臺灣臺中地方法院民事判決
110年度簡上字第423號
上訴人即附
帶被上訴人 黃聖昌
被上訴人即
附帶上訴人 賴周麗蘭
訴訟代理人 謝任堯律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國110年9
月2日本院臺中簡易庭110年度中簡字第1690號第一審判決提起上
訴，被上訴人提起附帶上訴，本院於民國111年9月23日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔；關於附帶上訴部分，由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按被上訴人於言詞辯論終結前，得為附帶上訴。但經第三審 法院發回或發交後，不得為之。附帶上訴，雖在被上訴人之 上訴期間已滿，或曾捨棄上訴權或撤回上訴後，亦得為之。 民事訴訟法第460條第1項、第2項定有明文；並依同法第436 條之1第3項，前揭規定於簡易訴訟之上訴程序準用之。本件 原審係判決被上訴人一部勝訴、一部敗訴，被上訴人於上訴 期間屆滿後上訴程序言詞辯論終結前之民國111年2月17日， 就原審判決駁回其訴之部分，提起附帶上訴（見本院卷第55 頁），合於前開規定，應予准許。
貳、實體方面
一、被上訴人主張：
㈠於原審主張：門牌號碼臺中市○○區○○○街00號1、2、3樓房屋 （下稱系爭房屋）為被上訴人所有，於民國104年1月1日出 租予上訴人，兩造約定租賃期間自104年1月1日起至109年12 月31日止，租金每月新臺幣（下同）1萬1000元，應於每月1 8日以前繳付，押租金1萬6500元，如上訴人於系爭房屋租約 租期屆滿而未遷讓返還系爭房屋時，被上訴人得請求上訴人 給付按租金5倍計算之違約金。被上訴人於租期屆滿前2個月 即109年10月18日已告知期滿不再續租，於租期屆滿後110年 1月2日告知不再續租及限期5日返還系爭房屋，再於110年1 月13日以存證信函通知上訴人務必於110年1月18日前交還系 爭房屋，詎上訴人仍置之不理。又上訴人於租賃期間屆滿後 ，仍持續占用系爭房屋，依租約第6條約定，被上訴人每月
得向上訴人請求至上訴人遷讓完了之日止之約定租金5倍之 違約金。爰依租賃契約、所有物返還請求權之法律關係，請 求上訴人返還系爭房屋，並依此租約約定請求上訴人給付違 約金等語。
㈡附帶上訴主張：原判決就上訴人違約拒不搬遷，持續無權占 有系爭房屋，僅判決上訴人應至遷讓返還系爭房屋之日止， 按月給付被上訴人違約金1萬3000元，實嫌低估。被上訴人 認為本件違約金應按兩造約定租金之3倍計算，即3萬3000元 ，較為適當，並與當地3層樓房之租金行情每月2萬5000至3 萬5000元相當，爰就此部分提起附帶上訴等語。三、上訴人則以：上訴人自89年10月18日起即承租系爭房屋，一 開始就是18號當天缴租金，最後一筆租金在109年12月18日 當天缴，租20多年換5本合約一直都是18日當天。上訴人因 信任被上訴人，所以只注意每一本契約簽訂幾年，被上訴人 是蓄意有計謀從第3本租賃契約日期動手腳，重覆日期縮短 日期表面上看還真以為日期到了，實際是遭被上訴人偷了5 年日期。兩造簽訂之5本租賃契約，各約定租賃期限為4年、 4年、5年、6年、6年，共25年，是自89年10月18日起算25年 ，系爭房屋租賃契約應於114年10月17日屆滿，此為兩造租 賃契約之真意，被上訴人提出之租賃契約日期係偽造等語置 辯。
四、原審對於被上訴人之請求，為部分勝訴部分敗訴之判決，上 訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決 不利於上訴人之部分廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴及假執 行之聲請均駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。又被上訴人 就其敗訴部分另提起附帶上訴，並聲明：㈠原判決關於駁回 後開第2項部分廢棄。㈡上開廢棄部分附帶被上訴人應再給付 附帶上訴人6萬元及利息，並自110年4月1日起至遷讓返還系 爭房屋之日止，按月再給付附帶上訴人2萬元。上訴人則聲 明：附帶上訴駁回。
五、得心證之理由
㈠遷讓返還系爭房屋部分：
⒈被上訴人主張上訴人向其承租系爭房屋，及被上訴人於租期 屆滿前2個月即109年10月18日已告知上訴人期滿不再續租， 於租期屆滿後110年1月2日告知不再續租及限期5日返還系爭 房屋，再於110年1月13日以存證信函通知上訴人務必於110 年1月18日前交還系爭房屋等情，業據提出系爭房屋租賃契 約及存證信函為證（見原審卷第21-31頁），且為上訴人所 不爭執，此部分之事實首堪認定。
⒉按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。承租
人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450第1項、第 455條前段定有明文。經查，系爭租賃契約第2條約定：「租 賃期限經甲乙雙方洽訂為6年，即自104年元月1日起至109年 12月31日止」，且系爭契約業經上訴人親自簽名蓋章，此據 上訴人於本院準備程序中自承在卷（見本院卷第114頁）， 足認兩造已就系爭房屋約定為定期租賃，是自租賃期限屆滿 時之109年12月31日，兩造租賃關係消滅，上訴人自有義務 返還系爭房屋，被上訴人依租賃關係請求上訴人遷讓返還系 爭房屋，自屬有據。
⒊上訴人雖辯稱：兩造於89年10月18日起，就系爭房屋共簽訂5 份租賃契約，各約定租賃期限為4年、4年、5年、6年、6年 ，共25年，是自89年10月18日起算25年，系爭房屋租賃契約 應於114年10月17日屆滿，此為兩造租賃契約之真意，被上 訴人提出之租賃契約日期係偽造云云，並提出租賃契約書5 份為證（見本院卷79-97頁）。然查，上訴人提出之租賃契 約書，所記載之租賃期限各為：「①89年10月18日起至93年1 0月8日止。②93年10月18日起至97年10月18日止。③93年1月8 日起至98年1月8日止。④98年1月1日起至103年12月31日止。 ⑤104年1月1日起至109年12月31日止。」，其中第2份及第3 份租約所記載之租賃期限固有重疊，然上開租賃契約均經兩 造簽名用印，自有可能係以新合約取代舊合約，尚難憑此遽 認上開租賃契約上之日期係被上訴人所偽造，且時序最末之 租賃契約既已明確記載租賃期限至109年12月31日，兩造關 於系爭房屋租賃契約之真意已明，上訴人辯稱系爭房屋之租 賃期限應為各份租約之年份相加，應至114年10月17日始屆 滿云云，並無足採。
㈡違約金部分：
⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2 52條定有明文，此於違約金之作用為懲罰抑為損害賠償額之 預定，均有適用（最高法院50年台抗字第55號判例意旨參照 ）。而違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性 質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一 般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌 定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準， 酌予核減（最高法院87年度台上字第2563號判決意旨參照） 。經查，系爭房屋租賃契約第6條約定：「乙方（即上訴人 ）於租期屆滿時，除經甲方（即被上訴人）同意繼續出租外 ，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞 推諉或主張任何權利，如不及時遷讓交還房屋時，甲方每月 得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙
方及連帶保證人丙方，決無異議。」，前開租約約定「甲方 每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金」，係以確保債務 履行為目的，約定原告遲延返還房屋時所應支付之違約金， 別無被上訴人另得請求上訴人賠償之約定，依民法第250條 第2項規定，應視為因不於適當時期履行債務所生損害之賠 償總額，性質上屬於賠償總額預定性之違約金。上訴人於租 賃期限屆滿後，仍未依約返還系爭房屋予被上訴人，業已認 定如前，故被上訴人依上開約定請求上訴人給付違約金，自 屬有據。然衡酌上訴人於租賃關係消滅後，無正當權源繼續 占有系爭房屋，致被上訴人不能使用系爭房屋而受有損害， 此不能使用房屋之損害金額應相當於租金金額，斟酌上訴人 無權占用系爭房屋產生水電費亦為被上訴人所受損害，認被 上訴人主張按月以租金3倍計算之違約金即3萬3000元應屬過 高，應酌減至每月1萬3000元為適當，逾此數額之請求，為 無理由。
⒉按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃 關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交 付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字 第1631號判決參照）。上訴人自110年1月1日起至110年3月3 1日應給付被上訴人之違約金共計3萬9000元（13000元×3＝39 000元），扣除押租金1萬6500元，上訴人應給付被上訴人2 萬2500元（39000元－16500元＝22500元）。另自110年4月1日 起至遷讓房屋之日止，上訴人應按月給付原告違約金1萬300 0元。
⒊末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。 但約定利率較高者，仍從其約定利率。民法第229條第2項、 第233條第1項定有明文。被上訴人所提起訴狀繕本於110年4 月7日送達被告（見原審卷第35頁），上訴人自受起訴狀送 達時起負遲延責任，並應自翌日即110年4月8日起加付法定 遲延利息。
六、綜上所述，被上訴人本於租賃契約之法律關係，請求上訴人 遷讓返還系爭房屋，並給付被上訴人2萬2500元及自起訴狀 繕本送達翌日即110年4月8日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，另自110年4月1日起至遷讓返還房屋日止，按 月給付被上訴人1萬3000元，為有理由，應予准許，逾此部 分之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開不應准許部分
，駁回被上訴人之請求及假執行之聲請，就上開應准許部分 ，為上訴人敗訴之判決，並為得假執行及供擔保得免假執行 之諭知，核無違誤。上訴人及被上訴人分別就其敗訴部分提 起上訴及附帶上訴，均指摘原審判決不當，求予廢棄改判， 均無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無 影響，爰不逐一論斷，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴及附帶上訴均為無理由，依民事訴訟法 第436之1條第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 10 月 13 日 民事第五庭 審判長法 官 陳文爵
法 官 施懷閔
法 官 陳昱翔
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 111 年 10 月 13 日 書記官 張卉庭