臺灣臺中地方法院民事判決
110年度訴字第3119號
原 告 盧文祿
訴訟代理人 吳錦儒
原 告 柯美文
柯季筠
盧怡穎
盧彥樺
盧彥羲
盧文弘
盧碧玉
盧文隆
施蘭鳳
盧泠安
陳淑娟
上12人共同
訴訟代理人 洪家駿律師
複代理人 吳秉翰律師
洪誌謙律師
被 告 陳玉堂
陳素珠
陳素敏
羅東俊
上四人共同
訴訟代理人 羅閎逸律師
詹明潔律師
上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國111年8月11日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
一、確認原告與被告間就坐落於臺中市○○區○○段000地號土地（ 面積6714.79平方公尺）之耕地三七五租賃關係不存在。二、被告應將前項土地返還予原告。
三、原告其餘之訴駁回。
四、本判決第二項於原告以新臺幣269萬元為被告供擔保後，得 為假執行；但於被告如以新臺幣807萬元為原告預供擔保後 ，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應 由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者 ，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機 關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案 件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條 第1項、第2項前段分別定有明文。本件兩造間之租佃爭議， 經原告向臺中市后里區公所耕地租佃委員會申請調解，因調 解不成立移送臺中市政府耕地租佃委員會調處，再因調處不 成立，經臺中市政府移送本院審理，是本件起訴為合法，並 免收裁判費用。
二、本件原經柯宏迪、柯宏昇與原告12人共同起訴，嗣於訴訟進 行中，柯宏迪、柯宏昇具狀表示未繼承柯張阿娘之出租權， 故撤回起訴（見本院卷第269、273頁），與民事訴訟法第26 2條規定核無不合，是柯宏迪、柯宏昇之訴已非本院審理範 圍。
三、復按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明 確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且 此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法 院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認 判決之法律上利益（最高法院52年度台上字第1240號判決意 旨參照）。本件原告主張臺中市○○區○○段000地號、186地號 土地（下分別稱184地號、186地號土地）為其所有，其與被 告就該等土地分別訂有耕地三七五租約后太字第4-1號租約 （下稱第4-1號租約）、后太字第4號租約（下稱第4號租約 ），原告主張被告就184地號土地違反自任耕作之規定，而 第4-1號租約無效；就186地號土地欠租達2年總額，原告依 耕地三七五減租條例第17條第1項第3款之規定終止第4號租 約，均為被告所否認，兩造就186地號土地之第4號租約、18 4地號土地之第4-1號租約之耕地三七五租賃關係存否即有不 明，而此等不安之狀態可經由確認判決予以除去，應有即受 確認判決之法律上利益，是原告提起本件訴訟，請求確認其 就186地號、184地號土地與被告間之耕地三七五租賃關係不 存在，應有確認利益。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：兩造間就184地號、186地號土地分別訂有第 4-1號租約、第4號租約。原告發現被告在184地號土地之一 部堆放營建廢棄物、非農用物品及建設非農用設施，被告之
行為，顯已違背耕作使用之目的，確有耕地三七五減租條例 第16條第1項不自任耕作之情形，依該條第2項規定，第4-1 號租約應為無效。又被告截至民國109年7月止已積欠第4號 租約租金已達2年之總額，原告即於109年9月2日委請律師以 函文終止第4號租約。爰請求確認兩造間之第4-1號租約、第 4號租約耕地三七五租賃關係不存在，並請求被告返還184地 號、186地號土地予原告等語，並聲明：㈠確認原告與被告間 就184地號、186地號土地之耕地三七五租賃關係（即第4-1 號、第4號租約）不存在。㈡被告應將184地號、186地號土地 返還原告。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠184地號土地部分：原告係配合政府停灌政策而未種植作物， 其上堆置磚塊、水泥塊等廢棄物僅係因被告未積極整理導致 環境髒亂，而鐵皮建物、磚造建物、水塔均係供堆置農具、 肥料、臨時休息及便利耕作使用，並無不自任耕作而第4-1 號租約無效。
㈡186地號土地部分：被告固有欠繳租金，然原告終止契約時， 被告欠繳金額未達2年，嗣後被告業於110年4月19日、110年 8月25日補繳積欠租金等語，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如 受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、本院之判斷：
㈠原告主張184地號、186地號土地為其所有，與被告訂有第4-1 號、第4號租約，原告因主張第4-1號租約無效、終止第4號 租約而申請調解，嗣因調解、調處不成立，經臺中市政府函 送調處卷宗送本院審理，有耕地租佃爭議調解申請書、臺灣 省臺中縣私有耕地租約書、臺中市后里區公所耕地租佃委員 會調解程序筆錄、臺中市政府耕地租佃委員會調處程序筆錄 在卷可稽（見本院卷第13至23頁、第87至92頁、第113至118 頁、第127至128頁、第150至151頁），堪信為真正。 ㈡原告以被告未自任耕作，第4-1號租約無效，為有理由： ⒈按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人 ；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回 自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1項、 第2項定有明文。所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以 承租之土地供自己從事耕作之用而言。如承租人以承租之土 地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之 列，應構成耕地三七五減租條例第16條第2項所定原訂租約 無效之原因（最高法院70年度台上字第4637號判決意旨參照 ）。
⒉依臺中市后里區公所農業課於110年3月12日至184地號土地進
行現場會勘，會勘紀錄為：184地號土地現況因配合停灌未 種植作物，另有鐵皮建物1棟，內部放置營建材料、雜物； 磚造建物1棟，放置農業資材及水井1口；有水塔1座；另土 地上堆置碎磚塊、水泥塊等營建廢棄物等語，有臺中市后里 區公所111年2月9日后區農字第1110002361號函暨會勘紀錄 、現場會勘紀錄照片在卷足憑(見本院卷第257至267頁)，堪 認被告確係擅自變更耕地之用途，而有不自任耕作之情事。 被告雖辯稱僅係因未積極整理導致環境髒亂，而鐵皮建物、 磚造建物、水塔均係供堆置農具、肥料、臨時休息及便利耕 作使用云云，然上開鐵皮建物內係堆放營建材料、雜物等， 實難認該鐵皮建物係為便利耕作而設，況184地號土地上所 堆置之碎磚塊、水泥塊等，屬營建廢棄物，且量非少數，倘 184地號土地係作為耕作之用而被告僅係未積極整理，其上 堆置者理當係農業廢棄物而非營建廢棄物，益徵被告所辯非 可採。
⒊綜上所述，被告擅自在184地號土地上搭建鐵皮建物、堆置碎 磚塊、水泥塊等營建廢棄物，而變更184地號土地原耕作之 使用目的，確有不自任耕作之情事，揆諸前開說明，第4-1 號租約自被告違反不自任耕作之規定時起，即當然向後失其 效力。又耕地三七五減租條例第16條係為規範承租人切實履 行耕作土地之義務，並防杜承租人將土地移作其他非耕作之 用，其所著重者，係在於承租人不自任耕作之事實之有無， 而非在於不自任耕作之面積多寡。是被告縱僅一部土地有不 自任耕作之事實，全部租約均同歸於無效。從而，原告請求 確認第4-1號租約無效，即有理由。
⒋復按耕地三七五減租條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係 指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租 約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅 而言。非謂租賃關係自始不存在。故出租人應有租賃物返還 請求權，此觀諸同條項後段：「得由出租人收回自行耕種或 另行出租」之規定自明（最高法院80年度台再字第15號判決 意旨參照）。從而，原告以第4-1號租約租約無效為由，訴 請被告將184地號土地土地交還原告，亦屬有據，應予准許 。
㈢原告以被告積欠2年以上租金為由終止第4號租約，為無理 由 ：
⒈按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有地租積欠達2年之總額 時不得終止，耕地三七五減租條例第17條第1項第3款定有明 文。而耕地租約之出租人依該款終止租約，應以出租人終止 時之狀態為準，即以出租人為終止之意思表示時承租人所積
欠之地租總額，計算有無達2年地租之總額（最高法院87年 度台上字第2777號判決意旨參照）。
⒉原告於109年9月2日委請晉凱法律事務所洪家駿律師以函文限 期7日催告被告給付租金，若被告未依限給付則終止第4號租 約，然於原告行使終止權之時，被告固已積欠104年第1、2 期、106年第1期、108年第2期租金，惟被告合計積欠租金總 額為新臺幣5萬3318元，未達4期（即2年）租金，為原告所 不爭執（見本院卷第389頁），既被告積欠之租金總額並未 達2年，揆諸前揭說明，原告以被告已積欠地租達2年之總額 為由，依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款之規定，終 止第4號租約並請求返還186地號土地，於法不合，並非有據 。
四、綜上所述，第4-1號租約既為無效，原告請求確認原告與被 告間就184地號土地之耕地三七五租賃關係不存在，並請求 被告返還184地號土地，核屬有據，應予准許；第4號租約既 未經合法終止，即仍繼續存在，原告訴請確認原告與被告間 就186地號土地之耕地三七五租賃關係不存在，並請求返還1 86地號土地，非屬正當，不應准許。
五、原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行或免 為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之 。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予 駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附 此敘明。
七、本件依耕地三七五減租條例第26條第1項規定，免收裁判費 。
中 華 民 國 111 年 10 月 13 日 民事第二庭 法 官 吳怡嫺
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 10 月 13 日 書記官 林佩倫