臺灣新北地方法院民事判決
111年度訴更一字第3號
原 告 景龍江
追 加原 告 景寶猜
景寶珠
景寶珍
杜龍雲
被 告 田寅岑（原名田凱崴）
訴訟代理人 邱基祥律師
被 告 鄭添全
上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，經台灣高等法院11
0年度上易字第1145號發回更審（原審案號：110年度訴字第1125
號），本院於民國111年9月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告景龍江、景寶猜負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、本件原告景寶珠、景寶珍、杜龍雲經合法通知，未於言詞辯 論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依 被告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列 各款情形之一者，不在此限：㈠被告同意者。㈡請求之基礎事 實同一者。㈢擴張或減縮應受判決事項之聲明者。㈣因情事變 更而以他項聲明代最初之聲明者。㈤該訴訟標的對於數人必 須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。㈥訴訟 進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該 法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者。㈦ 不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，民事訴訟法第255條定 有明文。
三、查本件原告景龍江起訴時聲明：被告田寅岑應將坐落於新北 市○○區○○段○000地號之土地（下稱系爭土地）所有權移轉登 記予以塗銷，並回復登記為國有（管理機關財政部國有財產 署北區分署）；於民國110年9月23日言詞辯論期日追加被告 鄭添全，並變更聲明為被告及追加被告應將系爭土地於95年 10月3日以同年9月12日以買賣原因所為之所有權移轉登記應 予以塗銷，並回復登記為國有（管理機關財政部國有財產署 北區分署）；於111年3月8日以民事補正狀追加景寶猜、景 寶珠、景寶珍、杜龍雲為原告，並變更聲明為被告及追加被
告鄭添全應將坐落於新北市○○區○○段○000地號之土地所有權 移轉登記予以塗銷，並回復登記為國有（管理機關為財政部 國有財產署北區分署）；嗣於111年5月5日以民事更（一） 審補充理由狀變更聲明為：㈠追加被告鄭添全應將系爭土地 所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為國有（管理機關為 財政部國有財產署北區分署）。㈡確認被告田寅岑就坐落新 北市○○區○○段000地號部分，其所有人賴江淑瓊（62年1月16 日因買賣取得應有部分58分之29，嗣於95年9月4日移轉應有 部分58分之16給田寅岑，持有應有部分58分之13）、田寅岑 （95年9月4日因買賣取得應有部分58分之16）所為所有權轉 登記無效。㈢確認被告田寅岑就坐落新北市○○區○○段000地號 部分，其所有人賴江淑瓊（62年1月16日因買賣取得應有部 分58分之29，嗣於95年9月4日移轉應有部分58分之16給田寅 岑，現持有應有部分58分之13）、田寅岑（95年9月4日因買 賣取得應有部分58分之16）應將系爭土地所有權登記予以塗 銷。查其所為聲明之變更，係追加公同共有人為原告，並係 針對相同地號之土地為其主張，應認其請求之基礎事實同一 ，亦不甚礙本件訴訟之終結，合於上開規定，應予准許。貳、兩造聲明及陳述：
一、原告景龍江、景寶猜訴之聲明：
㈠追加被告鄭添全應將系爭土地所有權移轉登記予以塗銷，並 回復登記為國有（管理機關為財政部國有財產署北區分署） 。（原告之真意應係指該筆土地應有部分1/10，惟原告之書 狀未予特定，故就其聲明陳述部分仍簡稱「系爭土地」） ㈡確認被告田寅岑就坐落新北市○○區○○段000地號土地部分，其 所有人賴江淑瓊（62年1月16日因買賣取得應有部分58分之2 9，嗣於95年9月4日移轉應有部分58分之16給田寅岑，持有 應有部分58分之13）、田寅岑（95年9月4日因買賣取得應有 部分58分之16）所為所有權轉登記無效。
㈢確認被告田寅岑就坐落新北市○○區○○段000地號土地部分，其 所有人賴江淑瓊（62年1月16日因買賣取得應有部分58分之2 9，嗣於95年9月4日移轉應有部分58分之16給田寅岑，現持 有應有部分58分之13）、田寅岑（95年9月4日因買賣取得應 有部分58分之16）應將土地所有權登記予以塗銷。 ㈣原審、上訴審及更（一）審訴訟費用均由被告及追加被告負 擔。
㈤願提供擔保請准宣告假執行。
並主張略以：
㈠被告田寅岑於95年間參與財政部國有財產局臺灣北區辦事處 （配合行政院102年政府組織改造，原財政部國有財產局臺
灣北區辦事處改制為財政部國有財產署北區分署；以下簡稱 「臺灣北區辦事處」）95年度第10批國有非公用不動產標售 ；臺灣北區辦事處於95年8月3日台財北處字第0950032987號 公告該次標售以最高價者得標。其中第11標土地即為系爭土 地，底價為新臺幣（下同）406,000元，嗣經被告田寅岑以4 60,000元得標，繳足拍定價金向土地登記機關辦理土地移轉 在案。然因臺灣北區辦事處於95年8月3日辦理本次標售作業 ，未發現其中第11標即系爭土地為門牌號碼：新北市○○區○○ 街00號1、2樓、新北市○○區○○街00號1、2樓、新北市○○區○○ 街00號3樓、新北市○○區○○街00號4樓、新北市○○區○○街00號 5樓、新北市○○區○○街00號1、2樓、新北市○○區○○街00號3樓 、新北市○○區○○街00號4樓、新北市○○區○○街00號5樓等9戶 （下稱系爭九戶房屋），為公寓型態住商混合集合住宅，屬 核發建築執照時之建築基地範圍。又系爭土地為系爭九戶房 屋供建築物本身所占之地面及其所應保留之空地，需有辦理 優先承買權利之法定程序。準此，本件系爭土地標售（買賣 契約），依法應屬無效。原告自得提起塗銷該移轉登記之訴 。
㈡依據土地法第37條規定：「（第1項）土地登記，謂土地及建 築改良物之所有權與他項權利之登記。（第2項）土地登記 之内容、程序、規費、資料提供、應附文件及異議處理等事 項之規則，由中央地政機關定之。」主管機關内政部依上開 土地法第37條第2項規定授權訂定之土地登記規則第2條規定 ：「土地登記，謂土地及建築改良物（以下簡稱建物）之所 有權與他項權利之登記。」可知土地登記之權利為所有權及 他項權利兩大權利，各項權利為民法物權篇所規定之物權。 另依土地登記規則所列編章節所示，土地登記規則所定登記 種類，計有土地總登記、建物所有權第一次登記、標示變更 登記、所有權變更登記、他項權利登記、繼承登記、土地權 利信託登記、更正登記及限制登記、塗銷登記及消滅登記、 更名登記及管理者變更登記、住址變更登記、書狀換給及補 給登記、使用管理登記等項。其中有關塗銷登記（規定於土 地登記規則第11章）指土地權利因權利之拋棄、混同、終止 、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院之確定判 決等，致權利消滅時，應申請塗銷登記。
㈢就塗銷所有權移轉登記部分，說明如下：
⒈依據33年9月21日修正公布之建築法第47條規定：「建築技術 上之準則及公私建築式標準。由内政部定之。」，内政部於 34年2月26日公布之建築技術規則（下稱系爭技術規則）第1 6條規定：「建築面積指建築物所佔平面最大面積，基地面
積指建築物基地平面最大面積。」、第18條規定：「商業區 内之建築物其建築面積不得超過基地面積百分之八十，但商 業區内沿主要幹道之基地經地方主管機關之許可將全部基地 作為建築面積。」、第19條規定：「住宅區及商業區以外之 建築物其建築面積不得超過百分之七十。」。是以，基地面 積扣除法定最大面積後，所剩餘部分即為空地。此經60年12 月22日修正公布建築法第11條第1項明定：「本法所稱建築 基地，為一宗土地，供建築物本身所占之地面及其所應保留 之空地。」；又内政部依建築法第97條之授權，於64年8月5 日修正發布之建築技術規則建築設計施工編第1條第1項第1 款：「本編建築技術用語，其他各編得適用，其定義如左： 一、一宗土地：本法第11條所稱一宗土地係指一幢或二幢以 上有連帶使用性之建築物所使用之建築基地。但建築基地為 道路、鐵路或永久性空地等分隔者，不視為同一宗土地。」 查73年10月26日修正，73年11月7日公布之建築法第11條第1 項前段明定：「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之 地面及其所應留設之法定空地。」，將建築基地保留之空地 部分改稱為法定空地，亦堪認系爭建築基地為公寓型態之集 合式住宅興建時，依系爭技術規則第19條，建築面積不得超 過70%，亦即建築基地應保留一定面積之空地，即現行法所 稱之法定空地。次查，73年11月7日公布施行之建築法第11 條規定：「（第1項）本法所稱建築基地，為供建築物本身 所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者 ，於申請建築前應合併為一宗。（第2項）前項法定空地之 留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之 距離，其寬度於建築管理規則中定之。（第3項）應留設之 法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其 分割辦法，由内政部定之。」又建築法第11條第1項、第2項 規定，該法所稱建築基地，為供建築物本身所占有之地面及 其應留設之法定空地；法定空地之留設，應包括建築物與其 前後左右之道路或其他建築物間之距離。是以法定空地屬建 築基地之一部分，旨在維護建築物便於日照、通風、採光及 防火等，以增進建築物使用人之舒適、安全與衛生等公共利 益。
⒉是以，建築法第11條雖於73年11月7日始經修正增訂第3項「 應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉。」。惟按前 揭法定空地，應屬於建築基地之一部分，不因建築基地為一 筆或多筆土地而有所不同，又建築基地於建築使用時，應保 留一定比例面積之空地，旨在使建築物便於日照、通風、採 光及防火等，以增進使用人之舒適、安全與衛生，其與建築
本身所占之地面關係密切；如容許基地所有權人僅就法定空 地部分拋棄其所有權，不僅將增加基地權利關係複雜性，且 有縱容脫法行為之嫌，顯與建築法有關法定空地規定之立法 精神有違。上開第3項規定嗣於92年6月5日再修正公布為： 「應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重 複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央 主管建築機關定之。」（施行迄今）。
⒊次查，内政部72年9月27日台（72）内地字第177140號函釋： 「……按建築法第十一條第一項規定；建築基地，為一宗土地 ，供建築物本身所占之地面及其所應保留之空地。依此規定 ，法定空地屬於建築基地之一部分，因建築基地為一筆或多 筆土地而有所不同，應無疑義。建築基地於建築使用時，應 保留一定比例面積之空地，旨在使建築物便於日照、通風、 採光及防火等，以增進使用人之舒適、安全與衛生，其與建 築本身所占之地面關係密切。如容許基地所有權人僅就法定 空地部分拋棄其所有權，不僅將增加基地權利關係之複雜性 ，且有縱容其為脫法行為之嫌，顯與前開法條項之立法精神 有悖。是以，不論其與建築物所占用之土地是否為同一筆土 地，如為所有權之拋棄，應一併為之，不得僅就法定空地之 所有權而為拋棄。」準此，依舉輕以明重之法理，本件為請 求塗銷所有權移轉登記事件之系爭土地（即法定空地）所有 權，訴外人黃春綢有優先承買權。
⒋民法物權編施行法第8條之5第3項：區分所有建築物之基地， 依前項規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人無基 地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計 算其基地之應有部分範圍内，有依相同條件優先承買之權利 ，其權利並優先於其他共有人。
⒌臺灣北區辦事處於辦理95年度第10批國有非公用不動產標售 作業，其中第11標之系爭土地，未踐行辦理優先承買權利之 法定程序；準此，本件系爭土地標售（買賣契約）已失所附 麗，被告其在行政上原准予辦理移轉登記之要件，顯有欠缺 ；從而，前此所為之登記，即不能謂無瑕疵，依法應屬無效 。原告自得提起塗銷該移轉登記之訴且為有理由。 ㈣就被告鄭添全部分說明如下：
⒈臺灣北區辦事處於95年8月3日台財北處字第0950032987號公 告，該次標售以最高價者得標。其中第11標土地為系爭土地 ，底價為406,000元，嗣經田寅岑以460,000元投標，為該次 標售最高價者，因而得標。查，本件請求塗銷所有權移轉登 記事件，經原審臺灣新北地方法院110年度訴字第1125號請 求塗銷所有權移轉登記事件，並經原審法院函詢國有財產局
北區分署並經國有財產局北區分署函覆：本件系爭土地，係 由鄭添全於95年8月21日填竣承諾書主張優先購買並繳納保 證金46,000元整，又於同年9月12日繳清差額414,000元整， 國有財產局北區分署遂核發產權移轉證明書予鄭添全。 ⒉就本件系爭土地，訴外人黃春綢有優先承買權，理由已如前 所述。另按民法物權編施行法第8條之5第3項：區分所有建 築物之基地，依前項規定有分離出賣之情形時，其專有部分 之所有人無基地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部 分面積比例計算其基地之應有部分範圍内，有依相同條件優 先承買之權利，其權利並優先於其他共有人。惟臺灣北區辦 事處辦理95年度第10批國有非公用不動產標售作業，其中第 11標之系爭土地，雖有踐行辦理優先承買權之法定程序，然 本件系爭土地係屬建築基地，非屬區分所有權人鄭添全所得 優先承買，此一錯錯誤認定致鄭添全具有上揭系爭土地優先 承買權利，顯屬錯誤，對於錯誤之權利主體踐行辦理優先承 買權利之法定程序，實有違誤。準此，本件系爭土地標售（ 買賣契約）已失所附麗，鄭添全在行政上原准予辦理移轉登 記之要件，顯有欠缺，因此所為之所有權移轉登記，即不能 謂無瑕疵，依法應屬無效。原告自得訴請塗銷該移轉登記之 訴且為有理由。
⒊政府通知鄭添全去買，他也可以放棄，沒有說一定要買，既 然其已經買了，當然是本件適格的被告，原告對其起訴為有 理由。
㈤就被告田寅岑部分，說明如下：
⒈田寅岑非善意第三人，依民法第828條第2項、第821條、第76 7條等規定，原告得請求確認田寅岑就系爭土地部分，其所 有人賴江淑瓊（62年1月16日因買賣取得應有部分58分之29 ，嗣於95年9月4日移轉應有部分58分之16給田寅岑，現持有 應有部分58分之13）、田寅岑（95年9月4日因買賣取得應有 部分58分之16）所為所有權移轉登記無效。並請求田寅岑塗 銷系爭土地之所有權移轉登記。
⒉按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否 之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受 確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，上訴 人主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不 安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。田寅岑係案外人 張騫縉（原名：田張月琴）之子。案外人黃春綢（109年7月 4日死亡）為門牌號碼：新北市○○區○○○00號1、2樓房屋（房 屋基地為新北市○○區○○段000地號土地，騎樓土地則為同地
段829之1地號土地）所有權人，另田寅岑及其母張騫縉則分 別為系爭土地及同區段828之1地號土地（即新北市永和區勵 行街84巷巷道，白天其上設有攤販）所有權人之一。因上開 土地緊鄰黃春綢前揭房屋，雙方因土地通行、利用問題，素 有嫌隙並迭生訴訟紛爭。張騫縉現為新北市永和區中信段82 8之1地號土地之所有人（95年5月22日取得應有部分44分之3 2；97年7月11日取得應有部分44分之12），另系爭土地，其 所有人賴江淑瓊（62年1月16日因買賣取得應有部分58分之2 9，嗣於95年9月4日移轉應有部分58分之16給田寅岑，現持 有應有部分58分之13）、田寅岑（95年9月4日因買賣取得應 有部分58分之16）。系爭土地因移轉登記予田寅岑，而使原 告主觀上認為與田寅岑間之法律關係不明，此等不安狀態復 可經由確認判決予以除去，自有即受確認判決之法律上利益 ，合先敘明。
⒊按民法第72條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無 效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而 言。而法律行為是否違反公序良俗，則應就法律行為之内容 ，附隨情況，以及當事人之動機、目的及其他相關因素综合 判斷之（最高法院83年台上字第1530號裁判意旨參照）。民 法第148條規定，權利之行使，不得違反公共利益，或以損 害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用 方法。該所稱權利之行使是否以損害他人為主要目的，應就 權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其 權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使， 自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非 不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本内 涵所必然之解釋（最高法院71年台上字第737號裁判要旨參 照）。
⒋系爭土地是系爭九戶房屋之法定空地，理由已如前述。依法 應留設之法定空地，非依規定不得處分。是以，系爭土地之 所有人賴江淑瓊（62年1月16日因買賣取得應有部分58分之2 9，嗣於95年9月4日移轉應有部分58分之16給田寅岑，現持 有應有部分58分之13）、田寅岑（95年9月4日因買賣取得應 有部分58分之16）所為所有權移轉登記應為無效。原告自得 請求田寅岑塗銷系爭土地之所有權移轉登記。
㈥系爭土地是原告所有建物的建築基地之一，所以如果系爭土 地遭他人買走會影響到原告的權利。而黃春綢為原告母親， 於109年7月4日死亡，繼承人除了原告還有其他人，尚未辦 繼承登記，目前屬於繼承人之公同共有，其他繼承人也沒有 拋棄繼承，但有確認繼承權不存在的訴訟，有一審判決但尚
未確定。按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受 被繼承人財產上之一切權利、義務。繼承人有數人時，在分 割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有；公同共有物 之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共 有人全體之同意，民法第1148條第1項前段、第1151條、第8 28條第3項分別定有明文。又各共有人對於第三人，得就共 有物之全部，為本於所有權之請求；但回復共有物之請求， 僅得為共有人全體之利益為之，為民法第821條所明定。該 規定依同法第828條第2項規定於公同共有準用之，且依同法 第831條規定，該規定於所有權以外之財產權，由數人共有 或公同共有者，亦準用之。故公同共有人本於公同共有權利 為共有人全體之利益對第三人為請求，應限於回復共有物時 始得為之。次按訴訟標的對於數人必須合一確定而應共同起 訴，如其中一人或數人拒絕同為原告而無正當理由者法院得 依原告聲請，以裁定命該未起訴之人於一定期間内追加為原 告，逾期未追加者，視為已一同起訴，民事訴訟法第56條之 1第1項亦有明文。是公同共有人中之一人或數人除經其他公 同共有人全體之同意，或為公同共有人全體之利益對第三人 為回復公同共有物之請求，得單獨或共同起訴外，倘係基於 公同共有法律關係為請求者，仍屬固有之必要共同訴訟，應 由公同共有人全體起訴，當事人之適格始無欠缺。如公同共 有人中之一人或數人拒絕同為原告而無正當理由者，依民事 訴訟法第56條之1第1項規定，原告得聲請法院以裁定命該未 起訴之人於一定期間内追加為原告，逾期未追加者，視為已 一同起訴。上述房屋現登記所有權人黃春綢已於起訴前死亡 ，且黃春綢之繼承人迄今尚未辦理繼承登記，是本件系爭房 屋尚屬黃春綢之繼承人公同共有。是以，本件系爭房屋之原 告，自當以黃春綢所有繼承人為原告，方屬適法。據此，原 告追加景寶猜、景寶珠、景寶珍、杜龍雲為原告。 ㈦訴訟費用應由被告及追加被告負擔：按民事訴訟事件，係在 處理私權之糾紛，而當事人運用訴訟制度之司法資源以保護 其私權，是在我國民事訴訟法，採取裁判有償主義，即由訴 訟當事人負擔訴訟費用。又民事訴訟之訴訟費用負擔，以敗 訴當事人負擔為原則，此乃係既為保護私權，自不宜使應受 權利保護之人負擔訴訟費用，惟有在法定例外情形者，方許 法院衡量由勝訴之當事人負擔一部或全部，此觀之民事訴訟 法第78條、同法第80條、同法第80-1條、同法第81條、同法 第82條等規定自明。
二、原告景寶珠、景寶珍、杜龍雲未於言詞辯論期日到場，亦未 提出何書狀作何陳述。
三、被告田寅岑聲明：原告之訴駁回。如受不利判決被告願供擔 保請准免假執行。並答辯略以：
㈠按原告提起之訴訟，就為訴訟標的之法律關係，應有請求法 院判決之現實上必要性，亦即在法律上有受判決之現實利益 ，此乃國家允許人民利用訴訟制度之要件，若與自己無利益 ，或依訴之內容不能直接解決其私法上權利之分者，即不能 認為訴有保護之必要，法院應就本案之訴訟標的以欠缺權利 保護必要要件，以判決駁回原告之訴。按我國實務上目前就 人民之訴權，採具體訴權說（即權利請求權說），認當事人 對法院請求為有利己判決之要件為權利保護要件，其內涵包 括：當事人適格、權利保護之必要、為訴訟標的法律關係等 三要件，前二者為訴訟上權利保護要件，後者為實體上權利 保護要件。其中所謂「權利保護之必要」，為客觀訴之利益 ，即原告提起之訴訟，就為訴訟標的之法律關係應有請求法 院判決之現實上必要，即在法律上有受判決之現實利益，此 乃因國家允許人民利用訴訟制度之要件，若與自己無利益或 依訴之內容不能直接解決其私法上權利之紛爭者，即不能認 為該訴有保護之必要，法院應就本案之訴訟標的欠缺權利保 護必要要件，以判決駁回原告之訴。
㈡國有財產署北區分署（即前述「臺灣北區辦事處」）於95年 間標售系爭土地（權利範圍：1/10)，於95年8月17日由田寅 岑以460,000元得標並繳納保證金42,000元，但經該機關於 同年月18日函詢斯時系爭土地之共有人包含鄭添全在內等5 人是否主張以同一價格優先承買，經鄭添全於同年月21日填 竣承諾書且主張優先購買，並繳納保證金46,000元，嗣於同 年9月12日繳清差額414,000元，遂由國有財產署北區分署核 發產權移轉證明書予鄭添全，且將田寅岑前已繳納之保證金 無息退還予田寅岑，並於同年10月3日系爭土地（權利範圍 ：1/10）所有權移轉登記予鄭添全等情，此有系爭土地之最 新登記謄本暨異動索引可證，且此一過程為兩造所不爭執。 是系爭土地前開標售係由國有財產署北區分署出售，並由斯 時系爭土地之共有人鄭添全主張土地法第34條之1規定之優 先承買權購得，足認該買賣契約之當事人為國有財產署北區 分署與鄭添全，且系爭土地係由國有財產署北區分署移轉所 有權登記予鄭添全，顯與田寅岑無涉，則田寅岑並非系爭土 地該次買賣之出賣人或買受人，田寅岑就系爭土地前開買賣 並無處分權能，原告對之提起本件訴訟，其當事人適格顯有 欠缺，故原告主張田寅岑應將系爭土地上開所有權移轉登記 塗銷云云，自屬無據。
㈢原告固主張系爭土地依建築法規定為系爭房屋之建築基地，
其母親黃春綢為勵行街86號1、2樓房屋之區分所有權人，依 民法物權編施行法第8條之5第3項規定有優先承買權且優先 於系爭土地之共有人，國有財產署北區分署上開出售未依法 通知黃春綢，該次買賣依法為無效；而黃春綢業已死亡，原 告為其繼承人，系爭房屋為繼承人公同共有等語。然勵行街 86號1、2樓係於63年2月4日建築完成，且坐落基地之地號並 非系爭土地。且於上開房屋興建完成時，所適用60年12月22 日修正公布之建築法第11條僅規定「本法所稱建築基地，為 一宗土地，供建築物本身所占之地面及其所應保留之空地。 前項空地之保留，應包括建築物與其前後左右之道路或其他 建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之」，並無規 定建築基地之合併、法定空地之分割與轉售限制。雖現行建 築法第11條規定「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占 之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於 申請建築前應合併為一宗。前項法定空地之留設，應包括建 築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於 建築管理規則中定之。應留設之法定空地，非依規定不得分 割、移轉，並不得重複使用；其分割辦法，由內政部定之」 。然該條文關於合併基地及限制分割移轉之規定，乃於73年 11月7日建築法修正時所增訂，系爭房屋興建完成申請使用 執照時尚無此規定，難遽謂系爭土地之出售、移轉應受建築 法73年修法後第11條第3項規定之限制。且系爭土地有獨立 地號，並未與其他建築基地合併為一宗，亦與上開現行建築 法第11條規定所指建築基地業經合併為一宗時之法定空地留 設情形不同。而建築法73年修正第11條旨在合併建築基地為 單一地號，並限制其分割轉售，以利建築管理，並非在干涉 修法前未合併之各獨立地號建築基地之流通。此由該法條並 未同時限制合併前屬於法定空地以外之單獨地號建築基地之 移轉，及法條僅授權內政部訂定分割辦法，未同時授權訂定 關於合併前單一地號基地之移轉限制辦法等情，應可推知。 再者，公寓大廈管理條例第4條第2項規定「專有部分不得與 其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權 之應有部分分離而為移轉或設定負擔」其立法意旨，乃為維 持建築物區分所有權與基地共有權之一體化，避免法律關係 趨於複雜。準此，已登記之區分所有建築物與其所屬基地所 有權之權利人同一者，應受上開不得分離轉讓之限制，固不 待言；惟若登記之區分所有建築物與其所屬基地所有權已非 屬同一人者，區分所有建築物所有權人及所屬基地所有權人 ，各自得獨立處分其權利，則無從適用首開規定，限制區分 所有建築物所有權人及基地共有人應併同轉讓其等房地權利
之餘地（最高法院100年台抗字第338號裁定意旨參照）。另 98年7月23日修正施行之民法物權編第799條第5項規定「專 有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為 移轉或設定負擔」亦旨同前揭公寓大廈管理條例第4條第2項 規定。惟民法物權編施行法第8條之5第2項復同時規定「民 法物權編修正施行前，區分所有建築物之專有部分與其所屬 之共有部分及其基地之權利，已分屬不同一人所有或已分別 設定負擔者，其物權之移轉或設定負擔，不受修正之民法第 799條第5項規定之限制」，可知公寓大廈管理條例第4條第2 項、民法第799條第5項規定，應限於專有部分與所屬基地之 權利同屬一人，始有適用。而建築基地為供建築物本身所占 之地面及其所應留設之法定空地，既為現行建築法第11條第 1項所明定，則建築法所規定之法定空地是否不得與坐落其 上之建築物專有部分分離而為移轉，亦應為同一之解釋。質 言之，若法定空地與坐落同一建築基地上之區分所有建物， 分屬不同人所有，該法定空地所有權即無不得移轉流通之限 制。本件雖經新北市政府工務局以110年5月20日新北工建字 第1100908651號函覆稱：系爭土地，經查詢結果，係62使字 第830號使用執照（61建字第1740號建造執照）之建築基地 等語，但系爭土地為建築法73年修正第11條以前之獨立地號 建築基地，並未與其餘建築基地合併為一宗，況系爭土地上 並無地上建物建號登記，且勵行街86號1、2樓房屋座落之基 地登記並非系爭土地，並且系爭土地於95年9月12日鄭添全 行使土地法第34條之1共有人優先購買權時，民法物權編施 行法第8條之5尚未增訂施行，則依前揭說明，系爭土地之單 獨出售及移轉所有權，並不受限制。則上開國有財產署北區 分署於95年間將系爭土地出售並移轉所有權登記予鄭添全， 於法並無不合，故原告主張該次買賣、移轉依法無效等語， 顯屬無據。
㈣從而，田寅岑並非上開買賣之當事人，就系爭土地並無處分 權能，原告對之提起本件訴訟，其當事人適格顯有欠缺，且 國有財產署北區分署將系爭土地出售、移轉所有權登記予鄭 添全，並無依法無效之情事，以及勵行街86號1、2樓房屋既 為黃春綢之繼承人公同共有，本件未由全體繼承人共同起訴 ，當事人適格亦有欠缺，是原告提起本件塗銷所有權登記之 訴，顯無受判決之法律上利益存在，無權利保護必要。四、被告鄭添全則到庭陳稱略以：我不同意原告的請求，系爭土 地是政府通知我可以去買的，我有依規定付錢，也合法取得 所有權，其他沒有意見等語。
參、本院認定如下：
一、經查，國有財產署北區分署於95年間標售系爭土地（權利範 圍：1/10），於95年8月17日由田寅岑以460,000元得標並繳 納保證金42,000元，但經該機關於同年月18日函詢系爭土地 之共有人包含鄭添全在內共5人，是否主張以同一價格優先 承買，經鄭添全於同年月21日填竣承諾書且主張優先購買並 繳納保證金46,000元，嗣於同年9月12日繳清差額414,000元 ，遂由國有財產署北區分署核發產權移轉證明書予鄭添全， 且將田寅岑前已繳納之保證金無息退還予田寅岑，並於同年 10月3日系爭土地（權利範圍：1/10）所有權移轉登記予鄭 添全。另賴江淑瓊於95年9月4日曾以買賣為原因移轉系爭土 地應有部分58分之16予田寅岑等情，有系爭土地之最新登記 謄本暨異動索引（見本院限閱卷第13、43、101至125頁）可 證。是系爭土地（權利範圍：1/10）前開標售係由國有財產 署北區分署出售，並由當時系爭土地之共有人鄭添全主張土 地法第34條之1規定之優先承買權購得，足認該買賣契約之 當事人為國有財產署北區分署與鄭添全，且系爭土地（權利 範圍：1/10）係由國有財產署北區分署移轉所有權登記予鄭 添全，此一買賣過程與田寅岑並無干涉。是以，就系爭土地 （權利範圍：1/10）該次買賣而言，田寅岑並非出賣人，也 非買受人，更非居於土地所有人之地位，故對於系爭土地（ 權利範圍：1/10）該次買賣或所有權之移轉並無處分權能可 言，合先敘明。
二、原告固主張系爭土地依建築法規定為系爭房屋之建築基地， 其母親黃春綢為新北市○○區○○街00號1 、2 樓房屋之區分所 有權人，依民法物權編施行法第8 條之5 第3 項規定有優先 承買權，且應優先於系爭土地之共有人承買，國有財產署北 區分署或賴江淑瓊出售系爭土地未依法通知黃春綢，該次買 賣依法為無效；而黃春綢業已死亡，原告等為其全體繼承人 ，系爭房屋為繼承人即原告公同共有，自得基於繼承人之地 位行使權利等語。然查：
㈠新北市○○區○○街00號1、2樓係於63年2月4日建築完成，且坐 落地號為：新北市○○區○○段000地號土地一節，此有土地、 建物登記謄本可證（見本院限閱卷第19、23頁），是系爭房 屋所座落之基地並非系爭土地，且於系爭房屋興建完成時， 所適用60年12月22日修正公布之建築法第11條僅規定「本法 所稱建築基地，為一宗土地，供建築物本身所占之地面及其 所應保留之空地。前項空地之保留，應包括建築物與其前後 左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則 中定之。」並無規定建築基地之合併、法定空地之分割與轉 售限制。雖現行建築法第11條規定「本法所稱建築基地，為
供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基 地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。前項法定空地 之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間 之距離，其寬度於建築管理規則中定之。應留設之法定空地 ，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割辦法 ，由內政部定之。」然查該條文關於合併基地及限制分割移 轉之規定，乃73年11月7日建築法修正時所增訂，於系爭房 屋興建完成申請使用執照時，尚無此規定，自難謂系爭土地 之出售、移轉，應受其後始修正通過之相關建築法規（73年 建築法修正第11條第3項）之限制。
㈡再者，系爭土地有獨立地號，並未與其他建築基地合併為一 宗，亦與現行建築法第11條規定所指建築基地業經合併為一 宗時之法定空地留設情形不同。而建築法73年修正第11條旨 在合併建築基地為單一地號，並限制其分割轉售，以利建築 管理，並非在干涉修法前未合併之各獨立地號建築基地之流 通。此由該法條並未同時限制合併前屬於法定空地以外之單 獨地號建築基地之移轉，及法條僅授權內政部訂定分割辦法 ，未同時授權訂定關於合併前單一地號基地之移轉限制辦法 等情，即可推論而知。
㈢次按公寓大廈管理條例第4條第2項規定「專有部分不得與其