訴訟費用由被告等負擔。⑶ 願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告施姵綺則答辯以：
㈠、否認原告之母親張英妹出資興建系爭建物而為事實上處分權 人，原告並未舉證以實。依最高法院40年台上字第126號判 例等，房屋稅納稅義務人並非必為房屋所有權人，系爭建物 應係范綱綺單獨出資興建及取得事實上處分權。 ㈡、范綱綺因積欠被告施姵綺款項160萬元，無法清償，故於109 年11月15日簽立「房屋所有權讓渡書」將系爭建物一棟含1 、2樓所有地上物讓與並交付被告施姵綺（卷第111頁），故 被告施姵綺現在是系爭建物之事實上處分權人，被告施姵綺 乃有權占有而非無權占有。原告雖否認上開「房屋所有權讓 渡書」上范綱綺簽名真正，然此可自范綱綺於支票背書之簽 名相同以證（卷第137頁）。
㈢、退步言，縱使系爭建物為張英妹出資興建，張英妹過世後由 原告等共7人公同共有，然原告應已拋棄公同共有、或者協 議由范綱綺單獨所有、或者有分管協議由范綱綺單獨管理使 用。再退萬步言，未經登記之違章建築事實上處分權，既得 依交付占有之外觀以推定其行使權利為適法，自得依交付占 有而善意取得，以確保交易安全。被告施姵綺因善意信賴范 綱綺有單獨完全之事實上處分權而善意受讓占有，應認已善 意取得事實上處分權。
㈣、答辯聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵訴訟費用由 原告負擔。⑶如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假
執行。
三、被告姜在堂、王銘鋅：經合法通知，未於言詞辯論期日到場 ，亦未提出書狀作何聲明或陳述。 四、本院之判斷：
㈠、系爭建物為未辦保存登記之違章建築，依新竹縣政府稅捐稽 徵局房屋稅籍證明書所示，納稅義務人原為張英妹，起課年 月76年6月，張英妹於108年3月25日死亡，原告等共7人為張 英妹之全體繼承人，現在納稅義務人為原告等共7人等情， 為兩造所不爭執，並有房屋稅籍證明書在卷可證（卷第17、 43頁），此部分事實應堪先予認定。
㈡、按「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者 ，非經登記，不生效力。」民法第758條第1項定有明文。然 違章建築之原始出資興建人，在民法上雖已取得所有權，但 因無法辦理建物保存登記，無從透過登記制度處分其所有權 ，違章建築之受讓人，亦無從依登記制度取得所有權，故司 法實務上創設了「事實上處分權」概念，由原始出資興建之 人取得違章建築之事實上處分權，以事實上處分權之讓與取 代所有權之讓與。本件原告主張渠等7人因繼承張英妹而為 系爭建物之事實上處分權人，被告3人無權占有，則為被告 施姵綺所否認，並以前詞置辯。是本件爭點厥為：⑴系爭建 物是否由范綱綺出資興建？⑵原告等共7人之被繼承人張英妹 是否為系爭建物之事實上處分權人？⑶被告施姵綺是否因善 意受讓系爭建物之占有而取得系爭建物之事實上處分權？㈢、經查：
⒈被告施姵綺雖辯稱系爭建物係由范綱綺出資興建云云，然並 未舉出任何證據。本院認系爭建物非由范綱綺興建，此觀房 屋稅籍證明書、范綱綺之戶籍資料即明，系爭建物房屋稅起 課年月為76年6月，可見系爭建物在76年6月之前即已興建完 成，況興建一間房屋非有1、2年時間難以完工，而范綱綺係 54年12月12日出生，教育程度高職畢業，76年10月30日方才 兵役退伍（卷第149頁），可見范綱綺於76年10月退伍之前 應無資力興建房屋。再者，范綱綺原住新竹縣竹北市，遲至 107年1月23日始遷入系爭建物，若果系爭建物為范綱綺所出 資興建，衡情范綱綺會長期居住在此，豈有長期不居住反而 任由兄弟范綱強一家人居住之理。參以房屋稅籍證明書顯示 納稅義務人為張英妹，復據證人即原告范純惠具結證述：系 爭建物是母親張英妹出資興建、自己及妹妹范賢惠當時有上 班，所以有幫忙出資等語（卷第200-201頁），可證確係張 英妹出資興建系爭建物而取得事實上處分權，與范綱綺無關 。
⒉原告等共7人為張英妹之全體繼承人，依民法第1148條第1項 規定，自繼承開始時，承受被繼承人財產上之一切權利、義 務，故原告等共7人自108年3月25日起即為系爭建物之事實 上處分權人，范綱綺僅為公同共有人之一。至於被告施姵綺 另辯稱原告等共7人間有拋棄繼承、繼承協議、分管協議云 云，既未舉證以實，亦為原告所否認，被告施姵綺此部分辯 解自無可取，附此敘明。
⒊「公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外 ，應得公同共有人全體之同意。」民法第828條第3項定有明 文。「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半 數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計 逾三分之二者，其人數不予計算。」民法第820條第1項亦規 定甚明，於公同共有準用之（民法第828條第2項參照）。而 范綱綺僅為七名公同共有人之一，依前引規定，范綱綺未得 共有人全體之同意，不得處分共有物；范綱綺未得共有人過 半數及其應有部分合計過半數之同意，不得為共有物之管理 。是以，姑不論被告施姵綺所提出由范綱綺簽署之「房屋所 有權讓渡書」真正或虛偽，范綱綺所為處分共有物、管理共 有物之行為均無效。
⒋再者，非事實上處分權人無權處分違章建築時，善意受讓人 能否類推適用民法關於動產占有之善意受讓保護規定？經查 ，不動產受讓人占有不動產，縱讓與人無移轉該所有權之權 利，亦不應如「動產物權」受「善意受讓」之保護，此觀民 法第801條、第886條、第948條僅就「動產物權」規定自明 。緣以不動產交易價值遠高於動產，不動產物權變動如僅以 占有為公示方法，使交易相對人藉由占有即認定無權處分人 為有權處分，而發生善意受讓之效果，對應受保護之真正權 利人損害過鉅，將使不動產/動產採取不同公示方法之立法 目的及利益衡量遭到破壞，未經登記不動產之變動與動產之 變動，不具有可資類推適用之相同基礎。況善意受讓制度在 立法上乃財產權保護之例外情形，例外情形應從嚴解釋。故 違章建築之交易安全不受善意受讓制度之保護。準此，被告 施姵綺辯稱其因善意信賴范綱綺有單獨完全之事實上處分權 而善意受讓占有，故已善意取得事實上處分權等語，洵無足 取。
⒌「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 」「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權 之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為 之。」民法第767條第1項前段、第821條定有明文。原告等 共7人為系爭建物之事實上處分權人，得行使所有權人之物
上請求權，被告施姵綺則為無權占有人，故原告依上開規定 請求被告施姵綺自系爭建物遷出，並將系爭建物返還予原告 及其他共有人，為有理由，應予准許。
㈣、惟查，原告追加起訴姜在堂、王銘鋅為被告，依據僅為被告 施姵綺在庭陳述「承租人為姜在堂、王銘鋅」此一句話而己 （卷第64頁），然被告施姵綺已陳述：我沒有拿到出租合約 ，范綱綺說房子租金9,500元給我收，抵債務（卷第64、75 頁）；證人即原告范純惠亦證述：鄰居跟我講說我弟弟把房 子租給人家，我才知道他有把房子出租給別人等語（卷第20 1頁），由是推認出租人可能是范綱綺而非被告施姵綺。經 本院諭知原告應查明陳報現占有人真實身分及地址，原告徒 以：是被告施姵綺陳述的、是被告施姵綺出租給員工、系爭 建物內有燈光有人居住云云（卷第64、99-100頁），而未提 出任何事證，被告姜在堂、王銘鋅復未到庭陳述或承認，本 院無從確認被告姜在堂、王銘鋅之真實姓名、年籍、向何人 承租、是否果為現占有人等情。原告空口主張是被告施姵綺 出租給員工，而請求被告姜在堂、王銘鋅遷出、返還系爭建 物，無從准許，應予駁回。
五、就原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免 為假執行，均核無不合，各酌定相當擔保金額併准許之。至 於原告敗訴部分，其訴既經駁回，所為假執行之聲請即失所 附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決結果不生影響，爰不一一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條，由本院酌量情形 命被告施姵綺負擔。
中 華 民 國 111 年 11 月 8 日 竹北簡易庭 法 官 陳麗芬
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 11 月 8 日 書記官 曾煜智