臺灣臺中地方法院民事判決
111年度重訴字第297號
原 告 黃銀初
訴訟代理人 歐嘉文律師
複 代理人 章弘裕律師
劉珈誠律師
被 告 羅蘭香
鄧秋乾
上二人共同
訴訟代理人 盧江陽律師
複 代理人 盧怡靜
上列當事人間請求解除買賣契約等事件，本院於民國111年10月1
2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣原告與被告羅蘭香、鄧秋乾於民國103年9月30日簽訂「 不動產買賣契約書」，由原告向被告羅蘭香、鄧秋乾購買 其等共有坐落臺中市○○區○○○段000000○00000地號土地（ 應有部分各2分之1），約定總價金新臺幣（下同）2,000 萬元。原告於簽約後，業經陸續依約給付價金完畢，被告 羅蘭香、鄧秋乾亦已移轉系爭土地所有權予原告。詎原告 於110年間經他人告知而向臺中市東勢區公所查詢，始悉 系爭993-6地號土地已經被告羅蘭香之父羅時庚於69年間 向臺中市東勢區公所申請核發自用農舍執照，此顯與系爭 契約第13條第13款其他特約保證事項不符，原告乃於111 年3月間依系爭契約第11條之約定，發函催告被告羅蘭香 、鄧秋乾限期解除前開自用農舍執照，惟被告羅蘭香、鄧 秋乾均未遵期履行，原告爰以起訴狀繕本之送達為解除契 約之意思表示。
（二）系爭不動產買賣契約所約定之價金係以系爭土地為一體約 定，原告亦係計畫一體利用，亦即系爭契約若僅餘系爭14 07-2地號土地未被套繪，將導致原告無法單獨以系爭1407 -2地號土地之面積，按農業用地興建農舍辦法第2條第3款 大於2,500平方公尺之規定，申請興建農舍，是系爭契約 所涉標的係不容割裂；又被告羅蘭香、鄧秋乾既為系爭土
地所有權人，對於土地之使用情形當應知之甚詳，亦得基 於土地所有人之身分進行查證，惟其等於簽約時，竟未向 主管機關查明有無遭套繪，即率爾於系爭契約上向原告保 證未曾向建管單位申請農舍或提供予其他土地申請農舍或 係由己興建農舍之土地所分割出來，則其等自有系爭契約 第11條第2項「因可歸責於自己之事由，致違反本契約之 約定」之情形，其等辯以認知錯誤云云，當屬無據；再者 ，原告既係依約先定期催告後再為解約，自得依系爭契約 第11條第2項之約定解除契約，是以被告羅蘭香、鄧秋乾 辯稱原告不得解約云云，即屬無據。另外，本件原告係依 據系爭契約第11條第2項之約定為解除契約，並非依民法 第365條關於物之瑕疵擔保之規定為解除權之行使，故被 告羅蘭香、鄧秋乾以原告未依民法第356條規定從速檢查 受領之物及違反民法第148條第2項誠信原則為由，辯稱原 告不得解除契約云云，顯係加諸不當限制，亦屬無據。（三）是以，原告爰依系爭契約第11條第2項之規定，解除兩造 間之不動產買賣契約後，基於民法第259條第1款、第2款 契約解除後之回復原狀請求權，並依民法第264條第1項同 時履行抗辯之規定，請求：⑴被告羅蘭香應於原告將系爭 土地所有權（權利範圍2分之1）移轉登記予被告羅蘭香之 同時，給付原告1,000萬元，及其中200萬元自103年9月30 日起至清償日止、其中300萬元自103年10月30日起至清償 日止、其中300萬元自103年11月18日起至清償日止、其中 200萬元自103年11月25日起至清償日止，按週年利率百分 之5計算之利息；⑵被告鄧秋乾應於原告將系爭土地所有權 （權利範圍2分之1）移轉登記予被告鄧秋乾之同時，給付 原告1,000萬元，及其中200萬元自103年9月30日起至清償 日止、其中300萬元自103年10月30日起至清償日止、其中 300萬元自103年11月18日起至清償日止、其中200萬元自1 03年11月25日起至清償日止，均按週年利率百分之5計算 之利息。
二、被告抗辯：
（一）系爭993-6地號土地係經訴外人羅時庚於69年申請核發自 用農舍執照，而羅時庚為被告羅蘭香之父，已於78年3月1 6日死亡，亦即系爭996-3地號土地被套繪之時間係在69年 間；而兩造簽訂系爭契約之時間為103年9月30日，羅時庚 於78年1月25日將系爭土地贈與被告羅蘭香，被告羅蘭香 再於103年6月6日以其中各一半之所有權贈與被告鄧秋乾 ，顯見系爭993-6地號土地於69年間申請套繪者為被告羅 蘭香之父羅時庚，並非被告羅蘭香、鄧秋乾。又兩造簽約
之時間距離羅時庚申請套繪之時間已有34年，被告羅蘭香 、鄧秋乾全然不知有被套繪情形，倘若事先知悉，當不可 能同意系爭契約第13條第13款之其他特約保證事項，足見 被告羅蘭香、鄧秋乾僅係對系爭契約之約定認知錯誤而已 。再者，系爭不動產買賣契約並非聯立契約，無法以一部 無效即主張全部無效，而本件僅有系爭993-6地號土地被 套繪，另系爭1407-2地號土地並無套繪，二者為分別獨立 之地區，且本件只是認知錯誤，故原告請求解除契約，依 法自有未合。
（二）系爭契約第13條第13款僅係約定被告羅蘭香、鄧秋乾保證 本約標的物無被套繪情形，並約定原告有此部分之解除權 ，並非原告得行使解除權之約定條件，原告據此主張解約 ，顯乏依據。又系爭993-6地號土地被套繪係羅時庚於69 年時所申請，並非被告羅蘭香、鄧秋乾所為，原告既未舉 證證明其等有故意或過失之可歸責事由，則原告依民法第 258條之規定，主張解約，亦屬無據。況且，兩造於103年 9月30日簽約後，至本件起訴之時已逾7年多，系爭土地買 賣成立並已於103年10月30日完成登記及交付原告占有， 原告未依民法第356條第1項之規定，從速檢查其所受領之 物，遲至7年後始以系爭土地有被套繪為由，請求解除契 約，自有違反民法第148條誠信原則之規定，故其主張解 約不可採。
（三）綜上，兩造締結之系爭契約既經合法成立，其在私法上之 權利義務，自應受契約之拘束，原告既未舉證證明被告羅 蘭香、鄧秋乾有可歸責之事由，則原告主張解除契約，並 請求回復原狀，應屬無據，本件原告之訴，為無理由。並 聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、本院所為之判斷：
（一）兩造不爭執之事項：
1、被告羅蘭香與被告鄧秋乾於62年12月6日結婚，103年7月1 4日兩願離婚，此有戶籍謄本（見本院卷第77、79頁）在 卷為憑。
2、坐落臺中市○○區○○○段00000地號土地原係被告羅蘭香之父 羅時庚所有，其於69年11月3日向斯時之臺中縣政府建設 局申請自用農舍使用執照，經斯時之臺中縣東勢鎮公所於 69年11月7日以69東鎮建字第14601號函准予核發在案，此 有羅時庚戶籍謄本（見本院卷第95至97頁）、臺中市東勢 區公所111年7月25日東勢區農建字第1110013625號函檢送 之臺中縣東勢鎮公所69年11月7日69東鎮建字第14601號函 、實施都市計畫以外地區自用農舍使用執照申請書、實施
都市計畫以外地區自用農舍使用執照審查表、臺中縣政府 建設局實施都市○○○○○區○○○○○○○○○○鎮○○○00000號、臺中○ ○○○○○○○○○○○門牌證明書、農舍照片等資料（見本院卷第1 13至122頁）在卷為憑。
3、羅時庚於78年1月25日將其所有坐落臺中市○○區○○○段0000 0○000000地號土地贈與被告羅蘭香，並於78年3月10日以 贈與為登記原因辦理所有權移轉登記（嗣於78年3月16日 死亡）；其後，被告羅蘭香於103年6月6日將系爭993-6、 1407-2地號土地應有部分各2分之1贈與被告鄧秋乾，並於 103年6月24日以夫妻贈與為登記原因辦理所有權移轉登記 ；此有土地登記第二類謄本（見本院卷第35、39頁）、羅 時庚戶籍謄本（見本院卷第95頁）在卷為憑。 4、兩造於103年9月30日簽訂「不動產買賣契約書」，由原告 向被告羅蘭香、鄧秋乾購買系爭993-6、1407-2地號土地 ，權利範圍全部，約定總價金為2,000萬元；原告先後於1 03年9月30給付定金10萬元及簽約款各195萬元予被告羅蘭 香、鄧秋乾，於103年10月30日給付用印款各300萬元予被 告羅蘭香、鄧秋乾，於103年11月18日給付完稅款各300萬 元予被告羅蘭香、鄧秋乾，於103年11月25日給付尾款各2 00萬元予被告羅蘭香、鄧秋乾；被告羅蘭香、鄧秋乾即於 103年11月20日將系爭土地權利範圍全部，以買賣為登記 原因，辦理所有權移轉登記予原告取得；此有系爭不動產 買賣契約書（見本院卷第21至33頁）、收款明細（見本院 卷第29頁）、原告交付之付款支票正反面影本（見本院卷 第30至32頁）、土地登記第二類謄本（見本院卷第35至41 、43至45頁）、土地登記第一類謄本（見本院卷第81至83 頁）在卷為憑。
（二）本件原告主張系爭993-6地號土地業經農舍套繪在案，被 告羅蘭香、鄧秋乾違反系爭不動產買賣契約書第13條第13 款之約定，爰依系爭不動產買買契約書第11條第2項之規 定，解除系爭契約，並依民法第259條第1款、第2款契約 解除後之回復原狀請求權，及依民法第264條第1項同時履 行抗辯之規定，請求被告羅蘭香、鄧秋乾應於原告將系爭 土地移轉登記予被告羅蘭香、鄧秋乾之同時，將所受領之 各期價金附加自受領時起之利息償還原告。被告羅蘭香、 鄧秋乾則抗辯系爭993-6地號土地曾於69年間遭申請農舍 乙節，並非其等所為，亦不知情，否認本件有可歸責之事 由，原告主張解約不合法等語。是以，本件主要爭執事項 ，在於原告以被告羅蘭香、鄧秋乾違反系爭契約第13條第 13款之約定，而依系爭契約第11條第2項之約定，主張解
除系爭契約並請求回復原狀，有無理由。
（三）茲就本件兩造爭執，悉述如下：
1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條定有明文。依系爭不動產買賣契約 書第11條第2項約定：「出賣人因可歸責於自己之事由， 致違反本契約之約定，經買受人定期催告仍不履行者，買 受人除得解除契約外，亦得請求出賣人加倍返還已收之所 有價金，作為懲罰性違約金，如尚有其他損害，並得請求 賠償。」（見本院卷第26頁），則原告主張被告羅蘭香、 鄧秋乾係因「可歸責於自己之事由」，致違反系爭契約第 13條第13項之約定，即應由原告就此有利於己之事實負擔 舉證之責。
2、觀諸系爭不動產買賣契約書第13條第13款約定：「賣方保 證本約標的物，未曾向建管單位，申請農舍或提供予其他 土地申請農舍或係由已興建農舍之土地所分割出來。」（ 見本院卷第27頁），本件被告羅蘭香、鄧秋乾所共有之系 爭993-6地號土地，確實曾經被告羅蘭香之父羅時庚於69 年11月3日申請自用農舍使用執照，經斯時之臺中縣東勢 鎮公所於69年11月7日以69東鎮建字第14601號函准予核發 在案，此有臺中市東勢區公所110年8月10日東勢區公字第 1100014232號函（見本院卷第47頁）、臺中市東勢區公所 111年7月25日東勢區農建字第1110013625號函檢送之臺中 縣東勢鎮公所69年11月7日69東鎮建字第14601號函、實施 都市計畫以外地區自用農舍使用執照申請書、實施都市計 畫以外地區自用農舍使用執照審查表、臺中縣政府建設局 實施都市○○○○○區○○○○○○○○○○鎮○○○00000號、臺中○○○○○○○ ○○○○○門牌證明書、農舍照片等資料（見本院卷第113至12 2頁）在卷為憑，則被告羅蘭香、鄧秋乾確實有違反系爭 不動產買賣契約書第13條第13款約定之情。 3、本件原告固主張係於接獲臺中市東勢區公所110年8月10日 東勢區公字第1100014232號函後，始知悉系爭993-6地號 土地於69年間即經被告羅蘭香之父羅時庚申請核發自用農 舍執照在案，並即於111年3月30日寄發存證信函，催告被 告羅蘭香、鄧秋乾於函到15日內向主管機關解除前開農舍 套繪，被告羅蘭香、鄧秋乾於111年3月31日收受後迄未解 除農舍套繪等情，並據提出臺中市東勢區公所110年8月10 日東勢區公字第1100014232號函（見本院卷第47頁）在卷 為憑、存證信函（見本院卷第49至52頁）、中華郵政掛號 郵件收件回執（見本院卷第53至54頁）為證。然： ⑴系爭993-6地號土地，係羅時庚於69年11月3日向臺中市東
勢區公所申請核發自用農舍使用執照，而被告羅蘭香係於 78年1月25日始經羅時庚贈與而取得，被告鄧秋乾則係於1 03年6月6日經被告羅蘭香以夫妻贈與而取得系爭993-6地 號土地應有部分2分之1，此有臺中市東勢區公所111年7月 25日東勢區農建字第1110013625號函暨檢送之相關資料（ 見本院卷第113至122頁）、土地登記第二類謄本（見本院 卷第35、39頁）在卷為憑，由此可知，系爭993-6地號土 地申請核發自用農舍使用執照乙事，並非被告羅蘭香或鄧 秋乾所為。
⑵系爭993-6地號土地之地目為田，使用分區為特定農業區， 使用地類別為農牧用地，系爭1407-2地號土地之地目為田 ，使用分區為山坡地保用區，使用地類別為農牧用地，此 有土地登記第二類謄本（見本院卷第35、39頁）在卷為憑 。依據區域計畫法第15條第1項、區域計畫法施行細則第1 1條第1款、第6款、第13條第1項第5款、非都市土地使用 管制規則第3條、第6條第3項及附表一各種使用地容許使 用項目及許可使用細目表之規定，系爭993-6地號土地， 既屬特定農業區之農牧用地，如未有其他因特定農業區所 受之限制，自應具有免經申請許可即得作為興建農舍使用 之通常效用。
⑶兩造於103年9月30日簽訂系爭不動產買賣契約書時，係委 由專業之松穎地政士事務所處理，此有松穎地政士事務所 合約書（見本院卷第21頁）在卷為憑；而依原告所提出於 103年9月26日申請核發之土地登記第二類謄本（見本院卷 第35至37頁），其上記載「地上建物建號：0棟」、「本 謄本未申請列印地上建物建號，詳細地上建物建號以登記 機關登記為主」（見本院卷第35頁）可知，兩造於簽訂系 爭契約及辦理系爭土地移轉登記之時，買賣雙方均未就系 爭土地申請查詢有無地上建物或農舍套繪之情形。 ⑷而就系爭993-6地號土地面積為2,817平方公尺，被告羅蘭 香之父羅時庚當時申請取得之加強磚造自用農舍之建築面 積為249平方公尺，並經臺中市東勢區公所查編門牌核發 門牌證明書在案，此有土地登記第二類謄本（見本院卷第 35、39頁）、臺中縣政府建設局實施都市○○○○○區○○○○00○ 鎮○○○00000號建造執照（見本院卷第118頁）、臺中○○○○○ ○○○○○○○門牌證明書（見本院卷第119至121頁）在卷為憑 。衡以，原告自103年9月30日締約時起至110年8月10日臺 中市東勢區公所函覆前長達6年10月餘之期間，從未思及 要查證過系爭993-6地號土地上坐落建物之具體情形，則 原告主張被告羅蘭香、鄧秋乾於移轉登記前未向主管機關
主動查明系爭993-6地號土地有無遭農舍套繪之情，而謂 其等有可歸責之疏失者，即有失公允。
⑸綜上所述，依據現有事證，尚無從認定被告羅蘭香、鄧秋 乾對於系爭993-6地號土地曾經於69年間向主管機關申請 取得自用農舍使用執照乙事，業已知悉並刻意隱瞞未誠實 告知原告之情，原告亦無法提出其他相關事證以資證明被 告羅蘭香、鄧秋乾於締約時有何故意或過失未告知原告有 該農舍申請套繪之情，尚難遽以認定被告羅蘭香、鄧秋乾 對於系爭993-6地號土地遭農舍套繪乙事有何可歸責之事 由存在，故原告依系爭不動產買賣第11條第2項之約定， 主張解除系爭契約，即屬無據，要難准許。
（三）從而，原告以被告羅蘭香、鄧秋乾違反系爭不動產買賣契 約書第13條第13款之約定，主張依系爭契約第11條第2項 之約定解除契約，並依民法第259條第2款契約解除後之回 復原狀請求權及民法第264條同時履行抗辯之規定，請求 ：被告羅蘭香、鄧秋乾應於原告將系爭1407-2、993-6地 號土地所有權（權利範圍各2分之1）分別移轉登記予被告 羅蘭香、鄧秋乾之同時，各自給付原告1,000萬元，及其 中200元自103年9月30日起至清償日止、其中300萬元自10 3年10月30日起至清償日止、其中300萬元自103年11月18 日起至清償日止、其中200萬元自103年11月25日起至清償 日止，按週年利率百分之5計算之利息，均無理由，應予 駁回。本件原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請，亦 失所附麗，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據， 於判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 111 年 10 月 12 日 民事第六庭 法 官 巫淑芳
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 10 月 12 日 書記官 楊家印