最高法院民事判決
111年度台上字第1390號
上 訴 人 黃金坤
訴訟代理人 陳忠雨律師
上 訴 人 黃金池
黃沛如
許黃求
黃湘絹
黃月琴
被 上訴 人 祭祀公業劉天成
法定代理人 劉樹力
被 上訴 人 劉竣明
劉竣翔
上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，上訴人對於中華
民國111年1月11日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（109年度
上易字第601號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。
理 由
一、本件上訴人因繼承關係請求確認優先購買權存在等事件，訴 訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定，上訴人黃金坤提 起第三審上訴，依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，效力 及於未提起上訴之同造當事人即上訴人黃金池以次5人，爰 將之併列為上訴人，先予敘明。
二、上訴人於原審為訴之變更主張：伊之被繼承人黃火炉與被上 訴人祭祀公業劉天成自民國54年間起，就坐落○○縣○○鄉○○段 814之20、814之21、814之23地號土地（下合稱系爭土地， 分稱其地號）如第一審判決附圖（下稱附圖）甲、乙、戊部 分有基地租賃關係，業經臺灣彰化地方法院103年度重訴字 第169號判決（下稱前案判決）認定在案，黃火炉與上訴人 黃金坤並各於其上興建附圖編號A2、A1建物（下合稱系爭建 物，分稱其編號）。黃火炉於00年00月00日死亡，由伊6人 繼承上開基地租賃關係，依民法第426條之2、土地法第104 條規定，伊就系爭土地之出售有優先購買權。詎祭祀公業劉 天成逕於107年8月23日將814之20、814之21地號土地所有權 全部及814之23地號土地應有部分1126/10000各出賣予被上 訴人劉竣明、劉竣翔，並均於同年9月26日辦畢所有權移轉 登記（祭祀公業劉天成各與劉竣明、劉竣翔就系爭土地之買 賣及其所有權移轉登記部分，下合稱系爭買賣、系爭移轉登
記；依序分稱系爭買賣1、2及系爭移轉登記1、2）。系爭移 轉登記對伊不生效力，應於塗銷後由伊以同一條件優先購買 。又如認伊之優先購買權僅存在於系爭建物坐落範圍，系爭 移轉登記亦於該範圍內不生效力，應於塗銷後由伊以同一條 件優先購買等情。爰先位聲明求為⑴確認伊對系爭買賣1、2 各有優先購買權存在，暨命⑵劉竣明、劉竣翔分別塗銷系爭 移轉登記1、2，均回復登記為祭祀公業劉天成所有，⑶祭祀 公業劉天成按原審卷一第125頁至第128頁之附件一、二所示 之同樣條件，與伊補訂書面買賣契約，並於伊按上開條件履 行之同時，移轉814之20、814之21地號土地所有權全部、81 4之23地號土地應有部分1126/10000予伊公同共有；備位聲 明求為⑴確認伊對系爭買賣1中814之20、814之23地號土地應 有部分依序2317/11635、112/10000有優先購買權存在、⑵確 認伊對系爭買賣2中814之21、814之23地號土地應有部分依 序5036/11634、244/10000有優先購買權存在，暨命⑶劉竣明 塗銷系爭移轉登記1中814之20、814之23地號土地應有部分 依序2317/11635、112/10000部分；劉竣翔塗銷系爭移轉登 記2中814之21、814之23地號土地應有部分依序5036/11634 、244/10000部分，均回復登記為祭祀公業劉天成所有、⑷祭 祀公業劉天成按原審卷一第129至132頁之附件三、四所示之 同樣條件，與伊補訂書面買賣契約，並應於伊按上開條件履 行之同時，移轉814之20、814之21、814 之23地號土地應有 部分依序2317/11635、5036 /11634、356/10000予伊公同共 有之判決。
三、被上訴人則以：黃火炉與祭祀公業劉天成就系爭土地無基地 租賃關係，前案判決以減輕舉證責任方式，從寬認定有租賃 關係存在，該判決理由不能拘束本件。伊否認上訴人提出祭 祀公業劉天成帳簿（下稱系爭帳簿）之真正性，且系爭帳簿 所載給付之租谷及地價稅，與使用土地之對價顯不相當，難 認屬租金性質。又系爭帳簿就租賃關係之期間、範圍、對價 及目的均無明確記載，且系爭建物於61、74年間始裝表供電 ，足見系爭帳簿關於54年間收繳租谷之記載，與上訴人主張 之租地建屋關係無涉。祭祀公業劉天成前任管理人即訴外人 劉清圳於00年間死亡後，未再選任管理人，即便訴外人劉政 鎌等人有依系爭帳簿代收金錢之行為，不得據此推論祭祀公 業劉天成全體派下員默示同意與黃火炉成立基地租賃關係。 上訴人所主張之基地租賃關係於54年間發生，當時並無民法 第426條之2及土地法第104條第2項規定，上訴人亦無從依各 該規定行使優先購買權。縱認上訴人得行使優先購買權，權 利範圍亦不得逾越其所主張之承租範圍，且僅得就系爭土地
之特定範圍為買賣，不得請求應有部分。上訴人備位聲明之 換算比例亦不符土地登記規則第43條第2項規定。另就請求 移轉系爭土地所有權登記，屬強制締約後之履約問題，不得 與優先購買權行使同時為之等語，資為抗辯。
四、原審判決上訴人全部敗訴，無非以：黃火炉自53年間起至00 年00月00日死亡時止，均設籍於○○縣○○鄉○○村0鄰○○巷4號（ 下稱圳尾4號房）；又系爭建物均未辦理保存登記，亦無房 屋稅籍編號，其中A2建物門牌號碼即為圳尾4號房。黃火炉 繼承人為訴外人黃陳鬢與上訴人，嗣黃陳鬢於00年00月00日 死亡，再由上訴人繼承所遺財產。祭祀公業劉天成前管理人 劉清圳於00年間死亡，劉政鎌為劉清圳之子。○○縣○○鄉○○段 814地號土地（應有部分6/8）及同段815、921、923地號土 地（所有權全部）為祭祀公業劉天成所有，且於36年總登記 時，地目為建。祭祀公業劉天成於103年間以黃金坤與訴外 人無權占有上開土地為由，訴請拆屋還地及分割814地號土 地，經前案判決准予分割，並駁回拆屋還地部分之請求確定 後，再以分割取得之814地號土地與921、923地號土地為合 併、分割，系爭土地為合併分割前之921、923地號土地。又 祭祀公業劉天成於107年8月23日分別與劉竣明、劉竣翔成立 系爭買賣1、2，並均於107年9月26日完成系爭移轉登記，為 兩造所不爭。依證人劉政鎌之證述，上訴人所提系爭帳簿確 係劉政鎌及其父劉清圳所製作。觀諸系爭帳簿54年至64年間 收取款項之紀錄部分，年分為上、下期份，每期均有記載「 收火炉來谷」或「收火炉…年上期（下期）租谷…」等字樣， 固堪認祭祀公業劉天成與黃火炉於54年至64年間有租賃關係 存在。惟依劉政鎌證述：祭祀公業劉天成將土地租給派下員 ，有的種稻，有的蓋房子等語，足認承租目的多元，系爭帳 簿復未記載黃火炉承租系爭土地之時間起訖日期、承租範圍 及目的等項，尚難據此認定雙方就系爭土地成立基地租賃關 係。又系爭土地之地目為「建」，除建築用地外，非無其餘 用途之可能，衡諸常理，租谷應係以每年稻穀收成作為使用 或耕作土地之代價，倘黃火炉係承租系爭土地建屋使用，竟 以稻穀給付租金，顯與常情不符。另徵諸系爭建物均未辦理 房屋保存登記，亦無房屋稅籍編號等情，顯未辦理門牌編釘 作業，則圳尾4號房之門牌自非系爭建物所申請，難以黃火 炉於53年間設籍於該門牌號碼，即認A2建物於53年已興建， 並供黃火炉居住使用。況上訴人自承A2建物於61年8月1日裝 表供電，倘黃火炉建屋係作為居住使用，豈有於53年間興建 完成近8年後始申請用電，A2建物應係於61年間始興建完成 。至系爭帳簿雖記載黃火炉自54年間起向劉清圳繳納租金，
其所租賃之標的應非系爭土地。縱屬為是，當時租賃目的亦 非供建築房屋使用。黃火炉嗣後興建A2建物，則因承租目的 不同，該租賃契約應重新擬定，而其時祭祀公業劉天成因管 理人劉清圳死亡、無人管理，上訴人復未舉證證明黃火炉有 與祭祀公業劉天成洽談變更租約或就A2建物所在之系爭土地 成立基地租賃，自難認A2建物坐落範圍有基地租賃契約。另 上訴人自承A1建物係黃金坤於74年間始申請用電，應認該屋 係於74年間始興建完成，祭祀公業劉天成已無管理人，黃金 坤亦無可能就A1建物坐落土地範圍與祭祀公業劉天成成立基 地租賃契約。又依證人劉榮錫、劉界州之證述，祭祀公業劉 天成於00年間原管理人劉清圳死亡後，因未再選任新任管理 人，由劉清圳之子即劉政鎌持續以祭祀公業劉天成名義收取 租金，迄67年起劉政鎌再委由訴外人劉榮標代收租金。劉榮 標死亡後，未再收取租金，劉榮錫、劉界州及訴外人江秋滿 等人依土地上建物之現況逐戶收取之費用，係用於繳納地價 稅，與系爭土地租金無關，亦難據此認上訴人就系爭土地有 基地租賃關係。上訴人不能證明黃火炉與祭祀公業劉天成就 系爭土地成立基地租賃契約。從而，其依繼承關係及土地法 第104條第1項、民法第426條之2第1項規定，為先備位聲明 之請求，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。五、惟按房屋申報稅籍、門牌編釘係屬行政機關行政管理事項。 未經保存登記之建物是否業經納稅義務人申報房屋稅籍，與 當地戶政事務所是否受理該建物門牌編釘、租地建屋及房屋 建於何時無必然關連性。又當事人約定之租金不限於金錢或 租賃物之孳息，以其他實物充為租金者，非法所不許（大法 官釋字第44號解釋參照）。查上訴人之被繼承人黃火炉自54 年間起向祭祀公業劉天成定期繳納租谷，雙方有承租關係存 在。又黃火炉自53年間起即設籍於圳尾4號房，現坐落系爭 土地上未經保存登記及無房屋稅籍之A2建物，其門牌號碼亦 編釘為相同地址，為原審認定之事實。又上訴人於原審即主 張祭祀公業劉天成除系爭土地外，並無其他土地等語，似亦 為祭祀公業劉天成所不爭執（見原審卷一第10、72頁）。則 上訴人主張黃火炉自54年間起向祭祀公業劉天成租賃系爭土 地，是否不可採信？若雙方就系爭土地確有租賃關係，再徵 諸劉竣翔訴訟代理人劉豊村於第一審及劉政鎌於前案判決審 理時分別陳述：黃火炉約於50幾年間先蓋一間，後來黃金坤 、黃金池於70年、71年陸續再蓋，據前人說，承租土地的人 大部分都是在所租土地上蓋房子等語（見一審卷二第210頁 、原審卷一第458、459頁），黃火炉於53年間所設籍之地址 是否即為其於50幾年間於系爭土地上所興建之建物？倘如是
，是否不能認為黃火炉係基於建築房屋之目的，向祭祀公業 劉天成租賃系爭土地？非無再為研求之餘地。乃原審未遑詳 予細究，徒以A2建物未辦保存登記，亦無房屋稅籍編號，顯 未辦理門牌編釘作業，圳尾4號房非為A2建物申請。且黃火 炉以租谷充為租金，顯非基地租賃，遽為不利於上訴人之判 斷，未免速斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非 無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 11 月 3 日 最高法院民事第五庭
審判長法官 袁 靜 文
法官 林 金 吾
法官 陳 靜 芬
法官 許 秀 芬
法官 石 有 為
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 111 年 11 月 17 日