臺灣新北地方法院民事判決
111年度重訴字第316號
原 告 賴彥豪
賴柏岑
吳芬嬌
共 同
訴訟代理人 蔡侑芳律師
被 告 李添財
訴訟代理人 王得州律師
王品舜律師
上列當事人間請求履行約事件，經本院於民國111年10月7日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應於原告給付價金新臺幣壹仟伍佰玖拾柒萬元（扣除原告墊付被告應負擔之稅費）之同時，將坐落新北市○○區○○段00地號土地權利範圍3分之1移轉登記予原告指定登記名義人賴彥豪。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、本件原告賴顯星於訴訟程序中死亡，其繼承人即原告賴彥豪 、賴柏岑、吳芬嬌，已依法具狀承受訴訟。
二、原告起訴主張：
㈠坐落新北市○○區○○段00地號土地（下稱系爭土地），面積共2 64平方公尺，原為訴外人李振成（已歿）所有，被告李添財 與其二位兄長於民國101年4月繼承取得該筆土地，三兄弟一 人各持有權利範圍3分之1；賴顯星於103年2月向被告之二位 兄長買受取得權利範圍3分之2，並指定由女兒賴柏岑為登記 名義人。據此，系爭土地目前由賴柏岑與被告共有，賴柏岑 持有權利範圍3分之2，合計196平方公尺（計算式：264x2/3 =196），被告持有權利範圍3分之1，合計88公尺（計算式： 264x1/3=88），有土地登記謄本可稽（原證1號）。 ㈡賴顯星在系爭土地旁設有廠房，為方便公司車輛進出使用， 曾與被告簽訂101年12月11日土地買賣契約（下稱系爭101年 契約，原證2號），約定購買系爭土地全部（權利範圍1分之 1），後因被告拒絕履行契約，適才於103年間由被告二位兄 長依系爭101年契約約定之單價，出售系爭土地權利範圍3分 之2予賴顯星，並移轉登記予賴柏岑，隨即交付使用。因數 度溝通未果，原告以系爭101年契約向 鈞院起訴請求被告 履行契約（鈞院109年度重訴字第675號），於111年2月10日 作成111年度移調字2號調解筆錄，約定為：「一、 被告李 添財同意以每坪新台幣（下同）60萬元的價格出售所有坐落
新北市○○區○○段00地號土地權利範圍1/3予原告（賴顯星） 。二、 關於前項買賣契約的約定內容至少應包括但不限下 列事項：（一）買賣總價金為1597萬元、（二）土地增值稅 由被告李添財負擔…（五）於本件買賣契約補行簽訂時（至 少應於111年3月10日前），聲請人（賴顯星）應先支付簽約 金200萬元…。三、 …（下略）」（下稱系爭調解筆錄，原證 3號）。
㈢賴顯星為履行系爭調解筆錄約定，與被告於111年3月10日前 補行簽訂買賣契約，已委請地政士協助，於111年2月24日提 供買賣契約初稿予被告（原證4號），被告未修改前開稿件 文字，惟委託王安明律師發函，要求賴顯星應於補行簽訂買 賣契約之前先給付新臺幣（下同）200萬元云云（原證5號） ，與兩造調解時約定不符，賴顯星業已於收受前函翌日即11 1年3月4日函覆被告（原證6號）。於111年3月8日，被告委 託之王安明律師致電原告方，表示：原訂於翌日（111年3月 9日）之簽約，被告將不出席。賴顯星只好再次發函，請被 告於同年3月31日前完成簽約（原證7號），但未獲回應，隨 後，幾經輾轉，又聯繫被告委託之王得州律師，詢問有關簽 約事（原證8號），迄今仍無下文，被告顯無誠意履行系爭 調解筆錄之約定，爰起訴請求履行契約。
㈣請求權基礎：兩造約定賴顯星以每坪60萬元，合計總價1597 萬元，向被告購買新北市○○區○○段00地號土地權利範圍1/3 。
㈤兩造已就買賣契約之必要與非必要之點，達成意思一致，有 系爭調解筆錄（原證3號），及同日調解程序筆錄（原證3-1 號）可資證明，堪認兩造間已成立買賣契約，原告起訴請求 為有理由：
⒈按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契 約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必 要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必 要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之 」，民法第153條定有明文。
⒉兩造固因被告推託而未能補行簽訂書面買賣契約，惟買賣契 約為不要式契約，兩造既已就買賣之標的暨其權利範圍為「 新北市○○區○○段00地號土地權利範圍1/3」、買賣價金「以 每坪60萬元，合計總價1597萬元」等買賣契約必要之點，達 成意思一致，並就非必要之點，包括土地增值稅由被告負擔 、原告得指定登記名義人等，亦達成意思一致，此有系爭調 解筆錄（原證3號）以及同日調解程序筆錄（原證3-1號）可 稽。依上揭民法第153條約定，堪認兩造間已成立買賣契約
，原告起訴請求履行為有理由。
㈥並為訴之聲明：如主文第1項所示。
三、被告答辯：
㈠兩造間對買賣契約主體尚存爭議，又對非必要之點意思表示 不合致，依事件之性質，不宜認買賣本約已成立： ⒈按不動產買賣為求慎重，契約當事人通常均就買賣標的、價 金、價款繳納方法、不動產移轉登記及交付期限等事項加以 約定。從而不動產買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍 先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣 本約業已成立。【參照最高法院106年度台上字第2932號民 事判決要旨、最高法院106年度台上字第480號民事判決要旨 、最高法院103年度台上字第181號民事判決要旨、最高法院 102年度台上字第488號民事判決要旨、最高法院80年度台上 字第1883號民事判決要旨、最高法院79年度台上字第1357號 民事判決要旨、最高法院61年台上字第964號民事判例要旨 、臺灣高等法院105年度重上更（二）字第52號民事判決要 旨、臺灣高等法院103年度重上更（一）字第51號民事判決 要旨】。
⒉兩造間系爭調解筆錄、系爭調解程序筆錄固提及標的物與價 金，然依上揭最高法院判例、判決要旨以及臺灣高等法院判 決要旨，並非當然成立買賣契約，且兩造就買受人為何人尚 存爭議(原證4，記載之買受人並非前原告賴顯星)，另就履 行之方法雖有提及，但未具體指明，就履行之時期，則未予 明確約定，足見當事人對於非必要之點意思表示尚不合致， 衡諸標的物為土地所有權應有部分，顯屬不動產之交易，理 應慎重，在履行方法、履行時期未予明確約定之情況下，不 宜認買賣本約成立。
⒊是以，尚難認系爭調解筆錄、系爭調解程序筆錄為買賣契約 ，亦不足援以證明兩造間有買賣契約存在，原告自不得請求 被告履行出賣人之義務。何況調解提及之價金與市價差異過 大，對於被告過於苛刻，被告實難接受。
㈡尚未具備約定要式之特別成立要件，買賣本約不成立： ⒈按契約當事人約定其契約須用一定方式者，在該方式未完成 前，推定其契約不成立，民法第166條定有明文。 ⒉自原證6以觀，前原告賴顯星於存證信函中多次提及「簽訂買 賣契約」並委託授權其子賴彥豪「簽訂買賣契約」，足見兩 造間尚未締結買賣契約且為前原告賴顯星與原告賴彥豪所明 知。再者，系爭調解筆錄之「二、(五)(六)」(原證3)明文 「補行簽訂買賣契約書面」，足見當事人認為書面為買賣契 約不可或缺之要件，否則何須「補行」？又如何稱為「補行
」？顯然當事人非無以書面為買賣契約特別成立要件之意思 ，並不僅以保全證據為目的。揆諸本件兩造迄未訂定買賣契 約，原告自不得請求被告履行出賣人之義務。
㈢原告迄未先交付被告成約定金或立約定金，買賣本約不成立 ：
⒈所謂成約定金係以交付定金為契約成立要件，亦即定金所確 保之契約，除由當事人間互相表示意思一致以外，尚須交付 定金，始可成立而發生效力【參照最高法院109年度台上字 第2068號民事判決要旨】。又按契約當事人在成立契約以前 所交付，用以擔保契約成立為目的之定金，稱之為立約定金 。此項定金與以主契約之存在為前提之定金，在性質上固屬 有間，然契約成立後，立約定金即變更為確保契約之履行為 目的，自有民法第249條規定之適用。故如因可歸責於受定 金當事人之事由，致不能成立契約者，立約定金之效力自仍 應類推適用同條第3款之規定。至於立約定金乃在契約成立 之前所交付，自可以此反證本約尚未成立，而無民法第248 條所規定之適用【參照最高法院102年度台上字第69號民事 判決要旨、臺灣高等法院100年度重上字第810號民事判決要 旨】。
⒉衡諸系爭調解筆錄之「二、(五) 於本件買賣契約書面補行簽 訂時，原告應『先』支付『簽約金』200萬元」(原證3)，上揭「 簽約金」應屬成約定金或立約定金，原告於簽訂契約「前」 即應給付被告，然原告迄今並未交付被告簽約金，依上揭判 決意旨，自得認定或反證兩造間買賣契約尚未成立，原告無 從請求被告履行出賣人義務。
㈣結語：是以，兩造間系爭調解筆錄、系爭調解程序筆錄尚不 構成買賣本約，被告並無出賣人義務之可言，原告訴請被告 履行出賣人義務，顯無理由。
㈤答辯聲明：原告之訴駁回。
三、查本件原告賴顯星與被告李添財，於111年2月10日，在本院 作成111年度移調字2號調解筆錄，約定為：「一、 被告李 添財同意以每坪新台幣（下同）60萬元的價格出售所有坐落 新北市○○區○○段00地號土地權利範圍1/3予原告（賴顯星） 。二、 關於前項買賣契約的約定內容至少應包括但不限下 列事項：（一）買賣總價金為1597萬元、（二）土地增值稅 由被告李添財負擔…（五）於本件買賣契約補行簽訂時（至 少應於111年3月10日前），聲請人（賴顯星）應先支付簽約 金200萬元…。三、 …（下略）」之事實，有調解筆錄在卷可 稽，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、原告主張兩造約定賴顯星以每坪60萬元，合計總價1597萬元
，向被告購買坐落新北市○○區○○段00地號土地權利範圍1/3 ，已就買賣契約之必要與非必要之點，達成意思一致，堪認 兩造間已成立買賣契約，原告訴請被告履行契約為有理由等 情，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契 約即為成立」、「當事人對於必要之點，意思一致，而對於 非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該 非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質 定之」，民法第153條第1、2項定有明文。又「預約係約定 將來訂立一定契約（本約）之契約。倘將來係依所訂之契約 履行而無須另訂本約者，縱名為預約，仍非預約。本件兩造 所訂契約，雖名為『土地買賣預約書』，但除買賣坪數、價金 、繳納價款、移轉登記期限等均經明確約定，非但並無將來 訂立買賣本約之約定，且自第三條以下，均為雙方照所訂契 約履行之約定，自屬本約而非預約」，最高法院亦著有64年 台上字第1567號裁判可參。查本件兩造成立調解後，雖未能 依調解筆錄約定補行簽訂書面買賣契約，惟買賣契約為不要 式契約，兩造既已就買賣之標的暨其權利範圍為「新北市○○ 區○○段00地號土地權利範圍1/3」、買賣價金「以每坪60萬 元，合計總價1597萬元」等買賣契約必要之點，達成意思一 致，並就非必要之點，包括土地增值稅由被告負擔、原告得 指定登記名義人等，亦達成意思一致，已有調解筆錄（原證 3號）及同日調解程序筆錄（原證3-1號）可稽，原告主張依 民法第153條規定，兩造間已成立買賣契約，即屬有據。再 者，兩造於111年2月10日關於買賣系爭土地之約定，非但無 將來訂立買賣本約之約定，且就買賣之權利範圍、價金、繳 納價款、辦理買賣方式等均經明確約定，兩造間約定自屬買 賣之本約而非預約，亦屬灼然。
㈡被告固抗辯兩造間系爭調解筆錄、系爭調解程序筆錄固提及 標的物與價金，然依此並非當然成立買賣契約，且兩造就買 受人為何人尚存爭議(原證4，記載之買受人並非前原告賴顯 星)，另就履行之方法雖有提及，但未具體指明，就履行之 時期，則未予明確約定，足見當事人對於非必要之點意思表 示尚不合致，衡諸標的物為土地所有權應有部分，顯屬不動 產之交易，理應慎重，在履行方法、履行時期未予明確約定 之情況下，不宜認買賣本約成立云云。惟本院認定兩造於系 爭調解筆錄成立買賣契約，已如前述，且本院前係為解決兩 造履行土地買賣契約紛爭，始促成當事人成立調解，調解方 案內容亦甚為周詳明確，兩造既同意成立調解，自應受其拘 束，不應再爭執買賣契約尚未成立，故被告上開所辯自無取
。
㈢被告復抗辯賴顯星於存證信函中多次提及「簽訂買賣契約」 並委託授權其子賴彥豪「簽訂買賣契約」，足見兩造間尚未 締結買賣契約且為前原告賴顯星與原告賴彥豪所明知，且系 爭調解筆錄之「二、(五)(六)」明文「補行簽訂買賣契約書 面」，足見當事人認為書面為買賣契約不可或缺之要件，否 則何須「補行」？又如何稱為「補行」？顯然當事人非無以 書面為買賣契約特別成立要件之意思，並不僅以保全證據為 目的，是本件兩造迄未訂定買賣契約，原告自不得請求被告 履行出賣人之義務云云。然查，買賣契約本為不要式契約， 本件兩造既已就買賣系爭土地之範圍、價金暨給付方式、移 轉登記之對象等買賣契約必要之點，均達成一致共識，並對 於其他買賣細節，包括土地增值稅由被告負擔，本件買賣採 履約保證方式，其費用與代書費則由原告負擔等，業約定明 確，依民法第153條規定，堪認兩造間已成立買賣契約，已 如前述，故被告此部分所辯亦無可取。
㈣被告另抗辯原告迄未先交付被告成約定金或立約定金，買賣 本約不成立，蓋衡諸系爭調解筆錄之「二、(五) 於本件買 賣契約書面補行簽訂時，原告應『先』支付『簽約金』200萬元 」，該「簽約金」應屬成約定金或立約定金，原告於簽訂契 約「前」即應給付被告，然原告迄今並未交付被告簽約金， 自得認定或反證兩造間買賣契約尚未成立，原告無從請求被 告履行出賣人義務云云。惟查，本件兩造於系爭調解筆錄約 定「（五）於本件買賣契約補行簽訂時（至少應於111年3月 10日前），原告應先支付簽約金200萬元」等語，顯見兩造 係約定原告應於補行簽訂買賣契約之同時，支付簽約金200 萬元予被告，且原告已於111年3月4日以存證信函通知被告 表示願依前開約定，於補行簽訂買賣契約之同時，支付簽約 金200萬元（本院卷第65至73頁），嗣因被告不願出面補行 簽訂買賣契約書面，原告自無從交付200萬元予被告，故被 告上開所辯仍無可取。
五、綜上所述，本件賴顯星與被告，已於111年2月10日，在本院 作成111年度移調字2號調解筆錄，成立：「一、 被告李添 財同意以每坪新台幣（下同）60萬元的價格出售所有坐落新 北市○○區○○段00地號土地權利範圍1/3予原告（賴顯星）。 二、 關於前項買賣契約的約定內容至少應包括但不限下列 事項：（一）買賣總價金為1597萬元、（二）土地增值稅由 被告李添財負擔…（五）於本件買賣契約補行簽訂時（至少 應於111年3月10日前），聲請人（賴顯星）應先支付簽約金 200萬元…。三、 …（下略）」之買賣契約。從而，原告依上
開買賣契約之法律關係，求為判決：被告應於原告給付價金 1597萬元（扣除原告墊付被告應負擔之稅費）之同時，將坐 落新北市○○區○○段00地號土地權利範圍3分之1移轉登記予原 告指定登記名義人賴彥豪，為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經 審酌與判決結果不生影響，爰不一一論述，亦併予敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 111 年 10 月 28 日 民事第五庭 法 官 連士綱
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 10 月 31 日 書記官 游曉婷