臺灣臺中地方法院民事判決
110年度訴字第3132號
原 告 鍾力中
訴訟代理人 謝明智律師
複 代理人 金湘惟律師（民國111年3月23日解除委任）
被 告 唐偉智
上列當事人間履行契約事件，本院於民國111年8月29日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣3百萬元，及自民國111年5月12日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告於提供新臺幣1百萬元擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣3百萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
訴訟費用由原告負擔二分之一，餘由被告負擔。 事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 ，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時聲明求為：「被告 應於原告給付新臺幣（下同）600萬元之同時，將如附表所 示不動產之所有權移轉登記並交付予原告」判決。嗣於民國 111年4月11日具狀變更其聲明第一項求為：「被告應給付原 告300萬元，及自民事變更聲明狀繕本送達之翌日起至清償 日止，按週年利率百分之5計算之利息」判決，核屬基於同 一買賣事實，變更應受判決事項之聲明，依照前揭說明，應 予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告原為如附表所示系爭不動產之所有權人，原 告於109年10月2日與被告約定，以750萬元向被告購買系爭 不動產，原告並依約將簽約款、用印款共150萬元存入履約 保證專戶，然因被告表示系爭不動產遭法院裁定假處分，無 法履約，原告即同意將原定點交日期自109年11月22日，延 後為110年12月31日，然被告嗣後竟將系爭不動產移轉登記 予訴外人即原告胞妹唐偉倫、唐偉琪（下稱唐偉倫、唐偉琪 ），本件買賣係因可歸責於被告之事由而給付不能，爰依民 法第226條第1項、第256條規定，解除系爭買賣契約，再依 系爭買賣契約第8條，請求被告返還150萬元價金及賠償150 萬元違約金等語。並聲明：如主文所示。
二、被告則以：唐偉倫、唐偉琪先前對伊聲請假處分獲准，並提 起請求所有權移轉登記訴訟（本院109年度訴字第3250號） ，伊委託臺灣房屋的仲介陳佳鈴售屋時，即明確告知有訴訟
紛爭，勝負難定，原告完全知悉系爭不動產在訴訟中，伊嗣 後於110年9月24日以臺中高分院110年度上移調字第381號， 與唐偉倫、唐偉琪成立調解，同意於伊收到其等交付之買賣 總價金350萬元後，將系爭不動產移轉登記給唐偉倫、唐偉 琪，並已辦理移轉登記完畢，伊無法履行系爭買賣契約之義 務，同意原告解除契約及領回在履約保證專戶內之150萬元 價金，然不同意給付違約金150萬元，因原告明知此事，且 原告先前曾將履約保證專戶內之價金領回，是110年11月8日 才又逾期存回履約保證帳戶，原告並未受有150萬元之損害 等語。並聲明：（一）請求駁回原告之訴。（二）如受不利 之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
(一)按稱買賣者，謂一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契 約；又物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物 所有權之義務，民法第345條第1項、第348條第1項分別定有 明文。次按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權 人得請求損害賠償，此為民法第226條第1項所明定，又債權 人於有前條情形時，得解除契約，民法第256條亦有明文。 次按買賣契約成立後，出賣人為二重買賣，並已將該物之所 有權移轉於後之買受人者，移轉該物所有權於原買受人之義 務即屬不能給付（最高法院30年度上字第1253號判決意旨可 資參照）。
(二)原告主張其於109年10月2日與被告簽訂系爭買賣契約，約定 價金為750萬元，原告並已將價金150萬元匯入履約保證專戶 之事實，為被告所不爭執，且有土地登記第二類謄本（本院 卷第17～51頁）、建物登記第二類謄本（本院卷第53～56頁） 、不動產買賣契約書（本院卷第57～68頁）、建物所有權狀 （本院卷第69頁）、價金信託履約保證書（本院卷第71～74 頁）等為證，首堪信為真實。又兩造於109年10月2日簽約時 ，約定被告應於109年11月22日完成點交，惟被告於109年10 月28日收到假處分裁定，復收到109年度訴字第3250號唐偉 倫、唐偉琪訴請所有權移轉登記之起訴狀，致無法辦理系爭 不動產所有權移轉登記及點交，故兩造於109年11月2日簽立 延後交屋同意書，約定將點交日期延後為110年12月31日， 雙方互不負擔延遲違約責任，如賣方情事提前排除，再提前 完成交屋，買方已支付162萬5000元含房屋價款及預收稅金 ，雙方同意履約專戶保留10萬元，待狀況排除，再行支付等 節，業據證人即本件房屋仲介陳佳鈴、王銘堯於本院111年8 月29日第三次言詞辯論程序到庭證述明確（本院卷第262～27 7頁），並有本院109年10月12日109年度全字第95號假處分
裁定（109年度全字第95號卷第69～72頁）、延後交屋同意書 可證（本院卷第75頁），堪信為真。
(三)本件係因可歸責於被告而給付不能，原告得解除買賣契約： 1.經查，被告將附表所示不動產出售予原告，依民法第348條 第1項規定，自負有移轉附表所示不動產所有權予原告之義 務。惟系爭不動產先是遭訴外人唐偉倫、唐偉琪於109年10 月5日因聲請假處分，致無法辦理系爭不動產之所有權移轉 登記（見109年度全字第95號卷第69～72頁），且系爭不動產 於110年8月12日及同年11月15日，均仍為假處分狀態，有土 地登記謄本、建物登記謄本在卷可參（見臺灣高等法院臺中 分院110年度上易字第318號卷第111～117頁、本院卷第19、3 1、43、53頁），是系爭不動產既經唐偉倫、唐偉琪聲請假 處分，並經地政機關為假處分登記在案，於塗銷假處分登記 前，已處於給付不能之狀態。
2.嗣本院於110年2月8日以109年度訴字第3250號第一審判決唐 偉倫、偉琪之訴駁回，亦有判決書影本在本院卷第115~119 頁可參。唐偉倫、唐偉琪提起上訴後，被告於110年9月9日 臺灣高等法院臺中分院110年度上易字第318號請求所有權移 轉登記事件準備程序時，表示願意將系爭不動產出售予唐偉 倫、唐偉琪（本院卷第145頁筆錄影本），並於110年9月24 日成立調解，約定由唐偉倫、唐偉琪給付被告350萬元，被 告同意將系爭不動產移轉登記予唐偉倫、唐偉琪共有，應有 部分各二分之一，有調解筆錄可參（本院卷第111、112頁） ，被告並已於111年1月4日以調解移轉為登記原因，將系爭 不動產移轉登記於唐偉倫、唐偉琪名下（本院卷第195頁建 物登記第二類謄本影本），故本件被告陷於主觀給付不能， 無法完成買賣契約之移轉登記和點交義務，依前開說明，乃 可歸責於被告所致。是原告主張依民法第226條第1項、第25 6條規定解除系爭買賣契約，自屬有據。
(四)原告得請求被告返還已給付價金150萬元及賠償同額違約金 ：
1.系爭買賣契約既經合法解除，原告請求被告返還其於109年1 1月2日延後交屋同意書簽立後所保留在履約保證專戶內之10 萬元、110年11月8日存入履約保證專戶之簽約款65萬元、用 印款75萬元，合計150萬元，為被告所同意（本院卷第204頁 ），故原告此部分請求，即屬有據。
2.按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金。違約 金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而損害之賠償總額 ，民法第250條第1項、第2項定有明文。是違約金有賠償性 違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作
為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行 為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債 權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行 之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之 意思定之（最高法院86年度台上字第1620號判決參照）。而 系爭買賣契約第8條第1項約定：「賣方如違反本契約應履行 之各項義務時，每逾1日，賣方應按買方已付價款萬分之2計 算違約金予買方（自逾期之次日起至完成給付日止）。經買 方定7日期限催告逾期仍不履行，買方得解除契約。如因賣 方擅自解約、不為給付，給付不能或其他可歸責於賣方之事 由致本契約解除時，除應返還買方已給付之價金，並同意按 買方已支付價金總額之同等額做為違約金另行給付買方外， 且應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用」（本院卷第62 頁），並未特別約定為懲罰性之違約金，依前開規定，自應 視為因不履行而生損害之賠償總額，即其性質為賠償總額預 定性違約金。原告主張其已給付價金為150萬元，故請求同 額違約金，被告辯稱原告本已領回履約保證帳戶內之140萬 元，約定付款期限為110年11月2日，原告遲至110年11月8日 才存回140萬元到履約保證帳戶，故原告的損害沒有那麼大 等語。經查：
(1)上開違約金之約定，既屬「損害賠償預定性質之違約金」， 乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有 債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係 因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求 債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求，而 違約金之約定是否相當，應由法院依一般客觀事實、社會經 濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定 之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減（最高 法院82年度台上字第2529號判決意旨參照），就當事人所受 損害情形，應依當事人實際上所受損害及債務人如能如期履 行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。 (2)本件原告主張其原約定以750萬元向被告購買系爭不動產， 並同意被告延緩超過1年交屋，讓被告去處理其與唐偉倫、 唐偉琪間之訴訟，詎被告嗣後違約，在法院一審判決唐偉倫 、唐偉琪敗訴之狀況下，於二審成立調解，同意將系爭不動 產移轉登記予唐偉倫、唐偉琪，致給付不能，因房地產漲價 ，原告現在若要購買相同條件不動產，價格已漲至約882萬 元，僅價差即受有132萬元之損害，且原告購屋係為了自住 ，等待期間原告僅能暫住外婆家中，被告以合意延後履約作 為拖延時間欺騙原告的手段等語（本院卷第211頁），並提
出實價登錄查詢單，證明系爭不動產（門牌號碼：臺中市○ 區○○○街00號5樓之2）附近之「臺中市○區○○○街00號房屋」 ，於111年1月交易單坪價格為19萬5000元，而系爭不動產建 物部分依照買賣契約書所載面積合計為149.6平方公尺（計 算式：樓層面積129.28平方公尺＋陽台面積20.32平方公尺＝1 49.6平方公尺），換算後為45.254坪（計算式：149.6平方 公尺÷3.3058＝45.254坪，小數點第二位以下四捨五入），市 價約882萬4530元（計算式：19萬5000元×45.254坪＝0000000 元，本院卷第225頁、第59頁）。且證人即仲介王銘堯於本 院證稱與本案坪數相同的最近成交價是900多萬元（本院卷 第275頁），本院審酌證人王銘堯為專業仲介，其基於經驗 所述之市場價格，復與原告陳報之實價登錄資料相當，故應 堪採信。
(3)綜上，足認被告係利用原告同意將交屋期限自109年11月22 日延後至110年12月31日，免除被告遲延給付責任之善意， 於延後交屋期間，取得一審勝訴判決後，於二審程序中與唐 偉倫、唐偉琪成立調解，將系爭不動產移轉登記予唐偉倫、 唐偉琪，導致陷於給付不能，原告請求被告賠償150萬元違 約金，衡諸其等待期間，房地產價格已上漲，如欲購得相同 條件之不動產需費花費900萬元左右，扣除兩造約定系爭不 動產之價金750萬元，則原告請求違約金150萬元，應屬有據 ，並無違約金過高而須酌減之情形。
(4)又兩造契約明文約定，係以原告「已支付價金同等額」作為 違約金認定基準，原告於同意被告暫緩交屋前，即已匯入履 保帳戶150萬元，而為價金之交付，況於被告履約期限屆至 前（即延後之點交日110年12月31日前），原告復補足履約 保證專戶共150萬元（保留款10萬元、簽約款65萬元、用印 款75萬元），被告主張原告曾領回其中140萬元，逾越110年 11月2日付款期限，才另於110年11月8日匯入履約保證專戶 ，損害沒有那麼多云云，然本件係因被告無法如期完成所有 權移轉登記及點交，兩造始於109年11月2日合意延後交屋日 期至110年12月31日，並約定原告得將履約保證專戶內162萬 5000元房屋價款及預收稅金，領回152萬5000元，僅保留10 萬元，此有延後交屋同意書可證（本院卷第75頁），是綜合 買賣契約書及延後交屋同意書之目的與宗旨，足認契約真意 係原告在被告交屋期限屆至前，回復兩造於109年11月2日同 意延後交屋前之價金給付狀態，即屬符合於買賣契約之約定 ，縱使原告超過原約定之110年11月2日給付價金期限，然履 約保證專戶仍容許原告匯款，且被告亦未舉證證明其因此受 有何種損害，縱使被告受有損害，亦非酌減違約金之依據，
是被告此部分所辯與違約金是否需要酌減無涉，附此敘明。 3.末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力，遲延之債務以支付金錢 為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，應付 利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率 為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203 條分別定有明文。查原告變更後之聲明主張解除系爭不動產 之買賣契約，並請求被告回復原狀返還原告已給付之買賣價 金，屬無確定期限者，又係以支付金錢為標的，則依前揭法 律規定，原告請求自變更訴之聲明狀繕本送達翌日（即111 年5月12日，本院卷第202頁筆錄）起算法定遲延利息，自屬 有據。
4.綜上所述，原告主張因可歸責於被告之給付不能，解除買賣 契約，並依照買賣契約第8條之規定，請求被告返還價金150 萬元、賠償違約金150萬元，及上開法定遲延利息，均有理 由，應予准許。
四、兩造均陳明願供擔保，分別請求宣告假執行或免為假執行， 經核無不合，爰各酌定相當之擔保金額，併准許之。五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均 毋庸再予逐一審酌，附此敘明。
參、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條 第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 10 月 24 日 民事第一庭 法 官 蕭一弘
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 10 月 24 日 書記官 黃馨萱
附表：
編號 種類 地號或建號 面積（坪） 權利範圍 1 土地 臺中市○區○村段0000000地號 121 711/10000 2 土地 臺中市○區○村段0000000地號 121 711/10000 3 土地 臺中市○區○村段0000000地號 149 711/10000 4 建物 臺中市○區○村段00000○號 129.28 1/1 5 建物 臺中市○區○村段00000○號 394.83 691/10000