臺灣高等法院民事判決
109年度重上字第726號
上 訴 人 吉廣建設有限公司
法定代理人 卓夢德
訴訟代理人 楊政雄律師
蕭仁杰律師
被 上訴人 林忠輝
林怡甄
共 同
訴訟代理人 蔡志揚律師
上列當事人間請求返還款項等事件，上訴人對於中華民國109年7
月29日臺灣臺北地方法院108年度重訴字第740號第一審判決提起
上訴，本院於111年9月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分
本件於第二審上訴程序中，上訴人法定代理人於民國111年3 月22日由李曙帆變更為卓夢德，有公司變更登記表可稽（見 本院卷二第341至343頁），卓夢德聲明承受訴訟，核無不合 ，應予准許。
貳、實體部分
一、被上訴人主張：伊等於103年間分別與上訴人簽立「預售屋 買賣契約書」（下稱第1份契約），依序購買坐落新北市○○ 區○○○段○○○○段000000地號等10筆土地上，建案名稱「幸福M RT」（下稱系爭建案）之編號A1戶12、10樓預售屋及車位（ 下依序稱12樓房地、10樓房地，合稱系爭房地），價金均為 新臺幣（下同）1,594萬5,500元，各已給付第一期款1,500 萬元（共3,000萬元，下稱系爭價金）。嗣因上開土地分割 變更為18筆土地，及車位編定、細節變動等原因，兩造復於 104年4月22日再簽訂「幸福MRT房地預定買賣契約書」（下 稱第2份契約，另與第1份契約合稱系爭買賣契約），買賣標 的及總價均同前，並特定車位依序為地下3層編號25、26。 詎系爭房地於107年7月9日竣工，將可申請使用執照辦理交 屋時，竟於同年9月17日遭上訴人信託登記之起造人陽信建 築經理股份有限公司（下稱陽信公司）之債權人聲請查封， 伊於同年11月16日發函要求上訴人說明查封事宜，其竟否認 兩造就系爭房地存有買賣關係而拒絕履約；伊復於108年3月
26日及4月11日發函定期催告上訴人履約及履行過戶義務， 均未獲置理，且系爭房地嗣於108年2月27日已取得使用執照 ，迄未能塗銷查封登記，足見上訴人已陷於給付遲延，並構 成給付不能，伊業以本件起訴狀繕本之送達對其主張解約， 上訴人應返還系爭價金。又縱認系爭買賣契約未有效成立， 上訴人亦無受領系爭價金之法律上原因，仍應如數返還等情 ，爰依民法第226條、第259條第1、2款、第260條、第179條 等規定，擇一求為命上訴人給付伊等各1,500萬元，並加計 自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決（原判決就 上開部分，為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴； 另未繫屬本院部分，不予贅述）。答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：第1、2份契約內容有異，買賣總價、有無購買 車位均不同，可見兩造未達成合意，無買賣關係存在。又系 爭建案係委託訴外人威肯國際企業有限公司（下稱威肯公司 ）銷售，實際由訴外人大師國際不動產股份有限公司（下稱 大師公司）人員負責，陽信公司無權代伊銷售及簽約，且系 爭買賣契約與前述代銷公司所立買賣契約之製作方式有諸多 不同，系爭建案匯款專戶應為陽信銀行第000000000000號信 託帳戶(下稱系爭信託專戶），與系爭買賣契約以浮貼方式 所載同行第000000000000號帳戶（下稱系爭帳戶）亦屬有異 。該契約應係訴外人即陽信公司斯時總經理黃順雄為擔保其 與訴外人即被上訴人之父林朝和間之借貸關係，無權代理伊 所簽立，伊拒絕承認，而不生效力。此外，系爭帳戶實際為 黃順雄所使用，伊未受領系爭價金，被上訴人無權對伊主張 解約或請求還款等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利 於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之 訴及假執行之聲請均駁回。
三、查上訴人前於102年3月29日（斯時法定代理人為卓夢德，嗣 於同年5月27日變更為卓夢德之女卓容伊）就系爭建案與陽 信公司簽訂聯合開發協議書、全案管理委任授權契約書及委 任契約書，依序約定由上訴人負責開發整合、協助拆屋及交 屋，陽信公司負責設計請照、營建、銷售、融資業務；委託 陽信公司辦理協調、履約、信託、代辦銀行融資、營建及交 屋、銷售業務等全案管理服務事項；及委任陽信公司代辦建 築融資、起造人信託管理及工程進度查核等事項。嗣被上訴 人於103、104年間先後就系爭房地簽立第1、2份契約，分別 記載其二人各以總價1,594萬5,500元向上訴人購買10或12樓 房地，並於103年10月29日各匯款1,500萬元至系爭帳戶；其 後系爭房地經訴外人王瑜慧等人聲請強制執行，於107年10 月7日完成查封登記，迄未塗銷。另系爭建案已於108年2月2
7日取得使用執照等事實，為兩造所不爭執，並有系爭買賣 契約、匯款申請書、聯合開發協議書、全案管理委任授權契 約書、委任契約書、建物登記謄本、使用執照核發資料可稽 （見本院卷一第169至425、451至471、479、481頁、卷二第 23至43頁、原審卷一第201至203頁）。被上訴人主張伊等已 因系爭買賣契約有可歸責於上訴人之事由，各對其主張解約 ，上訴人應依民法第226條、第259條第1、2款、第260條、 第179條等規定返還系爭價金；縱認兩造間之買賣關係未有 效成立，上訴人亦應依民法第179條規定如數返還等語，為 上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支 付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣 契約即為成立，民法第345條定有明文。又私文書經本人或 其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者， 推定為真正，亦為民事訴訟法第358條第1項所明定。而私文 書之內容及簽名均為真正，所蓋用之印文係由本人或有權使 用之人蓋用為常態，被人盜用或由無權使用之人蓋用為變態 ，主張該變態事實之當事人，應就此負舉證責任，當事人如 承認私文書上之印文為真正，倘其不能就該印章被盜用之事 實加以舉證，縱該契約書由他人代為立據，除有確切反證外 ，依前揭規定，即應推定該契約書及其內容均為真正。 ㈡被上訴人主張伊等於103年間分別與上訴人簽訂第1份契約， 各以總價1,594萬5,500元向上訴人購買10樓、12樓房地，嗣 因土地分割、車位編定等原因，復於104年4月22日簽立第2 份契約，買賣標的及總價均同前等事實，業據提出與其所述 相符之系爭買賣契約為證（見本院卷一第169至425頁），上 訴人對於上開契約上所蓋用之上訴人及法定代理人「卓容伊 」（即俗稱之大小章）印文均為真正乙節並不爭執（見本院 卷二第104、522頁），則其辯稱兩造未達成買賣合意，系爭 買賣契約乃陽信公司斯時總經理黃順雄無權代理上訴人所為 ，其目的係為擔保黃順雄與被上訴人之父林朝和間之借貸關 係等情，應由其負舉證責任。而查：
⒈第1、2份契約所載買賣標的及價金均屬特定。且證人林朝和 證稱：系爭買賣契約當初是伊代理被上訴人二人去談，但實 際簽約（名）是由其等所為。原來是黃順雄及卓夢德問伊可 否借錢或投資系爭建案，伊有去看現場覺得地點很好，就說 直接賣伊兩戶，但要算便宜一點，並有回家跟被上訴人二人 商量，才一次付了3,000萬元等語（見原審卷二第198至204 頁）；證人黃順雄證稱：陽信公司原本有邀林朝和擔任負責 人之北基公司投資系爭建案，後來該公司換新的負責人不同
意投資此案，陽信公司有退還投資款。伊後來有跟林朝和推 薦此案，其有詢問什麼方式可以較低價格購入，伊有回報陽 信公司董事長，並與上訴人實際公司負責人卓夢德商議後， 同意以較低價出售，但要一次付清1,500萬元，之後林朝和 就以被上訴人名義訂了兩戶，林朝和當初跟伊洽談時就說是 要買給小孩，不是投資，也不是將投資款轉為買賣價金等語 （見本院卷二第295至296、302至303頁），足見兩造確已就 系爭房地達成買賣合意。至於上訴人辯稱系爭買賣契約係為 擔保黃順雄與林朝和間之借貸關係而簽立乙節，並未據其提 出具體實證以佐其說，自無可採。另其以第1、2份契約就買 賣總價及有無購買車位等約定不同，且有貸款、價款記載矛 盾，否認兩造有達成買賣合意云云。惟系爭買賣契約各自載 明其買賣標的均為系爭房地（含車位）、總價1,594萬5,500 元，第2份契約係將車位編號再特定為地下3層25、26號而已 ，並無上訴人所稱買賣標的及價金之歧異，且兩造既已就前 述買賣契約之要素達成合意，買賣契約即屬成立，自不因二 者有無貸款約定、何時用印或書寫（含何人先用印或先書寫 ）、停車位有無編號等節而影響其效力，故上訴人此部分抗 辯，亦無可採。
⒉又上訴人於102年間與陽信公司就系爭建案所簽全案管理委任 授權契約書第2條第6項記載：「委任授權事項...六、銷售 業務管理：⒈甄選代銷公司及決定銷售策略⒉擬定房地銷售契 約⒊有關承購戶『簽約』、付款、交屋及履約事項」、第3條： 「委任授權期間：自本102年3月29日起至委任授權事項全部 完成時止。」、第9條第1項：「委任事項之變更、解除及終 止：一、本契約委任項目或委任項目之權利義務如有變更， 應經雙方協議為之。」（見本院卷二第27、31頁），分別揭 明系爭建案之銷售事宜係由陽信公司負責，並委託其處理承 購戶之簽約、付款、履約等事務至全部委託事項完成為止， 須經雙方協議始得加以變更。且證人黃順雄證稱：依陽信公 司與上訴人的約定，系爭建案由陽信公司自行販售，也可委 由銷售公司販賣；陽信公司有經手銷售幾戶，不論由何者銷 售，都會通知上訴人後，才由陽信公司用印，買賣契約的合 約章是放在陽信公司；陽信公司銷售的價金是該公司董事長 指示伊跟卓夢德商議後決定，如何支付也是依陽信公司董事 長之指示，與威肯公司銷售者是分期付款至系爭信託專戶不 同等語（見本院卷二第294、296、300頁），核與證人即大 師公司人員陳穎毅於另案（即臺灣新北地方法院108年度重 訴字第92號，下同）證稱：伊為系爭建案現場專案經理，該 建案全案委託陽信公司管理，並以陽信公司為聯絡窗口，開
始銷售幾週後，有通知保留幾戶要伊公司不要銷售等語亦屬 相符（見另案卷四第144至147頁），足認陽信公司有權代理 上訴人銷售系爭房地，並得使用上訴人之公司大小章辦理簽 約事宜。是系爭買賣契約縱為負責經辦系爭建案之黃順雄代 表陽信公司代理上訴人用印，亦難謂該契約係黃順雄無權代 理上訴人所為。從而，系爭買賣契約雖與大師公司人員代銷 之買賣契約製作方式（例如：買方姓名、土地面積、買賣價 金為電腦打字、審閱期間不留白、未購買車位者會電腦繕打 「零」...等）及指定匯款帳戶有所不同，並不足以執為有 利於上訴人前述主張之認定。
⒊至於上訴人另以陽信公司出具之預售屋財務稽核報告書無系 爭房地之銷售紀錄、曾於另案函覆未受託銷售系爭建案，且 由該公司嗣與伊結算時同意分配取得系爭房地等情，抗辯系 爭房地未曾售出云云，固據提出和解契約書、陽信公司108 年9月20日函文為憑（見本院卷二第203至205、485頁）。惟 查，陽信公司上開函文內容顯與前述全案管理委任授權契約 書之約定不符，且上訴人於本院明確表明其未主張系爭買賣 契約係由黃順雄與林朝和通謀虛偽所為或共同偽造（見本院 卷二第522頁）。佐以證人黃順雄證稱：財務稽核報告書僅 針對銀行辦理建築融資及信託帳戶對帳使用，資金沒有進入 系爭信託專戶者就不會列入，陽信公司出售房屋部分的資金 要如何處理是由陽信公司董事長指示，因上訴人與陽信公司 間是全案管理，有些客戶是經上訴人實際負責人卓夢德同意 後一次給付，並由陽信公司代收款項，再轉到上訴人帳戶供 系爭建案使用等語（見本院卷二第297至298頁)；及證人即 陽信公司管理部襄理徐淑芳於另案證稱：預售屋財務稽核報 告書是針對信託帳戶，沒有進信託帳戶的就沒有記錄等語（ 見另案卷四第433頁），是預售屋財務稽核報告書僅計列系 爭信託帳戶資金情形，系爭價金於付款時（即首次簽約時） 係指定匯入系爭帳戶，而非系爭信託帳戶，致未登載於該報 告書內，亦無從執此認定系爭房地未曾出售。此外，陽信公 司原董事長黃志文已於105年間去世，接任之王忠傑並未參 與系爭建案之銷售事宜，且知情之員工均已離職，亦據證人 黃順雄、葉秀娥即陽信公司會計於另案證述綦詳（見另案卷 四第12、24、27、175頁），益證上開函文及和解契約書無 從逕採為有利上訴人之認定。
⒋從而，上訴人所舉證據，均不足以證明其前述抗辯為真實， 則系爭買賣契約上所蓋用之上訴人大小章既為真正，即應認 該契約及其內容均屬真正，兩造應受其拘束。
㈢按債務人於履行期屆至前預示拒絕給付，因其履行之責任尚
未發生，自無債務不履行之問題；如係在履行期以後，則其 不為給付，即與給付遲延無異，自應依遲延給付之規定處理 （最高法院104年度台上字第816號、89年度台上字第1871 號判決意旨參照）。然債務人如以斷然、無轉寰改變餘地之 態度，預示拒絕給付，債權人信賴債務人於約定清償期將依 約履行之基礎已復不存在，此時即無再認債務人於履行期屆 至前尚不負債務不履行責任，而強令債權人應俟清償期屆至 始得解除或終止契約。查兩造於第2份契約第5條第1項約定 ：「房地所有權之移轉登記，應由雙方依下列期限配合辦理 之：㈠土地產權之移轉，應於使用執照核發後四個月内辦理 所有權移轉登記，雙方同意土地移轉現值依申報當時公告現 值為準。前述有關所有權移轉登記申報現值之法令有所變更 時，乙方（即上訴人）得依變更後之規定辦理之，甲方（即 被上訴人）絕無異議。㈡房屋產權之移轉，應於使用執照核 發後四個月内辦理所有權移轉登記，雙方同意房價按當時政 府評定價格申報。」（見本院卷一第203、333頁）。系爭建 案已於108年2月27日取得使用執照，且系爭房地自107年10 月7日起經查封登記迄未塗銷，業如前述，而上訴人於107年 11月29日即已發函否認兩造就系爭房地有買賣關係存在；被 上訴人於108年3月26日委由律師發函通知上訴人於5日內就 系爭買賣契約履約事宜出面商議，並於翌（27）日送達上訴 人；同年4月11日再次通知上訴人於文到5日內履行契約，並 於同年月17日送達上訴人，均未獲其置理，有各該函文可稽 （見原審卷一第195至196、205至215頁），自可認上訴人已 合於首揭債務不履行之情形，則被上訴人以本件起訴狀繕本 之送達對上訴人為解約之意思表示，並於解約後依民法第25 9條第1款、第179條等規定，請求上訴人返還系爭價金，自 屬有據。上訴人雖抗辯：系爭帳戶斯時為黃順雄使用，並非 基於買賣關係所為給付，伊未實際收受上開款項，不負返還 義務云云。惟系爭帳戶既為第1份契約上所定之付款帳戶（ 見本院卷一第175、303頁），被上訴人各依約所載將1,500 萬元匯入系爭帳戶，自已完成其該部分買賣價金之給付。至 系爭帳戶實際為何人使用、匯款後帳戶內資金之流向等節， 核屬上訴人與陽信公司間委託授權、融資管理等內部關係， 要不得對抗被上訴人。故上訴人此部分抗辯並無可採。從而 ，被上訴人依前述法律關係請求上訴人給付系爭價金並加計 自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，為有理由。四、綜上所述，被上訴人依民法第259條第1款、第179條規定， 請求上訴人各給付伊等1,500萬元，及均自起訴狀繕本送達 翌日即108年6月20日（見原審卷二第21頁）起至清償日止，
按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。從而原審就上 開部分判命上訴人如數給付，並諭知各得供擔保後准、免假 執行，核無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢 棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經核與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。六、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 111 年 10 月 18 日 民事第七庭
審判長法 官 林翠華
法 官 許炎灶
法 官 蔡惠琪
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 10 月 18 日
書記官 蕭英傑
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