拆屋還地
臺灣橋頭地方法院(民事),訴字,109年度,875號
CTDV,109,訴,875,20221021,2

臺灣橋頭地方法院民事判決
109年度訴字第875號
原 告 蔡薛黑金
訴訟代理人 蔡志宏律師
被 告 郭明旺

張眞能
兼
訴訟代理人 郭月春
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國111 年9月23日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告郭月春、張眞能應將坐落高雄市○○區○○段○○段○○○○地號土地如附圖所示建物A （面積四三四平方公尺）、建物B （面積一七０平方公尺）、空地F （面積三六五平方公尺）騰空，遷讓返還予原告。
被告郭月春、張眞能應自民國一百零八年十月十七日起至民國一百零九年四月二十八日止，按月給付原告新臺幣壹萬捌仟柒佰元；自民國一百零九年四月二十九日起至民國一百一十一年二月十三日止，按月給付原告新臺幣壹萬捌仟柒佰肆拾陸元；自民國一百一十一年二月十四日起至遷讓返還如附圖所示建物A、建物B、空地F 予原告之日止，按月給付原告新臺幣壹萬玖仟捌佰玖拾肆元。
核定被告郭明旺就如附圖所示建物C 部分建物，於得使用期限內，就如附圖所示建物C（面積三八０平方公尺）、儲存桶D（面積一七平方公尺）、空地G（面積九八平方公尺）及圍牆E（寬一四點一公尺、長一一點九公尺）部分之租金為自民國一百零八年十月十七日起至民國一百零九年四月二十八日止，每月新臺幣伍仟肆佰伍拾捌元；自民國一百零九年四月二十九日起至民國一百一十一年二月十三日止，每月新臺幣伍仟肆佰捌拾陸元；自民國一百一十一年二月十四日起每月新臺幣伍仟伍佰捌拾元。被告郭明旺應自民國一百零八年十月十七日起至民國一百零九年四月二十八日止，按月給付原告新臺幣伍仟肆佰伍拾捌元；自民國一百零九年四月二十九日起至民國一百一十一年二月十三日止，按月給付原告新臺幣伍仟肆佰捌拾陸元；自民國一百一十一年二月十四日起至兩造間法定租賃關係終止之日止，按月給付原告新臺幣伍仟伍佰捌拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告郭月春、張眞能負擔二分之一、被告郭明旺負擔四分之一，餘由原告負擔。




本判決第一項原告以新臺幣肆拾貳萬元為被告郭月春、張眞能供擔保後得假執行。被告郭月春、張眞能以新臺幣壹佰貳拾捌萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項就已到期部分，原告各期以新臺幣陸仟元為被告郭月春、張眞能供擔保後，得假執行。被告郭月春、張眞能就民國一百零八年十月十七日起至民國一百零九年四月二十八日止，各期以新臺幣壹萬捌仟柒佰元為原告供擔保；自民國一百零九年四月二十九日起至民國一百一十一年二月十三日止，各期以新臺幣壹萬捌仟柒佰肆拾陸元為原告供擔保；自民國一百一十一年二月十四日起至遷讓返還如附圖所示建物A、建物B及空地F 部分土地予原告之日止，各期以新臺幣壹萬玖仟捌佰玖拾肆元為原告供擔保後，得免為假執行。　　
本判決第四項就已到期部分，原告各期以新臺幣壹仟捌佰元為被告郭明旺供擔保後，得假執行。被告郭明旺就民國一百零八年十月十七日起至民國一百零九年四月二十八日止，各期以新臺幣伍仟肆佰伍拾捌元為原告供擔保；自民國一百零九年四月二十九日起至民國一百一十一年二月十三日止，各期以新臺幣伍仟肆佰捌拾陸元為原告供擔保；自民國一百一十一年二月十四日起至兩造間法定租賃關係終止之日止，各期以新臺幣伍仟伍佰捌拾元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國108 年間經由本院107 年度司執字第 31188 號強制執行事件（下稱系爭執行事件），拍賣取得訴 外人即債務人鍾沛琪所有坐落高雄市○○區○○段0 ○段00 00地號土地（下稱系爭土地）及其上被告即債務人張眞能所 有門牌號碼高雄市○○區○○○路000 巷00弄0 號未保存登記建 物（如附圖高雄市政府旗山地政事務所110 年8 月5 日土地 複丈成果圖所示建物A（面積434平方公尺）、建物B（面積1 70 平方公尺）（下稱新廠房）。又系爭土地上另有被告郭 明旺所有與新廠房同一門牌如附圖所示建物C （面積380平 方公尺，下稱舊廠房），非拍賣範圍建物。新廠房目現由被 告張眞能、郭月春無權使用中，舊廠房對系爭土地並無合法 坐落之權源且其外並有如附圖所示儲存桶D（面積17平方公 尺） 固定設施作為農產加工之用、E 圍牆（寬14.1公尺、 長11.9公尺）。爰依民法第767 條第1項前段、179 條規定 ，請求被告郭月春、張眞能將新廠房騰空後遷讓返還予原告 、被告郭明旺將如附圖所示建物C 、儲存桶D、圍牆E 等建 物及地上物拆除騰空，將該部分土地返還予原告。又被告等 人自原告於108 年10月16日因拍賣取得系爭土地及附圖所示



建物A 、B 時起，無權占用系爭土地及A 、B 建物，即應給 付原告相當於租金之不當得利，爰請求郭月春、張眞能自10 8年10月17日起至109年4月28日止，按月給付原告新臺幣（ 下同）18,700元；自109年4月29日起至111年2月13日止，按 月給付原告18,746元；自111年2月14日起至遷讓返還如附圖 所示建物A 、F 部分土地予原告之日止，按月給付原告19,8 94元；郭明旺自108年10月17日起至109年4月28日止，按月 給付原告5,458元；自109年4月29日起至111年2月13日止， 按月給付原告5,486元；自111年2月14日起至遷讓返還如附 圖所示編號C 部分建物、D 部分儲存桶、E 部分圍牆及G 部 分空地土地予原告之日止，按月給付原告5,580元。另郭明 旺部分，如認兩造間就建物部分有法定租賃關係，請求依民 法第425 條之1 第2 項，備位請求酌定租金及給付租金等語 。先位聲明：㈠郭月春、張眞能應將系爭土地如附圖 所示編號A （面積434 平方公尺）、B （面積170 平方公尺 ）部分建物、F 部分空地（面積365 平方公尺）騰空，遷讓 返還予原告。㈡郭明旺應將系爭土地如附圖所示編號C 部分 建物（面積380 平方公尺）、D 部分儲存桶（面積17平方公 尺）、E 部分圍牆（寬14.1公尺、長11.9公尺）拆除，並將 上開部分土地及G 部分空地（面積98平方公尺）騰空遷讓返 還予原告。㈢郭月春、張眞能應自108 年10月17日起至109 年4 月28日止，按月給付原告18,700元；自109 年4 月29日 起至111 年2 月13日止，按月給付原告18,746元；自111 年 2 月14日起至遷讓返還如附圖所示建物A、建物B 、F 部分 土地予原告之日止，按月給付原告19,894元。㈣郭明旺應自1 08 年10月17日起至109 年4 月28日止，按月給付原告5,458 元；自109 年4 月29日起至111年2 月13日止，按月給付原 告5,486元；自111 年2 月14日起至遷讓返還如附圖所示編 號C 部分建物（面積380 平方公尺）、D 部分儲存桶（面積 17平方公尺）、E 部分圍牆（寬14.1公尺、長11.9公尺）及 G 部分空地（面積98平方公尺）土地予原告之日止，按月給 付原告5,580 元。㈤願供擔保，請准宣告假執行。郭明旺部 分備位聲明：㈠郭明旺應將系爭土地如附圖所示D 部分儲存 桶（面積17平方公尺）、E 部分圍牆（寬14.1公尺、長11.9 公尺）拆除，並將上開部分土地及G部分空地（面積98平方 公尺）騰空遷讓返還予原告。㈢核定郭明旺就附圖所示編號C 部分建物，於得使用期限內，就系爭土地租金為自108 年1 0月17日起至109 年4 月28日止，每月租金5,458 元；自109 年4 月29日起至111 年2 月13日止，每月租金5,486 元； 自111 年2 月14日起每月租金5,580 元。㈣郭明旺應自108



年10月17日起至109 年4 月28日止，按月給付原告5,458 元 ；自109 年4 月29日起至111年2 月13日止，按月給付原告5 ,486 元；自111 年2 月14日起至兩造間法定租賃關係終止 至日止，按月給付原告5,580元。㈤願供擔保，請准宣告假執 行。
二、被告等則均以：系爭執行事件所強制執行拍賣之系爭土地， 其上建物工廠乃被告郭明旺所有（建照執照字號89旗鎮建字 第18255 號及高雄市稅捐稽徵處109 年度房屋稅單在案）， 並非全部皆為被告張眞能所有。然而系爭土地遭強制執行拍 賣，被告郭明旺於系爭執行事件中為第三人並非債務人，與 系爭執行事件並無任何關聯，且被告郭明旺所有舊廠房坐落 系爭土地上自89年迄今已有20年以上的時間，並非法拍定案 後所蓋之建物，何來拆屋還地之說；且依民法第840 條規定 ，地上權人可以請求土地所有權人按該建築物當時之時價為 補償。又被告郭月春擔任負責人之阡好食品有限公司（統編 00000000，下稱仟好公司）從事豆腐加工事業，係經高雄市 政府經濟發展局輔導設立於系爭土地之上，因系爭土地遭強 制執行法拍定案後，被告郭月春原有工廠裡面的廠房建物、 機器設備、冷凍庫設備以及生財器具等得以行使「地上權」 ，在情理法的原則下與原告進行協商地上物及搬遷補償金相 關事宜，而非原告主張法院應強制執行返還土地。另被告於 109 年4 月10日收到原告內文限3 日內遷出之存證信函，被 告郭月春已於109 年4 月12日用即時通訊設備Line回覆：「 蔡先生：你系稱拍賣範圍內三天之內搬遷，然而土地是一筆 計算，建物門牌一個是無法分割的，有關補償金及搬遷費用 我們可以找個時間來協商」，可證被告已有即時善意回應並 無置之不理情事。綜上所述，系爭執行事件拍賣公告上已載 明拍定後不點交，買受人只有「所有權」不包含「使用權」 的移交，依據現行法律規定經法拍得標的所有權人，必須要 等待地上物點交完成後才能夠真正取得土地使用權，否則任 何行為動作皆是違法。且本件郭明旺部分有民法第425 條之 1 適用等語置辯。聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決 ，願供擔保，聲請免為假執行。
三、兩造不爭執事項
㈠原告於108 年10月1 日間經由本院107 年度司執字第31188 號強制執行事件（系爭執行事件），拍定取得系爭土地及張 眞能所有高雄市○○區○○○路000 巷00弄0 號未保存登記 建物（一層434.81平方公尺、二層170.43平方公尺，新廠房 ），並於108 年10月16日、108 年10月18日辦畢系爭土地所 有權移轉登記、新廠房稅籍登記。




㈡系爭土地另有如附圖編號C （舊廠房）所示郭明旺所有未保 存登記建物，有稅籍登記，自90年1 月起課及89年間由郭明 旺起造之自用農舍使用執照。
㈢本院105 年度訴字第1798號判決（系爭另案判決）認定如附 圖所示A 、B 建物（新廠房）係張眞能出資興建，為張眞能 所有。如附圖所示C 建物係被告郭明旺所有。
㈣系爭土地自87年11月19日起因贈與所有權人為郭明旺，97年 11月27日因買賣所有權人為張眞能，103 年12月16日因信託 所有權人為鍾沛琪，108 年10月16日因拍賣所有權人為原告 。
㈤系爭土地周遭有東慶汽車有限公司、綠點能源有限公司、黑 貓宅急便、美濃開心農場，沒有市場及商店街，GOOGLE地圖 形式真正不爭執。城鄉不動產估價師聯合事務所估價報告形 式真正不爭執。
四、本件爭點
㈠先位聲明：
⒈原告主張被告張眞能、郭月春無權占有使用如110 年8 月5 日複丈成果圖編號A 、B 建物、F 空地，應騰空並遷讓返還 予原告有無理由？
⒉原告主張被告郭明旺應將如110 年8 月5 日複丈成果圖編號 C 建物、D 儲存桶、E 圍牆拆除，將上開占用土地及編號G 空地返還予原告，有無理由？
⒊原告主張被告張眞能、郭月春應給付自108 年10月17日起至 讓返還110 年8 月5日複丈成果圖編號A 、B 建物、F 空地 之日止，按月給付相當於租金之不當得利，有無理由？ ⒋原告主張被告郭明旺應給付自108 年10月17日起至讓返還複 丈成果圖編號C 建物、D 儲存桶、E 圍牆拆除，將上開占用 土地及編號G 空地之日止，按月給付相當於租金之不當得利 有無理由？
㈡被告郭明旺備位聲明：
⒈原告主張被告郭明旺應將如110 年8 月5 日複丈成果圖編號 D 儲存桶、E 圍牆拆除，將上開占用土地及編號G 空地返還 予原告，有無理由？
⒉原告主張請求核定被告郭明旺所有如110 年8 月5 日複丈成 果圖編號C 建物得使用期限，自108 年10月17日起，每月租 金額有無理由？
⒊原告主張被告郭明旺應自108 年10月17日起至與原告間就系 爭建物推定成立之法定租賃關係終止之日止，按月給付原告 租金，有無理由？
五、原告主張被告張眞能、郭月春無權占有使用如110 年8 月5



日複丈成果圖編號A 、B 建物、F 空地，應騰空並遷讓返還 予原告有無理由？
㈠按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，民法第7 67 條第1 項前段定有明文；又以無權占有為原因，請求返 還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以 非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之 事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之 事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號裁判意旨參照 ）。次拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移 轉證書之日起，取得該不動產所有權，此觀強制執行法第98 條第1 項前段自明。又違章建築係指未依規定聲請核發建照 執照，致完工後無從辦理建物第一次所有權登記之建築物。 違章建築在行政法之評價上，固可能因行政上之管理有遭拆 除之虞；惟違章建築之讓與屢見不鮮，至於違章建築經法院 拍賣、核發權利移轉證書之情形，參諸強制執行法第98條規 定，是拍定人固不能逕以權利移轉證書辦理登記，惟於私權 關係上所取得之權利，較之所有權人之權能，實屬無異，此 時縱不能登記，依民法第759 條，僅不能處分其物權，不能 否認其已取得所有權（最高法院94年度台抗字第474 號裁定 要旨、80年台上字第1992號、107 年度台上字第1175號判決 意旨參照）。
㈡原告於108 年10月1 日間經由本院107 年度司執字第31188號 強制執行事件（系爭執行事件），拍定取得系爭土地及張眞 能所有高雄市○○區○○○路000 巷00弄0 號未保存登記建物（ 建物A面積434平方公尺、建物B 面積170 平方公尺，新廠房 ），本院於108 年10月1 日核發不動產權利移轉證書，原告 並於108 年10月16日、108 年10月18日辦畢系爭土地所有權 移轉登記、新廠房稅籍登記等情，為兩造所不爭執，並有土 地登記謄本、不動產權利移轉證書、房屋稅籍證明書在卷可 佐（審訴卷第19至23頁、第55頁），堪信為真實。依前揭說 明，原告自108 年10月1 日取得本院核發之不動產權利移轉 證書之日起，即取得各該建物之所有權，對系爭土地及新廠 房享有排他之使用權能。張眞能及郭月春自該時起，未經原 告同意占用如附圖所示建物A 、建物B 及F 空地使用，自屬 無權占有，而侵害原告之所有權，堪以認定。則原告依民法 第767 條規定，請求張眞能、郭月春遷出並返還建物A 、建 物B 及坐落土地、F 空地，即屬有據。
㈢張眞能及郭月春固辯稱：郭月春經營經營阡好公司，原有工 廠之廠房建物、機器設備等生財器具得行使地上權，原告應 協商補償費事宜，不得逕行請求搬遷，況拍賣公告載明不點



交，原告僅有所有權無使用權等語。然查：
⒈按土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行 之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權 之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議 者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時 ，亦同。地上權人之工作物為建築物者，如地上權因存續期 間屆滿而消滅，地上權人得於期間屆滿前，定一個月以上之 期間，請求土地所有人按該建築物之時價為補償。但契約另 有約定者，從其約定。土地所有人拒絕地上權人前項補償之 請求或於期間內不為確答者，地上權之期間應酌量延長之。 地上權人不願延長者，不得請求前項之補償，民法第838 條 之1 、第840 條第1 項固分別定有明文。是上開法定地上權 成立要件係以「強制執行拍賣時，土地及其上之建築物同屬 於一人所有」為前提。
⒉原告經由系爭執行事件拍賣取得系爭新廠房及系爭土地所有 權，並於取得權利移轉證書時起即為系爭新廠房及系爭土地 之合法所有權人，對系爭新廠房享有排他之使用權能等情， 業經認定如前。系爭執行事件執行拍賣後，由原告取得系爭 新廠房及土地之權利，張眞能即喪失就系爭新廠房之所有權 ，並無因原告拍定取得系爭土地，而就系爭新廠房與原告間 產生法定地上權，張眞能及郭月春此部分抗辯，並非可採。 至系爭執行程序拍賣公告雖記載系爭房屋不點交，然此僅表 示執行法院於拍賣後不負點交之責而已，非得以作為張眞能 及郭月春有權占用系爭房屋之法律上依據。張眞能及郭月春 並無法定地上權可資行使，而系爭新廠房及空地上，屬於張 眞能及郭月春之物品，對原告亦無地上權可言，張眞能、郭 月春辯稱原告應依民法第840 條之規定，補償其等搬遷費等 語，自非可採。又張眞能及郭月春復未具體說明其等居住使 用系爭新廠房及土地係基於何種正當權源，亦未提出任何證 據加以證明之，原告依民法第767條第1 項規定，請求張真 能、郭月春遷出返還新廠房及占用土地、F 部分土地，洵屬 有據，應予准許。
六、原告主張被告郭明旺無權占用如110 年8 月5 日複丈成果圖 編號C 建物、D 儲存桶、E 圍牆，應將上開占用物拆除，並 將上開占用土地及編號G 空地返還予原告，有無理由？ ㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。 其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425 條之1定



有明文。土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標 的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用 房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將 土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然 除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地 之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土 地（最高法院48年台上字第1457號判決意旨參照）。依上開 規定及說明，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體 現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認基 地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地 與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。又民法第425 條 之1規定，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因 無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受 讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無 異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應 包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權 之情形，始符法意（最高法院99年度台上字第1723號裁判意 旨參照）。亦即所謂房屋所有人之概念，不僅指因登記而取 得所有權之人，亦包括不能辦理所有權第一次登記，但已取 得房屋事實上處分權之人，即在土地所有權與房屋事實上處 分權同屬一人所有之情形下，仍屬該條所稱土地及房屋同屬 一人之類推解釋；且嗣後建物之事實上處分權人將房屋讓與 他人時，亦應符合該條所定之僅將房屋所有權讓與他人或將 土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情事，仍應有該條所 規定之推斷土地承買人應默許房屋承買人繼續使用土地之適 用。
㈡系爭土地自87年11月19日起因贈與所有權人為郭明旺，97年 11月27日因買賣所有權人為張眞能，103 年12月16日因信託 所有權人為鍾沛琪，108 年10月16日因拍賣所有權人為原告 。而系爭如附圖編號C （舊廠房）所示郭明旺所有未保存登 記建物，有稅籍登記，自90年1 月起課房屋稅，亦有89年間 由郭明旺起造之自用農舍使用執照等情，為兩造所不爭執。 則系爭房屋及土地於89年至90年間起同屬於郭明旺所有，郭 明旺於97年間僅出售系爭土地予張眞能，而致系爭房屋與土 地之所有權人不同，依前揭規定，應推定在系爭房屋使用期 限內，與系爭土地有租賃關係存在，原告雖稱郭明旺與張眞 能間並無繳納租金，而無租賃關係存在等語，而否認郭明旺 與系爭土地之前手間就系爭房、地之間存有租賃關係存在， 與法律規定不合，即難認有理由。
㈢從而，郭明旺就其所有系爭舊廠房與原告拍定之土地間既有



法定租賃關係存在，郭明旺所有系爭舊廠房占用系爭土地， 即非無權占有，原告主張郭明旺應拆除系爭舊廠房及其附屬 地上物，即非有據。
七、原告主張被告張眞能、郭月春應給付自108 年10月17日起至 讓返還110 年8 月5 日複丈成果圖編號A 、B 建物、F 空地 之日止，按月給付相當於租金之不當得利11,985元，有無理 由？
㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第17 9 條、第181 條但書分別定有明文。又依不當得利之法則請 求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有 損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利 益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人不動 產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。 ㈡查張眞能及郭月春無權占用系爭新廠房、坐落土地及如附圖F 土地，業經認定如前，則張眞能及郭月春自原告受領系爭土 地及新廠房不動產權利移轉證書之日起，即屬無權占用系爭 土地而獲得相當於租金之利益，致原告受有損害。原告依民 法第179 條前段之規定，請求張眞能及郭月春應自原告辦畢 所有權移轉登記之翌日即108 年10 月17日起至返還系爭新 廠房及占用土地之日止，給付原告相當於租金之利益，自屬 有據。
㈢次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息10% 為限，此於租用基地建築房屋時準用之，土地法 第97條第1 項、第105 條固分別定有明文。然土地法第97條 限制房屋租金之規定，僅限於城市地方供住宅用之房屋有其 適用，至供營業用房屋並不涵攝在內（最高法院94年度第2 次民事庭會議決議參照）。前揭決議雖係針對供營業用之房 屋而言，實因土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於 居住人民生存之基本條件，為保護經濟上弱者之承租人，使 其能取得適當之居住空間，應僅限於城巿地方供住宅使用之 房屋，始有其適用。而建築房屋之基地租金，依土地法第10 5條準用同法第97條第1項規定，亦應認為不超過該土地申報 價額年息10%為限者，限於不供營業用而言，如供營業用， 則不受限制。
㈣查新舊廠房係供經營仟好公司營業使用，為被告所自承，亦 經本院現場勘驗有生財器具屬實，有現場照片可稽（本院卷 一第77至87頁）。又系爭土地周遭有東慶汽車有限公司、綠 點能源有限公司、黑貓宅急便、美濃開心農場，沒有市場及 商店街，GOOGLE地圖形式真正不爭執等情，業經認定如前。



而本件經囑託城鄉不動產估價師聯合事務所，鑑定系爭土地 合理土地租金，其鑑定結果認系爭土地上建物A、B及空地F 部分於108年10月17日起以每月租金18,700元（計算式：14, 676＋4,024＝18,700）、109年4月29日起以每月租金18,746元 （計算式：14,701＋4,045＝18,746）、111年2月14日起以每 月租金19,894元（計算式：15,779＋4,115＝19,894）計算為 合理租金，有鑑定報告在卷可參(證物卷)。本院審酌系爭建 物之用途為營業用，而該鑑定報告書係具有專業證照之不動 產估價師所為，估價師依估價目的、勘估標的屬性、使用現 況及估價方法，考量勘估標的土地為特定農業區、系爭建物 為未保存登記建物，故依不動產估價技術規則第14條但書規 定，以比較法評估系爭土地、以成本法評估系爭建物價格， 堪認可採。是原告請求郭月春、張眞能應自108 年10月17日 起至109 年4 月28日止，按月給付原告18,700元；自109 年 4 月29日起至111 年2 月13日止，按月給付原告18,746元； 自111 年2 月14日起至遷讓返還如附圖所示建物A 坐落土地 、F 部分土地予原告之日止，按月給付原告19,894元，為有 理由，應予准許。
八、原告主張被告郭明旺應給付自108 年10月17日起至遷讓返還 複丈成果圖編號C 建物、D 儲存桶、E 圍牆拆除，將上開占 用土地及編號G 空地之日止，按月給付相當於租金之不當得 利7,425 元有無理由？
查郭明旺所有舊廠房非無權占用系爭土地，業經認定如前， 則原告主張郭明旺自原告受領系爭土地不動產權利移轉證書 之日起，即屬無權占用系爭土地而獲得相當於租金之利益， 致原告受有損害，即非有據。則原告依民法第179 條前段之 規定，請求郭明旺應自108 年10月17日起至109 年4 月28日 止，按月給付原告5,458 元；自109 年4 月29日起至111年2 月13日止，按月給付原告5,486元；自111 年2 月14日起至 遷讓返還如附圖所示編號C 部分建物、D 部分儲存桶、E 部 分圍牆及G 部分空地土地予原告之日止，按月給付原告5,58 0 元，亦非有理。
九、原告主張被告郭明旺應將如110 年8 月5 日複丈成果圖編號 D 儲存桶、E 圍牆拆除，將上開占用土地及編號G 空地返還 予原告，有無理由？
㈠按民法第425 條之1 規定之租賃關係，其範圍應包括以房屋 占有之土地，及與該部分土地之使用有不可分離關係之附屬 地如庭院、走道等（最高法院102 年度台上字第1508號裁判 意旨可參）。
㈡本件郭明旺自89、90年間興建如附圖所示建物C、儲存桶D時



起，即係供經營仟好公司使用，業經被告陳述明確。又附圖 編號D所示儲存桶，為儲存散裝黃豆所用，空地及遮雨棚處 ，為供放置製作豆腐器具，而圍牆則有妨閑之用，均與系爭 舊廠房之占有使用不可分離，應為系爭舊廠房之附屬物，堪 認圍牆及其內部範圍均屬租賃關係範圍，則原告與郭明旺就 此部分土地即有租賃關係存在，郭明旺有繳付租金之義務， 並非無權占有。原告主張郭明旺僅就合法申請建築執照部分 成立法定租賃關係，上開未經申請建築執照部分則為無權占 有，請求郭明旺就編號D 儲存桶、E 圍牆拆除，將上開占用 土地及編號G 空地返還予原告，即無足採。
十、原告主張請求核定被告郭明旺所有如110 年8 月5 日複丈成 果圖編號C 建物得使用期限，自108 年10月17日起，每月租 金額有無理由？
㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。 其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數 額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1定 有文。
㈡本件郭明旺所有系爭房屋就原告所有系爭土地有法定租賃關 係已如前述，是原告依民法第425條之1笫2項之規定請求定 租金數額，應屬有據。
十一、原告主張被告郭明旺應自108 年10月17日起至與原告間就 系爭建物推定成立之法定租賃關係終止之日止，按月給付 原告租金，有無理由？
又本件經囑託城鄉不動產估價師聯合事務所，鑑定系爭舊 廠房及其周圍土地合理土地租金，其鑑定結果認此部分土 地於108年10月17日起以每月租金5,458元、109年4月29日 起以每月租金5,486元、111年2月14日起以每月租金5,580 元計算為合理租金，有鑑定報告在卷可參(證物卷)，本院 審酌前揭原因，認該鑑定結果應屬可採。而原告與郭明旺 間，就郭明旺使用舊廠房部分，自原告拍定取得系爭土地 時起，即因法律規定而成立租賃關係，原告主張郭明旺應 自該時起給付上開租金等語，即屬有據，應予准許。　十二、綜上所述，原告先位聲明依民法第767 條第1 項前段、中 段之所有物返還暨排除侵害請求權及同法第179 條前段之 不當得利請求權，請求判令郭月春、張眞能遷讓返還如主 文第1 項所示建物及土地、給付主文第2項相當於租金之 不當得利，為有理由，應予准許；先位請求郭明旺拆除舊



廠房並返還占用土地及給付相當於租金之不當得利，即非 有據，應予駁回。另備位聲明依民法第425條之1第2項規 定，就郭明旺占用部分請求核定自租賃時起租金數額及給 付租金如主文第3項、第4項所示則為有理由，應予准許。 又原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請為准予或免為 假執之宣告，均核無不合，均予宣告之。至原告敗訴，其 假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
十三、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經核與判決結 果之認定不生影響，無予逐一論述之必要，併此敘明。十四、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，判 決如主文。
中　　華　　民　　國　　111 　年　　10　　月　　21　　日 民事第二庭 法　官　謝文嵐
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　10　　月　　21　　日 書記官　簡鴻雅
附圖：高雄市政府地政局旗山地政事務所110年8月5日複丈成果圖