臺灣高等法院臺中分院民事判決
110年度重上字第221號
上 訴 人 劉林秀英
訴訟代理人 周復興律師
複 代理人 羅誌輝律師
林恆碩律師
上 訴 人 張美麗
訴訟代理人 聶瑞瑩律師
高肇成律師
上列當事人間請求不動產所有權移轉登記等事件，上訴人對於中
華民國110年9月23日臺灣臺中地方法院109年度重訴字第662號第
一審判決各自提起上訴，本院於111年9月13日言詞辯論終結，判
決如下：
主 文
原判決關於（一）駁回上訴人劉林秀英下列第二項請求部分；（二）駁回上訴人張美麗下列第二項請求部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄（一）部分，上訴人張美麗應給付上訴人劉林秀英新臺幣990萬元，及自民國109年11月8日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；（二）部分，上訴人劉林秀英應將臺中市○○區○○段0000地號土地所有權狀正本1張返還上訴人張美麗。上訴人劉林秀英之其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，關於上訴人劉林秀英上訴之部分，由上訴人張美麗負擔百分之十五，餘由上訴人劉林秀英負擔；關於上訴人張美麗上訴之部分，由上訴人劉林秀英負擔。 事實及理由
一、上訴人劉林秀英主張：
(一)本訴部分：伊與對造上訴人張美麗於民國109年7月17日簽訂 土地買賣契約書（下稱系爭契約），約定由張美麗將其所有 坐落臺中市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）以總價 新臺幣（下同）66,283,000元出賣予伊，伊已依約於109年7 月20日支付簽約款660萬元，張美麗則將系爭土地所有權狀 （下稱系爭權狀）交付予伊之占有輔助人吳智雯地政士。依 系爭契約第3條約定，原定於109年8月12日前雙方備齊移轉 登記證件及用印時，由伊給付用印款2,654萬元，張美麗並 應提出系爭土地之農業用地作農業使用證明書（下稱農用證 明）及完成鑑界手續。然張美麗所提臺中市○○地政事務所（ 下稱○○地政）109年8月12日複丈成果圖（下稱109年複丈成 果圖）並未能確認系爭土地經界線及界址所在，故並未「完 成鑑界手續」；且張美麗雖提出109年8月3日農用證明（下
稱系爭農用證明），然系爭土地確有遭他人占有為非農業使 用，系爭農用證明並非合法有效。是以，張美麗並未完成系 爭契約第3條所定同時履行條件，伊自得主張同時履行抗辯 而拒絕給付用印款，並仍得請求張美麗將系爭土地所有權移 轉登記予伊。又張美麗既違反系爭契約第3條約定，且就系 爭土地遭他人占用，經伊屢次催請，仍未履行系爭契約第9 條第2項所定理清義務，而違反該項約定，伊自得依系爭契 約第10條第2項，以起訴狀繕本之送達解除系爭契約，並依 前開約定及民法第259條、第250條之規定，請求張美麗返還 已收價金660萬元，及支付懲罰性違約金660萬元等情。爰先 位依系爭契約關係、備位依系爭契約第10條第 2項及民法第 259條、第250條等規定，提起本件訴訟（原審為劉林秀英敗 訴之判決，劉林秀英聲明不服，提起上訴）。並上訴聲明： (一)先位聲明：1.原判決不利劉林秀英部分廢棄。2.張美麗 應將系爭土地所有權移轉登記予劉林秀英。(二)備位聲明： 1.原判決不利劉林秀英部分廢棄。2.張美麗應給付劉林秀英 1,320萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百 分之5計算之利息。
(二)反訴部分：承上所述，張美麗並未完成系爭契約第3條所定 同時履行條件，伊得拒付用印款，況張美麗並未定相當期間 催告伊履行給付用印款，是張美麗並未取得系爭契約之解除 權，其主張解除契約不生效力，其進而請求伊返還系爭權狀 ，自無理由等語，資為抗辯。並答辯聲明：張美麗之上訴駁 回。
二、張美麗則以：
(一)本訴部分：依系爭契約約定，劉林秀英應於給付用印款後， 伊始有移轉系爭土地所有權之義務，劉林秀英既未為給付， 自無請求系爭土地所有權移轉登記之權利。伊已申請○○地政 製成109年複丈成果圖，已得確認系爭土地有遭他人占用， 伊所申請核發之系爭農用證明既尚未經行政機關撤銷，自仍 屬合法有效，縱認伊未依約完成鑑界手續，亦屬不可歸責於 伊之客觀給付不能，依民法第225條第1項規定，伊免負移轉 系爭土地所有權之給付義務。伊自認違反系爭契約第9條第2 項約定，劉林秀英依系爭契約第10條第2項約定解除系爭契 約發生解除契約之效力，依前開約定及民法第259條、第250 條之規定，伊同意返還價金660萬元及支付違約金330萬元， 劉林秀英請求之違約金顯屬過高，應予酌減。系爭契約既經 合法解除，劉林秀英猶據以請求伊辦理系爭土地之所有權移 轉登記，自無理由等語，資為抗辯。並答辯聲明：劉林秀英 之上訴駁回。
(二)反訴部分主張：劉林秀英就用印款給付遲延，迭經伊催告未 果而解除契約，且承上所述，伊自認系爭契約業經劉林秀英 合法解除，則劉林秀英占有系爭權狀即屬無權占有，其仍應 負契約解除後回復原狀之義務，是以，伊自得請求劉林秀英 返還系爭權狀等情。爰依民法第767條第1項、第259條第1款 規定，提起反訴（原審為張美麗反訴敗訴之判決，張美麗不 服，提起上訴）。上訴聲明：(一)原判決不利於張美麗部分 廢棄。(二)劉林秀英應將系爭權狀正本1張返還張美麗。三、兩造經本院整理及簡化爭點，同意成立爭點整理協議如下（ 見本院卷第77至79、254至257頁）：(一)兩造不爭執事項：
1.兩造於109年7月17日簽訂系爭契約，約定由張美麗將系爭土 地以66,283,000元之價格售予劉林秀英，劉林秀英於109年7 月20日已將660萬元簽約款存入履約保證專戶，系爭契約第3 條並約定於張美麗取得農用證明及完成鑑界手續時，劉林秀 英應支付用印款2,654萬元。張美麗為系爭土地所有權人， 為履行系爭契約而將系爭權狀交予訴外人即劉林秀英之占有 輔助人吳智雯地政士。
2.張美麗已領有系爭農用證明（見原審卷第57頁），並於109 年7月29日向○○地政申請系爭土地複丈，經技士林東永於109 年8月12日到場測量，並製成109年複丈成果圖（見原審卷第 59、211頁），惟系爭土地與0000地號土地間有障礙物而有 占用情形，致無法埋設界樁及測量，該複丈成果圖上就此部 分僅依原地籍圖標線繪製。劉林秀英尚未支付用印款2,654 萬元。
3.系爭契約第3條用印款約定：「109年8月12日前雙方備齊移 轉登記所需證件及用印之同時，買受人一次付清貳仟陸佰伍 拾肆萬元整之用印款（賣方需核發農用證明及完成鑑界手續 ）」；系爭契約第7條第4項約定：「辦理所有權移轉登記， 買受人應自約定交付證件、用印備齊之日起1週内提出辦理 」；系爭契約第9條第2項約定：「本約標的物需鑑界，出賣 人應於簽約後即申請鑑界，如發現標的物有被人占用，應於 所有權移轉登記前負責理清」。
4.①劉林秀英以起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示，於109 年10月28日寄存送達。②張美麗於109年8月17日寄發存證信 函予劉林秀英，於109年8月18日送達（見原審卷第61至65頁 ）。③張美麗再於109年8月25日寄發存證信函為解除系爭契 約之意思表示，於109年8月26日送達（見原審卷第67至69頁 ）。④張美麗又於110年9月30日寄發催告存證信函予劉林秀 英，於110年10月1日送達（見本院卷第39至43頁)，並於110
年10月7日寄發存證信函為解除系爭契約之意思表示，於110 年10月8日送達（見本院卷第45至49頁）。 5.劉林秀英以起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示，於109 年10月28日寄存送達，而於109年11月7日24時發生合法解除 系爭契約之效力。
(二)兩造爭執事項：
1.系爭契約第3條關於用印款之同時履行條件「完成鑑界手 續 」是否已經完成，劉林秀英先位之訴請求張美麗移轉系爭土 地所有權登記，有無理由？
2.劉林秀英備位之訴主張張美麗違反系爭契約第9條第2項約定 ，爰依系爭契約第10條第2項約定解除系爭契約（不爭執事 項4.①），並依前開約定及民法第259條、第250條之規定， 請求張美麗返還價金660萬元及支付懲罰性違約金660萬元， 有無理由？違約金是否過高？
3.張美麗反訴主張劉林秀英就用印款給付遲延，依系爭契約第 10條第1項約定、民法第254條規定解除系爭契約（不爭執事 項4.③、④），且系爭契約業經劉林秀英合法解除，爰依民法 第259條第1款、第767條第1項規定，請求劉林秀英返還系爭 權狀，有無理由？
四、得心證之理由：
甲、本訴部分：
(一)系爭契約業經劉林秀英合法解除，其先位之訴請求移轉系爭 土地所有權登記，為無理由：
1.經查，依系爭契約第3條約定：「109年8月12日前雙方備齊 移轉登記所需證件及用印之同時，買受人一次付清貳仟陸佰 伍拾肆萬元整之用印款（賣方需核發農用證明及完成鑑界手 續）」、第7條第4項則約定：「辦理所有權移轉登記，買受 人應自約定交付證件、用印備齊之日起1週內提出辦理」， 可見兩造就系爭土地所有權移轉登記係約定於劉林秀英付清 用印款後辦理，此亦為兩造所不爭執（見原審卷第289頁） ，則劉林秀英既尚未給付用印款，而系爭契約第3條關於付 款之約定，係說明各期付款應同時履行之條件，第4條則係 關於貸款之約定（見原審卷第28至29頁），均無賦予劉林秀 英在未給付用印款前即得請求移轉系爭土地所有權登記，劉 林秀英亦未敘明有何免給付義務仍得請求張美麗履行移轉登 記義務之依據，則其主張依系爭契約第3、4條約定請求張美 麗辦理系爭土地所有權移轉登記（見本院卷第255頁），洵 非有據，不應准許。
2.再者，劉林秀英以張美麗未能履行鑑界手續，違反系爭契約 第9條第2項約定為由，依系爭契約第10條第2項約定，以起
訴狀繕本送達為解除契約之意思表示，於109年10月28日寄 存送達，而於109年11月7日24時發生合法解除系爭契約之效 力，為張美麗所自認，且為兩造所不爭執（見本院卷第256 至257頁），堪認系爭契約業經劉林秀英解除而生合法解除 系爭契約之效力，劉林秀英自無從再依業經解除而失其效力 之系爭契約法律關係，請求張美麗辦理系爭土地所有權移轉 登記。是以，劉林秀英先位聲明請求張美麗應將系爭土地所 有權移轉登記予伊，為無理由，不應准許。
(二)系爭契約經劉林秀英合法解除，其備位之訴得請求張美麗返 還價金660萬元及支付違約金330萬元：
1.按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規 定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之。 受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民 法第259條第1款、第2款定有明文。經查，依系爭契約第3條 用印款約定：「109年8月12日前雙方備齊移轉登記所需證件 及用印之同時，買受人一次付清貳仟陸佰伍拾肆萬元整之用 印款（賣方需核發農用證明及完成鑑界手續）」、第9條第2 項約定：「本約標的物需鑑界，出賣人應於簽約後即申請鑑 界，如發現標的物有被人占用，應於所有權移轉登記前負責 理清」及第10條第2項約定：「出賣人因可歸責於自己之事 由，致違反本契約之約定，經買受人定期催告仍不履行者， 買受人除得解除契約外，亦得請求出賣人加倍返還已收之所 有價金，作為懲罰性違約金，如尚有其他損害，並得請求賠 償」（見原審卷第27、33頁）。經本院會同兩造並囑託○○地 政派員至現場履勘結果，系爭土地確有遭鄰地0000地號之圍 牆、鐵皮建物等地上物占用，有勘驗筆錄、○○地政111年2月 11日複丈成果圖可稽（見本院卷第101至107頁）。而張美麗 自認兩造爭執事項2.即其違反系爭契約第9條第2項約定，劉 林秀英依系爭契約第10條第2項約定解除契約，已生合法解 除系爭契約之效力，而依前開約定及民法第259條、第250條 之規定，其應返還價金660萬元及同意支付違約金330萬元（ 見本院卷第256至257頁），故劉林秀英請求張美麗返還價金 660萬元及給付違約金330萬元，應予准許。 2.劉林秀英雖主張應依第10條第2項「加倍返還已收之所有價 金」之約定，如數支付懲罰性違約金660萬元，並無過高等 情，張美麗則辯稱該違約金過高，應予酌減等語。按民法所 定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償額為目 的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來 之給付或違約金擇一請求；二為以強制債務之履行為目的， 此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金
外，並得請求原來之給付。而當事人所約定之違約金究屬何 性質，應依當事人之意思定之，倘當事人未約定，則視為以 預定債務不履行之損害賠償額為目的，此觀民法第250條第2 項之規定自明（最高法院86年度台上字第3397號判決意旨參 照）。查系爭契約第10條第2項約定既已載明「請求出賣人 加倍返還已收之所有價金，作為『懲罰性』違約金」，自屬懲 罰性違約金甚明，而張美麗自認有違反系爭契約第9條第2項 約定之情事，並同意支付違約金，亦如前述。惟按約定之違 約金過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條定有明 文。所謂相當之數額，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及 當事人所受損害情形，以為酌定標準；且約定之違約金是否 過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之 一切利益為衡量之標準（最高法院49年台上字第807號、51 年台上字第19號判決意旨參照）。若所約定之額數，與實際 損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金 或賠償額預定性違約金而異。系爭契約第10條第2項約定如 前載，核屬懲罰性違約金性質之約定，本院審酌張美麗已自 認並同意給付330萬元予劉林秀英作為兩造間有關系爭契約 違約糾紛之賠償，劉林秀英雖主張應依該約定如數加倍返還 已收價金充作違約金，然未據劉林秀英陳明或舉證其所受損 害高於張美麗自認之數額。徵諸系爭契約第10條第2項關於 懲罰性違約金之約定，其目的無非在促使張美麗履行系爭契 約之約定，然劉林秀英既因張美麗未完成鑑界手續而拒絕給 付用印款，並據以解除系爭契約，則除已付價金660萬元部 分無法運用自如外，劉林秀英並未受有支付後續款項之損失 擴大。茲參酌上情，並審酌張美麗雖有於109年7月29日向○○ 地政申請系爭土地複丈，經○○地政製成109年複丈成果圖（ 見原審卷第59、211頁），惟系爭土地與0000地號土地間有 障礙物而有占用情形，致無法埋設界樁及測量，該複丈成果 圖上就此部分僅依原地籍圖標線繪製（見兩造不爭執事項2. ），經本院至現場履勘結果，系爭土地上遭鄰地0000地號之 圍牆、鐵皮建物等地上物占用面積尚非甚多（見本院卷第10 7頁），暨張美麗自認其違反系爭契約第9條第2項約定之情 節；而劉林秀英於109年7月20日給付簽約款660萬元後，即 於109年10月28日以起訴狀繕本寄存送達為解除契約之意思 表示，而於109年11月7日24時發生解約之效力，張美麗違約 迄未返還價金660萬元之期間，其如能即時返還660萬元時， 依一般銀行存放款利率可得享受之利息利益，並衡諸現今社 會經濟情狀，認劉林秀英請求張美麗如數支付懲罰性違約金 660萬元，尚屬過高，應予核減至張美麗所自認之330萬元，
洵屬適當，逾上開範圍之請求，不應准許。
乙、反訴部分：
系爭契約業經劉林秀英合法解除，張美麗得請求返還系爭權 狀：
1.按民法第254條係規定，契約當事人之一方遲延給付者，他 方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時， 得解除其契約。故債務人遲延給付時，必須經債權人定相當 期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行時，債權人始 得解除契約。債權人為履行給付之催告，如未定期限，難謂 與前述民法規定解除契約之要件相符，自不得依上開法條規 定解除契約（最高法院100年度台上字第2199號判決意旨參 照）。又買受人因可歸責於自己之事由，致違反本契約之約 定，經出賣人定期催告仍不履行者，出賣人除得解除契約外 ，亦得沒收買受人已繳之所有價金，作為懲罰性違約金，如 尚有其他損害，並得請求賠償，系爭契約第10條第1項亦有 明文約定。是依上開條文及契約約定，張美麗非因劉林秀英 遲延給付當然取得契約解除權，必定相當期限催告其履行， 如於期限內不履行時始得解除契約。經查，張美麗為履行系 爭契約而將系爭權狀交予劉林秀英之占有輔助人吳智雯地政 士，而張美麗於109年8月17日先寄發存證信函催告劉林秀英 支付用印款2,654萬元，復於109年8月25日寄發存證信函向 劉林秀英為解除契約之意思表示等情，有該等存證信函在卷 可稽（見原審卷第61至75頁），且為兩造所不爭執，固堪認 定。然依張美麗於109年8月17日寄發予劉林秀英之存證信函 內容載稱：「一、...臺端應於109年8月12日支付用印款2,6 54萬元，迄今臺端已逾期數日仍未為支付。」、「二、依上 開契約書第12條第11款之約定，...綜上所述，係不可歸責 於出賣人，依上該款項內容之約定，請臺端於文到5日內表 示意見。」、「三、依雙方土地買賣契約書第10條約定，現 今，臺端未為支付用印款及不可歸責於出賣人事由，出賣人 依約催告臺端履行契約，特此函告臺端」，是該存證信函顯 未定相當期限催告劉林秀英履行付款，劉林秀英於接獲張美 麗之催告存證信函後，縱未付款，僅屬遲延給付，張美麗並 未因劉林秀英之遲延給付，當然取得契約解除權。是張美麗 於109年8月25日再寄發存證信函向劉林秀英為解除系爭契約 之意思表示（見原審卷第67至69 頁），揆諸前揭裁判意旨 ，難認已生合法解除系爭契約之效力。
2.惟查，張美麗自認其違反系爭契約第9條第2項約定，劉林秀 英依系爭契約第10條第2項約定解除契約，已生合法解除系 爭契約之效力；而劉林秀英以起訴狀繕本送達為解除契約之
意思表示，於109年10月28日寄存送達，而於109年11月7日2 4時發生合法解除系爭契約之效力，為兩造所不爭執，均如 前述。按民法第259條規定契約解除時，當事人互負回復原 狀之義務，所稱回復原狀，係指契約成立前之原狀而言（最 高法院102年度台上字第1431號判決意旨參照），依第259條 第1款規定，由他方所受領之給付物，應返還之。是以，系 爭契約既已經劉林秀英合法解除之，劉林秀英亦負有回復契 約成立前之原狀的義務，則張美麗依上開規定，反訴請求劉 林秀英返還系爭權狀，應予准許。至張美麗再於110年9月30 日寄發催告存證信函予劉林秀英，於110年10月1日送達（見 本院卷第39至43頁)，並於110年10月7日寄發存證信函為解 除系爭契約之意思表示，於110年10月8日送達（見本院卷第 45至49頁）乙節，則因系爭契約業於109年11月7日24時發生 合法解除之效力，自無再對之解除及審酌其解除生效與否之 必要，附此敘明。
五、綜上所述，劉林秀英先位之訴依系爭契約請求張美麗移轉系 爭土地所有權登記，為無理由；備位之訴依系爭契約第10條 第2項、民法第259條第1款、第2款、第250條之規定，請求 張美麗給付990萬元（計算式：660萬元+330萬元＝990萬元） ，及自起訴狀繕本送達翌日即109年11月8日（見原審卷第12 3頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息部分，為有 理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，不應准許。 張美麗依民法第259條第1款之規定，反訴請求劉林秀英返還 系爭權狀，應予准許。原審就上開本訴及反訴應准許之部分 ，未及審酌張美麗於本院自認之情事，而駁回兩造各該部分 之請求，均有未合，兩造之上訴意旨，分別指摘原判決此部 分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，分 別改判如主文第二項之（一）、（二）所示。另原審就上開 不應准許之部分，為劉林秀英敗訴之諭知，並駁回此部分假 執行之聲請，理由雖與本院不同，然結論並無二致，劉林秀 英此部分之上訴，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件劉林秀英之上訴為一部有理由、一部無理由 ，張美麗之上訴為有理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 111 年 10 月 11 日 民事第五庭 審判長法 官 黃綵君 法 官 李慧瑜 法 官 吳崇道
正本係照原本作成。
兩造均得上訴。
如不服本判決，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書狀（均須按他造人數附具繕本）。因疫情而遲誤不變期間，得向法院聲請回復原狀。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 洪郁淇
中 華 民 國 111 年 10 月 11 日