臺灣臺南地方法院民事判決
110年度訴字第1053號
原 告 朱有生
訴訟代理人 朱家蓁
被 告 包國利
鄭祥洲
鄭美珠
林鄭美鈴 住○○市○○區○○路00巷0號十二樓
之0
上二人共同
訴訟代理人 蔡青芬律師
陳文忠律師
上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國111年10月11
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落臺南市○○區○○段000地號、面積354平方公尺土地，應分割為如附圖即臺南市歸仁地政事務所複丈日期民國111年3月30日土地複丈成果圖所示：㈠編號甲部分、面積139平方公尺土地分歸原告取得；㈡編號乙1部分、面積46平方公尺土地分歸被告鄭美珠、林鄭美鈴共同取得，並按原應有部分比例保持共有；㈢編號乙2部分、面積23平方公尺土地分歸被告鄭祥洲取得；㈣編號丙部分、面積69平方公尺土地分歸被告包國利取得；㈤編號丁部分、面積69平方公尺土地分歸兩造依附表一所示應有部分比例維持共有，作為私設通路；㈥編號戊部分、面積8平方公尺土地分歸兩造依附表一所示應有部分比例維持共有，作為現有道路。並由被告鄭美珠、林鄭美鈴、包國利以附表二所示金錢補償原告、被告鄭祥洲。
訴訟費用新臺幣63,370元，由被告包國利負擔4分之1，由被告鄭美珠、林鄭美鈴、鄭祥洲各負擔12分之1，餘由原告負擔。 事實及理由
一、程序方面：
㈠按分割共有物為固有必要共同訴訟，應由原告以其他共有人 全體為被告，當事人始適格。法院裁判分割共有物，性質上 為共有人間應有部分之交換，屬處分行為，以各共有人之處 分權存在為前提，故提起分割共有物之訴，參與分割之當事 人以全體共有人為限，而各共有人之應有部分應以土地登記 簿上所記載者為準。本件原告於民國110年5月12日提起本件 訴訟，請求裁判分割臺南市○○區○○段000地號、面積354平方 公尺土地(下稱系爭土地），當時土地登記簿記載之土地共 有人為原告、鄭正宗、包萬進，惟共有人鄭正宗於起訴前之
108年5月11日死亡(調解卷第55頁)，共有人包萬進於起訴前 之77年3月4日死亡(調解卷第57頁)；鄭正宗之全體繼承人鄭 小楓、鄭逸文、鄭誕瑞、鄭美珠、鄭祥洲、林鄭美鈴、鄭宏 彬，均未拋棄繼承，此有鄭正宗之繼承系統表、全體繼承人 戶籍謄本及本院民事紀錄科查詢表在卷可稽(調解卷第75-93 、本院卷㈠第33-37頁)，原告於110年8月6日追加鄭小楓、鄭 逸文、鄭誕瑞、鄭美珠、鄭祥洲、林鄭美鈴、鄭宏彬為被告 (本院卷㈠第63頁)，嗣因鄭祥洲、鄭美珠、林鄭美鈴於110年 12月28日就鄭正宗所遺系爭土地應有部分4分之1辦理繼承登 記(本院卷㈡第13頁)，原告於111年3月2日具狀撤回對鄭小楓 、鄭逸文、鄭誕瑞、鄭宏斌之起訴(本院卷㈡第35頁)；另包 萬進之全體繼承人林包秀琴、包國利、包永瑞、包永村、包 永坤、余包宛玉，均未拋棄繼承，此有包萬進之繼承系統表 、全體繼承人戶籍謄本及本院民事紀錄科查詢表在卷可稽( 調解卷第95-111、本院卷㈠第39-41頁)，原告於110年8月6日 追加林包秀琴、包國利、包永瑞、包永村、包永坤、余包宛 玉為被告(本院卷㈠第63-64頁)，嗣因包國利於110年10月22 日就包萬進所遺系爭土地應有部分4分之1辦理分割繼承登記 (本院卷㈠第433頁)，原告於110年11月4日言詞辯論期日當庭 撤回對林包秀琴、包永瑞、包永村、包永坤、余包宛玉之起 訴(本院卷㈠第440頁)。系爭土地登記簿現記載所有人及應有 部分如附表一Ｂ欄所示，此有系爭土地查詢資料在卷可憑（ 本院卷㈡第451-546頁），本件訴訟標的對於系爭土地之全體 所有人必須合一確定，原告於本院審理中，所為上開訴之追 加、撤回，程序上應予准許。
㈡次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述 者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條規定甚明。 本件原告起訴時原聲明：系爭土地應予分割如起訴狀附圖所 示（調解卷第11頁），嗣於本院審理中改依臺南市歸仁地政 事務所複丈日期110年3月30日土地複丈成果圖原告朱有生 方案（下稱原告方案，本院卷㈡第143頁)更正分割方法，並 更正聲明如後述（本院卷㈡第269頁）。經核原告並未變更訴 訟標的，僅更正事實上之陳述，非為訴之變更，依前開規定 ，應予准許。
㈢再按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人， 除該第三人經兩造同意，聲請代當事人承當訴訟，或由法院 以裁定許其承當訴訟外，於訴訟無影響。此觀民事訴訟法第 254條第1項、第2項規定自明。是分割共有物訴訟繫屬中， 共有人將其應有部分移轉登記予第三人（含其他共有人）， 該受移轉登記之第三人倘未經合法承當訴訟，本於當事人恆
定原則，移轉人仍為適格之當事人，自可繼續以其本人之名 義實施訴訟行為而受分配，法院亦應按原共有關係為共有物 之分割(最高法院110年度台上字第2060號判決意旨參照)。 被告鄭祥洲在本院審理中將其所有系爭土地應有部分12分之 1以贈與為登記原因移轉予鄭文惠、鄭文潔（應有部分各24 分之1），此有系爭土地查詢資料附卷可查(本院卷㈡第258頁 ），依前揭說明，對於本件訴訟並無影響，被告鄭祥洲仍為 適格之當事人，不因此失其為訴訟之權能，鄭文惠、鄭文潔 為本件訴訟標的法律關係之繼受人，為本件判決效力所及。 ㈣被告鄭祥洲經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386條各款所列事由，爰依原告之聲請，由其一造 辯論而為判決。
二、原告主張：系爭土地為兩造共有，原告應有部分為2分之1， 被告包國利應有部分為4分之1，被告鄭祥洲、鄭美珠、林鄭 美鈴應有部分各為12分之1，系爭土地無不能分割之情形， 兩造亦未有不分割之約定，惟兩造未能達成分割之協議，考 量系爭土地東側臨路寬度僅約10.1公尺，地形不規則，另依 共有人鄭美珠、林鄭美鈴表明分割後繼續保持共有之意願， 並慮及全體共有人對外通行之必要，於系爭土地南側預留寬 度3米之私設通路以供全體共有人通行至東側中大街，以及 系爭土地東側有部分土地本即為既成道路中大街之一部，應 由全體共有人繼續保持共有，以利通行，應以原告方案分割 較為妥適。爰依民法第823條第1項、第824條第2項之規定， 提起本件訴訟。並聲明：系爭土地應依原告方案分割。三、被告方面：
㈠被告鄭美珠、林鄭美鈴(以下合稱被告鄭美珠等2人）主張： 系爭土地位於中大街西側，被告鄭美珠、林鄭美鈴、鄭祥洲 共有另筆土地位於中大街東側，主張依臺南市歸仁地政事務 所複丈日期111年3月30日土地複丈成果圖(被告鄭美珠、林 鄭美鈴分割方案，下稱附圖，本院卷㈡第145頁）所示，被告 鄭美珠等2人分割後願保持共有，並分得最東側土地，且同 意依估價報告書，按附表二所示以金錢補償原告及被告鄭祥 洲。
㈡被告包國利：依原告方案及附圖方案，我分得位置在系爭土 地最西側，地形呈三角形，不利於土地利用，經濟價值最低 ，且我本應分得面積22.233坪，惟實際分配位置面積僅約20 坪，尚有不足2坪，應另分配2坪給我，我不同意依估價報告 書以金錢補償原告及被告鄭祥洲，我主張之分割方式如本院 卷㈡第275頁所示。
㈢被告鄭祥洲未於最後言詞辯論期日到庭，惟據其以前到庭陳
明：系爭土地之對街有我父親鄭正宗名義之土地，我不同意 原告之分割方案。
四、本院判斷之理由：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物， 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之 方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有 人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為以原物分 配於各共有人，民法第823條第1項、第824條第1項、第2項 第1款前段分別定有明文。查，兩造共有系爭土地，應有部 分如附表一所示，此有系爭土地建物查詢資料在卷可稽(見 本院卷㈡第257-258頁)。系爭土地之地目為建、使用分區為 一般農業區、使用地類別為甲種建築用地，非屬農業發展條 例之耕地，並無面積及筆數之分割限制，其上亦無申請興建 農舍之建築執照等情，有臺南市歸仁地政事務所110年8月3 日所測量字第1100069878號函、臺南市政府工務局110年8月 3日南市工管一字第1100928727號函、臺南市關廟區公所110 年7月30日南關所建字第1100510062號函附卷可按（見本院 卷㈠第43、51-57頁)，是原告提起本件分割共有物訴訟，系 爭土地並無不能分割之情事，亦無因物之使用目的不能分割 之情形，且兩造未定有不分割之約定，惟兩造就分割之方法 不能為一致之協議，此觀原告與被告鄭美珠等2人、包國利 各自主張不同分割方案即明，原告依前開規定，訴請裁判分 割共有土地，於法有據。
㈡次按分割共有物之訴，係就同一共有關係之共有物，予以分 割，使共有人就共有物之一部分單獨取得所有權之形成訴訟 （最高法院93年度台上字第2441號判決意旨參照）。法院定 共有物之分割方法，應由法院依民法第824條命為適當之分 配，不受任何共有人主張之拘束(最高法院102年度台上字第 1774號判決意旨參照)。而以原物為分配時，因共有人之利 益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，亦為 民法第824條第4項所明定，該項共有，應包括由原共有人全 體或部分共有人維持共有之2種情形，此觀立法理由至明。 再按分割共有物，以消滅共有關係為目的，法院裁判分割共 有土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割（如 為道路）或部分共有人仍願維持其共有關係，應就該部分土 地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地 分配於各共有人單獨所有；又法院定共有物分割之方法，固 可由法院自由裁量，但亦須其方法適當者為限。法院裁判分 割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物
之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割方法 始得謂為適當(最高法院109年度台上字第272號 、110年度 台上字第1641號判決意旨參照)。故法院為裁判分割前，應 顧及公平、當事人之聲明、應有部分之比例與實際是否相當 、共有物之客觀情狀、性質、價格與經濟價值、共有利益、 各共有人之主觀因素與使用現狀、利害關係等因素而為綜合 判斷。茲就系爭土地如何分割，分述如下：
⒈系爭土地東側臨約5米寬之中大街，往北可通達南163鄉道， 北側、南側、西側均臨他人土地，系爭土地北側與同段243- 15地號土地相鄰，系爭土地及鄰地243-15地號土地上有門牌 號碼臺南市○○區○○街00號磚造蓋瓦平房三合院坐落其上，房 屋稅納稅義務人登記為鄭永全、鄭錦郎，本院勘驗時該三合 院大門深鎖，外觀無法看出是否有人使用，系爭土地其餘部 分為空地等情，業經本院會同臺南市歸仁地政事務所到場勘 測屬實，製有勘驗測量筆錄、現場照片及現場略圖在卷可稽 （本院卷㈡第65-85、89頁)，並有臺南市歸仁地政事務所提 供之系爭土地空照圖（本院卷㈡第87頁)、臺南市歸仁地政事 務所建物位置複丈成果圖（本院卷㈡第133頁）附卷可按，且 有臺南市政府財政稅務局新化分局110年7月30日南市財新字 第1103016963號函附房屋稅籍資料查覆表在卷可佐(本院卷㈠ 第45-47頁)，復佐以原告及被告鄭美珠2人、包國利均陳明 未占有使用系爭土地等語（本院卷㈡第164頁），足見系爭土 地上有三合院坐落其上，惟非共有人所有，共有人並未占有 使用系爭土地，系爭土地目前係自東側臨中大街對外連絡通 行，應可認定。
⒉原告方案、附圖方案及被告包國利方案，均將系爭土地分割 成6個區塊，由東往西依受分配者之應有部分面積劃分界線 ，上開三方案相同之處在於：①被告包國利均分配在系爭土 地西側，而被告包國利就其分配在最西側位置並無意見（本 院卷㈠第193頁）；②又系爭土地南側留設東西向寬3公尺之私 設通路（編號丁），由全體共有人按應有部分面積比例維持 共有，以使各共有人均可藉此私設通路通行至東側中大街； 又因中大街有部分占用系爭土地最東側土地，故位於中大街 之系爭土地最東側面積8平方公尺(編號戊)，由全體共有人 繼續維持共有，以供公眾繼續通行之用。三方案最主要差別 在於原告及被告鄭美鈴等2人均欲分配在系爭土地靠東側臨 中大街之位置；本院審酌兩造均未利用系爭土地，系爭土地 之地形不規則，大致係呈西北、東南走向，最西側為銳角三 角形；系爭土地東側臨中大街之寬度較窄，足見分割後各共 有人所分配土地之坐落位置、形狀面積、臨路狀況等條件各
有不同，衡諸一般經驗法則，各共有人分得之土地價值自有 不同，即應有土地差額鑑價補償之必要，惟原告就其主張之 原告方案，不願意預納鑑價費用，此有亞聯不動產估價師聯 合事務所111年6月24日亞聯字第1110005號函在卷可按(本院 卷㈡第209頁)，且原告於111年6月28日具狀陳明：因鑑價費 用過高，決定放棄原告分割方案，改接受被告鄭美珠等2人 分割方案等語(本院卷㈡第225頁)，是原告因未預納鑑價費， 致本院無法查知原告方案之共有人相互間應如何補償，難認 原告方案有利於全體共有人。被告鄭美珠等2人主張之附圖 方案，因共有人分得土地位置良窳差異，所生分配價值差額 等應受補償部分，經被告鄭美鈴等2人聲請鑑價並預納鑑定 費用後(本院卷㈡第168、209頁)，由分得價值較高之共有人 對分得價值較低之共有人為金錢補償，可彌補因分割土地所 生土地價值不相當之不公平。是為利用、維護、發揮系爭土 地最大價值，及平均分配各共有人就系爭土地之利益，並兼 衡被告鄭美珠等2人表明其等就分得之土地維持共有（本院 卷㈡第17-18頁)，應以被告鄭美珠等2人主張如附圖分割方案 ，始為適當公允之分割方式。
⒊被告包國利於本院言詞辯論期日主張：伊應有部分於分割後 應受分配面積為22.233坪，惟依附圖方案（編號丙）伊僅分 得約20坪，尚有短少2坪，應補分配2坪土地給伊云云（本院 卷㈡第270頁），惟查，依臺南市歸仁地政事務所測量結果， 兩造依應有部分保持共有之編號丁（私設通路）面積為69平 方公尺、編號戊（中大街之一部）面積為8平方公尺，經扣 除此部分面積，被告包國利分割後單獨受分配之面積應為69 平方公尺，經換算為20.8725坪（計算式：69平方公尺×0.30 25＝20.8725坪），此觀附圖自明，是被告包國利主張其應受 分配單獨所有面積應為22坪，短少受分配2坪，顯屬無據。 ㈢共有人間應互為金錢補償：
⒈按共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人 就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得 各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償 者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時， 該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價 值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定 其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移 轉之本旨（最高法院102年度台上字第1121號判決意旨參照 ）。系爭土地採附圖所示方法分割後，各共有人雖均獲分配 原物，然因分得土地之形狀、臨路面寬、寬深度比例及土地 利用適宜性等各項條件均有差異，致與其等應有部分換算分
配之價值間有所差距，揆諸前揭說明，自應由分得價值高於 應有部分所應得者，補償分得價值低於應有部分所應得者， 始為公允。是經本院囑託亞聯不動產估價師聯合事務所，就 各共有人分得各該部分土地價值差異及共有人間應為如何之 補償為鑑定，該所不動產估價師針對系爭土地進行產權、一 般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的 依最有效使用情況下進行分析，並採用比較法及土地開發分 析法等兩種估價方法進行評估，最終據以計算各共有人分配 宗地間價值差額互為找補之鑑價，作成報告書，並說明兩造 依附圖所示方式分割後所取得土地價值及互為找補金額如附 表二所示，此有亞聯不動產估價師聯合事務所111年9月1日Y LZ0000000000號函覆估價報告書（外放)在卷可憑，顯見該 估價報告之程序客觀且詳實，鑑價過程亦無何違反技術法規 或與經驗法則相違背之情事，應屬客觀允當，該鑑定價格足 可採憑。是以，被告鄭美珠等2人、被告包國利就其等分割 後土地價差部分，應以金錢補償原告及被告鄭祥洲之數額如 附表二所示。
⒉被告包國利主張其分配位置在最西側，距離聯外道路中大街 最遠，且呈三角形，地形不方正，價值較低，不應以金錢補 償其他共有人云云，惟查：亞聯不動產估價師聯合事務所依 附圖方案選定編號甲土地為比準地，因比準地為可供建築開 發之不動產，故標的比準地評估價格之決定兼採兩種估價方 法之估價結果，即先採用比較法，選取三個比較標的(報告 書第27頁)，經個別因素調整分析(報告書第29頁)，就比準 地與比較標地因宗地個別條件、行政條件、道路條件、週邊 環境條件不同及部分土地為道路使用或基地需退縮所產生之 價格差異，逐項進行分析調整，進而決定比準地比較價格為 每平方公尺8,894元（報告書第30頁），再採用土地開發分 析法，考量比準地編號甲土地面臨編號丁3米巷道，部分未 達「臺南市建築管理自治條例」第7條第1項第3款規定道路 寬度，就其臨路寬度不足之部分，兩旁基地須退讓以指定建 築線，且規定退讓之土地，不得以空地計算，此勢必造成土 地價值上減損，故在評估概略計算需退縮面積佔比並於銷售 個案比較法中酌量調整，依不動產估價技術規則規定之土地 開發分析公式計算勘估標的之單價為每平方公尺10,097元， 再以比較法權重占60％、土地開發分析法權重占40％，加權計 算取整數後，評估比準地單價為每平方公尺9,400元，並以 此為基礎，再依分割後各土地共有人所分得之各筆編號土地 之寬深度、地形、臨路寬度、道路種別、臨路情形、嫌惡設 施、風水影響、退縮面積修正、開發潛力等不同條件之差異
修正，但附圖編號丁規劃巷道、編號戊現有巷道使用，使用 效益受限且分配予全體共有人，故不以個別條件修正，以分 割後附圖編號甲、乙1、乙2、丙土地之平均單價之50％評估 ，計算出系爭土地分割前之應有部分價值及分割後之分配價 值（報告書第43頁），顯見該估價報告書已就影響系爭土地 及各該區塊價值之因素仔細比較考量，將判斷標準、各編號 土地與比準地間之差異性及調整之理由逐一詳述，據以決定 各編號土地價值，自屬貼近現況及市場行情，被告包國利此 部分之主張，並無可採。
五、綜上所述，系爭土地依其使用目的並非不能分割，共有人間 亦無不能分割之約定，然迄今未能協議分割，原告本於共有 人之地位，提起本件訴訟訴請裁判分割，即屬正當。本院審 酌系爭土地之性質、位置、周遭環境、對外通行問題、共有 人之意願、分得部分之利用價值、經濟效用，並兼顧全體共 有人之最佳利益及公平原則，認系爭土地依附圖所示之方案 分割，並由被告鄭美珠等2人、被告包國利依附表二所示金 額補償原告及被告鄭祥洲，為合理、適當、公平之分割方法 ，爰定系爭土地之分割方案為如主文第一項所示。六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文 。所謂訴訟費用，包括裁判費、民事訴訟法第77條之23至第 77條之25所定之費用，即訴訟文書之影印費、攝影費、抄錄 費、翻譯費、鑑定費、證人及鑑定人日旅費、第三審律師酬 金，及其他進行訴訟之必要費用。查，分割共有物事件本質 上並無訟爭性，乃由法院斟酌何種分割方案較能增進共有物 之經濟效益而為裁定，本件系爭土地分割方法係本院考量全 體共有人利益，認以附圖所示之分割方案予以分割，應屬適 當，可見兩造均同受其利，若全由被告負擔訴訟費用顯失公 平，爰依前揭規定，就本件訴訟費用63,370元(即第一審裁 判費6,170元、原告繳納複丈費及建物測量費共17,200元、 被告鄭美珠等2人繳納鑑定費4萬元)由兩造依附表一所示之 應有部分比例負擔，較為適當，爰判決如主文第2項所示。七、據上論結，原告之訴為有理由，判決如主文。 中 華 民 國 111 年 10 月 31 日 臺灣臺南地方法院民事第三庭
法 官 張桂美
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴
審裁判費。
中 華 民 國 111 年 11 月 1 日 書記官 林彥丞
附表一：系爭土地共有人 編號 姓名 權利範圍 1 朱有生 2分之1 2 包國利 4分之1 3 鄭祥洲 12分之1 4 鄭美珠 12分之1 5 林鄭美鈴 12分之1
附表二：各共有人間找補金額明細表 受補償人 應 補 償 人 受補償金額合 計 鄭美珠 林鄭美鈴 包國利 朱有生 23,835元 23,835元 2,830元 50,500元 鄭祥洲 14,481元 14,482元 1,720元 30,683元 應補償金額合 計 38,316元 38,317元 4,550元 81,183元