臺灣臺中地方法院民事判決
111年度訴字第1735號
原 告 張美
訴訟代理人 許宗舘
被 告 陳界明
上列當事人間請求返還租賃物等事件，經於民國111年9月13日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路00巷00號房屋（含臺中市 ○○區○○段000○號建物全部，及其大門、圍牆、遮雨棚、頂樓 增建及其他增建部分）騰空遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣74,000元，及自民國111年6月23日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
三、被告應自民國111年7月1日起至遷讓返還第一項房屋之日止 ，按月給付原告新臺幣3萬元。
四、訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔。
五、本判決於原告以新臺幣217,000元為被告供擔保後，得假執 行；但被告如以新臺幣650,300元為原告供擔保後，則得免 為假執行。
事實及理由
一、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 ，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴 訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告原起訴聲明第2項 就被告所應給付原告之欠繳租金部分，原請求被告應給付原 告新臺幣（下同）90,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷第11頁） ，嗣於111年9月13日言詞辯論期日中當庭減縮此部分欠繳租 金為74,000元（見本院卷第73頁），核屬減縮應受判決事項 之聲明，依上開規定，所為減縮，程序上爰予許可。又被告 經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲 明或陳述，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原 告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：兩造於111年1月26日簽立房屋租賃契約書（下稱 系爭租約），由原告將門牌號碼臺中市○○區○○路00巷00號房 屋（含臺中市○○區○○段000○號建物全部及其大門、圍牆、遮 雨棚、頂樓增建及其他增建部分，下稱系爭房屋）出租與被 告，約定租期自111年2月10日起至112年2月9日止，每月租 金30,000元，應於每月10日前給付。詎被告除於訂約時交付
60,000元之押租保證金外，自簽立系爭租約後均未繳納任何 租金。原告前於111年4月6日寄發秀水郵局存證號碼第00001 2號存證信函，催告被告繳納欠租，然未獲置理；另曾聲請 調解，因被告未到場而致調解不成立。雖經以押租保證金60 ,000元扣抵111年2月10日及同年3月10日所應給付之租金後 ，被告仍積欠租金總額達2個月以上。原告爰以起訴狀繕本 之送達而為終止系爭租約之意思表示通知。系爭租約既已終 止，被告應將系爭房屋騰空遷讓返還與原告，並給付前所積 欠之租金75000元，及自111年7月1日起至騰空遷讓返還系爭 房屋之日止，因無法律上原因而占有使用系爭房屋所可取得 相當於每月30,000元租金之不當得利。爰依民法第440條第1 、2項、第455條前段及第179條規定，提起本訴等語。並減 縮聲明如主文第一至三項所示。
三、法院得心證之理由：
（一）按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執 者，視同自認。又當事人對於他造主張之事實，已於 相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場， 亦未提出準備書狀爭執者，準用第1項之規定。民事 訴訟法第280條第3項前段、第1項前段定有明文。原 告上開主張，業據提出系爭租約、秀水郵局存證號碼 第000012號存證信函、回執、臺中市○○區○○○○○000○○ ○○○○000號調解不成立證明書、臺中市政府地方稅務 局111年房屋稅繳款書等為證（見本院卷第21-35頁、 第39-41頁），核屬相符。揆諸上開規定，被告就原 告所主張事實，應視同自認。
（二）次按，稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方 使用收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金 錢或租賃物之孳息充之。又承租人租金支付有遲延者 ，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承 租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃 物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額， 不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止 契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租 賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人 。民法第421條、第440條第1項、第2項、第455條定 有明文。另依土地法第100條第3款規定，承租人積欠 租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人 得收回房屋。
（三）被告自111年1月26日簽立系爭租約，向原告承租系爭
房屋時起，即未依約自111年2月10日起，按月給付原 告30,000元租金，前經原告於111年4月6日寄發秀水 郵局存證號碼第000012號存證信函催告被告繳納欠租 ，惟被告並未依約繳租，則經以被告前所給付之押租 保證金60,000元抵償自111年2月10日起至111年4月9 日止之租金後，迄至原告111年6月15日提起本件訴訟 之日止，所欠租金總額達二個月（即111年4、5、6月 三期）以上。是原告以起訴狀繕本111年6月22日之送 達，而為終止兩造間系爭租約之意思表示通知，自生 合法終止之效力。從而，原告依民法第455條前段規 定，訴請被告騰空遷讓返還系爭房屋，為有理由。 （四）被告於系爭租約合法終止前，原所應給付原告之租金 期間計為4個月又14天，核算租金為134,000元［計算 式：30,000元×4月＋（14日÷30日）＝134,000元］，經 以押租保證金60,000元抵償後，被告尚有74,000元租 金未付（計算式：134,000元－60,000元＝74,000元)， 另租金之給付原約定有應給付之日為每月10日，給付 期限本已屆至，則原告本於終止前之租賃契約，訴請 被告給付欠租74,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日 （即111年6月23日）起至清償日止，按週年利率5%計 算利息，亦屬有據。
（五）再按，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。另 無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦 同。民法第155條前段、第179條分別定有明文。又依 不當得利之法則請求返還利得者，以無法律上之原因 而受利益，致他人受有損害為其要件。故請求返還之 範圍乃以對方所受之利益為度，而無權占有他人房屋 或土地，可獲得相當於租金之利益，此為社會之通念 ，雖土地法第97條第1項規定，城市地方房屋之租金 以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限。 然其立法意旨，乃因立法當時，城市房屋「供不應求 」，為防止出租人抬高租金，謀取重利，特設該條限 制房屋租金之最高額，以保護經濟上弱者之承租人， 使其能取得適當之居住空間，避免造成居住問題。但 現今城市房屋之供需情形，早已不可同日而喻，未必 「供不應求」，加以社會活動交易已高度自由化，承 租人非必為經濟上之弱者。是承租人自行選擇承租城 市房屋供為居住，以享有較佳之城市生活機能利益， 則其原所同意之租金約定，不僅為使用房屋及基地之
必要對價，亦包括其他利益考量之對價在內，當非過 往承租住宅房屋之可比；加以依卷附Google街景圖片 所示，系爭房屋為透天式住宅，並有獨立車庫，位於 臺中市西屯區，鄰近東海大學、澄清醫院及福雅商圈 ，生活機能甚佳，並非經濟上弱者承租房屋之最低需 求。本院因認有關系爭房屋租約終止後之不當得利， 應不受土地法該條租金最高限制之拘束。
（六）系爭租約因被告未依約繳納租金而由原告終止在案， 既如前述。則自系爭租約終止後之111年6月23日起， 被告已無繼續占有使用系爭房屋之法律上權源；另被 告前向原告承租系爭房屋，原約定租金每月30,000元 ，是被告因繼續占有系爭房屋，自受有相當於原所約 定租金每月30,000元之不當利得。另系爭房屋雖為原 告與訴外人許楷東、許楷立所共有，但三人訂立有分 管契約書（見本院卷第37頁），訴外人許楷東、許楷 立已同意將系爭房屋之管理、使用及收益，均歸原告 取得。是原告本於其為系爭房屋之管理、使用及收益 權人地位，按兩造間就系爭房屋原本之每月30,000元 租金約定而為計算之標準，訴請被告應自111年7月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當 於原約定租金數額計算之不當得利30,000元，亦屬合 理。
四、綜上所述，原告本於租賃及不當得利之法律關係，訴請被告 ：（一）應將系爭門牌號碼臺中市○○區○○路00巷00號房屋（ 含臺中市○○區○○段000○號建物全部及其大門、圍牆、遮雨棚 、頂樓增建及其他增建部分）騰空遷讓返還原告；（二）應 給付原告欠租74,000元，及自111年6月23日起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息；（三）應自111年7月1日起至遷 讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告30,000元。均有理由 ，予以准許，並判決如主文第一至三項所示。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相 當之擔保金額准許之；另依民事訴訟法第392條第2項規定， 依職權定相當之擔保金額，准被告得供擔保而免為假執行。六、訴訟費用（除減縮部分外）負擔之依據：民事訴訟法第78條 。
中 華 民 國 111 年 10 月 4 日 民事第四庭 法 官 林宗成
上正本係照原本作成
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，及繳納上訴裁判費。如委任律師提起上訴，應一併繳納
上訴裁判費，法院得不命補正。
中 華 民 國 111 年 10 月 4 日 書記官 陳盟佳