臺灣臺中地方法院民事判決
108年度重訴字第600號
原 告 黃秀琴
訴訟代理人 張慶宗律師
複 代理人 何孟育律師
彭佳元律師
被 告 曾錦枝
曾火盛
上 一 人
訴訟代理人 徐鼎賢律師
被 告 張昭湖
許素娥
曾國照
劉仲祐
何炳勳
上二人共同
訴訟代理人 顏嘉盈律師
陳益軒律師（110年2月19日解除委任）
複 代理人 曹維熙
當事人間分割共有物事件，本院於民國111年8月30日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落臺中巿新社區新水井段第395地號土地(面積5萬3422.62平方公尺)，按如附圖一及附表一所示方案分割，被告曾火盛應以附表一所列金額提出補償。
訴訟費用，由兩造按附表一所示應有部分比例負擔。 事實及理由
壹、程序部分：本件被告許素娥、曾錦枝、曾國照經合法通知， 未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款 情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分：
一、原告主張：坐落臺中巿新社區新水井段第395地號土地（面 積5萬3422.62平方公尺，重測前為七分段水井子小段第27地 號，下稱系爭土地）為兩造所共有，應有部分如附表一所示 ，並無因物之使用目的而不能分割或契約訂有不分割期限之 狀況，亦無法達成分割協議，故希望按照使用現狀（由南到 北依序為：1.曾火盛、2.張昭湖及許素娥、3.劉仲祐、4.曾
錦枝、5.曾國照、6.何炳勳），將原告安排位於劉仲祐和曾 錦枝之間，並因目前僅有南側（即被告曾火盛分得位置）臨 公路，需將西側現有之私設巷道拓寬為6米以便出入，爰依 民法第823條第1項、第824條第2項規定，訴請分割如附圖一 所示即甲方案等語。並聲明：如主文所示。
二、被告方面：
(一)被告曾火盛辯稱：系爭土地西側道路現況為3米寬，認為已 經足供使用，並無拓寬為6米寬之必要，希望按照應有部分 比例分得土地，願以現金補償其他共有人，估價師將系爭土 地395(1)區塊高估為每坪單價新臺幣（下同）3萬8000元並 不合理，曾火盛需找補其餘共有人之金額過高，除此之外， 同意原告方案所主張各人分配之位置，希望按附圖二乙方案 分割等語。並聲明：請求駁回原告之訴。
(二)被告何炳勳、劉仲祐則以：同意將西側道路拓寬為6米（本 院卷二第158頁），若由被告曾火盛單獨取得如附圖395(1) 土地面積（1萬8172.66平方公尺），被告張昭湖、許素娥共 同取得附圖395(2)土地（面積8480.58平方公尺），則被告 劉仲祐所有之地上物將遭拆除至少一半以上，被告劉仲祐當 時出資數百萬元近上千萬元，興建雞舍6棟、管理室1間、倉 儲設施1間、堆肥舍1間等地上物，並向臺中市政府申請畜禽 飼養登記證，原告主張之分割方案，將導致被告劉仲祐拆除 地上物，受有重大經濟損失，請依照地上物占有使用現況分 割，減少被告曾火盛和張昭湖、許素娥分得之土地面積，希 望按照丙方案（如本院卷二第22~23頁略圖、第73頁土地複 丈成果圖，本判決附圖三及附表三）分割等語。並聲明：請 求駁回原告之訴。
(三)被告張昭湖、許素娥同意道路應拓寬為6米（本院卷二第201 頁），並同意原告所提之甲方案(本院卷二第400頁筆錄)。(四)被告曾錦枝、曾國照並未到庭，亦未提出書狀表示意見。參、本院得心證之理由：
一、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限，民法第823條第1項定有明文。次按耕地係指依區域 計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森 林區之農牧用地；每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公 頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限：四、本 條例中華民國89年1月4日修正施行前之共有耕地，得分割為 單獨所有，農業發展條例第3條第11款、第16條第1項第4款 分別定有明文。
二、原告主張之事實，已據其提出地籍圖謄本、土地登記第三類
謄本為證（見本院臺中簡易庭108年度中司調字第3700號卷 第25~31頁，下稱調解卷），且為被告所不爭執。又除原告 之外，被告均實際占有使用土地之特定位置，經本院於109 年2月6日至現場第一次履勘，製有勘驗筆錄（本院卷一第12 3～125頁），並有空照圖（本院卷一第127頁）、現場照片24 張（本院卷一第129~151頁）及108年12月19日東土測字第24 3200號土地複丈成果圖可參（本院卷一第159頁，下稱使用 現狀圖）。又本院於111年3月10日至現場第二次履勘，現場 狀況由南到北，為1.被告曾火盛（本人和訴訟代理人徐律師 到）有土造建物及未辦保存登記鐵皮建物，並種植蘭花、2. 被告張昭湖（本人到）種植洛神花、3.被告劉仲祐（本人和 複代理人曹先生到）有鐵皮建物，現出租他人為雞舍使用、 4.被告曾火盛種蘭花，另有鐵皮建物，原告（複代理人何律 師到）表示希望分得此地、5.被告曾錦枝（未到）有地上物 ，自行使用並出租他人、6.被告曾國照（本人到）有地上物 ，自行使用為香菇寮、7.被告何炳勳（複代理人曹先生到） 有地上物，作為香菇寮，在場之當事人並均表示「不需要」 將土地使用現況由地政人員標示在複丈成果圖上，有勘驗筆 錄（本院卷二第217~221頁）、航照圖（本院卷二第225頁） 、現場照片（本院卷二第227～245頁）可證。另依上開土地 登記謄本所載，系爭土地之使用分區為特定農業區、使用地 類別為農牧用地（調解卷第27頁），雖屬農業發展條例所稱 之耕地，惟系爭土地係農業發展條例89年1月4日修正施行前 之共有耕地，故不受分割後每人所有面積未達0.25公頃者不 得分割之限制。從而，系爭土地並無因法令、物之使用目的 不能分割或契約約定有不能分割之情形，又兩造就分割方法 無法達成協議（見調解卷第75～77頁調解不成立筆錄），是 原告依首開規定，請求裁判分割共有土地，應屬有據。三、又按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效 完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求命為 下列之分配：一、以原物分配於各共有人，但各共有人均受 原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；以原 物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物 之一部分仍維持共有，民法第824條第2項第1款、第4項分別 定有明文。是分割共有物仍以原物分配於各共有人為原則， 且係以消滅共有關係為目的，故法院於裁判分割共有土地時 ，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割（如共同使用 之道路）或部分共有人明示仍願維持共有關係等情形外，應 將土地分配與各共有人單獨所有，不得創設新的共有關係； 法院裁判分割共有物，定其分配，應兼顧全體共有人之利益
，斟酌各共有人之利害關係並共有物之性質、價格、利用價 值及經濟效用決之（最高法院88年度台上字第1801號、84年 度台上字第1538號判決意旨可資參照）。另按共有物若依分 管現狀分割，顯失公平或不合經濟利益者，法院尚且不受分 管契約之拘束，遑論無分管約定之占有情形（最高法院94年 度台上字第1131號裁判、92年度台上字第348號裁判意旨參 照）。
四、經查：共有人當中，僅原告並未實際占有使用系爭土地，原 告所提甲案、被告曾火盛所提乙案、被告劉仲祐、何炳勳所 提丙案，大致上均係依照使用現況劃分，本院認為以甲案為 宜：
(一)原告所提甲案，係依照各共有人之應有比例計算分割面積， 且與各有人使用現況大致相同（見附表四），被告曾火盛提 出之乙案，與原告所提之甲案主要差異在於甲案西側道路寬 度為6公尺，乙案西側道路寬度為3公尺。按：「七、次要道 路：指都市內聯絡主要道路與服務道路之次要幹線道路」、 「道路車道寬度規定如下：一、汽車道寬度依設計速率訂定 ，於快速道路者，不得小於3.25公尺；於主要道路及次要道 路者，不得小於3公尺」，市區道路及附屬工程設計標準第2 條第7款、第11條分別定有明文。經查，如附圖所示395部分 ，原即為通行供系爭土地聯絡對外鄉鎮之道路，然其僅約3 公尺寬，難供車輛會車，若有緊急狀況發生，亦難供消防等 救災車輛通行，系爭共有人就系爭土地分割後，除被告曾火 盛分得之土地南邊臨水井街（6米寬）通行無虞外，主要皆 賴此西側道路連接水井街，為使各共有人分割後可充分利用 系爭土地，使其達到最大經濟效益，另審酌因各共有人分得 土地面積非小，如從事農耕，亦須有農機具進入之需，若預 先規劃道路以供通行，對共有人而言，較為方便。再者，原 告所提編號395道路部分拓寬為6米之方案，獲得共有人黃秀 琴、張昭湖、許素娥、何炳勳、劉仲祐5人同意（本院卷二 第400頁筆錄），共有人數及應有部分均過半（見附表一應 有部分欄位），自應尊重共有人多數意見，認原告所提甲案 較被告曾火盛之乙案為優。
(二)被告劉仲祐、何炳勳所提之丙案，與前開兩案主要差異在於 其係以保存劉仲祐的現有雞舍為最主要目的，本院認為： 1.被告劉仲祐雖稱其投資上千萬元蓋雞舍，若不能將其目前使 用位置完整分配給伊，會造成其雞舍需要拆除之經濟上重大 損失等語（本院卷二第335～337頁），與其於109年2月10日 所提民事陳報狀所述：「劉仲祐使用部分目前均為興建香菇 寮，供種植香菇使用」不符（本院卷一第155頁），且其提
出之畜禽飼養登記證，其上僅記載場名為「李劉秀桃畜禽飼 養場」，負責人為李劉秀桃（見本院卷二第159頁），尚無 從據此認定被告劉仲祐確實有投資上千萬元興建雞舍。 2.被告劉仲祐雖主張共有人有默示分管契約，然為其他共有人 即被告曾火盛、張昭湖所否認（本院卷二第400頁筆錄）， 且未能舉證以實其說，是該鐵皮建造物之雞舍，難認屬合法 建物。
3.況111年3月10現場履勘時，本院詢問在場之當事人是否需將 土地使用現況由地政人員標示在複丈成果圖上，而被告劉仲 祐在內表示不用（本院卷二第219頁勘驗筆錄），足堪認定 其對於雞舍於分割後，有遭拆除之風險，乃評估後所為之取 捨而同意之。
4.另本院審酌該雞舍乃粗搭之鐵皮建物，並非建物，且均已老 舊，予以保留而繼續使用之經濟效益尚屬有限，移除非屬困 難，有現場照片可證（本院卷一第139頁、第145～149頁、卷 二第237頁）。
5.若為保存被告劉仲祐之雞舍，被告曾火盛少分得2693.65平 方公尺、被告張昭湖、許素娥少分得1108.58平方公尺，對 其三人自屬不公。共有物未分割前，各共有人應有部分，僅 係共有人得行使權利之比例，為抽象存在，非指共有物之特 定部分，如共有人未經他共有人同意即占用共有物特定部分 建築地上物，於共有物分割時又必須以保存現狀為優先考量 ，以減少該實際使用人之損失，則無異鼓勵共有人可未經共 有人同意，先占據共有物對其有利之位置，以利將來分配到 該塊土地之僥倖心理。法院裁判共有物所審究者，乃尋繹何 分割方法符合土地整體之利用價值，並兼及兩造間共有價值 平等均衡，而非為特定共有人就其非合法興建之建物以裁判 分割方式賦予一合法坐落權源，況地上物起造人、占有人、 所有人或事實上處分權人，客觀上本即可預見將來共有土地 分割後，其未必分得地上物占有之土地，而有拆屋還地之預 期及準備，否則，倘法院裁判分割共有物必然受到地上物占 有情形之拘束，使搶先占地建屋者分得土地，容讓犧牲而未 占地建屋者，使其陷於不利地位，難謂公平。至於盡量依各 共有人使用現狀定分割方法，以維持現狀，減少共有人所受 損害，固不失為裁判分割斟酌之一種原則（最高法院82年台 上字第1990號栽判參照），然此應以共有人使用現狀為合法 ，為避免嗣因法院之裁判分割而轉為不合法，致影響其原本 之使用收益權。而上開雞舍既非合法建物，自無再為保留上 開非合法使用現況之雞舍，而損及其他共有人受公平分配之 權利。且相較於甲案，全體共有人須額外分擔編號395之道
路面積803.83平方公尺（附表三）。
6.甲案雖非完全符合系爭土地使用現況，然因原告並未實際占 有使用系爭土地，且多名共有人使用面積遠大於其應有部分 所致。
五、綜上，本院斟酌系爭土地形狀、分割後之整體價值、大多數 共有人意願、臨路及使狀現況等情，認甲案（附圖一、附表 一）所示分割方案尚屬公允、適當而可採，爰判決如主文第 1項所示。
六、再按法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係， 及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有 不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不 相當時，法院非不得命以金錢補償之（最高法院57年台上字 第2117號裁判要旨參照）。民法第824條第3項規定所謂不能 按其應有部分受分配，而應受補償，係指如依原物之數量按 應有部分之比例分配，價值不相當，而須以金錢補償時，應 依原物分割後之總價值，按各共有人應有部分比例算出其價 值，再與各共有人實際分得部分之價值相較，由分得價值較 高之共有人，就其超出應有部分價值之差額部分，對分得價 值較低之共有人為補償，並依該短少比例，定其給付金額， 方為公允（最高法院108年度台上字第1857號判決意旨參照 ）。經查，系爭土地依甲方案分割結果，有各共有人分得部 分價值有差異等情，即屬有不能按其應有部分受分配之情形 ，則依前揭規定，當以金錢補償。惟系爭土地經分割後，各 宗土地條件及價值並非相同，而有鑑價之必要。經本院囑託 威仲不動產估價師事務所（下稱威仲事務所）鑑定，經鑑定 完畢，並檢送編號威仲估字第000000000號不動產估價報告 書（下稱估價報告書），其上載明參酌系爭土地之位置、地 形、地勢、區域環境與交通狀況，以及土地分割後面積、臨 路數量、臨路寬度、臨路面寬、使用效益等各項因素，並與 系爭土地相當之不動產類型市價行情，運用不動產估價技術 規則所定之估價方法「比較法」（詳如卷外估價報告書第28 ～69頁），斟酌各項影響價格之區域、個別因素進行比較、 分析、調整，評估分割後各宗土地之單價均在當地市場交易 行情範圍內，並整理出各共有人權利價值及互為找補金額表 （詳如卷外估價報告書第70頁），經核前開鑑定結果尚屬合 理，兩造復未就前開鑑價程序之正當性予以爭執，應屬可採 。依此，本院因認原告告黃秀琴之甲方案，因符公平適當原 則，洵堪採認，且被告曾火盛所分得之位置係三側均臨路， 甚其中一側之道路為該區主要道路，其價值顯高於其他共有 人所分得之位置，故被告曾火盛自有補償其他共有人之必要
，經鑑價結果，依附表一所示金額找補。
七、末按因共有物分割事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯 失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部， 民事訴訟法第80條之1設有規定。本件為共有物分割事件， 在性質上並無訟爭性，縱令兩造互易其地位，裁判結果仍無 不同，故由被告負擔全部費用，顯有失公平，故本院參酌兩 造就系爭土地所分配之比例，認本件訴訟費用應由兩造按附 表一所示兩造之應有部分比例負擔，較為公允，爰諭知如主 文第2項所示。
肆、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段 、第80條之1、第85條第1項但書，判決如主文。中 華 民 國 111 年 10 月 24 日 民事第一庭 法 官 蕭一弘
正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 10 月 24 日 書記官 黃馨萱
附圖一：111年1月7日東土測字第004700號土地複丈成果圖(本院卷二第461頁)
附表一：
編號 共有人 分得位置 應有部分 （即訴訟費用負擔比例） 所應分得面積(平方公尺) 扣除6米寬道路(2539.17平方公尺)後，分得之面積 曾火盛應補償其他共有人之金額表(新臺幣) 1 黃秀琴 395 ⑷ 4/28 (3000/21000) 7631.80 7269.06 653萬4286元 2 曾火盛 395⑴ 10/28 (7500/21000) 19079.51 18172.66 0 3 許素娥 張昭湖 395⑵，依應有部分比例維持共有 許素娥2/36、張昭湖4/36 (3500/21000) 8903.77 8480.58 377萬5166元 (許素娥125萬8389元、張昭湖251萬6777元) 4 劉仲祐 395⑶ 108/1000 (2268/21000) 5769.64 5495.41 394萬2692元 5 曾錦枝 395⑸ 1/24 (875/21000) 2225.94 2120.14 325萬2542元 6 曾國照 395⑹ 197/3000 (1379/21000) 3508.09 3341.35 421萬5918元 7 何炳勳 395⑺ 118/1000 (2478/21000) 6303.87 6004.25 812萬1182元 8 由編號1～7之所有人照應有部分維持共有 395 黃秀琴：4/28(3000/21000) 曾火盛：10/28(7500/21000) 許素娥、張昭湖：6/36(3500/21000) 劉仲祐：108/0000(0000/21000) 曾錦枝：1/24(875/21000) 曾國照：197/0000(0000/21000) 何炳勳：118/0000(0000/21000) (2539.17) 總 計 1/1(10501/21000即過半數) 53422.62 50883.45 2984萬1786元
附圖二：被告曾火盛所提乙案，109年12月16日東土測字第234600號土地複丈成果圖(本院卷一第303頁)。附表二(本院卷一第245頁)：
編號 共有人 分得位置 應有部分 所應分得面積(平方公尺) 扣除共有道路後分得面積(平方公尺) 備註 1 黃秀琴 395⑷ 4/28 (3000/21000) 7631.80 7478.76 2 曾火盛 395⑴ 10/28 (7500/21000) 19079.51 18696.90 3 許素娥 張昭湖 395⑵，依照應有部分維持共有 許素娥2/36、張昭湖4/36 (3500/21000) 8903.77 8725.22 4 劉仲祐 395⑶ 108/1000 (2268/21000) 5769.64 5653.94 5 曾錦枝 395⑸ 1/24 (875/21000) 2225.94 2181.30 6 曾國照 395⑹ 197/3000 (1379/21000) 3508.09 3437.74 7 何炳勳 395⑺ 118/1000 (2478/21000) 6303.87 6177.46 8 依照應有部分維持共有 395 現有既存道路面積1071.30 總計 1/1(10501/21000即過半數) 53422.62 53422.62
附圖三：被告劉仲祐、何炳勳所提丙案，110年8月2日東土測字第143900號土地複丈成果圖(本院卷二第465頁)。附表三：丙案、甲案分配位置和面積增減
編號 土地編號 丙案分得人/面積(平方公尺) 甲案分得人、面積(平方公尺) 面積增減(平方公尺) 1 395(1) 曾火盛/15479.01 曾火盛/18172.66 少分得2693.65 2 395(2) 張昭湖、許素娥共有/7372 張昭湖、許素娥共有/8480.58 少分得1108.58 3 395(3) 劉仲祐/5900 劉仲祐/5495.41 多分得404.59 4 395(4) 黃秀琴/8293.35 黃秀琴/7269.06 多分得1024.29 5 395(5) 曾國照/4000 曾國照/3341.35 多分得658.65 6 395(6) 曾錦枝/2587 曾錦枝/2120.14 多分得466.86 7 395(7) 何炳勳/6448.26 何炳勳6004.25 多分得444.01 8 395 共有道路/3343 共有道路/2539.17 共有道路多803.83 總計 53422.62 53422.62
附表四：甲案與使用現狀(本院卷一第127頁、第159頁)編號 土地符號 面積(平方公尺) 地上物 使用人 備註 1 395(1) 1035.67 A1建物 曾火盛 曾火盛使用24253.11平方公尺，遠超過扣除6米寬道路後，其能分得之土地面積(18172.66平方公尺) 2 395(2) 6857.54 A2花圃 曾火盛 3 395(3) 5287.67 A3農作物 曾火盛 4 395(4) 5445.65 A4農作物 張昭湖 許素娥 使用面積小於扣除6米寬道路後，其能分得之土地面積(8480.58平方公尺) 5 395(5) 5411.21 B農作物 曾火盛 6 395(6) 5649.47 C雞舍 劉仲祐 使用面積已超過扣除6米寬道路後，其能分得之土地面積(5495.41平方公尺) 7 395(7) 5661.02 A5花圃 曾火盛 8 395(8) 5633.14 D香菇寮 曾錦枝 使用面積已超過扣除6米寬道路後，其能分得之土地面積(2120.14平方公尺) 9 395(9) 5814.80 E香菇寮 曾國照 使用面積已超過扣除6米寬道路後，其能分得之土地面積(3341.35平方公尺) 10 395(10) 5555.15 F香菇寮 何炳勳 使用面積小於扣除6米寬道路後，其能分得之土地面積(6004.25平方公尺) 11 395 1071.30 道路 共有 拓寬為6米後，面積為2539.17平方公尺 總計 53422.62