臺灣嘉義地方法院民事判決
110年度嘉簡字第526號
原 告 劉聖連
訴訟代理人 羅欣慧
被 告 方麗珠
劉鳳美
林世清
林奕希
林淑秋
上 一 人
訴訟代理人 林宜慶
上列當事人間請求變價分割事件，本院於民國111年10月26日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有之坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號土地（面積291平方公尺），分割由被告劉鳳美、林世清、林奕希、林淑秋按如附表所示分割後應有部分比例維持共有。
兩造共有之門牌號碼：嘉義縣○○鄉○○村00鄰○○00號建物（稅籍編號00000000000號），分割由被告劉鳳美、林世清、林奕希、林淑秋按如附表所示分割後應有部分比例維持共有。被告劉鳳美應補償原告劉聖連新臺幣376,653元、被告方麗珠新臺幣376,653元。
訴訟費用由兩造按如附表所示訴訟費用負擔比例負擔。 事實及理由
壹、程序事項
一、原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，民事訴訟法第 第262條第1項定有明文。本件原告起訴時原列方麗珠、林世 清、林奕希、林淑秋、劉鳳美為被告並聲明「准予兩造共有 坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號土地及其地上建物門牌嘉義縣○ ○鄉○○村00鄰○○00號房屋（稅籍編號00000000000號，下稱系 爭房屋）、17-24號房屋（稅籍編號00000000000號）予以分 割，並請求依變賣共有物之分割方法，分別按兩造應有部分 之持分比例分配價金。」。嗣於民國110年8月4日以書狀追 加林佑倫為被告，而後於110年8月11日具狀撤回對被告林佑 倫之起訴及嘉義縣○○鄉○○村00鄰○○00000號，並變更聲明為 「准予兩造共有坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號土地及其地上
系爭房屋）予以分割，並請求依變賣共有物之分割方法，分 別按兩造應有部分之持分比例分配價金。」核原告上開所為 ，均合於前開規定，自應准許。
二、被告方麗珠、林奕希經合法通知，均未於最後言詞辯論期日 到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲 請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告主張略以：
（一）兩造共有坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號土地，係屬丙種建 築用地，面積291平方公尺（下稱系爭土地），為原告應 有部分持分1/6、被告方麗珠應有部分持分1/6、被告林世 清應有部分持分1/3、被告林奕希、林淑秋、劉鳳美等3人 應有部分各持分1/9。
（二）兩造共有坐落系爭土地上未辦理保存登記之系爭房屋，為 原告應有部分持分1/6、被告方麗珠應有部分持分1/6、被 告林世清應有部分持分1/3、被告林奕希、林淑秋、劉鳳 美3人應有部分均各持分1/9。因系爭房屋雖然可以分割， 但是因為無法作分割登記，是本件以原物分割確實有事實 上之困難，實應以變價方式方割。為此，原告爰依民法第 823條第1項、第824條第2項規定訴請系爭土地及系爭房屋 均變價分割，並依兩造應有部分之持分比例分配價金等語 。
（三）並聲明：1.准予兩造共有系爭土地及系爭房屋予以分割， 並請求依變賣共有物之分割方法，分別按兩造應有部分之 持分比例分配價金。2.訴訟費用由兩造依應有部分之持分 比例分擔。
二、被告答辯略以：
（一）被告林世清、林奕希、林淑秋、劉鳳美則以：希望由被告 劉鳳美以歐亞不動產估價師聯合事務所（下稱歐亞不動產 估價事務所）鑑定之金額補償原告、被告方麗珠，並由被 告林世清應有部分3分之1、被告林奕希應有部分9分之1， 劉鳳美應有部分9分之4，林淑秋應有部分9分之1，維持共 有。被告等長年居住系爭土地及系爭房屋，目前是被告林 世清、劉鳳美住在裡面等語。並聲明：請求駁回原告之訴 。
（二）被告方麗珠則以：同意原告所主張之變價分割方式，不同 意接受金錢補償。考量全體共有人的利益、公平原則。倘 兩造如願承受系爭土地及系爭房屋，自可於執行法院變賣 共有物時，參與競標，或於共有人以外之第三人得標後， 再主張優先承買等語置辯。
三、本院之判斷：
（一）經查，兩造共有系爭土地及坐落其上未辦保存登記之系爭 房屋，應有部分均如附表應有部分比例欄所示，且系爭房 屋現係由被告林世清及劉鳳美占有使用中，有系爭土地之 公務用謄本及系爭房屋之嘉義縣財政稅務局房屋稅111年 課稅明細表附卷可佐（見本院卷一第47至49、71至81頁） ，且為原告及被告林世清、林奕希、林淑秋、劉鳳美所不 爭執，應堪信為真正。
（二）按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效 完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求， 以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有 困難者，得將原物分配於部分共有人；以原物為分配時， 如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者， 得以金錢補償之，民法第824條第2項第1款、第3項並有明 文。而分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院 應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體 共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張 分割方法之拘束（最高法院88年度台上字第600號判決意 旨參照）。又定共有物分割之方法，應斟酌各共有人之意 願、利害關係、共有物之價格、利用價值及分割後各部分 之經濟價值與其應有部分之比值是否相當而為適當之分配 ，始能謂為適當而公平（最高法院94年度台上字第1149號 民事判決意旨參照）。經查：
1.系爭土地及系爭房屋既無因物之使用目的不能分割之情形 ，兩造亦無不分割之約定，則原告請求分割系爭土地及系 爭房屋，自屬有據。又兩造無法自行協議分割，是原告請 求判決分割系爭土地及系爭房屋，應屬有理。
2.關於本件分割方法，原告雖主張應採行變價分割，然為被 告林世清、林奕希、林淑秋、劉鳳美所不同意。衡酌系爭 房屋現係由被告林世清及劉鳳美居住其中，且被告林奕希 、林淑秋為被告劉鳳美之女，此有戶籍謄本在卷可佐（見 本院卷一第37、41頁），另被告林世清、林奕希、林淑秋 、劉鳳美均表示同意就系爭土地及系爭房屋繼續維持共有 ，並由被告劉鳳美以金錢補償原告與被告方麗珠之分割方 法，且經原告表示同意。故本院審酌共有物之性質、經濟 效用、共有人之意願、全體共有人之利益及未來之利用等 情，如採取原告與被告方麗珠所有系爭土地及系爭房屋應 有部分各6分之1分由被告劉鳳美取得，並由被告劉鳳美、 林世清、林奕希、林淑秋按附表分割後應有部分比例維持 共有，再由被告劉鳳美以金錢補償原告與被告方麗珠之分
割方法，可維持系爭房屋實際使用人與所有人相同，充分 發揮系爭土地及系爭房屋之利用價值，並有利於未來之規 劃利用、發展及經濟效用，應屬適當、公允之分割方法。 3.本件依本院所採之上開分割方案，將造成原告及被告方麗 珠未能分配系爭土地及系爭房屋，參諸前開規定，即應由 被告劉鳳美以金錢補償原告及被告方麗珠。而就金錢補償 之數額，經本院囑託歐亞不動產估價事務所鑑定，經該事 務所依據影響系爭土地及系爭房屋進行產權、一般因素、 區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有 效使用情況下，系爭土地採用比較法與土地開發分析法為 估價方法評估，系爭房屋及二樓增建採用成本法為估價方 法評估，據以計算系爭土地之土地總價為1,891,500元、 系爭房屋之總價為170,295元、系爭房屋二樓增建部分之 總價為198,120元，有歐亞不動產估價事務所不動產估價 報告書2份存卷可參。本院審酌上開鑑價過程，已就影響 系爭土地價值之因素仔細比較考量，應屬貼近現況及市場 行情，其鑑定結果應為客觀可採。準此，是依據前開報告 書鑑定之價格，系爭土地部分，應由被告劉鳳美補償原告 315,250元（計算式：1,891,500×1/6＝315,250）、被告方 麗珠315,250元計算式：1,891,500×1/6＝315,250）；系爭 房屋及二樓增建部分，應由被告劉鳳美補償原告61,403元 【計算式：170,295＋198,120）×1/6＝61,403，元以下四捨 五入】、被告方麗珠61,403元【計算式：170,295＋198,12 0）×1/6＝61,403，元以下四捨五入】，爰判決如主文第3 項所示。
四、綜上所述，原告依民法第823條第1項前段請求就兩造共有之 系爭土地及系爭房屋予以裁判分割，為有理由。本院審酌系 爭土地及系爭房屋之使用現況、共有人之意願、分割後之經 濟效用，並兼顧全體共有人之利益均衡等情事，認應以如主 文第1、2項所示方式原物分割，並由被告劉鳳美以如主文第 3項所示金額補償原告及被告方麗珠之方式，對兩造而言， 應屬公平合理及適當，並能兼顧共有人之利益。五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，經審 酌均於本件判決結果均無影響，爰不逐一論述，併此敘明。六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文 。分割共有物之訴乃係必要共同訴訟，原告及被告間本可互 換地位而起訴或應訴，被告應訴實因訴訟性質而不得不然， 所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要，又分割方法係考量全
體共有人利益後而為裁判，兩造為系爭土地及系爭房屋之共 有人均因本裁判而受有利益，實質上並無所謂何造勝訴敗訴 之問題，若由被告等負擔全部訴訟費用顯失公平，故本院認 訴訟費用應由兩造按附表所示訴訟費用負擔比例分擔，爰判 決如主文第4項所示。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第1項 但書。
中 華 民 國 111 年 11 月 9 日 臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 陳寶貴
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 11 月 9 日 書記官 江靜盈
附表：
編號 共有人 應有部分比例 分割後應有部分比例 訴訟費用負擔比例 １ 劉聖連 6分之1 無 6分之1 ２ 方麗珠 6分之1 無 6分之1 ３ 林世清 3分之1 3分之1 3分之1 ４ 林奕希 9分之1 9分之1 9分之1 ５ 林淑秋 9分之1 9分之1 9分之1 ６ 劉鳳美 9分之1 9分之4 9分之1