臺灣桃園地方法院民事判決
111年度重訴字第300號
原 告 崔田欣
被 告 崔羅菊妹
崔惠明
兼 上一人
訴訟代理人 林耀榮
被 告 崔希婕
上列當事人間確認優先購買權存在等事件，本院於民國111年9月
22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文 。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否 不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在 ，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱 經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受 確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例 意旨參照）。查本件原告主張兩造為訴外人崔衡宇之繼承人 ，而為門牌號碼桃園市○○區○○○街00巷00號建物，及其所坐 落之桃園市○○區○○段000 ○00000 地號土地（下稱系爭不動 產）之公同共有人，對於被告出售系爭不動產予訴外人鄧順 恩，依土地法第34條之1 有優先購買權存在，為被告所否認 ，則原告就系爭不動產是否有優先購買權存在，即陷於不明 確之狀態，而此不明確之狀態可以確認判決除去，是原告提 起本件訴訟，程序上即有確認利益存在，合先敘明。貳、實體方面
一、原告主張：兩造共同繼承系爭不動產，嗣兩造就分割遺產事 件於本院家事庭達成調解，調解結果為：兩造同意就系爭不 動產按原告應有部分10分之1 、被告崔羅菊妹應有部分10分 之6 、被告林耀榮、崔惠明及崔希婕應有部分各10分之1 之 比例辦理分別共有，惟因故迄今未辦理分別共有登記。被告 於民國111 年3 月6 日透過台灣房屋仲介公司（下稱台灣房 屋）牽線與鄧順恩就系爭不動產簽訂買賣契約（下稱系爭契 約），約定以總價新臺幣（下同）705 萬元出售系爭不動產
予鄧順恩，被告另與台灣房屋約定以售價4 ％即28萬2,000 元給付仲介服務費。嗣於111 年3 月9 日被告寄出存證信函 予原告，通知原告是否依土地法第34條之1 行使優先購買權 ，原告於111 年3 月11日收受後，隨即於111 年3 月17日寄 發存證信函表示願以同一條件行使優先購買權。詎料，被告 表示原告須支付705 萬元才同意簽訂買賣契約，惟仲介服務 費應自總價金中扣除，即兩造實拿金額為676 萬8,000 元， 又原告所有之應有部分10分之1 亦應依比例扣除，故原告僅 須支付609 萬1,200 元予被告，然遭被告拒絕。爰依土地法 第34條之1 規定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠確認原告對 於被告所有系爭不動產所有權應有部分共10分之9 有優先購 買權存在；㈡被告應就系爭不動產所有權應有部分10分之9 ，依系爭契約之同一條件，與原告簽訂買賣契約，並於原告 給付609 萬1,200 元同時，將系爭不動產辦理所有權應有部 分10分之9 移轉登記予原告。
二、被告則以：
㈠被告崔羅菊妹部分：同意原告之請求及主張之購買條件。 ㈡被告林耀榮、崔惠明部分：被告崔羅菊妹於110年6月2日與台 灣房屋簽訂系爭不動產專任委託銷售契約書，原告及被告林 耀榮、崔惠明、崔希婕則分別於110 年6 月2 日、3 日簽訂 系爭不動產買賣授權書，授權被告崔羅菊妹處理系爭不動產 買賣事宜，後於111 年1 月19日被告崔羅菊妹簽訂同意書將 委託銷售期間延展至111 年3 月31日止。嗣於111 年3 月6 日被告與鄧順恩簽訂系爭契約，以705 萬元出售系爭不動產 ，鄧順恩並於111 年3 月8 日將簽約金105 萬元存入履約保 證專戶。被告於111 年3 月9 日以存證信函告知原告上情， 原告遂於111 年3 月17日以存證信函表示願意依土地法第34 條之1 行使優先購買權。惟兩造於111 年3 月26日就原告行 使優先購買權開會時，原告並不同意以同一價格即705 萬元 承購，相關稅款、費用及仲介費都不支付，原告若要行使優 先購買權，應以705 萬元為同一價格購買等語，並聲明：原 告之訴駁回。
㈢被告崔希婕部分：111 年3 月6 日被告與鄧順恩簽約時，原 告也在現場，原告當時有看到系爭契約，原告和被告崔羅菊 妹同住，也有看到被告崔羅菊妹持有之系爭契約書，原告對 於系爭契約書內容均知情，111年3月26日兩造就原告行使優 先購買權也有開會討論，但沒有共識等語，並聲明：原告之 訴駁回。
三、原告主張兩造前經於本院家事庭就分割遺產即系爭不動產事 件達成調解，兩造同意就系爭不動產按原告應有部分10分之
1 、被告崔羅菊妹應有部分10分之6 、被告林耀榮、崔惠明 及崔希婕應有部分各10分之1 之比例辦理分別共有，惟未辦 妥分別共有登記，故系爭不動產目前仍處於公同共有狀態， 另被告與鄧順恩於111 年3 月6 日曾簽訂系爭契約，約定以 總價705 萬元買賣系爭不動產，並與台灣房屋約定仲介服務 費為28萬2,000 元，嗣被告於111 年3 月9 日以存證信函告 知原告有關被告與鄧順恩簽訂系爭契約及出售價格，原告於 111 年3 月17日以存證信函表示願意依土地法第34條之1 行 使優先購買權等情，為被告所不爭執，並有系爭不動產土地 登記第一類謄本、本院家事庭110年度家調字第207 號案件 調解筆錄、系爭契約書、平鎮南勢郵局存證號碼27號存證信 函（下稱27號信函）、台北信維郵局存證號碼4917號存證信 函（下稱4917號信函）、掛號郵件收件回執等可證（見本院 卷第13至26、29至39頁），故此部分事實，洵堪認定。四、而原告主張其依土地法第34條之1 規定，對被告所有之潛在 應有部分共10分之9 有優先購買權，且行使優先購買權時， 應將仲介服務費應自總價金中扣除，並須依原告潛在應有部 分10分之1 按比例扣除，即原告僅須給付被告609 萬1,200 元等情，為被告林耀榮、崔惠明、崔希婕所否認，並以前詞 置辯，經查：
㈠按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟 人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體； 不利益者，對於全體不生效力，民事訴訟法第56條第1項第1 款定有明文。而所謂有利或不利於共同訴訟人，係指於行為 當時就形式上觀之而言。非指經法院審理結果有利者其效力 及於共同訴訟人，不利者其效力不及於共同訴訟人而言（最 高法院52年台上字第1930號判例意旨參照）。本件訴訟標的 對於被告各人必須合一確定，應適用民事訴訟法第56條第1 項之規定。而被告崔羅菊妹於本院審理中對原告之請求認諾 ，就形式上觀之，已不利益於共同訴訟人，依上開規定，對 為共同訴訟人之被告全體自不生效力。
㈡原告業經被告合法通知行使優先承買權：
⒈按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農 育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分 合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者， 其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負 擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者， 應公告之。第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償 ，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有 人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，
應代他共有人申請登記。共有人出賣其應有部分時，他共有 人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同 共有準用之，土地法第34條之1 第1 至5 項定有明文。次按 共有人出賣其土地或建築改良物之應有部分時，自應將出賣 該應有部分之「同樣條件」通知他共有人，俾他共有人得請 求以「同樣條件」訂立買賣契約，否則，即難認已合法通知 行使優先承購權（最高法院105年台上字第1025號判決要旨 參照）。
⒉經查，被告於111 年3 月9 日以27號信函通知原告就系爭不 動產是否願意以同一條件及同一價格優先承購，雖未附系爭 契約書面，惟原告於本院言詞辯論時自稱：111 年3 月17日 寄發4917號信函予被告表示願意優先承買時，已看過系爭契 約書（見本院卷第219頁），足認原告對於被告與鄧順恩之 間買賣關係之土地標示、處分方式、價金分配等條件均已知 悉，故應認被告已合法通知原告依土地法第34條之1規定行 使優先購買權之同一條件。
㈢原告行使優先承買權，並不合法：
⒈按土地法所定土地或建築改良物共有人之優先承購權，目的 既在減少共有人數，簡化共有物之使用關係，則其第34條之 1第4項所稱，共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分 時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購者，應指他 共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有 人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。優先承購權人 一經表示以同一條件優先承購，則該共有土地或建築改良物 之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成 立。故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件 ，優先承購權人必須均表示接受，始得謂為合法行使優先承 購權；倘有部分不接受或擅加變更買賣條件時，自不得稱之 （最高法院85年度台上字第793號、100年度台上字第432號 判決意旨參照），於出售土地共有人所定之期限經過後，其 優先承購權即行消滅（最高法院86年度台上字第3122號判決 要旨參照）。蓋土地法第34條之1第4項雖僅稱「同一價格」 ，然買賣價金之約定，與其他買賣條件往往息息相關，難以 割裂，凡買賣契約之內容，依社會通念、交易習慣或當事人 之約定，足以影響對價關係者，均屬優先購買權人為合法行 使權利，均須表示接受之買賣條件。
⒉經查，原告以4917號信函僅稱「願依土地法第34條之1 行使 優先購買權」，似未附加任何條件，然亦未載明願接受系爭 契約所約定之買賣條件，而系爭契約約定總價款705 萬元， 其中簽約款105 萬元、尾款600 萬元，並於第3 條第3 項約
定：「除代繳稅款、支付仲介服務報酬、代清償賣方債務及 ...外，賣方不得要求自履保專戶內支配任何款項」，第6 條規定有稅、費之歸屬，如第6 條第1項約定：「除本契約 有特別約定以外，各項稅捐...由買賣雙方按比例負擔。契 稅由買方負擔。土地增值稅由賣方負擔，...」；同條第2項 約定：「本買賣標的應付之相關稅費得由履保專戶中撥付代 繳...，契稅得由買方先行存匯入履保專戶以配合特約地政 士繳納稅款之作業」；同條第4 項約定：「地政士簽約費計 肆仟元整，由買賣雙方平均分攤，...」，可知系爭契約已 就稅款、簽約費等款項應由何方負擔有所約定，且賣方即被 告得要求自履保專戶中支付仲介服務費。參以被告崔羅菊妹 以書狀表示705萬元內含仲介服務費4％，被告實拿金額為6,7 68,000元（本院卷第225頁），足認系爭契約中賣方負擔之 仲介服務費實係由買方支付。原告起訴主張買賣價金705萬 元應先扣除仲介費用28萬2,000 元後，再依被告潛在應有部 分共計10分之9 之比例折算原告應給付之價金，其行使系爭 不動產優先購買權僅須支付被告609 萬元1,200 元等語，顯 見原告於寄發4917號信函行使優先承買權時之真意，不包含 仲介費、簽約費之負擔。原告擅自變更買賣條件，應屬行使 優先購買權並不合法。被告此部分所辯，核屬有據，原告此 部分主張，為無理由。
⒊而原告主張其對於系爭不動產有潛在之所有權應有部分10分 之1 ，就系爭不動產行使優先購買權，應扣除原告原先所有 之應有部分10分之1 ，而買賣契約之標的物範圍應僅為被告 所有之潛在應有部分10分之9 ，因此於原告給付被告扣除其 所有之應有部分，即給付系爭契約定價金10分之9 之價金， 被告應將除原告應有部分外之系爭不動產其他應有部分共計 10分之9 移轉登記予原告，應係兩造間若有就系爭不動產經 合法行使優先購買權而成立買賣關係後，契約如何履行之問 題，然原告未接受以系爭契約之同一條件行使優先承買權， 業如前述，則原告行使優先購買權並非合法，此部分主張， 自無所憑。而被告於27號信函所定之權利行使期限為原告收 受該函15日後，有27號信函在卷可稽（見本院卷第29至30頁 ），又原告起訴時自陳其於111 年3 月11日收受該函，是原 告於該日經過15日後即111 年3 月26日，其優先購買權即行 消滅。
五、綜上，原告依土地法第34條之1 第4 項規定，請求確認原告 對於被告所有之系爭不動產所有權應有部分共10分之9 有優 先購買權存在；及請求被告應就系爭不動產所有權應有部分 10分之9 ，依系爭契約之同一條件，與原告簽訂買賣契約，
並於原告給付609 萬1,200 元同時，將系爭不動產辦理所有 權應有部分10分之9 移轉登記予原告，均無理由，不應准許 。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證 據均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 10 月 18 日 民事第一庭 法 官 呂如琦
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 10 月 19 日 書記官 王志成