臺灣臺北地方法院民事判決
111年度訴字第4069號
原 告 莊惠珺
被 告 侍靖恩
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年10月3日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路0段000號4樓房屋騰空遷 讓返還予原告。
二、被告應將其戶籍自門牌號碼新北市○○區○○路0段000號4樓房 屋遷出。
三、被告應給付原告新臺幣5,000元，及自民國111年6月16日起 至騰空遷讓返還新北市○○區○○路0段000號4樓房屋之日止， 按月給付原告新臺幣20,000元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第一、二項於原告以新臺幣820,000元為被告供擔保 後，得假執行。但被告如以新臺幣2,460,000元為原告預供 擔保，得免為假執行。
七、本判決第三項前段於原告以新臺幣2,000元，後段於原告就 各到期部分以新臺幣7,000元為被告供擔保後，得假執行。 但被告就前段以新臺幣5,000元，就後段於各到期部分如以 新臺幣20,000元為原告預供擔保，得免為假執行。八、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條所列各款事由，應依原告之聲請，由其一造辯論而 為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：兩造於民國109年9月22日簽訂房屋租賃契約書（ 下稱系爭租約），約定由原告將門牌號碼新北市○○區○○路0 段000號4樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租期自109 年9月22日起至112年6月30日止，每月租金新臺幣（下同）1 0,000元，水、電、瓦斯等費用，均由被告自行負擔。詎被 告自111年4月1日起即未給付租金，積欠2個月以上，經原告 依法陸續以簡訊、存證信函等催告，被告仍置之不理，乃於 111年6月13日以台北大安存證號碼第000265號存證信函通知 終止租約。系爭租約既已終止，被告自應將系爭房屋騰空遷
讓返還原告，並將其戶籍遷出。又扣除被告所交付之押金2 個月即20,000元後，被告尚應給付原告自111年6月1日起至 返還房屋日止之積欠租金（或相當於租金之不當得利）。另 依系爭租約第7條約定，原告得請求被告自租約終止日起， 至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金5倍 之違約金即50,000元。爰依民法第767條第1項請求被告騰空 遷讓返還系爭房屋，並將其戶籍自系爭房屋遷出；依系爭租 約及民法第179條規定，請求被告給付積欠之租金（或相當 於租金之不當得利）及違約金。並聲明：⒈被告應將系爭房 屋騰空遷讓返還予原告。⒉被告應自111年6月1日起至騰空遷 讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告60,000元。⒊被告應 將戶籍自系爭房屋遷出。⒋原告願供擔保，請准宣告假執行 。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述 。
三、本院判斷：
原告主張上情，提出系爭租約、簡訊、存證信函及送達回執 等件為證，是本件所應審究者為：㈠系爭租約已否合法終止? ㈡原告各項請求是否有理?茲分論如下：
㈠系爭租約已否合法終止?
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止租約。 民法第440條第1項、第2項定有明文。又系爭租約第4條約定 ：租金應於每月10日以前繳納，每次應繳1個月份（見本院 卷第17頁）。
⒉經查，被告遲付111年4月、5月、6月租金，經原告以簡訊、 存證信函催告，被告迄未繳付等情，有原告提出之簡訊、存 證信函及送達回執可證（見本院卷第23-35頁）。被告經合 法通知未到庭，亦未提出書狀爭執，堪信原告主張為真實。 被告既自111年4月起即未依約繳納租金，計其遲延給付之租 金總額已達2個月，經原告催告，仍未繳納，遲延給付逾2個 月以上，原告自得終止系爭租約。茲原告已於111年6月13日 以台北大安存證號碼第000265號存證信函通知被告終止租約 ，該存證信函於111年6月15日送達被告，故系爭租約於111 年6月15日已經原告合法終止。
㈡原告各請求是否有理?
⒈原告請求遷讓房屋、遷出戶籍及給付自111年6月1日起至遷讓
返還系爭房屋日止之積欠租金（或相當於租金之不當得利） 部分：
⑴按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之；無法律上之原因而受利益，致他人受損 害者，應返還其利益，民法第767條第1項、第179條分別定 有明文。又無權占有他人房屋者，可能獲得相當於租金之利 益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號裁判 意旨參照）。
⑵系爭租約經原告於111年6月15日合法終止，則原告依據系爭 租約請求被告給付自111年6月1日起至6月15日終止契約為止 期間之積欠租金5,000元（10,000元×15/30）部分，自應予 准許。又系爭租約於6月15日業經原告合法終止，則被告自 系爭租約合法終止後即屬無權占有；準此，原告依民法第76 7條第1項請求被告騰空遷讓返還系爭房屋及將其戶籍自系爭 房屋遷出，暨依民法第179條規定，請求被告自111年6月16 日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付10,000元之 相當於租金之不當得利，亦屬有據。
⒉原告請求每月違約金50,000元部分： ⑴系爭租約第7條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經 甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按 照原狀交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時 遷交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約 金至遷讓完了之日止，乙方決無異議。」（見本院卷第19頁 )。系爭租約既於111年6月15日經原告合法終止，被告自應 依上揭約定遷出並交還系爭房屋，被告既未依約履行，則原 告請求被告自111年6月16日起給付違約金，自屬有據。至原 告雖另請求被告給付自111年6月1日起至6月15日期間之違約 金，然此期間系爭租約仍有效存在，被告並無遷出交還系爭 房屋之義務，故原告請求此期間之違約金，核屬無據。 ⑵按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2 52條定有明文。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依 此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始 得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務 人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判決要旨參 照）。而當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實 ，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履 行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部 履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金 係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之
積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。查 ，兩造約定之違約金係每月按原約定租金額5倍計算，惟本 院依職權審酌被告於租期屆滿後，未履行遷讓返還房屋之義 務，原告所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租 金轉投資之收益，以及被告不依約搬遷，導致原告須為追討 、喪失其他利用機會等不利益；並參酌本件原告除請求給付 違約金外，另依民法第179條規定請求按月給付相當於租金 金額之不當得利，如再加計按月以租金5倍計算之違約金， 其總額即相當於原約定租金額之6倍，實屬過高；考量此等 違約金對於促使被告依約履行遷讓返還義務之間接強制效果 ，並參酌內政部所訂定之「住宅租賃定型化契約應記載及不 得記載事項」第15條第3項租賃關係消滅時，承租人未依第1 項規定返還租賃住宅時，得向承租人請求未返還租賃住宅期 間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金至返還為 止」之規定，認本件違約金應酌減至按月以租金之1倍計算 ，即每月為10,000元，較為妥適，爰依前揭規定酌減之。 ⑶從而，原告請求被告自111年6月16日起至遷讓返還系爭房屋 之日止，按月給付10,000元違約金，為有理由，應予准許。 至逾此範圍之違約金請求，則屬無據，應予駁回。四、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告將系爭 房屋騰空遷讓返還予原告，並將其戶籍自系爭房屋遷出；依 系爭租約、民法第179條規定，請求被告給付自111年6月1日 起至6月15日止期間積欠之租金5,000元，及自111年6月16日 起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租 金之不當得利10,000元；依系爭契約第7條約定，請求被告 自111年6月16日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給 付原告違約金10,000元等部分，應予准許。至逾上開範圍之 請求，為無理由，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核就上開准許部分 ，合於法律規定，爰宣告相當之擔保金額後准許之，另並依 民事訴訟法第392條第2項規定，依職權酌定相當擔保金額， 為被告得免為假執行之宣告。至上開駁回部分，原告假執行 之聲請因訴之駁回而失依據，故不予准許。
六、訴訟費用負擔之依據及理由：按各當事人一部勝訴、一部敗 訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或 命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。民事訴 訟法第79條定有明文。本件僅駁回原告部分違約金請求，而 此部分依民法第77條之2第2項規定，本不併算其價額，爰命 被告負擔本件全部訴訟費用。
中 華 民 國 111 年 10 月 17 日
民事第一庭 法 官 李桂英
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 10 月 17 日 書記官 劉士筠