臺灣高等法院民事判決 94年度上易字第734號
上 訴 人 銀河玉麒麟大廈管理委員會
號
法定代理人 涂玉國
號
訴訟代理人 徐澎生
號
被 上訴人 甲○○
訴訟代理人 簡炎申律師
林光彥律師
上列當事人間返還停車位等事件，上訴人對於中華民國94年 7月
14日台灣板橋地方法院93年度訴字第1577號第一審判決提起上訴
，經本院於94年12月7日言詞辯論終結，並判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：
㈠被上訴人係台北縣永和市○○路 435號銀河玉麒麟大樓之房 地及以公共設施持分登記之停車位之合法所有權人，被上訴 人曾與該大樓之建商於80年6月8日簽定「合建契約書」及補 充約定，載明「地下室改為壹層由地主們與建商均分持有， 建商應規劃11個停車位予地主們及其他合建地主使用，多餘 車位歸建商」。該合建契約書附件一之分配表中即記明有11 名地主即各地主各分得 1個車位。又依上訴人最原始之大樓 管理公約約定「第9條：停車場共計21個車位，第1至6層（ 即地主）分配 11個車位，第7至11層（即建商）分配10個車 位。」，被上訴人為地主，獲分配編號12號之停車位，並已 依據前述契約由地主們約定專用合法使用達 9年餘，期間其 餘住戶皆知曉此項事實，亦未曾有所異議。上訴人亦據以開 立管理費收據，其中清楚記錄幾號車位為何人使用。若為原 地主使用之車位，僅須繳交管理費（ 800元以下）即可，不 須另支付租金，而其他承租者則須支付管理費新台幣（下同 ）800元及租金每月3,000元。而原建商銷售予各住戶買賣契 約書，其買賣內容亦未包括此11個車位，其買賣價金亦未另 含任何完整車位，而係僅就建商所有之10個車位之應有部分 ，打散分配予非地主之住戶。詎上訴人竟於93年初，任意公 告車位之收回，並且私自收取應歸屬於原地主之停車位租金 ，甚至被上訴人於車位上加鎖後，上訴人仍破壞鎖頭強行占 用本應由被上訴人使用之停車位，已對被上訴人合法權利之
行使形成妨礙。另上訴人收取訴外人即該車位承租人連浩雲 原應給付被上訴人之租金每月 3,000元，至起訴時已查知自 92年1月至93年6月，計54,000元。被上訴人先位主張為系爭 車位所有人，備位主張為系爭車位之使用權人，請求上訴人 應返還被上訴人坐落於台北縣永和市○○路 435號銀河玉麒 麟大廈地下室如原判決附圖台北縣中和地政事務所土地複丈 成果圖所示A之部分之機械升降式停車位之上層編號第 12號 停車位（A部分下層為編號第 11號停車位，上下層面積各為 12.42平方公尺），並停止妨礙被上訴人對上開停車位行使 權利之行為。及上訴人應給付被上訴人54,000元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並願 供擔保請准宣告假執行。
㈡本件並非如上訴人所言僅有「單純沈默」，而係已成立分管 契約：
上訴人自認「大樓管理公約」係列於所有住戶買賣契約之附 件，此即為明示分管契約。系爭「玉麒麟大廈管理公約」不 僅為被上訴人所主張，且係上訴人於原審所自行提出之證物 （原審被證1之附件4），上訴人於原審不爭執之事實，豈能 於本審級中予以否認？再者，該管理公約係上訴人所提出之 住戶買賣契約之附件，依照一般社會常情，建商與買受人之 契約係為定型化契約，亦即各買賣契約皆附有此項管理公約 ，故該管理公約係經全體共有人於買受各區分所有物時即已 同意。被上訴人既然已有上訴人所提出之原審被證 1為證， 即已盡舉證責任，若上訴人仍空言否認，則須就此對其有利 之變態事實負舉證責任。
㈢答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：
㈠公寓大廈管理條例第 45條第2項明定「公寓大廈之起造人或 建築業者，不得將共同部分包括法定空地、法定避難設備， 及法定停車空間讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定 人或為區分所有權人以外之特定人設定人設定專用權或為其 他損害區分所有權人權益之行為。」。銀河玉麒麟大廈係由 巨基建設股份有限公司（下稱巨基建設公司）負責人孫正三 與各承購戶簽約，依房屋買賣契約書第22條明定「本約房屋 地下層為共同使用，登記為全體所有權人共有，由管理委員 會統一管理，平時作為大樓共同停車場。」。公寓大廈管理 條例第3條第5款規定「約定專用部分：公寓大廈共用部分， 經約定供特定區分所有權人使用者。」，被上訴人若主張係 自本大廈之起造人巨基建設公司因讓售取得系爭車位之專用 權，因違反法律禁止之規定，應屬無效。且被上訴人若主張
就系爭車位有約定專用權，應舉證證明，不宜以車位之其他 共有人怠於權利之主張，而謂係經他共有人默示同意而取得 一定權利。被上訴人主張因「分管」而使用系爭車位，依法 無據，上訴人亦否認原證2合建契約書，原證3被上訴人提出 之大樓管理公約之真正。又系爭車位由銀河玉麒麟鎮本大廈 92 年度第1次區分所有權人會議決議上訴人有管理收益權， 且車位僅21處，區分所有權人60餘人，縱然被上訴人就系爭 車位有專用權，亦僅指無與他共有人輪流使用車位而已，亦 有交付租金予上訴人之義務。
㈡上訴人對「玉麒麟大廈管理公約」文書之真正不爭執，但否 認係經全體共有人同意簽訂。該文書僅銀河玉麒麟大廈建商 巨基建設公司與部分買受人（即被上訴人）間之約定，不足 以拘束其他共有人。況且，該文書內容雖記載「停車場共計 21個停車位，第1至6層分配11個車位，第7至11層分配 10個 車位」，但並未載明停車位如何具體劃分予所謂地主戶或一 般住戶，更未載明系爭停車位指定由被上訴人分配使用，被 上訴人係無權占有系爭停車位，兩造間亦無默示分管契約存 在。上訴人社區管理委員會遲至92年12月18日始成立，之前 諸多住戶對車位遭被上訴人等少數住戶占用之情事有異議， 故在被上訴人提起本訴之前，即 92年4月11日召開區分所有 權人會議時，決議通過「收回原地主占用之車位，直接交管 理委員會統籌辦理」，足徵並非共有人對系爭車位遭被上訴 人等占用有容忍、未予干涉情事。
㈢管理委員會僅向被上訴人按月收取車位管理費 800元，未如 一般使用者須另收 3,000元租金。該收費方法係管理委員會 或先前管理負責人片面之決定，並未經區分所有權人會議通 過等語置辯。
㈣上訴聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。
三、兩造不爭之事實：
㈠被上訴人為銀河玉麒麟大廈之區分所有權人，上訴人對「玉 麒麟大廈管理公約」文書之真正不爭執。
㈡上訴人將系爭車位出租予訴外人連浩雲，自92年 1月起至93 年6月，每月租金為3,000元，共取得租金54,000元。 ㈢被上訴人自82年開始使用系爭車位，迄92年上訴人始提出異 議。
四、兩造爭點之論述：
兩造之爭點在於：㈠被上訴人使用系爭停車位是否與其他共有 人間有分管契約存在？㈡被上訴人為系爭停車位之所有權人或
使用權人？㈢被上訴人請求上訴人不得妨害其行使系爭停車位 權利及請求返還相當於租金損害之不當得利54,000元，有無理 由？
㈠被上訴人與其他共有人間已就系爭停車位合意由被上訴人使 用成立分管契約：
⒈「按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂 互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人 為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表 示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商 與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之 空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間 已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有 物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人， 除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即 有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。」（最高法 院91年度台上字第2477號裁判參照）。本件系爭停車位係 位在銀河玉麒麟大廈地下室一樓如原判決附圖 A所示之部 分之機械升降式停車位之上層編號第12號之停車位（ A部 分設置 2層之機械升降式停車位，下層為編號第11號停車 位，上下層面積各為 12.42平方公尺），業經原法院履勘 現場及囑託台北縣中和地政事務所測量，有原法院勘驗筆 錄（原審卷二第23、24頁）及台北縣中和地政事務所之土 地複丈成果圖在卷可佐。被上訴人為銀河玉麒麟大廈之地 主之一，與建商巨基建設公司於80年6月8日簽訂「合建契 約書」及補充約定，載明「地下室改為壹層由地主們與建 商均分持有，建商應規劃11個停車位予地主們及其他合建 地主使用，多餘車位歸建商」。再由巨基建設公司分別與 購買銀河玉麒麟大廈之住戶，於簽訂房屋買賣契約書時， 另簽訂銀河玉麒麟大廈管理公約，於地下室停車位之分配 使用，約明「第9條：停車場共計21個車位，第1 - 6層（ 即地主）分配11個車位，第7 - 11層（即建商）分配10個 車位。」，並作為房屋買賣契約書之附件（五）等情，此 有被上訴人提出之合建契約書及補充約定、銀河玉麒麟大 樓管理公約在卷可佐（原審板調卷第17、34頁），並有上 訴人於原法院 93年板調字第145號調解時提出銀河玉麒麟 大廈之住戶張台英之買賣契約書及附件銀河玉麒麟大廈管 理公約在卷可按（前揭卷第85、97頁），觀之被上訴人所 提出之銀河玉麒麟大樓（廈）管理公約，與上訴人所提出 住戶張台英之銀河玉麒麟大廈管理公約，其內容並無不同 ，顯見巨基建設公司除與地主為停車位之使用分配之約定
外，並與購買之住戶為停車位分配使用之約定。上訴人提 出銀河玉麒麟大廈管理公約為證，事後主張該公約未經全 體共有人之同意及簽訂，徒有公約之名無公約之實云云； 惟，該管理公約係上訴人提出任一住戶張台英之買賣契約 附件，依一般社會常情，建商與買受人之契約係為定型化 契約，亦即各買賣契約皆附有此項管理公約，故該管理公 約係經全體共有人於買受各區分所有物時即已同意。非如 上訴人主張僅與特定之住戶簽訂無實質效力，上訴人之抗 辯，洵非可採。按地下室如依建築藍圖及使用執照所載， 係供全體區分所有權人防空避難及停車之用，則屬全體區 分所有權人所共有。惟在使用管理權，依民法第 818條規 定，各共有人可按其應有部分，對於共有物之全部為使用 收益，並應由共有人共同管理。共有物之管理，共有人可 以以契約予以訂定，即得由各共有人以分管方式劃定範圍 使用共有物或經共有人全體之同意由共有人中之一人對共 有物之全部予以使用收益；如全體區分所有權人以契約賦 予部分區分所有權人之特定人或第三人的專用權時，買受 人關於地下室之使用權自應受到限制。換言之，依分管之 特約而占有使用特定停車位，此項分管特約，對於在後繼 受各區分所有樓層之繼受人，亦有效力。本件公寓大廈之 買賣，建商巨基建設公司與各承購戶分別約定，該公寓大 廈之地下室共用部分之停車位，由特定共有人使用，其經 第三人巨基建設公司為媒介而將當事人互為之意思表示從 中傳達而獲致意思表示一致，除別有規定外，應認被上訴 人與其他共有人間已合意成立分管契約。此徵之被上訴人 自82年開始使用系爭車位，上訴人及其他共有人均無異議 ，且上訴人 83年起至91年間亦僅向被上訴人收取每月500 元或 800元之系爭停車位管理費，並製發收據，載明為第 12號停車位管理費，有被上訴人提出之83年至91年之管理 費收據（原審卷二原證14）在卷可參；另上訴人之法定代 理人涂玉國曾以個人名義向被上訴人租賃系爭停車位，並 有被上訴人提出之租賃契約書（原審卷一原證 9）在卷可 佐，且為上訴人所不爭執，被上訴人自82年起至92年初止 ，使用系爭停車位 9年餘，上訴人及其他共有人均無異議 ，上訴人並向被上訴人收取系爭停車位管理費用，益證被 上訴人與其他共有人間已就系爭停車位合意由被上訴人使 用成立分管契約甚明。上訴人上訴後主張收費方式未經區 分所有權人會議通過云云，等於全面否決之前管理委員會 之效力，違反常情，自無可採。
⒉按修正前公寓大廈管理條例第45條第 2項規定，公寓大廈
之起造人或建築業者，不得將共用部分，讓售於特定人或 為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他損 害區分所有權人權益之行為。係禁止建商或起造人擅自將 共用部分擅自與特定人或區分所有權人外之人設定專用使 用權，然本件係建商巨基建設公司與承購戶於買賣契約書 訂定分管之約定，並作為買賣契約書之附件，已如前述， 自係成立分管契約，與修正前公寓大廈第45條第 2項規定 之情形尚屬有間，且修正前公寓大廈管理條例係於 84年6 月28日公布實施，基於法律不溯及既往原則，亦無礙被上 訴人與其他共有人成立分管契約，該分管契約，自非無效 。是上訴人執此主張建商與被上訴人約定系爭停車位為被 上訴人專用，有修正前公寓大廈管理條例第 45條第2項之 情形，係屬無效云云，尚有誤會，所辯並不足採。 ⒊又「共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之 協議，依民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協 議訂定之。其未定有分管期限者，因終止分管契約係關於 共有物管理方法之變更，自須經共有人全體同意，始得為 之，自難認各共有人得隨時終止分管契約。」（最高法院 89年度台上字第 585號判決參照）。另修正前公寓大廈管 理條例第31條第 1項雖規定：「區分所有權人會議之決議 ，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及 其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四 分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四 分之三以上之同意行之。」同條項第 5款規定：「約定專 用或約定共用事項」，惟如上開所述，修正前公寓大廈管 理條例係於84年 6月28日公布實施，基於法律不溯及既往 原則，及參酌最高法院89年度台上字第 585號之判決意旨 ，本件為區分所有建築物之分管契約，非經共有人全體之 同意，應不能加以變更或終止。故被上訴人主張銀河玉麒 麟大廈之92年度第1次之區分所有權人會議於92年4月11日 決議收回被上訴人占用之系爭車位云云，然該決議並未經 全體共有人之同意（出席住戶含委託書67戶，投票贊成收 回為共有者53票），有該會議記錄在卷可按，依上開說明 ，該決議自不能變更或終止上開分管契約，故系爭停車位 之上開分管契約，仍屬有效。
㈡被上訴人依上開分管契約約定，對於系爭停車位為占有使用 權人：
按供停車用之地下室仍為區分所有建物之共有部分，得使用 特定停車位之區分所有人，乃係基於分管契約而占有使用特 定停車位而已，公寓大廈之地下室停車位，與區分所有建物
為不可分割之關係，故共有人將各相關區分所有專有部分之 建物所有權移轉與第三人時，其共同使用部分之所有權亦隨 之移轉與同一人，各共有人對於該共同部分之設施，雖可依 其共有部分之經濟目的，加以使用或約定分管，但使用權為 所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣之 標的，亦即地下室車位共同使用部分與建物具有密不可分之 主從關係，建物專有部分所有權人，不得單獨出售他人，或 保留停車位使用權而將建物專有部分出售他人。故本件被上 訴人為銀河麒麟大廈之區分所有權人，基於為該大廈地下室 共有部分之共有人，依上開分管契約而取得系爭車位之占有 使用權，並無單獨之所有權。
㈢被上訴人請求上訴人不得妨害其行使系爭停車位之使用權利 及請求返還相當於租金損害之不當得利，均為有理由： 按「占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物。占有 被妨害者，得請求除去其妨害。占有有被妨害之虞者，得請 求防止其妨害。」民法第 962條定有明文。被上訴人依上開 分管契約，既為系爭車位之合法占有使用權人，對於系爭車 位自得於分管契約約定之範圍內為使用、收益，且按「共有 物之管理，係指對於共有物之保存、改良及用益而言，觀於 民法第 820條之規定而自明。故共有物之管理權，係自共有 物所有權所衍生之權利，所謂保存行為，係指以防止共有物 之滅失、毀損或權利之喪失、限制等為目的，以維持現狀之 行為。本件上訴人依上揭規定對民權國宅之公共設施、停車 場既享有管理權，則上訴人為維持國宅之公共設施、停車場 之現狀，不被毀損或妨礙，請求被上訴人拆除妨害停車位之 違建雨棚、除去花圃等雜物，並請求交還土地，不得為妨礙 其管理停車位之行為，即非無據。」（最高法院82年度台上 字第 358號裁判參照），依此實務見解，被上訴人既依分管 契約就系爭車位享有使用權，對系爭車位自得為管理之行為 ，其為防止他人妨害系爭停車位之使用、收益，自得請求妨 害其使用系爭停車位之人，不得為妨礙其使用停車位之行為 。本件上訴人逕依區分所有權人會議92年度第 1次會議決議 ，而將系爭停車位強制收回，並出租予訴外人連浩雲等情， 為上訴人所不爭，其行為已妨礙被上訴人使用系爭停車位， 依上開說明，被上訴人主張依民法第 962條之規定，請求禁 止上訴人為妨礙其使用系爭停車位之行為，自屬有據，應予 准許。又被上訴人主張依上開分管契約，其原得使用、收益 系爭停車位，因上訴人之強制收回，而無法使用、收益，上 訴人將系爭停車位強制收回後，將之出租予訴外人連浩雲， 每月收取租金3,000元（另收取管理費 800元，共收取3,800
元），自92年1月起至93年6月止，共計取得租金54,000元之 不當得利，應返還被上訴人等情，有被上訴人提出之上訴人 向連浩雲收取管理費之收據 5張為證（原法院93年度板調字 第 145號卷第48頁至49頁），並有上訴人與連浩雲訂立之停 車位租賃契約書在卷可參（上開卷第 100頁），且為上訴人 所不爭執，被上訴人為有權占有使用系爭停車位之人，上訴 人將之強制收回，出租予訴外人使用，並自92年 1月起至93 年6月止，收取租金 54,000元，自屬侵害被上訴人之使用權 利，無法律上之原因而受有利益，致被上訴人受有損害，被 上訴人請求上訴人返還相當於租金損害之不當得利54,000元 ，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，被上訴人主張其為系爭停車位之占有使用權人， 上訴人將之強制收回，侵害其使用、收益之權利，請求上訴 人返還如原判決附圖所示A之部分之機械升降式停車位之上 層編號第12號之停車位（A部分設置2層之機械升降式停車位 ，下層為編號第11號停車位，上下層面積各為12.42平方公 尺），並不得妨礙被上訴人行使系爭停車位權利之行為，及 請求上訴人返還相當於租金損害之不當得利54,000元，及自 93年7月15日（起訴狀繕本送達翌日）起至清償日止，按年 息百分5%計算之利息，為有理由，應予准許。是則原審判命 上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當 ，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 12 月 21 日 民事第二庭審判長法 官 吳謙仁
法 官 魏大喨
法 官 蘇瑞華
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 94 年 12 月 22 日 書記官 賴以真