臺灣桃園地方法院民事判決
111年度重訴字第220號
原 告 褚爽
訴訟代理人 黃祿芳律師
巫星儀律師
周家瀅律師
被 告 台灣房屋仲介股份有限公司
法定代理人 李碧華
訴訟代理人 李德瑋
黃秋田律師
陳冠華律師
被 告 梁永聰
呂淵泉
共 同
訴訟代理人 李承訓律師
袁健峰律師
上列當事人間請求確認買賣契約不存在等事件，本院於民國111
年9月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國111年1月13日向被告梁永聰、呂淵泉（ 下稱梁永聰2人）以新臺幣（下同）1億4,900萬元之價格， 購買由被告台灣房屋仲介股份有限公司（下稱台灣房屋）居 間仲介之桃園市大園區田心段673、676、684、687、688、6 89、690、774等地號土地（下合稱系爭土地，分稱各筆土地 地號），雙方並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約 ），伊已將第一期價金1,490萬元存入第一建築經理股份有 限公司設於台新國際商業銀行建北分行之履約保證專戶（帳 號：00000000000000，下稱系爭履保專戶），並於111年1月 19日給付台灣房屋仲介服務費100萬元，然經伊向主管機關 查詢，687地號土地全部，673、676、684、690、774、688 地號土地之部分（以上合稱687等地號土地），均位於洽溪 幹線市管區排水設施範圍內之用地範圍線（俗稱紅線）及水 道治理計畫線（俗稱黃線）所劃設之管制範圍內，幾乎篤定 於112年6月將經中央主管機關核定公告為排水設施範圍之土 地，並受水利法等使用限制，影響687等地號土地之效用及 價值而具有瑕疵，梁永聰2人曾參與桃園市政府水務局所召
開之地方說明會，明知上情卻惡意隱匿上開重要交易資訊， 致伊陷於錯誤，伊自得依民法第88條、第92條第1項、第359 條等規定，撤銷買受系爭土地之意思表示、解除系爭買賣契 約，並請求取回系爭履保專戶內之1,490萬元，另得依系爭 買賣契約第10條第1項後段之規定，請求梁永聰2人賠償已付 價金同額即1,490萬元之懲罰性違約金；而台灣房屋並未依 民法第567條第1項盡善良管理人注意義務注意上情，依民法 第571條規定不得請求給付居間報酬，伊另得依民法第179條 規定請求台灣房屋返還仲介服務費100萬元等語。並聲明：㈠ 梁永聰2人應同意原告領取系爭履保專戶內之1,490萬元。㈡ 梁永聰2人應連帶給付原告1,490萬元，及自111年7月29日起 至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢台灣房屋應給付 原告100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率5％計算之利息。㈣第二、三項聲明，願供擔保請准 宣告假執行。
二、被告部分：
㈠台灣房屋則以：系爭買賣契約之現況說明書，乃伊依內政部 編製之格式範例，要求賣方即被告2人填載，其中欄位「是 否位屬依水利法劃設公告之河川區域範圍」及「是否位屬依 水利法劃設公告之排水設施範圍」，應係指依水利法劃設並 公告者始屬之，而依桃園市政府水務局回函及所附圖籍資料 顯示，系爭土地尚未依水利法劃設並公告為河川區域或排水 設施範圍，足認伊在居間仲介系爭土地之買賣時，並無提供 原告錯誤資訊，已盡善良管理人之注意義務，故伊收受居間 報酬100萬元，自於法有據等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告 之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請 准宣告免為假執行。
㈡梁永聰2人則以：系爭土地尚未經核定公告為市管區域排水設 施範圍，故於系爭土地於危險移轉時，並無原告所主張之效 用及價值瑕疵存在，且伊等亦不知系爭土地將被納入市管區 域排水設施範圍，再者，因687、688地號土地遭河川地占用 一事，伊業已減少本件買賣價金，並無任何惡意隱匿重要交 易資訊情事，原告遲延給付系爭買賣契約之餘款，伊等業已 合法解除系爭買賣契約，並依系爭買賣契約第10條第2項約 定，沒收原告已付價金作為違約金，則本件原告請求領回已 付價金及賠償懲罰性違約金，均屬無據等語，資為抗辯。並 聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決， 願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查原告主張其於111年1月13日向梁永聰2人以1億4,900萬元 之價格，購買由台灣房屋居間仲介之系爭土地，雙方並簽立
系爭買賣契約，原告已將第一期價金1,490萬元匯入系爭履 保專戶，並已給付台灣房屋100萬元服務費等情，業據原告 提出系爭買賣契約、服務費給付收據等件為憑（見本院卷第 13-55頁），且為被告所不爭執，堪信為真。本院茲就兩造 間之爭點判斷如下：
㈠原告並未合法解除系爭買賣契約，或撤銷締結系爭買賣契約 之意思表示：
1.原告不得依民法第359條之規定解除系爭買賣契約 ⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買受人於契約成 立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保 之責，同法第354條第1項前段、第355條第1項分別定有明文 。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易 觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品 質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173 號判例意旨參照）。又買賣標的物是否具有兩造約定或依通 常交易觀念所指之瑕疵，應由買受人就該項利己事實之存在 負舉證之責。
⑵經查，本件原告雖主張687等地號土地幾近確定為位於排水設 施範圍線及水道治理計畫線內，只差公告程序，故系爭土地 具有瑕疵云云，然參以桃園市政府水務局於111年8月22日以 桃水河字第1110061783號函覆本院略以：系爭土地均非位於 水利法公告劃設之河川區域範圍內，另689地號土地非位於 市管區域排水設施範圍內，687地號土地坐落於市管區域排 水洽溪幹線河道內，其餘6筆土地均比鄰洽溪幹線，考量前 開土地鄰近市管區域排水設施範圍，本局正刻劃設使用地範 圍線，為避免用地範圍線公告後影響土地所有人權益，爰先 行認定部分坐落市管區域排水設施範圍，惟洽溪目前依區域 排水治理計畫訂定程序送經濟部審議，未來用地範圍線可能 酌修，實際範圍仍應依經濟部公告為準，是系爭土地尚未經 公告劃設用地範圍線，故土地之使用尚無水利法等相關規定 之限制等語（見本院卷第171-172頁），顯見系爭土地均非 位於水利法所公告劃設之排水設施範圍內，雖有部分土地鄰 近市管區排水設施範圍內，然水務局僅因慮及土地所有人之 權益，先行認定系爭土地部分坐落市管區排水設施範圍，然 此一排水計畫尚須經由經濟部本於職權審議及決定後，始能 確定用地範圍線，目前尚未公告系爭土地之任何一部屬於排 水設施範圍，則縱令系爭土地之部分曾經桃園市水務局劃定 為紅線及黃線範圍之情形，然此僅為暫訂之劃設，經濟部既
尚未就此予以核定公告，則前開紅線及黃線劃定之範圍，當 有調整或更改之可能，可認系爭土地於簽立系爭買賣契約、 危險移轉予原告之時，乃至本件言詞辯論終結之日止，均未 經主管機關核定確定存有原告所指位於河川區域範圍內，或 位於排水設施範圍內之用地範圍線及水道治理計畫線內之事 實，是系爭土地之利用與價值，當無因水利法等相關規定限 制而有影響之虞，則本件原告主張系爭土地存有瑕疵而欲以 民法第359條之規定主張解除系爭買賣契約，自屬無據。 2.原告不得依民法第88條、第92條第1項之規定，撤銷締結系 爭買賣契約之意思表示
⑴按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思 表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知 事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之 性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之 錯誤；因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其 意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實 或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第88條、第92條第1 項分別定有明文。
⑵經查，系爭土地尚未確定存有原告所指之瑕疵情事，已如上 認定，則縱令梁永聰2人曾參與桃園市政府水務局所召開之 排水計畫地方說明會，然該會議係就洽溪幹線治理計畫之工 程內容、進度及紅黃線劃定等事宜，通知里長、里民及附近 土地所有權人與會討論，而該會議中主席業已明確說明， 所劃設之紅線及黃線僅為暫訂，送請水利署審議後將有變動 等語（見本院卷第124-127頁），亦足見系爭土地客觀上尚 未經經濟部核定並公告為紅線及黃線範圍內之事實，則梁永 聰2人於系爭買賣契約書後附現況說明書欄位「是否位屬依 水利法劃設公告之河川區域範圍」及「是否位屬依水利法劃 設公告之排水設施範圍」，均勾選否之舉措（見本院卷第29 頁），乃本於客觀事實所為之填載，並未有詐欺原告之情形 ，且系爭土地未經確定存有原告所指之瑕疵，即難認原告所 為締約系爭買賣契約之意思表示，因系爭土地存有交易上認 為重要之性質而致錯誤之情形，是本件原告主張得依民法第 88條、第92條第1項等規定撤銷系爭買賣契約，亦屬無據。 ㈡本件原告請求如訴之聲明所示之事項，均無理由： 1.按「如因賣方擅自解約、不為給付、給付不能或其他可歸責 於賣方之事由致本契約解除時，除應返還買方已付之價金， 並同意按買方已支付價金總額之同等額作為違約金另行給付 買方」，系爭買賣契約第10條第1項後段定有明文（見本院 卷第18頁），查本件原告並未合法解除系爭買賣契約，已如
上認定，則原告請求梁永聰2人同意其取回履保專戶內之已 付1,490萬元價金，自無理由；另系爭買賣契約並無可歸責 於梁永聰2人之事由致不完全給付，是原告請求梁永聰2人依 前開約定賠償懲罰性違約金1,490萬元，亦無可採。 2.另系爭土地既無原告所指位於河川區域範圍內，或位於排水 設施範圍內之用地範圍線及水道治理計畫線內之情形，則台 灣房屋就此所為之居間行為，並無違反善良管理人注意義務 ，是原告請求台灣房屋返還已付服務費100萬元，亦無所憑 。
四、綜上所述，本件原告未能證明系爭土地存有所指之瑕疵情形 ，則原告以其合法解除或撤銷系爭買賣契約，而請求梁永聰 2人同意其取回履保專戶內之已付1,490萬元價金，併賠償1, 490萬元違約金，另請求台灣房屋返還100萬元服務費，均無 理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即 失所附麗，應併予駁回。至原告雖於111年9月30日具狀聲請 再開辯論，然綜觀其所提之證據資料，究非經濟部已核定或 公告系爭土地之全部或一部，位於排水設施範圍內用地範圍 線或水道治理計畫線之情形，尚不影響本院前開之認定，是 原告此部分所請礙難准許，附此敘明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經 審酌均與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 111 年 10 月 25 日 民事第一庭 法 官 廖子涵
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 11 月 1 日 書記官 賴棠妤
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