臺灣士林地方法院民事判決
111年度訴字第865號
原 告 毅聯建設股份有限公司
法定代理人 陳啟育
訴訟代理人 羅子武律師
陳冠甫律師
被 告 黃正敏
訴訟代理人 邱瑞元律師
上列當事人間請求返還定金事件，本院於民國111年9月30日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳佰萬元，及自民國一百一十一年六月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國111年3月21日與伊就臺北市○○區○○段 0○段000○00000○00000地號土地及坐落其上同段同小段522建 號建物（合稱系爭房地）訂立土地及建物買賣意願書（下稱 系爭意願書），原告並同時支付發票人為原告、支票號碼YP 0000000 、票面金額新臺幣（下同）200萬元之支票（下稱 系爭支票）作為定金交予被告，約定系爭意願書之有效期限 為同年月31日，賣方即被告如有出售意願，應於該日前與買 方即原告簽立買賣契約，原告若反悔不買，被告得沒收200 萬元定金，被告若反悔不賣，應賠償原告400萬元。然伊於 同年月25日接獲被告委任律師表示不承認系爭意願書，要求 伊須取消系爭意願書，方有意願出售系爭房地，惟經伊拒絕 ，伊仍表示有購買之意願，伊經幾日後接獲被告退回系爭支 票，並稱系爭意願書有無效、撤銷等事由。被告既已收受伊 所交付系爭支票之200萬元定金，卻為不賣系爭房地之意思 表示，因兩造約定之定金為違約定金性質，原告原得請求被 告給付400萬元，惟被告已返還200萬元，爰依系爭意願書約 定及類推適用民法第249條第3款規定，請求被告返還200萬 元及法定遲延利息等語。並聲明：㈠被告應給付原告200萬元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之 利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房地業經信託登記於訴外人即被告之子黃教 斌名下，如須處分，應由受益人即訴外人被告之子女黃教斌
、黃教仁、黃教芬（下合稱黃教斌等3人，如單指其中1人， 逕以其名稱之）同意始得為之，被告僅為信託登記之委託人 ，對於系爭房地已無任何處分權限，原告自始即知被告非系 爭房地之所有權人，卻仍以被告為系爭意願書之賣方，顯有 以不能給付為契約標的，依民法第246條第1項前段規定，係 屬無效。又原告簽署系爭意願書實際目的係表明原告之履約 條件及提出定金支票以表明履約意願，用以取信黃教斌等3 人，以便被告進行勸說，而被告簽署之目的則僅係表明有收 受系爭支票，兩造本無受系爭意願書拘束之意，依民法第86 條第1項規定，原告自不得執系爭意願書對被告為請求。再 者，縱系爭意願書為有效，被告並無處分系爭房地之權利， 而系爭意願書仍將被告列為賣方，顯有錯誤，被告業依民法 第88條第1項規定撤銷簽署系爭意願書之意思表示，原告不 得執系爭意願書對被告為請求。另系爭意願書約定違約定金 具損害賠償性質，而有民法第252條適用，原告請求被告給 付200萬元顯有過高，爰依上開規定請求酌減違約金等語， 資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回；㈡如受 不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（本院卷第126-127頁） ㈠兩造於111年3月21日簽立系爭意願書，約定被告出售系爭房 地予原告（本院卷第22-23頁）。
㈡原告於簽立系爭意願書同時有交付系爭支票予被告，作為定 金。
㈢系爭房地原為被告所有，於102年6月26日以信託為原因登記 予黃教斌，信託之委託人為被告（本院卷第74-80頁）。 ㈣被告業將系爭支票返還予原告。
四、法院的判斷
㈠系爭意願書是否有民法第246條第1項所定無效情事？ 以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。民法第246條 第1項本文定有明文。出賣人對於買賣標的物，縱無處分權 ，其買賣契約仍屬有效，出賣人亦負有交付其物並移轉其所 有權與買受人之義務（最高法院81年度台上字第1205號判決 參照）。查系爭房地固因信託登記於黃教斌，被告已非所有 權人（不爭執事項㈢），而被告以系爭房地為契約標的，與 原告簽立系爭意願書，表明願意出售系爭房地，揆諸上開說 明，系爭意願書不因被告無處分權即認屬無效，是被告抗辯 其對於系爭房地無處分權，系爭意願書依民法第246條第1項 規定為無效云云，並不可採。
㈡兩造訂立系爭意願書，是否隱藏被告無意受系爭意願書拘束 之真意，並為原告所明知？
⒈表意人無欲為其意思表示所拘束之意，而為意思表示者， 其意思表示，不因之無效。但其情形為相對人所明知者， 不在此限。民法第86條定有明文。當事人主張有利於己之 事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條本 文定有明文。
⒉被告抗辯其簽立系爭意願書，隱藏其無欲為系爭意願書拘 束之真意，且為原告所明知云云，其應就上情負舉證之責 。經查：
⑴兩造於訂立系爭意願書前之111年3月11日，訴外人即原 告之負責交涉系爭不動產人員陳翊庭曾以LINE通訊軟體 傳送「00000000 致黃家信函」之檔案予被告，被告並 回覆：「謝謝！會和孩子討論……」，有LINE對話紀錄在 卷可稽（見本院卷第186頁），且參以「00000000 致黃 家信函」之內容，為陳翊庭以原告總經理之身分，出具 信函予被告及黃教斌等3人，內容提及兩造自107年起即 有洽談系爭房地買賣事宜，並表明願意以原談定價格與 被告及黃教斌等3人為交易（見本院卷第142頁），並參 以被告所提原告出具不動產買賣契約書（見本院卷第82 -85頁），就賣方欄位係記載黃教斌等3人，足見原告應 當知悉系爭房地之處分除被告外，尚須取得黃教斌等3 人之同意，遂以「00000000 致黃家信函」希望能夠取 得同意。
⑵被告於111年3月14日向陳翊庭通知約定週三（按：同年 月16日）下午3時30分見面，被告並表明會與訴外人黃 金鑑一同前往；被告、黃金鑑及陳翊庭會面結束後之同 年月18日，陳翊庭向被告表明無法接受1.85億元價金， 同時，黃金鑑將被告兒子之訊息提供予陳翊庭等情，有 LINE對話紀錄在卷可稽（見本院卷第186頁），而被告 兒子所傳送之訊息內容為：「爸，他們很扯，NS家的屋 子本身價值不高，值錢的是土地，而且是邊間，就算以 後自行獨棟賣掉獨建也可，他說這話是在騙你們不懂的 ，是土地值錢ok」，黃金鑑並於提供訊息予陳翊庭時， 說明該內容為被告與黃教等3人之對話（見本院卷第186 頁），益徵黃教斌等3人雖尚未接受原告所開具之條件 ，然黃教斌等3人已有參與討論原告所出具之買賣條件 。
⑶被告既已與其子女及黃教斌等3人交換原告出具買賣系爭 不動產條件之意見，並於111年3月21日與原告簽立系爭 意願書，參以系爭意願書所載買賣金額1億7,000萬元， 已較被告所提原告於111年年初出具不動產買賣契約書
所載1億4,500萬元為高，且被告簽立系爭意願書之同時 ，並收受原告出具之系爭支票200萬元定金，顯見被告 已同意受系爭意願書之拘束，並願依系爭意願書之買賣 條件，於同年月31日前決定是否簽訂買賣契約書甚明。 被告雖辯稱系爭意願書僅係代為轉達原告有買受系爭房 地之誠意，其並無處分權限，亦無從決定可否處分系爭 房地，而不受系爭意願書拘束云云，然系爭意願書本身 亦為債權契約，誠如前述，並非以具處分權為必要，原 告買受系爭房地所交涉之對象，始終均為被告，為表明 願以1億7,000萬元買受系爭房地，乃與被告簽署系爭意 願書，原告於簽署後即已受1億7,000萬元之金額拘束， 倘認被告無須受系爭意願書之拘束，系爭意願書將形同 僅拘束原告單方，對於原告繳付之定金，及辦理危老重 建之容積獎勵將屆期限，毫無保障，顯非原告簽署系爭 意願書之目的，是被告抗辯其不受系爭意願書之拘束云 云，難認有據。
⒊綜上，被告抗辯兩造訂立系爭意願書隱藏被告無意受系爭 意願書拘束之真意，並為原告所明知云云，並非可採。 ㈢系爭意願書將被告列為系爭房地之賣方，被告抗辯其基於錯 誤而簽立系爭意願書，依民法第88條第1項前段規定撤銷簽 署系爭意願書之意思表示，有無理由？
⒈意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思 表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不 知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或 物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示 內容之錯誤。民法第88條定有明文。
⒉被告雖抗辯其非系爭房地之所有權人，不具處分權限，卻 仍將其列為系爭意願書之賣方，顯有錯誤之情事云云，然 查，出賣人對於買賣標的物，縱無處分權，其買賣契約仍 屬有效，業已說明如前，被告雖無系爭房地處分權，且此 情應為原告簽立系爭意願書前即已知悉，然被告於111年3 月11日起持續與原告協調買賣條件，於同年月21日仍願意 以出賣人身分簽立系爭意願書，就系爭意願書將被告列為 賣方，並無錯誤可言，被告此部分抗辯，亦不可採。 ㈣系爭意願書約定被告反悔不賣應賠償原告400萬元，該約定性 質為何？有無民法第252 條之適用？
⒈定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：契約履行 時，定金應返還或作為給付之一部。契約因可歸責於付 定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。 契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，
該當事人應加倍返還其所受之定金。民法第249條第1、2 、3款定有明文。民法第249條第3款規定之加倍返還定金 ，屬損害賠償性質。債務人如為受定金之當事人，債權人 若不能證明其所受之損害時，即得依此規定向債務人為加 倍返還定金之請求（最高法院103年度台上字第2623號判 決同此見解）。違約定金（民法第249條所規定之定金之 一種）之交付，旨在強制契約之履行，供契約不履行損害 賠償之擔保，為最低損害賠償額之預定，故違約定金屬於 要物契約。違約金則係當事人為確保債務之履行，約定債 務人不履行債務時，另應支付之金錢或其他給付；除當事 人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額預 定（民法250條參照），屬於諾成契約。兩者在性質上顯 有不同。約定之違約定金，除交付違約金之當事人證明其 所交付違約定金過高，而與他方當事人所受損害顯不成比 例，得認當事人交付過高金額部分已非違約定金，而係價 金之一部先付，交付之當事人得請求返還該超過相當比例 損害額部分之先付價金，以求公平外，並無民法第252條 違約金酌減之規定（最高法院98年度台上字第710號判決 同此見解）。
⒉查系爭意願書約定：「賣方於111年3月21日同意依本意向 書之條件與買方交易，買方於111年3月21日支付賣方200 萬元支票作為定金，定金得轉為簽約金。若買方反悔不買 ，賣方得沒收此200萬元定金，若賣方反悔不買（按：應 為『賣』之誤繕），應賠償買方400萬元作為賠償」（見本 院卷第23頁），足認原告於簽立系爭意願書所交付之系爭 支票200萬元，兩造約定為「定金」之性質，且於契約履 行時，定金轉為簽約金，符合民法第249條第1款之規定， 於買方即原告不買時，被告得沒收系爭支票，亦與同法第 2款規定一致，於賣方即被告不賣時，應給付400萬元予原 告，核屬同法第249條第3款規定具損害賠償性質之違約定 金（即200萬元×2），不因以「賠償」之文字約定，而認 非屬違約定金，被告辯稱該約定係違約金之約定，而依民 法第252條規定請求酌減違約金云云，並非可採。 ⒊本件審酌倘被告依系爭意願書與原告為買賣契約之訂立， 買賣契約價金為1億7,000萬元，而被告若選擇不賣，原告 收取之違約定金為400萬元，僅占買賣總價金約2.35％，被 告並未舉證證明交付之違約定金過高，而與原告所受損害 不成比例，是系爭意願書約定違約定金為400萬元，尚屬 允當。
⒋又原告依系爭意願書所交付200萬元之定金，係擔保買賣契
約本約之成立為目的，若買賣契約之本約未成立，此時仍 應類推適用民法第249條規定（最高法院100年度台上字第 2076號判決同此見解），本件被告已返還200萬元之系爭 支票予原告，原告依類推適用民法第249條第3款規定及系 爭意願書之約定，請求被告給付200萬元，核屬有據。 ㈤給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催 告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起 訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類 之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢 為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付 利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率 為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第20 3條分別定有明文。經查，本件原告請求被告返還200萬元定 金，並無確定給付期限，是原告請求被告給付原告200萬元 ，及自民事起訴狀繕本送達被告之翌日即111年6月24日（送 達證書見本院卷第54頁），至清償日止，按年息5％計算之利 息，為有理由，亦予准許。
五、綜上所述，原告依類推適用民法第249條第3款規定及系爭意 願書之約定，請求被告給付200萬元，及自111年6月24日起 至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核 均與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於 判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 10 月 17 日 民事第二庭 法 官 蔡子琪
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 111 年 10 月 27 日 書記官 周苡彤
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