臺灣臺中地方法院民事判決
109年度訴字第3606號
原 告 薛傳忠
訴訟代理人 王通顯律師
被 告 謝雪蓮
鄒甯
鄒閔
共 同
訴訟代理人 陳亮逢律師
複 代理 人 莊一慧律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國111年10月1
1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應自坐落臺中市○○區○○段000000地號土地及其上同段841建號即門牌號碼臺中市○○區○○路000巷00號房屋騰空遷讓 ，並將上開土地及房屋交還原告。
被告應自民國109年10月1日起至騰空交還上開房地之日止，按月給付原告新臺幣5,500元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。
本判決第二項到期部分於原告按月以新臺幣1,800元供擔保後，各得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告於民國108年10月2日與訴外人鄒朝國（即被告謝雪蓮 之夫，被告鄒甯、鄒閔之父）簽訂房屋買賣契約書，約定 原告以新臺幣（下同）980萬元向鄒朝國購買其名下坐落 臺中市○○區○○段000000地號土地及其上同段841建號即門 牌號碼臺中市○○區○○路000巷00號房屋（下合稱系爭房地 ），並約定於109年9月30日交屋。原告依約給付鄒朝國簽 約備證款100萬元、完稅款140萬元、向彰化縣芬園鄉農會 貸款支付交屋款740萬元。系爭房地於108年10月23日辦理 所有權移轉登記予原告。其後鄒朝國稱伊已搬離系爭房地 ，惟被告無意遷離，伊無力要求被告搬離。而後謝雪蓮對 原告及鄒朝國提出塗銷所有權移轉登記等之訴訟（經111 年6月14日本院110年度重家訴字第1號判決謝雪蓮敗訴， 於111年7月11日確定）並表明於109年5月30日知悉系爭房
地所有權已移轉給原告，且鄒朝國已要求渠等應於109年9 月30日前搬離等事實。被告拒不搬遷，迄今仍無權占用， 爰依民法第767條第1項前段之規定，請求被告遷讓返還系 爭房地。
（二）無權占有人顯係無法律上之原因而受利益，並致土地及建 物所有權人受損害，則土地及建物所有人自得依不當得利 之法律關係，請求無權占有人給付相當於租金之利益。查 系爭土地61.56平方公尺，109年1月公告土地現值每平方 公尺48,800元；系爭房屋109年課稅現值363,000元，總計 3,367,128元（計算式：61.56×48800+363000=0000000)。 鄰近之臺中市○○區○○路000巷0000號，面積49.35坪之透天 住宅，每月租金為19,000元；又臺中市○○區○○路000000號 ，面積25.71坪之店面，每月租金為25,000元，而系爭房 屋面積約50.87坪，其主要用途為店舖、住房、機電設備 空間、停車空間，較能充分利用，原告請求被告按月給付 3萬元相當於租金之不當得利，應屬有理等語。（三）訴之聲明：
1.如主文第一項所示；
2.被告應自109年10月1日起至騰空交還系爭房地之日止， 按月給付原告3萬元；
3.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告請求之租金顯然過高。按無權占用他人房地 所受不當得利，應以建築物及基地之總價額為基準。土地法 第97條關於基地計收租金之規定，於計算無權占用他人房地 案件，計算相當於租金之不當得利，應可據為參考。土地法 第97條第1項所謂土地申報價額，係指土地之申報地價而言 （土地法施行法第25條、土地法第148條參照）。又土地法 第97條第1項所稱建築物申報價額，得以「房屋課稅現值」 為依據，並非依照房屋的市價。而土地法第97條所謂以10% 為限，乃租金之最高限額，非謂必照申報價額10%計算之。 計算相當於租金之損害時，除以申報地價為基礎外，尚須斟 酌不動產所處位置、工商繁榮情形，利用基地之經濟價值及 所受利益等情形，並與鄰地租金相比較，以為決定。而系爭 房屋位於巷弄內，屬都市計畫住宅區，周遭無商業活動，僅 能為住家使用，對外交通路線主要以東榮路、大隆路為主， 交通便捷性普通，況其屋齡已逾20年，一樓鐵捲門損壞無法 關閉，二樓廚房電線線路損毀，三樓熱水器損壞，頂樓更有 漏水情事，年久失修、磁磚、牆壁多處有老化龜裂之跡象， 被告認以系爭房屋當年度課稅現值及系爭房屋坐落土地申報 總價年息3%計算相當於租金之不當得利應屬適當等語置辯。
答辯聲明：（一）同意原告訴之聲明第一項之請求；（二） 駁回原告訴之聲明第二項之請求。
三、本院認定之理由：
（一）關於原告訴之聲明第一項部分：
1.按當事人於言詞辯論時為訴訟標的之捨棄或認諾者，應 本於其捨棄或認諾為該當事人敗訴之判決，民事訴訟法 第384條定有明文。
2.被告於言詞辯論時已答辯聲明同意原告訴之聲明第一項 之請求，經記明筆錄（見本院卷第199頁），是為訴訟 標的之認諾，本院就此部分即應本於其認諾為被告敗訴 之判決。
（二）關於原告訴之聲明第二項部分：
1.原告依不當得利之法律關係，請求被告自109年10月1日 起至騰空交還系爭房地之日止，按月給付相當於租金之 金額，被告僅抗辯原告請求之金額過高，並主張以系爭 房屋當年度課稅現值及系爭土地申報總價年息3%計算， 對於被告自109年10月1日起至騰空交還系爭房地之日止 無權占有系爭房地構成不當得利之要件事實並不爭執， 合先敘明。
2.按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報 總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文，而依 土地法施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價 額係指法定地價而言，又依土地法第148條規定，土地 所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。本件計算 被告因無權占用系爭房地所受相當於租金之不當得利， 應可據為參考。系爭土地61.56平方公尺，本件109年度 起訴，109年1月當期申報地價為每平方公尺4,960元； 系爭房屋109年課稅現值363,000元，有土地登記謄本、 房屋稅繳款書附卷可稽（見本院卷第37、41頁），據此 計算，系爭房地之申報總價應為668,337.6（計算式：6 1.56*4,960+363,000=668,337.6)，該總價年息10%即66 ,833.76，將之除以12，平均每月為5,569.48元，乃依 上開規定所得租金之最高限額。而被告以系爭房屋之條 件，認以當年度課稅現值及系爭土地申報總價年息3%計 算應屬適當等語置辯，並於最後言詞辯論時聲請履勘現 場確認房屋現況及周遭商業繁榮程度、交通便利程度等 情形，固非無據。但依原告起訴狀所附被告不爭執為真 正之「台灣幸福租」網頁顯示，鄰近之臺中市○○區○○路 000巷0000號，面積49.35坪之透天住宅，每月租金為19 ,000元；又臺中市○○區○○路000000號，面積25.71坪之
店面，每月租金為25,000元（見本院卷第43頁）。對照 本件建物登記謄本所示，系爭房屋包含4層樓（屬透天 住宅），總面積為168.17平方公尺，換算約50.87坪， 並登記「主要用途：店舖、住房、機電設備空間、停車 空間」等情（見本院卷第33頁），可見其在租賃市場上 之價值，應不低於每月租金19,000元，縱設本院履勘現 場確認房屋現況及周遭商業繁榮程度、交通便利程度遜 於鄰近之同類標的，系爭房屋在租賃市場上之價值，也 不可能低於每月租金5,569.48元以下，自無再事履勘而 延滯訴訟終結之必要。經權衡上情，並念及被告將因本 判決失其住所之前因後果，爰酌定本件相當於租金之不 當得利金額，為每月5,500元。
3.故原告請求被告自109年10月1日起至騰空交還系爭房地 之日止，按月給付原告5,500元部分，為有理由，逾此 金額，即無理由。
（三）綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告 遷讓返還系爭房地；併依不當得利之法律關係，附帶請求 被告自109年10月1日起至騰空交還系爭房地之日止，按月 給付原告5,500元部分，為有理由，應予准許；逾此部分 之請求，為無理由，應予駁回。
（四）本判決第一項係本於被告認諾所為之判決，應依職權宣告 假執行。其餘部分，原告陳明願供擔保聲請宣告假執行， 關於其勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予 以准許；至其敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，應予駁 回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決 結果不生影響，毋庸逐一論列，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前 段。
中 華 民 國 111 年 10 月 20 日 民事第三庭 法 官 蔡嘉裕
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 10 月 20 日 書記官 譚鈺陵