臺灣高等法院民事判決 94年度上字第820號
上 訴 人
即被上訴人 乙○○
訴訟代理人 鄭淑屏律師
複 代理人 陳豪杉律師
林美倫律師
被 上訴人
即 上訴人 丙○
訴訟代理人 林志豪律師
複 代理人 陳添信律師
被 上訴人 甲○○
上列當事人間分割共有物等事件，上訴人乙○○、丙○對於中華
民國94年 8月23日臺灣臺北地方法院92年度訴字第5276號第一審
判決各自提起上訴，經本院於94年12月14日言詞辯論終結，判決
如下：
主 文
兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人乙○○主張：坐落台北市○○○路334號5 層建物 (下稱系爭建物）係乙○○與訴外人即乙○○之先父 高錦德於民國54年間共同出資興建，並由乙○○與高錦德成 立分管協議即地下室、1、3樓由乙○○分管使用，2、4、 5 樓由高錦德分管， 2樓由高錦德及乙○○之先母高陳綾綢使 用，高錦德將4、5樓交付訴外人高育立、高育新分別使用， 高育新搬離後由高育立及其妻即被上訴人甲○○使用4、5樓 ，嗣高錦德於90年 4月間（為91年4月9日之誤）將系爭建物 持分8分之3、8分之2分別贈與被上訴人即上訴人丙○、被上 訴人甲○○，但上開分管方法迄今40餘年均未變更。為此訴 請分割共有物，將系爭建物1樓、騎樓、地下室及3樓分割予 乙○○、 4樓分割予甲○○、2、5樓分割予丙○。因系爭建 物1至4樓每層價額為新台幣（下同）515,500元、5樓價額為 254,800元、地下室價額為412,390元 ，總價額為2,729,190 元，丙○之建物持分8分之3價額為1,023,446元，其分得2、 5樓之價額為770,300元 ，故乙○○應補償其差額253,146元 ，甲○○之建物持分8分之2價額為682,298元，其分得4樓之 價額為515,000元，故乙○○應補償其差額166,798元。乙○ ○於82年間因分管之系爭建物 1樓之乙○○律師事務所遷移 ，乃將系爭建物 1樓出租服飾店，嗣於90年間出租訴外人全 家便利商店股份有限公司（下稱全家便利商店），乙○○單
獨管理使用收益系爭建物1樓從未變更，為此訴請判決：(一 )系爭建物地下室59. 28平方公尺及一層59.28平方公尺、騎 樓14.74平方公尺、三層74.02平方公尺分割予乙○○所有， 二層74.02平方公尺、五層42.12平方公尺分割予丙○所有， 四層74.02平方公尺分割予被上訴人甲○○所有 ，並辦理所 有權分割登記使兩造各單獨取得各該層之所有權；(二)如不 能為前項分割時，請求確認系爭建物地下室、一層、騎樓、 三層乙○○有單獨分管關係基礎事實存在，暨乙○○有單獨 分管使用收益之權利。又系爭建物所坐落台北市○○區○○ 段三小段 364地號土地（下稱系爭土地）係乙○○所有，丙 ○、被上訴人甲○○所有之系爭建物占據乙○○所有之系爭 土地並無任何合法權源，亦無任何法律關係，乃係無權占有 ，則依系爭土地面積89平方公尺公告現值總額年息10％乘以 被告丙○之建物持分8分之3、被上訴人甲○○之建物持分 8 分之 2計算，依侵權行為、不當得利之法律關係，丙○、甲 ○○自91年4月9日起按年分別應給付乙○○相當租金之損害 金或不當得利1,303,628元、869,085元，其中自91年4月9日 起至92年4月8日止之損害金或不當得利，扣除乙○○應支付 丙○、甲○○之建物金錢補償金253,113(原審主張為 253,146)元、166,798元後 ，丙○、甲○○分別尚應給付乙 ○○1,050,515(原審主張為1,050,482)元 、702,287元等語 。並聲明：(一)請求判令將系爭建物之1樓59.28平方公尺、 騎樓14.74平方公尺、地下室59.28平方公尺及3樓74.02平方 公尺分割予乙○○所有，將4樓面積74.02平方公尺分割予甲 ○○所有，將2樓面積74. 02平方公尺 、5樓面積42.12平方 公尺分割予丙○所有，並命甲○○、丙○應協同乙○○辦理 該1、3 樓暨騎樓之所有權分割登記使乙○○單獨取得該1、 3 樓暨騎樓之所有權。(二)如不能為前項判決時，請求判決 確認系爭建物，其地下室、1樓、騎樓及3樓乙○○單獨分管 關係基礎事實存在暨乙○○有單獨管理使用收益之權利。( 三)自91年4月9日起至92年4月8日止甲○○應給付乙○○ 702,287元、丙○應給付乙○○1,050,515元，並自92年4月9 日起至返還土地之日止， 甲○○應按年給付乙○○869,085 元、丙○應按年給付乙○○1,303,628元 。(四)願供擔保請 准宣告假執行。暨對丙○之反訴答辯：系爭建物地下室、 1 樓為乙○○分管範圍，丙○對乙○○無任何權利得以主張； 退步言之，如丙○得分配租金，以其所有房屋持分占全部土 地及建物總額之百分比為2.73％，則丙○每年可分得之租金 僅為47,147元，何況丙○所有系爭建物應有部分8分之3，無 權占用系爭土地，每年應給付乙○○土地損害金或不當得利
1,303,628元或補償金 ，以之對本件丙○之請求主張抵銷後 ，丙○顯無向乙○○請求之餘地等語。並聲明：(一)丙○之 訴及假執行之聲請均駁回。(二)如受不利判決，願供擔保請 准宣告免為假執行。
二、被上訴人即上訴人丙○則以：系爭建物為數十年屋齡以上之 老舊大樓，興建之初是乙○○之父高錦德為家族整體使用目 的而建造，本無意分別各層而使用，且系爭建物不同於目前 樓梯間獨立在外之公寓大樓，其各層樓梯間均在各層主建物 室內，1樓亦不例外，所以2、3、4樓並無其他獨立出入通道 ，丙○、甲○○進出都必須穿過1樓室內、經過1樓大門， 4 樓以上住戶勢必穿越1、2、 3樓之室內始能進屋，因此系爭 建物不適合原物分割，且一旦分割因為應提供獨立通道供 2 樓以上住戶使用，勢將影響 1樓之室內使用面積，不利其繼 續作為店面以供營業，該 1樓之使用收益效能必將大幅降低 ，不符經濟效用及各共有人利益；系爭建物 5樓為違章建築 ，並不值錢，僅1樓係可供營業之店面，1樓之市價與其他樓 層大大不同；系爭建物之地下室是防空避難室，不適合原物 分割。系爭建物現為兩造共有之房屋，而區分所有權人之應 有部分係抽象存在於建物之每一部分，除非系爭建物為無權 坐落乙○○土地，否則丙○、甲○○豈會構成無權占有乙○ ○土地，況且系爭建物已坐落系爭土地上40餘年，而乙○○ 共有系爭建物亦40餘年，足認乙○○自始即同意系爭建物得 坐落於登記其所有之系爭土地上，乙○○主張丙○、甲○○ 無權占有其土地，與事實不符，且乙○○請求丙○、甲○○ 應負侵權行為損害賠償責任，顯已罹於時效。乙○○另主張 不當得利損害賠償請求權，惟其損害賠償計算係以系爭土地 之公告現值計算，顯與土地法第97條以土地申報總價年息10 ％計算租金之規定不合，乙○○之請求顯無理由等語，資為 抗辯。並聲明：(一)乙○○之訴駁回。(二)如受不利判決， 願供擔保請准宣告免為假執行。暨反訴主張：乙○○於89年 8月18日，未經前手共有人高錦德同意，擅將系爭建物1樓及 地下室租予全家便利商店，並收取每月25萬元租金，91年 3 月22日後，又未經高錦德之後手即丙○及甲○○之同意，仍 然持續出租予全家便利商店，乙○○就其逾越其應有部分範 圍使用、收益因此所受之超過利益部分，即屬不當得利，應 依共有權利比例返還於丙○及其他共有人。丙○就系爭建物 之應有部分為8分之3，為此依不當得利之法律關係，請求乙 ○○給付自91年3月22日起至92年11月21日止之不當得利 1,875,000元（250,000x3/8x20= 1,875,000），並自92年12 月22日起至清償日止，按月給付93,750元等語。並聲明：(
一）乙○○應給付丙○1,875,000元 ，及自反訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。(二)乙○○自92 年12月22日起至清償日止，應按月給付丙○93,750元。( 三 )願供擔保，請准宣告假執行。
三、被上訴人甲○○則以：乙○○主張之分割方法，無論面積或 經濟價值皆顯逾其持分甚多，並不合理。系爭建物 2樓以上 各樓層皆須借道 1樓商店及賣場，欠缺獨立出入門戶及獨立 走廊，生活上極大不便，且出租困難，經濟上使用價值嚴重 減損，故請求就系爭建物准予變價分割。依建築法令，房屋 之建築執照與使用執照之申請，需附具土地所有權人之同意 ，系爭建物既合法取得建築物使用執照，必經土地所有權人 即乙○○之同意，可見乙○○當初已同意系爭房屋興建在系 爭土地上，使用土地經所有權人同意，自不構成侵權行為， 受有利益既經所有權人同意，亦非無法律上原因。且系爭建 物在第一次建物保存登記時，將房屋、土地各異所有權人而 為登記，足證乙○○允許系爭建物興建在系爭土地時起，乙 ○○即有自願忍受系爭土地所有權能萎縮及經濟上利用價值 受限制之同意，否則系爭建物興建在系爭土地上已逾四十年 ，若係侵權行為，當時乙○○已是律師，豈有坐視之理，且 乙○○之侵權行為損害賠償請求權已罹於時效，自不得請求 伊給付損害金。乙○○雖係土地所有人，但自系爭房屋第一 次保存登記時起，即為共有人迄今，乙○○主張系爭房屋興 建於該基地係出於侵權行為與不當得利無理甚明等語，資為 抗辯。並聲明：(一)乙○○之訴駁回。(二)如受不利判決， 願供擔保請准宣告免為假執行。
四、原審判決兩造共有坐落台北市○○區○○段三小段三六四地 號土地上門牌號碼台北市○○○路三三四號建物准予變賣， 所得價金，按乙○○、丙○應有部分各八分之三，甲○○應 有部分八分之二比例分配之，而駁回乙○○其餘之訴及丙○ 反訴之請求。乙○○就原判決關於以變賣方法分割共有物及 駁回乙○○請求相當租金之損害金或不當得利部分聲明不服 ，求為廢棄原判決，並判決：(一 )系爭建物之地下室59.28 平方公尺及1樓59.28平方公尺、騎樓14.74平方公尺、3樓74 .02 平方公尺分割予乙○○所有，將2樓面積74.02平方公尺 、5樓面積42.12平方公尺分割予丙○所有，將4樓面積74.02 平方公尺分割予甲○○所有，並辦理所有權分割登記使兩造 各單獨取得各該層所有權。(二)如不能為前項判決時，請求 判決確認系爭建物，其地下室、1樓、騎樓及3樓乙○○單獨 分管關係基礎事實存在暨乙○○有單獨管理使用收益之權利 。(三)自91年4月9日起至92年4月8日止丙○應給付乙○○
1,050,515元，甲○○應給付乙○○702,287元，並自92年 4 月9日起至返還土地之日止，丙○應按年給付乙○○ 1,303,628元，甲○○應按年給付乙○○869,085元；就原判 決駁回乙○○請求命甲○○、丙○應協同乙○○辦理所有權 分割登記部分，乙○○未聲明不服，已告確定，理由不再贅 述；另就丙○之上訴，則聲明求為駁回上訴。丙○就原判決 駁回其反訴之請求，亦聲明不服，求為廢棄原判決，並判決 如反訴之聲明所示；就乙○○之上訴，則聲明求為駁回上訴 。被上訴人甲○○就乙○○之上訴，則答辯聲明：駁回上訴 。
五、兩造不爭執之事實：
乙○○主張系爭門牌號碼台北市○○○路334號5層建物係乙 ○○與高錦德於54年間共同興建，僅其中1至4樓層辦理建物 保存登記，地下室及加蓋之 5樓層並未辦理保存登記，系爭 建物原登記為乙○○與高錦德共有，各有所有權應有部分 8 分之3、8分之5，嗣高錦德於91年4月 9日分別將系爭建物持 分8分之3、8分之2以夫妻贈與、贈與為原因移轉登記與丙○ 、甲○○之事實，為丙○、甲○○所不爭執，並有乙○○提 出之建物登記謄本為證（見調解卷第17頁）；又系爭建物 1 樓現由乙○○出租全家便利商店使用， 2樓放置高錦德之物 品而無人居住、3樓由乙○○占有使用，4樓由被上訴人甲○ ○及其子高思偉居住使用， 5樓增建部分由甲○○之子即訴 外人高思凱及高思凱之妻居住使用之事實，亦為兩造所不爭 執，並經原審履勘系爭建物，製有勘驗測量筆錄在卷可佐（ 見原審卷第1冊第167頁），均堪信為真實。六、關於乙○○請求分割共有物及確認之訴部分：(一)、按各共有人，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的 不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。前項契 約所定不分割之期限，不得逾五年。逾五年者，縮短為五 年。民法第 823條定有明文。查系爭門牌號碼台北市○○ ○路334號5層建物係兩造共有，乙○○應有部分為8分之3 、丙○應有部分為8分之3、甲○○應有部分為8分之2，系 爭建物並無不能分割之情事，兩造亦無不分割之特約，兩 造迄今未能達成分割之協議，則乙○○請求裁判分割系爭 建物，自無不合，應予准許。
(二)、次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方 法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為 左列之分配：一以原物分配於各共有人。二變賣共有物， 以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中， 有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第
824 條亦有明文。又裁判上共有物之分割方法，應由法院 依民法第 824條規定命為適當分配，法院本有自由裁量之 權，不受任何共有人主張之拘束，最高法院著有29年上字 第1792號、同院49年台上字第2569號判例可資參照。次按 裁判分割共有物，如採原物分割者，法院僅斟酌共有物之 性質及其經濟效用，作公平合理之分配即可，各共有人在 分割前之使用狀況，固應加以考量，惟該使用狀況縱共有 人間有分管之約定，法院亦不受其拘束。（最高法院九十 一年台上字第一七九五號、八十七年台上字第四四四號判 決參照）。經查，系爭建物位於台北市○○○路與中山北 路65巷 2弄口，為加強磚造房屋，1樓59.28平方公尺、騎 樓14.74平方公尺、 2至4樓各74.02平方公尺，4層頂樓增 建面積為42.12平方公尺，1樓前往地下室之樓梯已封閉， 而2樓以上係由1樓全家便利商店內標示「倉庫重地非本公 司人員請勿進入」之門打開後由其中右側之門進入，並無 其他獨立出入通道之事實，為兩造所不爭執，並有建物登 記謄本、原審勘驗測量筆錄、台北市中山地政事務所土地 複丈成果圖附卷可考（見調解卷第17頁、原審卷第 1冊第 167至168頁、第172頁）。本院審酌系爭建物1樓店面之商 業價值高， 2樓以上則因無獨立之出入口而使用不便、價 值較低，且倘若將系爭建物原物分割供兩造個別單獨使用 ，則分得1樓者如非將1樓作為24小時營業之商店使用，分 得 2樓以上者將難以隨時出入，將對系爭建物各層之使用 有不利之影響，倘在一樓另闢通往二樓以上樓層之走道， 勢必減低一樓建物之使用價值，一樓之所有權人亦未必同 意，綜合考量系爭建物之特殊性質及各樓層價值不一，利 害懸殊，而共有人丙○、甲○○二人亦極力主張以變價分 割方式為之等一切情狀，認為兼顧兩造共有人之利益，就 系爭建物以變價分割而以比例分配價金最為妥適。(三)、至乙○○請求在不能為分割共有物判決之情形下，預備請 求判決確認系爭建物地下室、1樓、騎樓及3樓乙○○單獨 分管關係基礎事實存在暨乙○○有單獨管理使用收益之權 利云云（見原審卷第 2冊第90頁），因裁判上共有物之分 割方法，本即應由法院依法命為適當分配，法院有自由裁 量之權，不受任何共有人主張之拘束，本院既已判決准為 變價分割，並無乙○○所主張不能為分割共有物判決之情 形，乙○○請求判決確認單獨分管關係基礎事實存在暨乙 ○○有單獨管理使用收益之權利云云，亦不應准許，應予 駁回。
七、關於乙○○主張侵權行為、不當得利部分：
乙○○主張高錦德之系爭建物持分5/8已分別贈與丙○3/8、 甲○○2 /8，原有使用借貸已消滅，依最高法院49年台上字 第 381號、50年度台上字第2490號判例，丙○、甲○○即係 無權占有系爭建物之土地，自應給付相當土地租金之損害金 或不當得利於乙○○云云。惟查乙○○自陳系爭建物係其與 乃父高錦德於54年間共同在系爭土地上興建，並取得建物使 用執照及辦理保存登記，且使用迄今近四十年，均無異詞， 顯見系爭建物使用該土地作為基地，係經乙○○之同意，自 屬有正當權源，當不構成無權占有，從而，乙○○主張甲○ ○、丙○共有之系爭建物無權占有系爭土地，構成侵權行為 及不當得利云云，顯無足取。是以乙○○依侵權行為、不當 得利之法律關係，請求丙○、甲○○自91年4月9日起按年給 付乙○○相當租金之損害金或不當得利，為無理由，亦不應 准許。
八、反訴部分：
甲○○、丙○固主張：乙○○未經高錦德同意，擅將系爭建 物1樓及地下室租予全家便利商店，91年3月22日後，又未經 高錦德之後手即丙○及甲○○之同意，仍然持續出租予全家 便利商店，乙○○就其逾越其應有部分範圍使用、收益因此 所受之超過利益部分，屬不當得利云云，乙○○對其將系爭 建物 1樓及地下室出租予全家便利商店，約定租賃期間自90 年6月15日起至95年6月30日止之事實並不爭執，但否認有不 當得利，並辯稱：系爭建物地下室、 1樓為乙○○分管範圍 等語。按共有土地之出租屬共有物之管理行為，依民法第82 0條第1項之規定，除契約另有訂定外，固應由共有人全體共 同為之。惟共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共 有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相 容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干 涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。又共 有人與其他共有人訂立共有物分管之特約後，將其應有部分 讓與第三人，倘應有部分之受讓人知悉有分管契約，或有可 得而知之情形，其分管契約對於受讓人仍繼續存在（司法院 大法官會議釋字第 349號解釋參照）。查乙○○主張系爭建 物自興建完成時起，其1 、3樓及地下室即由乙○○使用，2 樓由高錦德使用，4、5樓由高錦德交付高育立、高育新、甲 ○○等人使用，又乙○○就系爭建物 1樓，自54年間起即使 用供作開設律師事務所，自其事務所於82年間遷移他處後， 乙○○將系爭建物 1樓出租他人使用迄今之事實，為丙○所 不爭執。本件系爭建物之管理，乙○○與原共有人高錦德間 雖未訂立書面分管契約，惟自上述長達三、四十年、且大致
符合於共有人應有部分比例之使用狀況以觀，堪認乙○○與 高錦德間已存在默示之分管協議，亦即由乙○○管理使用系 爭建物之1、3樓、地下室，而由高錦德管理並自行或交由他 人使用系爭建物之2、4、 5樓，丙○為高錦德之妻，就上述 系爭建物分管使用之情形應屬知悉，至少亦有可得而知之情 形，則丙○於91年間受贈與而取得系爭建物所有權應有部分 8分之3，揆諸上開說明，該分管契約對於丙○仍繼續存在， 是乙○○就其分管部分其中 1樓及地下室出租全家便利商店 而收取租金，自非無法律上原因而受有不當得利。故丙○依 不當得利之法律關係，請求乙○○給付自91年 3月22日起至 92年11月21日止之不當得利1,875,000元 ，並自92年12月22 日起至清償日止，按月給付93,750元云云，洵屬無據，應予 駁回。
九、綜上所述，乙○○請求(一)將系爭建物地下室、一層、騎樓 三層分割予乙○○所有，二層、五層分割予丙○所有，四層 分割予甲○○所有，並辦理所有權分割登記使兩造各單獨取 得各該層之所有權；(二)如不能為前項判決時，請求判決確 認系爭建物，其地下室、1樓、騎樓及3樓乙○○單獨分管關 係基礎事實存在暨乙○○有單獨管理使用收益之權利。(三) 自91年4月9日起至92年4月8日止甲○○應給付乙○○ 702,287元、丙○應給付乙○○1,050,515元，並自92年4月9 日起至返還土地之日止， 甲○○應按年給付乙○○869,085 元、丙○應按年給付乙○○1,303,628元 ，均為無理由，不 應准許。另丙○依不當得利之法律關係，請求乙○○給付自 91年3月22日起至92年11月21日止之不當得利1,875,000元， 並自92年12月22日起至清償日止，按月給付93,750元，亦屬 無據，不應准許，原審就乙○○、丙○上開請求，各為渠等 敗訴之判決，渠等就其敗訴部分各自聲明不服，上訴指摘原 判決不當，求予廢棄改判，均為無理由，應駁回其上訴。十、本件事證已臻明確、兩造其餘主張、陳述並所提證據，均與 本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。十一、結論：本件兩造之上訴均為無理由，依法判決如主文。中 華 民 國 94 年 12 月 28 日 民事第十三庭審判長法 官 張宗權
法 官 陳忠行
法 官 陳永昌
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具
有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 94 年 12 月 29 日 書記官 劉美垣
附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。