臺灣臺南地方法院柳營簡易庭民事判決
111年度營簡字第262號
原 告 沅家房屋仲介有限公司
法定代理人 林益振
訴訟代理人 何平
洪東成
被 告 鄭鈞云
訴訟代理人 林宜樺律師
上列當事人間請求給付違約金事件，經本院柳營簡易庭於民國11
1年10月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠被告於民國111年1月6日與原告簽訂不動產專任委託銷售契約 書（下稱系爭契約），約定將其所有臺南市○○區○○段00○00 地號（下稱系爭土地）及其上建物即門牌號碼臺南市○○區○○ 路0○00號建物（下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭不動產 ），委託原告自111年1月7日起至111年5月6日止，以新臺幣 （下同）6,500,000元銷售。依系爭契約第10條約定若買方 同意被告之出售條件及其出價已達委託價格，授權原告無須 再行通知被告即得全權代理收受定金。
㈡於111年1月11日訴外人即買方胡宏仁願以6,500,000元承購系 爭不動產，原告代為收受定金50,000元，被告與胡宏仁間針 對系爭不動產之買賣契約業已成立，惟被告至今仍拒絕與胡 宏仁簽訂買賣契約書，爰依系爭契約第8條約定以服務報酬 即260,000元（計算式：6,500,000元×0.04＝260,000元）作 為違約金。
㈢並聲明：被告應給付原告260,000元，及自民國111年1月15日 起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、被告則以：
㈠系爭契約不成立
被告於111年1月6日晚間抵達原告營業處，針對系爭契約委 託價額及其他重要條文，兩造意思表示均未一致，難認系爭 契約成立。
㈡系爭契約應屬無效
系爭契約之條款限制被告之締約權限，參酌臺灣高等法院10 4年度上字第260號判決，系爭契約應屬無效。
㈢原告未給予審閱期間，系爭契約應屬無效
兩造簽約時，原告未詳細說明系爭契約條款內容，即在系爭 契約第一頁書立「本人已充分了解契約內容自願提前簽立本 契約」要求被告簽名，依消費者保護法第11條之1規定，系 爭契約之定型化約款不構成契約內容，惟因系爭契約之定型 化契約條款涉及必要之點，若不構成契約內容時，應認系爭 契約無效，始符合公平正義原則。
㈣系爭契約有得撤銷事由，被告依民法第74條、第88條第1項、 第92條第1項行使撤銷系爭契約
兩造簽訂系爭契約時，原告未提供「最近三個月同類型之不 動產成交行情」，原告詐騙佯稱系爭不動產僅值約6,500,00 0元，實際上系爭不動產粗估至少15,000,000元，致被告陷 於錯誤，被告依民法第88條第1項、第92條第1項撤銷意思表 示。又被告未曾有買賣不動產之經驗，在短短數小時內欲決 定以何價格出售實過於急迫，認為有民法第74條之情事，被 告亦得上開規定撤銷系爭契約。
㈤系爭契約已於111年1月10日終止
被告於111年1月10日至原告營業處表示系爭契約不成立、未 給予審閱期間及主張解約，依民法第529條及第549條之規定 系爭契約業已終止。系爭契約第6條限制被告之終止權，違 反消費者保護法第12條第2、3款規定應屬無效。 ㈥系爭不動產之買賣契約尚未成立，原告不得依系爭契約第8條 請求違約金
被告於111年1月10日業已終止系爭契約，原告於111年1月11 日始媒介胡榮仁購買系爭不動產，自不得依系爭契約請求被 告與胡宏仁簽約，於被告拒絕簽約時，依系爭契約第8條約 定請求違約金。縱系爭契約尚未終止，然被告於111年1月10 日業已更換系爭建物之門鎖，原告如何帶領胡宏仁進入系爭 建物確認房況，何況系爭不動產買賣契約之成立，非僅有買 方之出價達系爭契約之約定，尚須出售條件、付款條件達成 一致始可，原告所提出胡宏仁之不動產買賣意願書第2條付 款條件並未載明，究竟是否同意系爭契約第3條之付款條件 尚有疑問，難認被告與胡宏仁間針對系爭不動產買賣之意思 表示一致。
㈦原告請求被告給付違約金應酌減至2,000元 原告為履行系爭契約而支出之廣告、人事成本及影印費，應 僅有2日，其違約金應當酌減至2,000元。 ㈧並聲明：原告之訴駁回；如受不利益之判決，願供擔保，請 准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合 理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反第1項規定者， 其條款不構成契約之內容，消保法第11條之1第1項、第3項 前段定有明文。法律雖無禁止消費者得拋棄審閱權或審閱期 間，然考量上開條文之立法目的，在維護消費者知的權利， 確保其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之 機會，是消費者應在有合理機會知悉或斟酌定型化契約條款 ，及締約時明知或可得而知定型化契約條款時，其所為之拋 棄審閱權或審閱期間，始生效力。此外，消費者保護法要求 企業經營者在使用定型化契約條款時，應給予消費者合理之 審閱期限，當企業經營者主張消費者業已拋棄審閱權及審閱 期間時，此主張不僅與原規範相對立，更有利於企業經營者 ，參酌消費者保護法第17條之1規定，此時應由企業經營者 就消費者已有合理機會知悉或斟酌定型化契約條款，及消費 者締約時明知或可得而知定型化契約條款之前提下，拋棄審 閱權及審閱期間之事實負舉證責任。
㈡被告於111年1月6日前往原告之營業處所，當日兩造簽立系爭 契約，系爭契約由原告訴訟代理人洪東成手寫註記「本人已 充分了解契約內容自願提前簽訂本契約」後，交由被告簽名 等情，為兩造所不爭執，堪認為真實。被告抗辯兩造締約過 程甚短，原告並未向被告解釋定型化契約條款，被告在未充 分知悉定型化契約條款下所為之拋棄審閱期間等語，依上開 說明，自應由原告負舉證責任。然查，原告僅以被告主動前 往原告營業處委託銷售系爭不動產及被告具有相當智識程度 ，認定被告簽約前已充分了解該契約之權利義務關係，然原 告未提出任何證據證明兩造簽約時間長短、原告有無向被告 解釋定型化契約條款、被告有無審視定型化契約條款，加以 佐證被告在有合理機會知悉或斟酌定型化契約條款，及締約 時明知或可得而知定型化契約條款下，拋棄審閱期間。依上 開說明，被告抗辯定型化契約條款不構成契約之內容，自屬 有據。
㈢綜上，原告雖依系爭契約第8條約定請求被告給付違約金，惟 因系爭契約第8條不構成兩造契約內容，原告自無從依此規 定請求被告給付違約金。
㈣至被告雖抗辯兩造契約不成立、無效、得撤銷云云，然消費 者保護法第11條之1第3項規定僅使定型化契約條款不構成契 約內容，並不導致契約無效。兩造於111年1月6日口頭上既 已達成原告為被告針對系爭不動產以6,800,000元為出售條 件之訂約媒介，而被告願給付原告報酬之意思表示合致，居 間契約之要素即必要之點業已意思表示合致，兩造居間契約
自屬有效成立，其餘未約定或因被告上開主張而不構成契約 內容部分，自應回歸民法有關委託及居間之相關規定。另被 告僅空言稱原告有詐欺行為致被告陷於錯誤，然未舉證證明 有上開情事，難認居間契約有得撤銷事由，附此敘明。四、從而，原告依系爭契約書第8條約定請求被告給付違約金， 因此約款不構成契約內容，原告據此請求，於法無據，應予 駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不予逐一論 列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第436條第2項、第78條。
中 華 民 國 111 年 11 月 8 日 臺灣臺南地方法院柳營簡易庭
法 官 陳協奇
以上正本係照原本作成。
被告如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 111 年 11 月 8 日 書記官 洪季杏
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