臺灣新北地方法院民事判決
111年度訴字第1508號
原 告 張翊庭
訴訟代理人 張聖源
被 告 曾憲生
訴訟代理人 金立業
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國111年9月27日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落如附表一所示之土地及建物予以變價分割，所得價金由兩造按附表二所示應有部分比例分配之。
訴訟費用由兩造按附表二所示應有部分比例負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同 意、請求之基礎事實同一，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終 結者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案 之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條 第1項第1款、第2款、第7款、第2項分別定有明文。查原告 原起訴聲明：准將共有坐落於新北市○○區○○街0○0號4樓房屋 予以變賣，所得價金由兩造按應有部分比例分配之（見本院 110年度板司簡調字第2434號卷，下稱本院調字卷，第9頁） ；後經數次變更，最終於民國111年8月22日具狀變更訴之聲 明為：准將兩造共有如附表一所示之土地及建物（下合稱系 爭房地）變價分割，所得價金按附表二所示之應有部分比例 分配之。核原告上開所為訴之追加，皆係因系爭房地共有關 係所生爭議，請求利益之主張有其社會事實上之共通性及關 聯性，且原告於起訴狀上亦已將其取得之系爭房地包含第4 層頂層未登記部分之事實列明於上，其所提出之證據資料有 追加之訴得利用之處，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，且 被告對原告所為上開訴之追加，並未提出異議而為本案言詞 辯論（見本院111年度訴字第1508號卷，下稱本院訴字卷， 第55頁），應視為同意訴之追加，與前揭法律規定相符，應 予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：系爭房地為兩造所共有，無因物之使用目的 不能分割或契約訂有不分割期限之情形，爰依民法第823條 第1項、第824條規定，請求將系爭房地變價分割等語。並聲 明：准將系爭房地變價分割，所得價金按附表二所示之應有
部分比例分配之。
二、被告則以：原告因法院拍賣取得系爭房地應有部分，又態度 強硬拒絕協商，顯有急於獲利之意圖，而系爭房地為被告親 屬棲身之所，且曾經新北市政府核定為中低收入戶，況系爭 房地屋齡已逾50年，有多處結構性漏水，無買賣實質利基， 被告願以合理之價金，貸款購回系爭房地等語，資為抗辯。 並答辯聲明：請求駁回原告之訴。
三、本院之判斷：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物， 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限，民法第823條第1項定有明文。經查，原告主張兩造 為系爭房地之共有人，應有部分各如附表一「權利範圍」欄 所示等情，有系爭房地之第一類登記謄本、不動產權利移轉 證書等件在卷可憑（見本院調字卷第13頁、27頁至41頁）， 經核無訛。而本件房屋主要用途登記為住家用、土地之使用 分區及使用地類別則列為空白，均無因物之使用目的不能分 割之情事，亦查無兩造有以契約訂立不分割之期限，且兩造 復未能達成協議分割之共識而調解不成立，亦有本院三重簡 易庭調解程序筆錄可稽（見本院調字卷第63頁），上情並據 兩造所不爭執（見本院訴字卷第40頁），揆諸首揭規定，原 告請求就系爭房地為裁判分割，自無不合。
㈡再按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效 完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命 為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均 受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二 、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共 有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以 價金分配於各共有人，民法第824條第2項定有明文。分割共 有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量 之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明， 共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量， 必於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配於各共有人 （最高法院98年度台上字第2058號判決意旨參照）。又法院 為上述分割之裁判時，應斟酌共有人之利害關係、共有物之 性質、價格及利用效益等，以謀分割方法之公平適當。（最 高法院105年度台上字第2056號判決意旨參照）。查系爭房 地坐落於新北市○○區○○街0○0號4樓，乃4層樓加強磚造建物 之第4層建物，樓層登記面積為60.72平方公尺（陽台面積12 .8平方公尺），另有第4層頂層未登記部分，面積為50.4平 方公尺，共有土地則為建物基地，兩造就系爭房地之應有部
分各如附表一所示等事實，有系爭房地登記謄本、本院不動 產權利移轉證書可考，並據被告陳述系爭房地有4樓、加蓋5 樓共2個對外出入口，現為被告家屬向被告承租居住使用等 語，另經被告提出租賃契約1份附卷可查（見本院訴字卷第4 1頁、47頁至51頁），復為原告所不爭，依此情況，系爭建 物倘依兩造應有部分比例為原物分割，每人雖得分配約60平 方公尺，然分得面積仍屬過於狹小不適居住，況系爭房屋4 樓及加蓋部分面積及價值均有差異，如採取原物分割予各共 有人之方式，顯無法以每人分得1層房屋之方法逕為分配， 而需考量分得價值調整面積，此勢必需重新隔間、整修，恐 將有損建物之完整性，除破壞原建物之結構外，亦所費不貲 ，致無法發揮建物經濟上之利用價值，是本件以各共有人均 受原物之分配，應顯有困難。另被告雖表示有單獨取得系爭 房地事實上處分權，並以金錢補償原告之意願，惟其陳明預 計之資金來源為貸款，本院審酌系爭房地本已設定有擔保債 權總金額新臺幣396萬元之最高限額抵押權，再獲銀行提供 高成數貸款之可能性不高，為免兩造另生金錢補償糾紛，亦 不宜採取。再參以系爭房地位於新北市板橋區，縱屋齡老舊 ，仍應具有相當市場價值，可由兩造及有意願之第三人自由 競價、公開競標，當可反應系爭房地之市場價值，且使兩造 均有機會參加競標而取得系爭房地之所有權，或可於程序中 依相同條件優先承買；而未能取得系爭房屋之一方，亦能以 競標之價格而獲得拍賣中最高價金計算之金錢補償，實際上 較能平衡兩造之權利義務，對於共有人而言，均屬有利。是 以本院審酌系爭房地之型態、利用可能性、經濟效用、可能 衍生之法律關係等一切情狀後，認本件分割方法，應以變賣 系爭房地，並將價金按兩造應有部分比例分配於各共有人之 方式為適當。況民法第824條第7項已增訂：「變賣共有物時 ，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權 ，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」之內容，核其 立法理由，乃共有物變價分割之裁判係賦予各共有人變賣共 有物，分配價金之權利，故於變價分配之執行程序，為使共 有人仍能繼續其投資規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧 共有人對共有物之特殊感情，爰增訂變價分配時，共有人有 依相同條件優先承買之權。準此，倘兩造仍欲取得系爭房地 繼續利用，或認其對系爭房地係有特殊情感等情，均得於變 價程序時，行使依相同條件優先承買之權利，併此敘明。四、綜上所述，原告依民法第823條第1項、第824條之規定，訴 請裁判分割兩造共有之系爭房地，洵屬有據，應予准許，並 由本院依職權酌定予以變價分割，變賣所得價金按如附表二
所示應有部分比例分配之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提之證據 ，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列，附 此敘明。
六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似事件涉訟，由敗 訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝 訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。 查本件分割共有物之訴，為形式之形成訴訟，法院不受原告 聲明分割方案之拘束，如准予裁判分割，原告之訴即有理由 ，自無敗訴之問題，且兩造均因本件裁判分割而同霑利益， 故本院認於裁判分割共有物訴訟，而法院准予分割，原告之 訴為有理由時，仍應由兩造分別依其應有部分之比例分擔， 較為公允，爰諭知如主文第2項所示。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1，判決 如主文。
中 華 民 國 111 年 10 月 12 日 民事第二庭 法 官 宋泓璟
以上正本係照原本做成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 10 月 12 日 書記官 鄧筱芸
附表一：
編 號 土 地 坐 落 地 目 面 積 權 利 範 圍 縣市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 1 新北市 板橋區 江子翠 第一崁 13-30 115 張翊庭：1/8 曾憲生：1/8 2 新北市 板橋區 江子翠 第一崁 13-77 33 張翊庭：1/8 曾憲生：1/8
編 號 建 號 基 地 坐 落 建 物 門 牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權 利 範 圍 樓 層 面 積合 計 附屬建物用途及面積 3 新北市○○區○○○段○○○○段000○號 新北市○○區○○○段○○○○段00000○00000地號 新北市○○區○○街0○0號 加強磚造4層 四層：60.72 陽台：12.80 合計：73.52 張翊庭：1/2 曾憲生：1/2 4 新北市○○區○○○段○○○○段0000○號（依本院調字卷第13頁不動產權利移轉證書所載） 新北市○○區○○○段○○○○段00000地號 新北市○○區○○街0○0號未登記部分 第4層頂層：50.40 張翊庭：1/2 曾憲生：1/2
附表二：
共有人 應有部分比例 張翊庭 1/2 曾憲生 1/2