臺灣高雄地方法院民事判決
111年度雄簡字第1279號
原告即反訴
被告 李瑞菁
訴訟代理人 馬世豪
被告即反訴
原告 唐皖麟
訴訟代理人 李榮唐律師
陳欣怡律師
吳啟源律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國111年9月21日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳萬捌仟壹佰陸拾玖元，及自民國一一ㄧ年七月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。本判決第一項原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣貳萬捌仟壹佰陸拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。反訴被告應給付反訴原告新臺幣參萬元，及自民國一一一年六月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第五項反訴原告勝訴部分得假執行。但反訴被告如以新臺幣參萬元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3款定有明文。本件原告起訴時，原聲明：被告 應給付原告新臺幣（下同）207,257元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷 第11頁）。嗣於本院審理時，迭經變更，最終訴之聲明為： 被告應給付原告500,000元，及自民國111年7月22日起至清 償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷第263頁、第4 10頁），核與上開規定相符，應予准許。
二、反訴原告於111年6月10日具狀提起反訴（見本院卷第75頁） ，請求反訴被告給付押租金。而本件反訴與本訴之法律關係 ，及兩造所主張之權利，均係本於同件租賃契約之法律關係 所生，即有相牽連之關係，尚不致延滯訴訟終結，又非專屬 他法院管轄，並得行同種訴訟程序，揆諸民事訴訟法第259 條、第260條第1項、第2項規定，反訴原告提起反訴，應予 准許。
貳、本訴部分：
一、原告主張：兩造於103年6月29日簽立第一次房屋租賃契約書 ，約定由被告向原告承租坐落於高雄市○○區○○路00000號9樓 房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自103年8月1日起至105年 7月31日止，每月租金15,000元，並於契約中加註「租約到 期，乙方交付房屋，需回復原狀」等語，並將附屬家具盧列 於契約後，並經兩造逐一清點無誤，於附屬家具清單後並加 註「若有毁損，應負賠償責任」等語。嗣租約到期，兩造於 105年8月1日簽立第二次房屋租賃契約，租賃期間自105年8 月1日起至108年6月30日止，每月租金15,000元；於108年12 月20日簽立第三次房屋租賃契約（下合稱系爭租約），租賃 期間自108年12月20日起至110年12月19日止，每月租金15,0 00元，並於第二、三次房屋租賃契約中加註「租賃契約條件 ，依照103年租約」等語。詎於110年10月30日，被告未經原 告同意以電話告知「已將鑰匙放在管理室，請原告自行驗屋 」等語，原告當場表示拒絕點交，嗣於110年11月2日，兩造 至系爭房屋確認屋況，發現房屋及相關附屬設備多有損壞， 被告尚未將租賃物回復原狀，原告因此支出冷氣修復費用96 9,00 元（含冷氣91,000元及安裝費5,900元）、馬桶修復費 用11,590元（含馬桶9,990元及安裝費1,600元）、燈具部分 費用為2,790元（含吸頂燈2,290元及安裝費500元）、油漆 部分費用8,079元（含油漆1,999元及工資6,080元）、曬衣 竿部分費用3,198元（含曬衣竿2,698元及工資500元），共 計117,257元（含折價券折扣及運費）。另被告未將系爭房 屋恢復原狀，點交返還予原告，自應依系爭契約給付租金至 租期屆滿為止，並賠償每月租金五倍之違約金，是被告應給 付自110年10月20日起至12月19日共兩個月租金30,000元， 及違約金450,000元（計算式：15,000元×5倍×6個月=450,00 0元)，就違約金部分僅一部請求352,743 元。綜上被告應給 付原告500,000 元（117,257 元＋30,000元＋352,743元＝500, 000元）。並聲明：如上之聲明。
二、被告則以：伊不爭執曾向原告承租系爭房屋，並簽立系爭租 約之事實，惟被告於居住近7年期間，已盡維護、管理之責
，原告上開主張並無理由，縱認屬實，亦屬租賃物之折舊， 或係合於約定方法使用收益，所造成之自然耗損，絕非伊惡 意毀損所致。原告曾於110年2、3月間致電要求伊搬遷，於1 10年10月10日已告知原告10月底將搬離系爭房屋，原告當時 未有任何反對之意思，是兩造已達成提前終止系爭租約之合 意，況於110年10月31日前伊即清空個人物品，並自系爭房 屋遷出，並將鑰匙返還原告，兩造間既無租賃契約之法律關 係，伊即無給付租金及違約金之義務等語，資為抗辯，並聲 明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為 假執行。
三、本院得心證之理由：
被告向原告承租系爭房屋，訂有押租金30,000 元、每月租金15,000元，租賃期間為103年8月1日起至至105年7月31日止、105年8月1日起至108年6月30日止、108年12月20日起至110年12月19日止，原告業已收訖30,000元押租金，被告迄至110年10月31日前，業已如數繳清每月15,000元之租金予原告等事實，為兩造所不爭執，復有系爭房屋所有權狀、租賃契約書等件為證（見本院卷第15至17頁、第103至137頁），應堪認定。原告主張系爭房屋及附屬設備之毀壞狀況並非自然耗損，且兩造間尚未點交完成，則為被告所否認，是本件爭點即為： ㈠兩造是否已終止系爭租約？原告主張被告應給付110年10月20 日至110年12月19日，合計2個月，共30,000元之租金，有無 理由？
㈡原告主張被告未依約恢復原狀，並點交返還鑰匙，應自110年 12月 20日至111年6月19日賠償部分違約金352,743元，有無 理由？
㈢原告主張馬桶、冷氣、燈具、牆壁油漆、曬衣桿等損害為被 告所致非出於自然耗損，有無理由？茲分述如下： ㈠兩造是否已終止系爭租約？原告主張被告應給付租金30,000 元，有無理由？
⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定 期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣 者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動 產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出 租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期， 並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。定有期限之 租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約 者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知，民 法第450條、第453條分別定有明文。準此，當事人約定租賃 之期限者，應受期限之拘束，不得提前任意終止，但若當事 人約定一方得於期限屆滿前終止契約者，一方始得依照第45 0條第3項之規定，負先期通知之義務，使他方有所準備，以 期公允。復按當事人終止契約，須有終止權，終止權有基於 法律規定而生者（法定終止權），有基於當事人約定而生者 （約定終止權）。而法定或約定終止權之行使均為單獨行為 ，其發生效力與否，端視有無法定或約定終止之事由存在， 既無待他方當事人之承諾，自不因他方當事人之同意或未為 反對之意思表示而成為合意終止（最高法院94年度台上字第
1594號判決意旨參照）。又終止權之行使，依民法第263條 準用同法第258條規定，應向他方當事人以意思表示為之。 以對話為意思表示者，其意思表示以相對人了解時，發生效 力；非對話為意思表示者，其意思表示以通知到達相對人時 ，發生效力，民法第94條、第95條第1項亦有明定。所謂達 到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時 可了解其內容之客觀狀態而言。
⒉經查：系爭租約期間自108年12月20日起至110年12月19日止 ，為兩造所不爭，自屬定有期限之租賃。又依系爭租約第21 條約定：「甲（即原告）、乙（即被告）雙方在本契約有效 期間內解約，必須在一個月前通知對方，同時支付對方一個 月租金作為違約金，方可解除契約」等語，而繼續性契約之 終止既僅生將來效力，終止前因契約而發生之法律關係仍有 其效力，足見上開約定所稱「解除契約」，應係「終止」之 意，足見兩造確有約定於租賃期限屆滿前，雙方均有提前終 止租約之權利，但應於1個月前通知他方，並應賠償對方1個 月租金作為違約金。而此約定終止權之行使屬單獨行為，即 賦予一方當事人得依其單方之意思表示，使法律關係之效力 得以消滅，不需徵得另一方當事人同意。本件被告於110年1 0月10日下午15時59分許，以LINE通訊軟體通知原告「確定 要搬家了，可能在這個月底搬家」等語，該終止租約之意思 表示並已到達原告而發生效力，揆諸前揭說明，堪認系爭租 賃契約乃係出租人即被告因一己之原因而對原告為終止權之 行使，自屬於單獨行為，不因他方同意或反對而成為合意終 止契約。準此，堪認被告於110年10月10日通知原告終止系 爭租約時，已生合法終止契約之效力。
⒊系爭租約既經被告於110年10月10日終止，被告需支付原告1 個月租金作為違約金，方能可解除契約，查被告已繳租金期 間至110年10月18日，此為兩造所不爭執。從而，原告請求 被告所給付之違約金，應扣除被告已繳部分，共計11,000元 【計算式：(15,000元÷30天)×（30天-8天）＝11,000元，違 約金計算期間：110年10月19日起至110年11月10日】，洵屬 有據，應予准許。
㈡原告主張被告未依約恢復原狀，並點交返還鑰匙，應賠償違 約金352,743元，有無理由？
按系爭租約第6條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時， 除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠 心按原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如 不及時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五 倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決
無異議」等語（本院卷第38頁）。兩造租賃之法律關係業於 110年10月10日終止，已如上所述，而被告於110年10月31日 前即清空個人物品，並打掃完畢，有被告所提系爭房屋退租 後之照片附卷可參（本院卷第157至173頁）。是被告既已遷 出系爭房屋，則原告依系爭租約第6條約定，向被告請求按 月賠償租金5倍之違約金，為無理由，不應准許。 ㈢原告主張被告未依約將系爭房屋回復原狀，致其需支出修繕 費用，惟為被告以前詞抗辯，茲就原告就修繕費用之各項主 張有無理由，分述如下：
⒈冷氣修復費用部分：按當事人主張有利於己之事實者，就其 事實有舉證之責任，民法第277條前段定有明文。原告主張 冷氣除主臥室內冷氣非新品外，其餘3台均為全新，詎於點 交時始發現，空調設備上被告加裝非原廠之配件，被告係故 意毁損云云，然原告未能提出任何證據以實其說，無從佐證 冷氣毀損與被告不當方式間具有因果關係，況冷氣本有自然 耗損等問題，是原告就此部分損害，既未舉證證明為真，尚 無理由，應予駁回。
⒉原告另主張其受有馬桶、燈具、牆壁油漆、曬衣竿之損害， 業據其提出估價單、毀損物品照片（見本院卷第53至64頁、 本院卷第413至419頁）等件為證，由照片可知馬桶沖水設備 遭毁損、牆壁用強力膠黏貼物品部分亦未回復原狀、曬衣竿 有斷裂之情形，可知原告確實受有上開損害，惟被告以原告 並未提出物品購置證明及單據，尚難逕以新品價值為其損害 額而應計算折舊等語抗辯。則原告究係何時購買、實際購買 費用為何？仍乏證據佐證，本判決審酌馬桶、燈具、牆壁油 漆、曬衣竿等物品係為原告日常用品或供日常生活使用之物 ，一經使用即生自然耗損，復衡之社會常情，此種物品鮮有 逐一保留購買憑證，原告既已就上開物品遭被告以上開行為 致令不堪使用乙節證明其確實受有損害，縱不能證明其數額 或證明顯有重大困難，仍得適用民事訴訟法第222條第2項規 定，依一般相當之物品以超過耐用年數之定率遞減法殘值5/ 10計算折舊，認原告請求被告賠償其所受損害之修復費用估 定為8,489元【計算式：（9,990元＋2,290元＋1,999元＋2,698 元）5/10＝8,489元，元以下四捨五入），加計毋庸折舊之工 資8,680元（計算式：1,600元＋500元＋6,080元＋500元＝8,680 元），原告得請求之費用共計17,169元（計算式：8,444元＋ 8,680元＝17,169元）之範圍內，尚屬合理，逾此範圍部分則 無理由，應予駁回。
四、綜上，原告主張被告應給付違約金及請求之回復原狀費用28 ,169元（違約金11,000 元＋17,169元＝28,169元），及自111
年7月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由 ，逾此部分之請求則無理由，應予駁回。
參、反訴部分：
一、反訴原告主張：系爭租約原約定租賃期間至110年12月19日 為止，嗣反訴原告提前終止租約，並於110年10月31日遷離 系爭房屋，依系爭租約第5條規定，反訴原告自得向反訴被 告請求返還系爭租約之押租金30,000 元等語。並聲明：㈠反 訴被告應給付反訴原告30,000元，及自反訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息百分5%計算之利息。
二、反訴被告則以：反訴原告迄今未將系爭房屋回復原狀、點交 並返還鑰匙，對系爭房屋之附屬設備亦未進行修繕，自不符 合系爭租約第5條所定之「交還房屋」返還押金之要件，反 訴原告此部分之請求，顯無理由等語資為抗辯。並聲明：反 訴原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：
反訴原告主張反訴被告應返還押租金乙節，為反訴被告所否 認，並以上開情詞置辯，是本件反訴爭點即為：反訴原告請 求返還押租金，有無理由？按押租金者，乃租賃關係存續中 ，以擔保承租人之租賃債務為目的，由承租人交付於出租人 之金錢或其他代替物，其目的乃在擔保承租人之租賃債務。 又此所謂之租賃債務，係指租賃關係消滅前或消滅時所生者 為限。經查，系爭租約第5條約定：「乙方（即反訴原告） 應於訂約時，交於甲方（即反訴被告）新台幣30,000元作為 押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還 房屋後無息退還押租保證金。」，有上開系爭租約在卷可稽 。而系爭租約業於110年10月10日終止，已如上述，反訴原 告既於系爭租約期限到期前，向反訴被告表示欲提前終止系 爭租約，並於110年10年30月搬離系爭房屋，反訴被告更於1 10 年11月4日以存證信函向反訴原告為終止系爭租約之意思 表示（見本院卷第175頁），是堪認系爭租約業已終止，反 訴原告已履行租賃物返還之義務，是反訴原告請求反訴被告 給付押租保證金30,000元，自屬有據。
四、綜上，反訴原告主張被告返還押租金30,000元，及自反訴起 訴狀繕本送達翌日即111年6月18日（本院卷第201頁）起至 清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。肆、綜上所述，本訴部分原告請求被告給付28,169元，及自111 年7月22日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利 息，為有理由，應予准許，逾此範圍所為主張，則非有據， 應予駁回；反訴部分反訴原告請求反訴被告給付30,000元， 及自111年6月18日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定
遲延利息，為有理由，應予准許。
伍、本件本訴、反訴部分事證均已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方 法及所提出之證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一 論列，併此敘明。
陸、本件原告、反訴原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟 適用簡易程序所為被告、反訴被告敗訴之判決，依同法第38 9條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392 條規定，宣告被告預供擔保後，得免為假執行。柒、本訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條；反訴訴訟費 用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 111 年 10 月 21 日 高雄簡易庭 法 官 張茹棻
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 10 月 21 日 書記官 黃振祐