臺灣臺南地方法院民事判決
111年度訴字第363號
原 告 吳佳靜
訴訟代理人 吳淑靜律師
被 告 高正賢
訴訟代理人 林世勳律師
上 一 人
複 代理人 李羽加律師
蔡長勛律師
上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國111年9月22日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基 礎事實同一者，不在此限；民事訴訟法第255條第1項但書第 2款定有明文。被告抗辯原告初次變更訴之聲明不符合民事 訴訟法第255條第1項但書第2款規定(見本院卷第49頁至第50 頁及第61頁至第62頁)，固非無見。惟原告為因應此抗辯已 再次變更訴之聲明（見本院卷第81頁至第82頁），核原告再 次變更訴之聲明與原訴之原因事實，有其社會事實上共通性 及關聯性，原請求所主張事實及證據資料，於變更或追加之 訴亦得加以利用，無害於他造當事人程序權之保障，符合訴 訟經濟，依民事訴訟法第255條第1項但書第2款規定，應予 准許。
二、確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者 ，不得提起；民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂 即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確， 原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種 不安之狀態，能以確認判決將之除去者；若縱經法院判決確 認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法 律上利益，應以判決駁回。被告雖抗辯本件應由履保公司結 算，餘額始得返還原告或交由被告沒收，原告起訴無法除去 其法律上不安狀態，不符合提起確認之訴要件等語（見本院 卷第62頁至第63頁）。惟若本件判決確認被告對原告之違約 金債權不存在，原告即得除去此不安狀態並請求履保公司依 約返還已付價款，故原告提起本件訴訟有即受確認判決之法 律上利益。至於履保公司如何結算費用及報酬，縱有爭執仍
屬其他法律問題，難謂原告無法透過訴訟除去其法律上不安 狀態。準此，被告陳稱：本件關於仲介報酬及地政士執行業 務費用部分，原告變更後請求對象應為仲介公司及履保公司 等語（見本院卷第105頁至第106頁），容有誤會。被告據以 聲請將本件訴訟告知仲介公司及履保公司（見本院卷第105 頁至第106頁），本院亦認應無必要，故駁回此部分聲請。 簡單來說，被告可不可以沒收原告已支付簽約款作為違約金 是第1個問題，兩造應負擔多少仲介報酬及地政士執行業務 費等費用是第2個問題，履保公司可不可以直接從履保專戶 扣除該費用是第3個問題，被告實際可沒收簽約款是否即為 扣除該費用後餘額是第4個問題。這些問題彼此相關卻互相 獨立。從原告起訴所主張基礎事實及法律依據與聲明來看， 本件訴訟處理的只有第1個問題，被告將其他層次的問題混 雜併談而為抗辯或聲請，應該是有些誤會。
貳、實體事項
一、原告主張：其於民國110年11月間有意願向被告購買如附表 所示不動產（下稱系爭不動產），惟恐貸款不過，遂表明如 貸款不過，即應無條件退還其所交付款項，經仲介人員應允 ，原告始簽立斡旋單並將斡旋金新臺幣(下同)50,000元交付 仲介人員，斡旋單上亦載明「如銀行貸款不過，無條件退款 」；嗣兩造就買賣系爭不動產達成合意而簽立契約（下稱系 爭買賣契約），契約書亦載明「買賣雙方協議，在買方個人 條件、收支比符合銀行貸款條件情況下，倘若買方銀行不足 總價八成時，則本買賣取消，簽約款無息退還，解約費用由 買方負擔」（下稱系爭特別約定）；原告當時認為這就是貸 款不足八成即無條件退款的意思，仲介也承諾找到保證人即 可貸到八成款項，原告才放心簽訂系爭買賣契約，並將第1 期款2,680,000元（含斡旋金50,000元）匯入履約保證信託 專戶；原告雖有找到保證人供代書送請銀行審核貸款，卻遭 銀行以保證人負債比過高為由，要求更換保證人；原告終因 無法再覓得保證人，未通過銀行貸款審核，故系爭買賣契約 應依系爭特別約定而取消（即解約）；詎被告竟表示伊得沒 收簽約款2,680,000元作為違約金（下稱系爭違約金債權） ，原告為此請求確認系爭違約金債權不存在；縱認系爭違約 金債權存在，違約金數額顯然過高，亦應予以酌減等語。並 聲明：確認系爭違約金債權不存在
二、被告則以：本件不符合系爭特別約定條件，系爭買賣契約自 不因此而解除；原告未給付完稅款，被告當得依系爭買賣契 約第3條第2項及第8條第2項、價金信託履約保證申請書（下 稱系爭履保契約）第3條第1項規定，解除系爭買賣契約並沒
收原告已付簽約款；縱認本件符合系爭約定特別條件，原告 亦應先為解除系爭買賣契約之意思表示，而非謂系爭買賣契 約於該條件成就後即當然解除，由於被告已先解除系爭買賣 契約，故原告無從再解除系爭買賣契約；若原告得解除系爭 買賣契約，仍應負擔解約費用，扣除仲介報酬及地政士執行 業務費用後，被告得沒收價金為1,588,420元，比例僅約佔 總價金6%（誤載為4%），應無過高情形等語，資為抗辯。並 聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事實
㈠兩造於110年11月9日就系爭不動產簽訂系爭買賣契約。 ㈡系爭買賣契約總價金為26,800,000元，分3期給付，第1期簽 約款為2,680,000元、第2期完稅款為2,680,000元、第3期尾 款為21,440,000元。
㈢系爭買賣契約第12條第3項即系爭特別約定記載：「買賣雙方 協議，在買方個人條件、收支比符合銀行貸款條件情況下， 倘若買方銀行不足總價八成時，則本買賣取消，簽約款無息 退還，解約費用由買方負擔」。
㈣原告透過特約地政士將第1期簽約款2,680,000元匯入履保專 戶，該簽約款仍存於履保專戶中，被告迄未取得。 ㈤原告經特約地政士催告後未遵期給付第2期完稅款。被告遂於 110年12月22日寄發存證信函催告應於函到7日內給付，否則 解除契約。原告仍未遵期給付第2期完稅款。被告乃於111年 1月10日寄發存證信函，通知原告解除系爭買賣契約並沒收 簽約款作為違約金。
㈥被告於111年2月23日寄發存證信函，通知仲介公司及履保公 司結算相關費用，仲介公司函覆仲介報酬及地政士執行業務 費合計1,091,580元。
四、兩造間爭執事項
㈠系爭買賣契約是否因條件或事由即「在買方個人條件、收支 比符合銀行貸款條件情況下，倘若買方銀行不足總價八成時 」成就而當然解除？
㈡如系爭買賣契約未因前項條件或事由成就而當然解除，被告 得否依系爭買賣契約第8條第2項規定解除契約，並沒收原告 已支付簽約款作為違約金？
㈢如被告得沒收原告已支付價款作為違約金，是否應依聲請酌 減違約金？如是，酌減數額為何？
㈣原告請求確認系爭違約金債權不存在，有無理由？五、本院得心證理由
㈠原告違反給付完稅款的義務，被告依約定期通知原告給付完 稅款，原告還是沒有在通知期限內給付完稅款，導致被告解
除系爭買賣契約，這是可歸責於原告的事由，所以被告可以 沒收已付簽約款2,680,000元作為違約金。本院也認為該違 約金數額沒有過高的問題，所以不會依聲請酌減違約金。 ⒈買方違反系爭買賣契約之義務時，經賣方定7日期限催告逾 期仍不履行，賣方得解除契約；如因可歸責於買方之事由 致系爭買賣契約解除時，除同意賣方得沒收已支付全部價 款作為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費 用；系爭買賣契約第8條第2項訂有明文。
⒉原告未依系爭買賣契約將完稅款匯入履保專戶，被告乃於1 10年12月22日寄發存證信函催告，通知原告應於函到7日 內給付完稅款（原告收受日期為110年12月24日）；然原 告經被告催告仍未遵期給付完稅款，被告遂於111年1月10 日寄發存證信函，向原告表示解除系爭買賣契約並沒收其 已付簽約款等事實，業據被告提出存證信函暨掛號回執2 份為證(見本院卷第29頁至第37頁及第67頁至第69頁)，應 堪認定。
⒊系爭買賣契約係因可歸責於原告之事由即其違反給付完稅 款義務而解除，依系爭買賣契約第8條第2項規定，被告得 沒收原告已付簽約款2,680,000元作為違約金，故原告請 求確認系爭違約金債權不存在，為無理由。至於系爭履保 契約第3條第1項規定，乃係仲介及履保公司與地政士為保 障其權益，再與兩造特別約定該違約金應先支付仲介報酬 、履約保證手續費、地政士執行業務費等相關費用，扣除 該相關全部費用後始為應返還或沒收之實在金額，故不影 響被告基於系爭買賣契約得沒收簽約款作為違約金之權利 。況被告所稱仲介服務報酬及地政士執行業務費，未將履 約保證手續費與買方即原告應給付報酬計入，仲介公司亦 未明確表示無稅費或其他相關費用（見本院卷第45頁至第 45頁），似非本件依系爭履保契約第3條第1項規定應先扣 除費用總額，附此敘明。
⒋約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額；民法第2 52條定有明文。違約金之約定，乃基於個人自主意思之發 展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸 契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事 人對於其所約定之違約金數額，應受其約束；倘當事人所 約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正 義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況 及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（參照最 高法院102年度台上字第1606號民事判決）。原告雖稱： 損害必係因其不履行契約所致，始得計入違約金，本件無
法確定被告是否確實已經支付仲介報酬，該報酬與原告違 約亦無相當因果關係，自不得計入違約金等語（見本院卷 第51頁）。惟視為因不履行而生損害賠償總額之違約金， 本係當事人為減輕舉證責任或其他考量所做約定，不以法 律所規定損害賠償項目為限（例如：當事人的機會成本損 失未必符合民法規定所失利益之定義），亦非以當事人得 舉證證明為必要。再者，依據系爭履保契約第3條第1項規 定，必須先扣除仲介服務報酬等相關費用後餘額，才是被 告實際可取得違約金數額，被告於解除系爭買賣契約後仍 需給付報酬及其他費用，亦屬被告所受損害範圍，在考慮 違約金是否過高而酌減時，自應併予考量，始為公平。本 院審酌被告得沒收簽約款數額為2,680,000元，占系爭買 賣契約總價金10%，扣除被告所述仲介報酬及地政士執行 業務費後，占總價金比例約近6%，如再扣除其他尚未陳報 費用，被告實際可取得違約金數額更低；參以仲介報酬依 行情約為6%（即賣方4%加買方2%%，實際報酬比例依個案 而有不同），若認被告實際可取得違約金數額與仲介報酬 相當即屬過高，顯然不符社會經濟狀況與通常觀念，故本 件難認違約金有過高情形，尚無庸酌減，併此敘明。 ㈡原告雖然希望把貸款不順利的風險都分配給被告承擔，但這 樣對被告太不利，被告應該不太會同意。從系爭特別約定的 文義及合理分配風險的角度來看，應該是限定於貸款因為銀 行方面的因素（例如：銀行因應國家政策限制貸款上限）不 順利時，系爭買賣契約才會因此解除，而不是只要貸款不順 利就解除，否則就不用特別約定「在買方個人條件、收支比 符合銀行貸款條件情況下」了。尋找合適的保證人是原告本 來就應該要做的事，如果原告沒有找到合適的保證人，風險 應該要由原告自行承擔。原告卻不願承擔找不到合適保證人 的風險，主張系爭買賣契約因找不到合適保證人而解除，請 求確認系爭違約金債權不存在，自然欠缺法律上依據，應該 駁回。
⒈買賣雙方協議，在買方個人條件、收支比符合銀行貸款條 件情況下，倘若買方銀行不足總價八成時，則本買賣取消 ，簽約款無息退還，解約費用由買方負擔；系爭買賣契約 第12條第3項訂有明文。
⒉借款人向銀行申請房屋貸款後，銀行會根據借款人的還款 能力來審核是否同意貸款，並作為核定貸款年利率及貸款 成數的依據。所謂還款能力，除了借款人的收入及負債比 等因素外，也包括擔保物跟擔保人，讓銀行可以藉此評估 核准貸款的風險。因此，供擔保房屋的坐落地點及屋況與
保證人的負債比與收入等，也都是銀行決定是否核貸及決 定貸款條件的重要考量因素。系爭特別約定所謂的「買方 個人條件」雖然沒有把全部條件列舉出來，但從「在買方 個人條件、收支比符合銀行貸款條件情況下，倘若買方銀 行不足總價八成時，則本買賣取消」上下文義觀察，應該 只有在不可歸責原告的情形下，被告才會同意系爭買賣契 約因此解除，而不是只要貸款沒過或貸款成數不足八成即 同意解除系爭買賣契約。這樣的風險分配對兩造應該也比 較公平。原告固主張這樣的解釋違反誠信原則且對其不公 ，但若將可歸責於原告所生風險仍命由被告負擔，才是對 被告不公平，故原告此部分主張尚無可採。
⒊尋找符合銀行要求條件的保證人，本來就是借款人即原告 應該要做的事情，如果無法尋找到合適的保證人，自屬可 歸責於原告之事由。簡單來說，如果原告可以另外找到合 適的保證人，也符合其他個人條件與收支比，還是無法貸 款或貸款成數不足八成，那麼原告可以依據系爭特別約定 主張系爭買賣契約解除。如果原告無法或不願另外尋找合 適的保證人，就不符合「買方個人條件符合銀行貸款條件 」的要求，原告不可以依據系爭特別約定主張系爭買賣契 約解除。從而，原告以其無法找到合適保證人為基礎主張 系爭買賣契約解除，欠缺法律上依據。原告據以請求確認 系爭違約金債權不存在，為無理由。
⒋原告雖聲請調閱斡旋單（見補字卷第18頁至第19頁），惟 該斡旋單僅係原告與仲介間契約，不足以拘束被告，縱斡 旋單與系爭買賣契約所約定內容確實不同，由於系爭買賣 契約才是兩造協議後的結果，自仍應以兩造所簽立系爭買 賣契約為基礎解釋當事人真意，故無調查必要。原告希冀 以其與仲介間約定事項拘束被告（見本院卷第83頁至第84 頁），當非有據。原告主張仲介設下文字陷阱部分（見本 院卷第84頁），則係原告與仲介間糾紛，核與本件判決結 果不生影響，併予敘明。
六、綜上所述，原告請求確認系爭違約金債權不存在，為無理由 ，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐項論述，併此 敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 10 月 31 日 民事第三庭 法 官 陳谷鴻
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費（參照民事訴訟法施行法第9條：上訴人有律師為訴訟代理人，或依書狀上之記載可認其明知上訴要件有欠缺者，法院得不行民事訴訟法第442條第2項及第444條第1項但書之程序）。中 華 民 國 111 年 11 月 1 日 書記官 呂伊謦
【附表】
編號 不動產 權利範圍 備註 1 臺南市○○區○○○段0000地號土地 100000分之2955 2 臺南市○○區○○○段0000地號土地 100000分之2955 3 臺南市○○區○○○段0000地號土地 100000分之2955 4 臺南市○○區○○○段000○號建物 全部 ⒈門牌號碼為臺南市○○區○○路0段00號5樓之2。 ⒉包含共同使用部分即臺南市○○區○○○段000○號建物持分100000分之2949、臺南市○○區○○○段000○號建物持分100000分之3493。