臺灣屏東地方法院民事判決
110年度潮簡字第799號
原 告 許子翎
訴訟代理人 柯期文律師
被 告 蔡芙璟
訴訟代理人 吳哲華律師
陳欽煌律師
許容蓉
王羚筠
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年10月6日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠門牌號碼屏東縣○○鎮○○路0000巷0000號未辦保存登記房屋(下 稱系爭房屋)，原為訴外人蔡昇燁所建，因原告與蔡昇燁育 有2子，原告要求蔡昇燁給付扶養費，蔡昇燁遂將系爭房屋 贈與(下稱系爭行為)原告抵付扶養費，並於民國90年間變更 系爭房屋之房屋稅納稅義務人為原告，由原告取得事實上處 分權。被告為原告之外甥女，兩造於103年4月28日簽訂經公 證之租賃契約書(下稱系爭契約)，被告向原告承租系爭房屋 ，租賃期間自103年4月28日起至115年4月28日止，租金每月 新臺幣(下同)1,200元，被告迄未給付任何房租，原告以109 年10月6日存證信函通知被告給付租金，仍遭被告拒絕，故 提起本件訴訟終止系爭契約。
㈡原告得請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，及104年10月8 日至109年10月7日間，60個月租金共72,000元；109年10月8 日至起訴狀繕本送達之日，6個月租金共7,200元；自終止系 爭契約翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付1,200 元之違約金。又原告現為系爭房屋所在屏東縣恆春鎮公順段 (下土地皆同)954-1、954-5、956地號土地所有人，原告日 後仍可請求拆屋還地。爰依系爭契約、民法第455條、第767 條第1項前段規定為請求，並聲明：⒈被告應將系爭房屋遷讓 返還原告。⒉被告應給付原告79,200元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒊被告應自起 訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還第1項房屋之日止，按月給 付原告1,200元。⒋願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：系爭房屋乃被告之父蔡昇燁出資興建而取得所有
權，其未讓與系爭房屋事實上處分權予原告。系爭契約自興 建之初，即由蔡昇燁、被告訴訟代理人即被告之母許容蓉、 被告等家屬居住，因原告負債累累，為免系爭房屋於其為債 務人之本院104年度司執消債清字第8號清算事件(下稱清算 事件)遭拍賣，藉營造系爭房屋存有租賃關係而降低應買意 願，被告遂應原告要求，基於通謀虛偽意思表示而簽訂系爭 契約，系爭房屋嗣亦因無人應買而停止拍賣，是系爭契約依 民法第87條第1項前段，應屬無效。縱系爭契約有效，原告1 09年10月6日寄發存證信函後，相隔6月9日後方提起本件訴 訟，消滅時效視為不中斷，租金請求權罹於時效等語，資為 抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保 請准宣告免為假執行。
三、經查，下列各節，有公證書、系爭契約、109年房屋稅稅額 繳款書、存證信函、戶籍謄本、系爭房屋房屋稅籍資料、契 稅查定表等件可稽(本院卷第8-15、100-103、124-127、146 頁），並經本院調閱清算事件卷宗無訛，且為兩造所不爭執 ，堪信為真實：
㈠系爭契約為兩造所簽訂，所載承租標的為未辦保存登記之系 爭房屋，租賃期間自103年4月28日起至115年4月28日止，租 金每月1,200元。
㈡被告為原告之外甥女、蔡昇燁及許容蓉之女，未給付系爭契 約所定租金。
㈢蔡昇燁、原告有2子，系爭房屋由蔡昇燁出資興建，迄今仍由 蔡昇燁及被告等家屬居住在內。
㈣系爭房屋之房屋稅納稅義務人於90年間由蔡昇燁變更為原告 ，系爭房屋曾於清算事件遭拍賣未獲應買，而停止拍賣程序 ，清算事件債務人乃原告。
四、得心證之理由：
原告主張為系爭房屋事實上處分權人，被告未給付租金及遷 讓返還系爭房屋等情，為被告所否認，並以前詞置辯，是本 院應審酌者厥為：㈠原告是否為系爭房屋事實上處分權人?㈡ 系爭契約是否為兩造基於通謀虛偽意思表示所為?㈢原告得否 請求被告遷讓返還系爭房屋及給付租金、違約金?茲分述如 下：
㈠原告是否為系爭房屋事實上處分權人?
⒈按尚未向地政機關辦理所有權登記之建物，非不得為讓與之 標的，讓與人負有交付其物於受讓人之義務，受讓人因受領 交付而取得事實上處分權(最高法院102年度台上字第1472號 判決意旨參照)。再按房屋稅納稅義務人非必為房屋所有人 ，繳納房屋稅之收據亦非即為房屋所有權之證明（最高法院
70年台上字第3760號裁判意旨參照）。又按當事人主張有利 於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦有明定。
⒉原告主張為系爭房屋事實上處分權人，然被告以上詞為辯， 經查：
⑴證人蔡昇燁到庭證稱：(問：系爭房屋是否為你所建)?是，興 建後，我及太太、3個女兒、3個兒子住到現在，約80幾年所 建，(問：你當初為什麼要賣給原告?)她當初想要，我說想 要就要買，所以才簽定買賣契約，她一毛錢都沒付，我當初 賣她100多萬元，原告跑了無法催款，簽約後才去辦理稅籍 變更等語(本院卷第142-144頁)，核與契稅查定表所示，蔡 昇燁、原告係就系爭房屋為買賣，並非贈與一節相符(本院 卷第146頁)，是原告陳稱蔡昇燁係抵付扶養費為系爭行為乙 事，已難遽採。又觀被告提出房屋稅繳款書，亦見系爭房屋 於93、94、103等年度房屋稅之繳款資料(本院卷第91-93、9 5頁)，從被告保有前述繳款資料以觀，原告是否確於90年取 得系爭房屋事實上處分權，不乏疑義。
⑵原告另以蔡昇燁未於系爭房屋遭拍賣時，要求原告辦理變更 稅籍登記或聲明異議等節為據，固見清算事件中，曾認蔡昇 燁乃系爭房屋所在之959、960地號土地所有人，於105年3月 11日、同年月31日、同年4月21日，通知蔡昇燁有關系爭房 屋拍賣乙事(本院卷第60-64頁)，惟得否變更稅籍，顯非單 方可左右，尚難僅因蔡昇燁未於清算事件積極任事，即率認 其已讓與系爭房屋事實上處分權，故原告上詞，仍非可取。 ⑶衡以原告主張蔡昇燁因抵付扶養費為系爭行為，除與上情相 歧，亦缺相關佐證，依常理原告、蔡昇燁縱有相當情誼，猶 難認蔡昇燁果將現仍與被告等人居住之系爭房屋事實上處分 權，率相讓與原告，況原告未提出蔡昇燁已將系爭房屋交付 之證據，要難認定原告已取得系爭房屋事實上處分權。 ㈡系爭契約是否為兩造基於通謀虛偽意思表示所為? ⒈按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無 效，民法第87條第1項前段定有明文。次按民法第87條之通 謀虛偽表示，指表意人與相對人相互明知為非真意之表示而 言，故表意人之相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意 人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當(最高法院5 1年台上字第215號判決要旨參照)。再按債務人欲免其財產 被強制執行，與第三人通謀而為虛偽意思表示，將其所有不 動產為第三人設定抵押權者，債權人可依侵權行為之法則， 請求第三人塗銷登記，亦可行使代位權，請求塗銷登記，固 有本院七十三年台抗字第四七二號判例可資參照，惟必須債
務人與第三人通謀虛偽設定抵押權之結果，使債務人之財產 總值減少，致債權人之債權有不能受清償或難以清償之虞而 受有損害，始得謂債權人之債權受到侵害，而該當於侵權行 為之要件(最高法院95年度台上字第886號判決)。 ⒉被告陳稱系爭契約乃兩造基於通謀虛偽意思表示所為，然為 原告所否認，並稱：為讓被告及家人知悉原告為系爭房屋事 實上處分權人，且非無償讓渠等居住，方於被告亦認知前情 下簽訂系爭契約，租金低於行情係應被告要求，被告嗣於存 證信函提系爭契約等語，經查：
⑴原告為系爭房屋事實上處分權人一節，未經原告舉證以實其 說，前已提及，惟系爭房屋權屬既具爭議，且原告為系爭房 屋現載之房屋稅納稅義務人，原告苟自變更稅籍後，即以系 爭房屋事實上處分權人而自居，尚屬合理。另觀系爭房屋現 由蔡昇燁與含被告等家屬居住在內，有上開證述、戶籍謄本 可參(本院卷第100-101頁)，倘原告經蔡昇燁以系爭行為讓 與事實上處分權，何以僅由被告與原告簽訂系爭契約，已屬 有疑。再觀系爭契約租賃期間自103年4月28日至115年4月28 日，長達12年，租金卻僅每月1,200元，且被告亦不否認未 給付任何租金，原告仍遲至締約後近7年方起訴(本院卷第4 頁)，則系爭契約是否為實，更添疑竇。兼衡蔡昇燁證稱：( 問：兩造關係如何?)本來感情都很好，原告叫被告搬出系爭 房屋才變差等語(本院卷第144頁)，則原告既為被告之長輩 ，彼此又感情甚篤，被告復住在系爭房屋，如蒙原告所託， 佯以簽訂系爭契約，以達系爭房屋免遭拍賣之目的，未違情 理之常。
⑵又被告雖曾於109年10月7日之存證信函提及系爭契約，然由 該函所呈，被告並未認為其有給付租金之責(本院卷第15頁) ，且通謀虛偽意思表示本不以當事人知悉其所為意思表示乃 無效為要件，尚難驟認原告所述可採。另觀原告係於103年1 2月8日向本院聲請清算程序，並陳報其將系爭房屋以每月租 金1,000元出租予被告，又系爭房屋嗣經6次拍賣無人應買， 而停止拍賣程序等節，皆經本院調閱103年度消債清字第18 號清算事件、清算事件卷宗無誤(103年度消債清字第18號清 算事件卷第2、42、45頁；清算事件卷第190-192、199頁)， 可徵兩造簽訂系爭契約不久，原告即向本院聲請清算程序， 復觀系爭房屋於清算事件拍賣未果，併參最高法院73年台抗 字第472號、95年度台上字第886號裁判之見解，可知債務人 欲免其財產被強制執行，遂與第三人通謀而為虛偽意思表示 者，雖非妥適，仍多年來不乏其例，足見被告辯稱：為使系 爭房屋免遭拍賣，與原告基於通謀虛偽意思表示簽訂系爭契
約等語，實非無憑。準此，堪認兩造就系爭契約乃基於通謀 虛偽意思表示所為，依民法第87條第1項前段規定，應為無 效。
㈢原告得否請求被告返還系爭房屋，及請求租金、違約金? 由上各節，原告未舉證其為系爭房屋事實上處分權人，且系 爭契約亦屬無效，則原告請求被告返還系爭房屋，與請求被 告給付上述租金、違約金，俱非可取。
五、綜上所述，原告依系爭契約、民法第455條、第767條第1項 前段規定為請求，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁 回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，核於判決結 果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 11 月 3 日 潮州簡易庭 法 官 曾迪群
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20 日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 11 月 3 日 書記官 薛雅云