臺灣臺北地方法院民事判決
111年度訴字第4098號
原 告 連吳玉還
訴訟代理人 曹大誠律師
被 告 濟群科技有限公司
法定代理人 李德祥
被 告 覲合設計有限公司
法定代理人 薛美禪
訴訟代理人 李德祥
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年9月22日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○巷○號二樓房屋騰空遷讓返還予原告，並應自民國一百十一年八月一日起至騰空遷讓返還上揭房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬陸仟伍佰元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰玖拾捌萬伍仟元預供擔保後得假執行；但被告如以新臺幣伍佰玖拾伍萬柒仟貳佰壹拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠兩造於民國109年12月1日簽訂「房屋租賃契約書」（下稱系 爭租約），由被告濟群科技有限公司、覲合設計有限公司（ 下稱濟群公司、覲合公司）承租原告所有門牌號碼為臺北市 ○○區○○街00巷0號2樓房屋（即臺北市○○區○○段○○段0000○號 建物，下稱系爭房屋），約定租賃期間為2年6個月，即自10 9年12月1日起至112年5月30日止（系爭租約誤載為111年6月 30日，應予更正），每月租金為新臺幣（下同）26,000元， 嗣兩造協議自111年1月起每月租金調整為26,500元。茲因原 告欲將系爭房屋收回自住，遂以111年5月24日臺北師大郵局 第000042號存證信函通知被告，依系爭租約第21條之約定， 提前一個月通知解除租約，系爭租約將於111年6月30日合法 解除，請被告於111年7月1日前搬遷，原告將於被告遷讓返 還系爭房屋之同時，一併給付違約金26,000元予被告等情， 詎被告於111年5月25日收受該存證信函後，竟回函明確表示 拒絕搬遷；然系爭租約依該契約第21條之約定，已於111年6
月30日經原告合法解除，被告自111年7月1日起仍繼續占有 系爭房屋即已構成無權占有，原告依民法第455條前段租賃 物返還請求權、第767條第1項前段物上請求權之規定，請求 被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。又因被告自111年7月 1日起無權占有使用系爭房屋而獲有相當於租金之不當得利 ，致原告受有損害，原告得依民法第179條不當得利法律關 係，請求被告按月給付相當於租金之不當利益26,500元等情 。
㈡為此聲明：
1.被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並應自111年7月 1日起至騰空遷讓返還上揭房屋之日止，按月給付原告26, 500元。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯略以：
㈠原告因系爭房屋遭財政部臺北國稅局課徵非自用房屋稅，要 求被告負擔額外增加房屋稅5,000餘元，被告雖認原告所為 要求不合理，因不想與原告發生衝突，遂協商將原租約取消 ，並重新簽訂5年租約，至每月租金則由26,000元調高為26, 500元，調整後租金每月26,500元始自111年1月3日起迄今於 每月月初均準時匯入原告所有永豐銀行帳號第000000000000 0000號帳戶（下稱永豐銀行原告帳戶），足徵兩造就新租賃 條件意思表示一致，且被告已依新租約給付租金，新租約已 然成立生效，原租約則應已終止，縱使原告曾表示待其兒子 有空時，將另外與渠等簽訂書面契約，然僅為保全證據之用 ，毫不影響新租約之成立；實則係原告想恣意違約調漲每月 房租高達30,000元不成，乃企圖以新、舊租約逼迫被告就範 ，若不從則應遷讓返還系爭房屋云云。嗣至111年4月16日原 告又以系爭房屋要進行都更、兒子要結婚成家為由云云，毫 不在乎新冠肺炎疫情嚴重肆虐，要求被告速覓其他房屋租賃 ，並遷讓返還系爭房屋；渠等迫於無奈不得不於111年6月2 日向原告提出詐欺之告訴，刻由臺灣臺北地方檢察署以111 年度他字第5958號偵查在案。綜上所陳，被告係基於租賃契 約關係有權占有系爭房屋，且被告迄今繼續按月給付租金26 ,500元予原告，自未有原告所謂不當得利之情事存在云云等 語置辯。
㈡為此聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、本造不爭執事實如下：（見本院卷第132、133頁） ㈠原告為系爭房屋所有權人。
㈡系爭房屋現為被告實際占有使用中。
㈢原告與被告於109年12月1日與簽署系爭租約，由被告承租原 告所有系爭房屋，約定租賃期間為2年6月，租金每月為26,0 00元，後於111年1月起調整為26,500元，租賃期間為自109 年12月1日起至112年5月30日（系爭租約書面誤載為111年6 月30日，應予更正，見本院卷第17頁）。
㈣原告後於111年5月24日寄發原證2之臺北師大郵局第000042號 存證信函予被告（見本院卷第25至28頁），業經被告於111 年5月25日收受（見本院卷第29、31頁）。 ㈤被告濟群公司有於下列時間匯款26,500元至永豐銀行原告帳 戶（見本院卷第99頁）：
⒈111年1月3日匯款26,500元。
⒉111年2月7日匯款26,500元。
⒊111年3月1日匯款26,500元。
⒋111年4月1日匯款26,500元。
⒌111年5月3日匯款26,500元。
⒍111年6月1日匯款26,500元。
⒎111年7月1日匯款26,500元。
⒏111年8月1日匯款26,500元。
⒐111年9月1日匯款26,500元。
㈥原告已將【被告濟群公司於①111年7月1日匯款26,500元②111 年8月1日匯款26,500元。③111年9月1日匯款26,500元。】退 還予被告。
四、茲論述本件之爭點及本院得心證之理由如下： ㈠原告得依民法第767條第1項前段物上請求權之規定，請求被 告自111年7月1日起騰空遷讓返還系爭房屋予原告。 ⒈按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還 之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有 權之虞者，得請求防止之」，民法第767條定有明文。復 按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所 有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土 地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有 人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法 院85年度台上字第1120號判決要旨參照）。承前所述，原 告為系爭房屋所有權人，系爭房屋現為被告實際占有使用 中，為兩造所不爭執，則依上揭說明，被告自應就占有系 爭房屋之合法權源負舉證之責，原告無須舉證證明被告為 無權占有，先予敘明。
⒉被告雖抗辯稱係基於租約關係而占有使用系爭房屋，自屬 合法占有云云；惟查，兩造於系爭租約第21條約定「甲乙
雙方在本契約有效期間內解約，必須在一個月前通知對方 ，同時支付對方一個月租金作為違約金，方可解除契約」 等語明確，有兩造不爭執其真正之系爭租約附卷足憑（見 本院卷第23頁）；而原告後於111年5月24日寄發原證2之 臺北師大郵局第000042號存證信函予被告（見本院卷第25 至28頁），業經被告於111年5月25日收受（見本院卷第29 、31頁），此為兩造所不爭執，觀諸原告於原證2之臺北 師大郵局第000042號存證信函明確記載：「…依據該契（ 約）第21條稱：『甲、乙雙方在本契約有所期間內解約， 必須在一個月前通知對方，同時支付對方一個月租金作為 違約金，方可解除契約』等語。準此，寄件人（即出租人 ）今因上開租賃房屋，有收回之需要，故依約提前解約， 敬請台端於民國111年7月1日前搬遷，寄件人依約應給付 台端之違約金新台幣貳萬陸仟元整，將於台端搬遷竣事， 並依租約第20條、23條交還房屋時，寄件人當於退還保證 金時，一併給付之。…」等語可認（見本院卷第25、27頁 ），原告確已承諾給付一個月租金26,500元作為違約金， 提前一個月通知被告解除系爭租約，則依系爭租約第20條 之約定，該租約應於111年6月30日業經原告合法解除，然 系爭房屋迄今仍為被告實際占有使用中，則原告依民法第 767條第1項前段物上請求權之規定，請求被告騰空遷讓返 還系爭房屋，應屬可採。
⒊按「當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。又原告於起訴原 因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法 ，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應 為被告不利益之裁判」，有最高法院87年度台上字第730 號民事裁判。被告雖抗辯稱兩造協議將系爭房屋之租金調 漲為每月26,500元時，已協議終止系爭租約，另行訂立新 租約，原告不得爰依系爭租約第21條之約定，提前解除租 賃契約云云；然查，兩造就渠等有協議將系爭房屋之租金 由每月為26,000元，自111年1月起調整為26,500元一節並 無爭執，已如前述，惟原告否認有被告所抗辯兩造協議終 止系爭租約、另訂新租約等情；且查，兩造縱有自111年1 月起調整系爭房屋之租金為每月26,500元，然此僅單純協 議調整租金數額，既未涉及其他契約條款，焉有終止系爭 租約另訂新租約之必要？倘兩造為變更彼此間權利義務關 係或更改其他租賃條件而又另行議定新租約之必要，何以 未另行簽立書面字據，載明彼此間關於租賃系爭房屋之權 利義務關係應以新契約為準，抑或單純取回系爭租約書面
契約，俾以避免日後徒生無謂爭議？是被告上開所辯，在 在違反不動產租賃之常情，被告復未能提出其他證據以資 證明兩造間確已另行議定新租約，其所為上揭抗辯，自不 能採。
㈡經扣除原告依系爭租約第21條應給付予被告之一個月租金26, 500元作為違約賠償後，原告得依民法第179條不當得利法律 關係，請求被告自111年8月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋 之日止，按月給付相當於租金之不當利益26,500元。 ⒈按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之 原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返 還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損 害若干為準。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金 之利益為社會通常之觀念，是請求人請求無權占有人返還 占有土地所得之利益，參照本院六十一年台上字第一六九 五號判例意旨，原則上應以相當於該土地之租金額為限」 ，有最高法院94年度台上字第1094號民事裁判，可資參照 。
⒉承上，原告以臺北師大郵局第000042號存證信函通知被告 解除系爭租約，應自111年6月30日發生合法解除上揭租約 之效力，是被告自111年7月1日起繼續占有使用系爭房屋 即已構成無權占有，應依民法第179條不當得利法律關係 ，將其所受相當於租金之不當利益返還予原告。又查，本 件原告雖於臺北師大郵局第000042號存證信函中承諾給付 被告一個月租金26,500元作為違約補償，然迄未實際給付 ，自應於請求被告返還上揭不當得利中予以扣除，準此， 經扣除上揭原告承諾賠償1個月租金26,500元後，原告得 請求被告自111年8月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日 止，按月給付所受相當於租金之不當利益26,500元，逾此 部分之請求，則難准許。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段物上請求權及民法 第179條不當得利法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓 返還予原告，並自111年8月1日起至騰空遷讓返還上揭房屋 之日止，按月給付26,500元，為有理由，應予准許；逾此部 分之請求，則無理由，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行，經核其勝 訴部份，與法律規定相符，爰酌定相當之擔保金額，予以准 許；至其餘假執行之聲請，因該部份訴之駁回而失所附麗， 不應准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明
。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 10 月 27 日 民事第四庭 法 官 李家慧
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 10 月 27 日 書記官 王怡茹
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